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 Sujet  |
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Mélany
Contributeur vétéran
106 réponses |
 Posté - 12 déc. 2007 : 23:21:12
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bonjour,
Existe-t-il un texte qui oblige (ou autorise) les syndics à accorder des délais de paiement à des copropriétaires dont lui, le syndic, déterminerait seul la capacité ou pas à pouvoir payer leurs charges, la bonne ou la mauvaise foi, etc .... et ce au détriment des autres copropriétaires ?
La question est posée dans un cadre général de fonctionnement des copropriétés et pas seulement par rapport aux "copropriétaires en difficulté" qui seraient définis comme tel par le syndic.
L'autre aspect de la question étant en l'occurrence : un syndic a-t-il le droit de mettre à la charge de la "l'entité juridique" qu'est le syndicat des copropriétaires, les impayés de l'un ou plusieurs de ses membres (par le biais de la trésorerie) ?
Le syndic a-t-il le droit de laisser se créer des dettes d'un ou plusieurs membres du syndicat envers celui-ci sans agir réellement en recouvrement ?
(par exemple en ne saisissant pas la justice alors qu'un copropriétaire n'a pas payé ses charges depuis deux ou trois ans, ou est en permanence en débit de 1000 à 3000 euros)
Le syndic n'a-t-il pas obligation de respecter les délais (souvent très courts) fixés dans son contrat pour lancer les différentes étapes du recouvrement, y compris judiciaires ?
merci pour vos réponses
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Dave Neve
Contributeur vétéran
130 réponses |
Posté - 13 déc. 2007 : 09:30:18
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Citation :
Initialement entré par Mélany
bonjour,
Existe-t-il un texte qui oblige (ou autorise) les syndics à accorder des délais de paiement à des copropriétaires dont lui, le syndic, déterminerait seul la capacité ou pas à pouvoir payer leurs charges, la bonne ou la mauvaise foi, etc .... et ce au détriment des autres copropriétaires ?
La question est posée dans un cadre général de fonctionnement des copropriétés et pas seulement par rapport aux "copropriétaires en difficulté" qui seraient définis comme tel par le syndic.
L'autre aspect de la question étant en l'occurrence : un syndic a-t-il le droit de mettre à la charge de la "l'entité juridique" qu'est le syndicat des copropriétaires, les impayés de l'un ou plusieurs de ses membres (par le biais de la trésorerie) ?
Le syndic a-t-il le droit de laisser se créer des dettes d'un ou plusieurs membres du syndicat envers celui-ci sans agir réellement en recouvrement ?
(par exemple en ne saisissant pas la justice alors qu'un copropriétaire n'a pas payé ses charges depuis deux ou trois ans, ou est en permanence en débit de 1000 à 3000 euros)
Le syndic n'a-t-il pas obligation de respecter les délais (souvent très courts) fixés dans son contrat pour lancer les différentes étapes du recouvrement, y compris judiciaires ?
merci pour vos réponses
Salut
Je ne suis pas juriste mais j'ai beaucoup d'expérience avec les syndics et je tiens de te répondre en termes générales
Mon syndic a trainé en justice un membre du conseil d'une autre résidence qui avait des dettes autour de 700 Euros vers sa résidence
Il faut préciser immédiatement que cette personne avait déjà pris position contre le syndic et qu'il a du arrêter de travailler suite à un accident où il a perdu des doigts.
Par contre, le même syndic chez nous n'a pas traîné en justice pour le momentun membre du conseil avec une dette de 700 Euros.
Ce membre du conseil est entièrement pour le syndic qui d'ailleurs a une rélation spéciale avec cet personne
Voir l'article
http://groups.google.com/group/fr.misc.droit.immobilier/browse_frm/thread/89edf9e22082825b/977fe2fe2cf835f1?lnk=gst&q=sergic#977fe2fe2cf835f1
Donc, ce n'est pas juste une question de loi mais de motive avec les syndics
Cordialement
Dave Neve
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 13 déc. 2007 : 10:01:03
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Du point de vue strictement juridique, le syndic ne peut ni compromettre ni transiger sans accord de l'assemblée générale.
On peut en tirer la règle qu'il ne peut pas consentir des délais de paiement à un copropriétaire débiteur.
Mais la mode est à la médiation des litiges. Dans une certaine mesure on peut souscrire au souci de régler amiablement des litiges plutot que de les porter devant le Tribunal, ce qui impose des frais au syndicat créancier comme au débiteur.
Aussi admet-on l'établissement d'un échéancier amiable avec un débiteur de bonne foi justifiant de difficultés passagères. Il doit être établi par écrit et le syndic doit prendre quatre précautions :
1) L'échéancier doit impérativement comporter le reconnaissance par le débiteur de sa dette dont le détail doit figurer sur le document
2) S'il y a lieu, pour une créance importante, mettre en oeuvre les garanties du syndicat.
3) Le document doit comporter une clause de déchéance du terme à défaut de paiement d'un seul des paiement à son échéance.
4) La paiement d'intérêts au profit du syndicat doit être prévu.
Dans ces conditions, l'établissement d'un échéancier présente l'avantage d'interdire au débiteur tout contestation ultérieure de sa dette devant le Tribunal s'il devient nécessaire d'agir en Justice.
Un autre avantage est que le syndicat, devant le Juge, pourra arguer de sa bienveillance initiale et s'opposer plus facilement à l'octroi de tout autre délai de paiement.
Le syndic peut aussi, à l'occasion de l'établissement de l'échéancier, demander des renseignements et justifications pouvant faciliter le recouvrement effectif.
Mais, dans tout celà, le syndic doit agir avec circonspection. On pourrait lui reprocher ensuite d'avoir profité de la position de faiblesse du débiteur pour lui soutirer des renseignements personnels de manière abusive.
Et bien entendu, les délais accordés doivent être compatibles avec les nécessités de la gestion du syndicat.
Dans bien des cas, l'établissement d'un échéancier s'avère avantageux pour tout le monde. Il a été respecté et les frais sont modestes.
Parfois, l'issue est moins satisfaisante. C'est en général parce que les précautions ci dessus n'ont pas été respectées.
L'exécution de l'accord doit être surveillée attentivement.
Sur ce point, une concertation avec le conseil syndical est opportune. Mais les informations sensibles recueillies ne doivent pas sortir du dossier du syndic.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 13 déc. 2007 : 23:37:24
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Je suis en total accord avec ce qu'expose JPM : un bon accord en béton vaut mieux qu'un mauvais procès qui traine !
J'insisterais sur la concertation avec le CS, CS qui sur cette question des impayésou retard de paiement doit être trèstrès vigilant. Par exemple en demandant au syndic un état de ces impayés trimectriellement.
En revanche, je ne vois pas du tout ce que vient faire ici des questions de "confidentialité"...
Certes, la vie privée des gens ne regarde personne, mais un impayés étant préjudiciable à l'ensemble des copropriétaires, il ne saurait y avoir ici de choses sensibles ou confidentielles !
Au contraire, les raisons de la créance doivent être mises sur la table pour pouvoir justifier ou non de cet échéancier..
Et ici, le syndic n'est pas juge, ou pas seul juge de l'appréciation des raisons, quelqu'elles soient !
Il est au chomage, en instance de divorce, son mari vient de la laisser tomber, une baisse de revenus ?
La belle affaire : de le savoir est IMPERATIF pour que le CS donne un AVIS favorable à l'établissement amiable d'un échéancier par le syndic, faute de quoi le syndic devra passer par l'AG ....
Entendons nous : je parle ici des raisons invoquées par celui qui demande un délais de paiement : elles doivent être pour le moins analysées en concertation syndic/CS, la décision prise en commun, sans que les difficultés du demandeur ne soit pour autant placardées sur les murs !
La mode est sans doute à la médiation : mais ici elle ne saurait être dans la seule main du syndic, y compris pour ce qui concerne les raisons justifiant l'étalement demandé, raisons qui doivent être exposées pour avis à l'organe de controle du syndicat et de la gestion du syndic, cet étalement outrepassant les pouvoirs du syndic. |
Edité par - gédehem le 13 déc. 2007 23:38:28 |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 14 déc. 2007 : 09:49:51
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dans la continuité de ce qui vient d'être précisé sur l'avis du CS dans le cas de retard de paiement et de délais accordés par le syndic.
Nous avons 2 copropriétaires,comme par hasard voisins de paliers, non dans le besoin (loin de là) qui ont,semble t il,trouvé une parade pour éviter les frais de relance habituels; il remette au syndic,juste avant la date prévue pour "les rappels", des chèques à encaisser:
-1 représentant la moitié de la provision 1 mois après la remise soit paiement 1mois 1/2 après la date d'exigibilité
-1 représentant l'autre moitié 2 mois aprsè la remise soit paiement de ladite moitié avec 2mois 1/2 de retard
Etant donné que nous avons une réunion/vérification, avec le syndic, par trimestre, avec compte rendu diffusé de ces réunions,nous avons indiqué,
- dans un 1er temps,que nous n'étions pas d'accord avec cette "pratique"
- dans un 2ème temps que sauf,pour le syndic de prendre ces sommes sur les fonds de son cabinet(???), nous refusions l'accord donné, donc de voir dans la comptabilité de la copropriété le montant des chèques en attente dans la partie débiteur des copropriétaires.
Question : ce qui précède ce sont de belles paroles,confirmées sur les CR de réunions du CS,mais -sur le plan légal- jusqu'où pouvons nous aller vis à vis du syndic (qui sera confirmé sur un CR voire courrier au syndic).......???????????
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 14 déc. 2007 : 10:31:44
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Ayant constaté l'impayé et faute pour le syndic d'un avis favorable du CS sur un échéancier précis IMPOSÉ ..et non soumis à la bonne volonté des débiteurs, il faut le mettre en demeure (LRAR) d'avoir à engager la procédure de recouvrement des créances.
S'il ne le fait pas, il y a "carence à exercer les droits et actions du syndicat". Iriez vous jusqu'à demander la désignaion d'un administrateur (vous ?) pour engager ces actions en recouvrement ?
Bien entendu, le syndic devra être sanctionné par l'AG (abattement sur honoraires, en proportion des charges non recouvrées, pour "non exécution de taches légales et/ou contractuelles"), distinctement du refus du quitus, qui doit être systématique comme vous le savez ...
C'est là l'application d'un vieux dicton corse : "Il n'y a que le baton pour faire marcher le bourricot".... |
Edité par - gédehem le 14 déc. 2007 10:34:28 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 14 déc. 2007 : 11:01:53
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Le syndic ne doit pas accepter un chèque portant une date postérieure à celle de sa réception.
Si la date est correcte, il ne doit pas accepter une demande de report de la remise du chèque.
La raison est que les garanties propres au paiement par chéque (cambiaires) sont subordonnées à la remise en banque du chèque dans le délai légal de huit jours. Passé ce délai, on revient au droit commun, qui est beaucoup moins avantageux pour le créancier.
Quand le chèque est établi et remis correctement, le montant peut être porté au crédit du copropriétaire avant expiration du délai de bonne fin. S'il revient impayé, le montant est débité du compte du copropriétaire par le crédit de la banque.
Cette régularisation comptable est correcte.
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csproprio
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 14 déc. 2007 : 11:11:06
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Mon syndic m'a chargé fort abusivement et ne repond pas à ma lettre récommandé.
Quoi faire ? |
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un syndic peut-il accorder des délais de paiement
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