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soleil13
Contributeur vétéran
106 réponses |
 Posté - 12 déc. 2007 : 20:49:45
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Bonjour à tous,
J'ai un conflit avec mon propriétaire concernant la régularisation des charges, 2003, 2004, 2005.
J'habite dans un immeuble de grande hauteur, classé IGH. Il parait que ce pour ce genre d'immeuble, il doit y avoir des gardiens 24h/24h, mais qui, normalement sont à la charge du propriétaire. Le Réseau Incendie et l'Entretien des Extincteurs, sont aussi à la charge du propriétaire.
1) Ce que je conteste, c'est que le concierge (qui est un gardien logé sur place) et les 4 gardiens qui se relaient, aucun d'eux ne fait ni le ménage, ni les ordures ménagères. Ils ne font que du gardiennage.
En principe ils ne sont pas à ma charge, car je paie à 100% une entreprise privée gérée par le syndic, qui fait le ménage et s'occuppe des ordures.
Mais mon propriétaire veut me faire payer le salaires et les charges des 5 personnes, à 75%, plus leur Urssaf, Crip,Assédic,Gims, Agefos et Taxes sur salaires.
2) Mon propriétaire veut aussi me faire payer le Réseau Incendie et l'Entretien des Extincteurs.
Je ne sais pas où trouver les articles de loi qui donnent ces indications.
Je vous serai reconnaissante, si quelqu'un peut m'aider et me renseigner.
Cordialement
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S |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 12 déc. 2007 : 23:13:58
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Il n'y a pas un décret spécifique pour les IGH. c'est le même pour tous, IGH ou IPH ( ) ==> décret du 26 aout 87 .... qui dit bien que
1) les frais de gardiennage (entendons-nous bien, uniquement sécurité) NE SONT PAS RECUPERABLES sur les locataires (ils n'entrent pas dans la liste du décret): voir art 2 c et d, plus bas.
2) les frais relatifs au réseau d'incendie etc ... non plus.
si votre bailleur dit le contraire .. eh bien qu'il amène le texte de loi 
Je ne trouve pas cela tout à fait normal entre nous car ces services sont bien là pour le bénéfice des habitants ... mais la loi est la loi 
Décret n° 87-713 du 26 août 1987 fixant la liste des charges récupérables : http://www.universimmo.com/accueil/unijur018.asp
Citation :
Article 2
Pour l'application du présent décret :
a) Il n'y a pas lieu de distinguer entre les services assurés par le bailleur en régie et les services assurés dans le cadre d'un contrat d'entreprise. Le coût des services assurés en régie inclut les dépenses de personnel d'encadrement technique. Lorsqu'il existe un contrat d'entreprise, le bailleur doit s'assurer que ce contrat distingue les dépenses récupérables et les autres dépenses ;
b) Les dépenses de personnel récupérables correspondent à la rémunération et aux charges sociales et fiscales ;
c) Lorsque l'entretien des parties communes et l'élimination des rejets sont assurés par un gardien ou un concierge, les dépenses correspondant à sa rémunération, à l'exclusion du salaire en nature, sont exigibles au titre des charges récupérables à concurrence des trois quarts de leur montant ;
d) Lorsque l'entretien des parties communes et l'élimination des rejets sont assurés par un employé d'immeuble, les dépenses correspondant à sa rémunération et aux charges sociales et fiscales y afférent sont exigibles, en totalité, au titre des charges récupérables.
e) Le remplacement d'éléments d'équipement n'est considéré comme assimilable aux menues réparations que si son coût est au plus égal au coût de celles-ci.
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
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soleil13
Contributeur vétéran
106 réponses |
Posté - 13 déc. 2007 : 06:45:32
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Merci Joulia pour vos réponses si précieuses.
Après une recherche sur Internet, j'ai trouvé une info sur les immeubles de grande hauteur ou IGH.
Les IGH des divers types sont soumis à un réglement de sécurité particulier, approuvé initialement par l'arrêté du 18 octobre 1977, modifié par l'arrêté du 22 Octobre 1982 (règlement de sécurité des I.G.H.)et destiné à mettre en œuvre les principes de sécurité définis à l'article R 122-9 du Code de la construction et de l'habitation.
Les propriétaires sont tenus de maintenir et d’entretenir les installations en conformité avec la réglementation ERP.
Ne sont pas récupérables, l’entretien et la recharge des extincteurs, le contrat de sécurité incendie, mais aussi les réparations et le changement de batterie du groupe électrogène, le remplacement des portes d’ascenseur et de robinets avant compteur, le changement de minuterie et enfin, les aménagements comme l’installation électrique dans la loge du concierge, la mise en place de serrures de sécurité des ascenseurs, de grooms….
Merci me dire si cet arrété est correct et si je peux le citer aussi dans le courrier RAR que je vais adresser à mon propriétaire.
Donc, vous me confirmez, que rien n'est récupérable ni sur le concierge (qui est logé sur place), ni sur les gardiens ?
Merci pour tout
Cordialement
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S |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 13 déc. 2007 : 11:16:00
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bonjour soleil
l'arrêté que vous mentionnez concerne la sécurité ... et les modalités d'entretien, d'intervention etc. Il ne concerne pas les récupérations de charges locatives. Seul ce décret du 26 aout 87 est LA reference a donner en ce qui les concerne.
Citation :
Merci me dire si cet arrété est correct et si je peux le citer aussi dans le courrier RAR que je vais adresser à mon propriétaire.
Donc, vous me confirmez, que rien n'est récupérable ni sur le concierge (qui est logé sur place), ni sur les gardiens ?
pour le concierge: il faut voir le détail de ses tâches !
si entretien + élimination rejets (=sortir poubelles) ==> oui vous devez payer à 75%. Le fait qu'il soit logé sur place ou pas ne change rien. C'est une question des tâches qu'il fait ou non.
si vous avez en plus, une société qui fait le nettoyage, alors vous devez payer les 100% des frais de cette société mais pas les frais du concierge.
les "gardiens" qui s'occupent de sécurité, de surveiller installations et vandalismes par exemple, ne vous sont pas rechargeables ! il faut bien s'entendre sur les termes ... 
en cas de pbl avec le bailleur, il faudra contacter la commission de conciliation. N'y a t-il pas une association de locataires dans votre immeuble ? est-ce un HLM ? |
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soleil13
Contributeur vétéran
106 réponses |
Posté - 13 déc. 2007 : 13:26:00
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Merci pour votre réponse Joulia
L'immeuble n'est pas un HLM, c'et géré par un Syndic Privé.
Et je n'ai pas d'associations de locataires dans mon immeuble.
Après 3 ans de silence total (et mes courriers de rappel n'ont pas été pris en compte), il m'a adressé un commandement de payer par huissier et de plus, sans m'adresser les comptes de gestion pour faire mes comptes, ni la copie des taxes des ordures ménagères.
Il y a un tableau, avec des calculs et c'est tout.
C'est le Syndic qui lui a fait les calculs et lui aussi ne veut pas reconnaitre que le concierge et les gardiens ne sont pas à ma charge.
Je vais contester en faisant appel au Tribunal Administratif. C'est le 2ème proprio qui me fait le coup.
Le concierge, n'a qu'une fonction de gardien,il ne fait ni l'entretien + élimination rejets (=sortir poubelles).
Donc, je vais faire comme vous m'avez dit. Je vais m'appuyer sur le décret du 26 aout 87.
Reste maintenant à trouver un propriétaire compatissant dans mon immeuble, qui me donnera les relevés.
Merci pour tout
Cordialement
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S |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 13 déc. 2007 : 14:18:13
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| pourquoi le tribunal administratif???? |
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soleil13
Contributeur vétéran
106 réponses |
Posté - 14 déc. 2007 : 07:02:56
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Désolée, je me suis trompée de Tribunal
C'est l'énervement et l'émotion, je crois
C'est plutot le Tribunal d'Instance.
C'est bien ca?
Merci
Cordialement |
S |
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