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 Sujet  |
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coline
Nouveau Membre
3 réponses |
 Posté - 13 déc. 2007 : 11:16:02
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Bonjour
Je viens à vous pour avoir qq renseignements de personnes ayant été dans la même situation ou de professionnels.
Je suis locataire depuis 2 ans et demi d’un appartement pour lequel je payais 460 euros + 60 de charges. Dans ces charges sont compris :
-les ordures ménagères
-l’électricité des communs (une ampoule à chacun des 2 étages)
-l’eau froide
Le propriétaire nous a augmenté de 15euros le loyer l’an passé (sans que nous sachions la répartition de ce montant sur le loyer et les charges).
Je vais déménager à la fin du mois de janvier et je suis allée voir le propriétaire, avec lequel j’entretiens des relations très cordiales depuis le début, pour lui demander (comme c’est stipulé sur le bail) s’il était possible d’avoir pour la fin janvier un descriptif des charges locatives et une régularisation éventuelle (qui n’a jamais été faite depuis plus de 2 ans).
Le propriétaire m’a fait part de son mécontentement (et c’est peu de le dire), il m’a précisé que je le mettais dans l’embarras, que nous consommions plus d’eau que les voisins, qu’aucun de ses anciens locataires ne lui avaient réclamé, que le prix de l’eau avait triplé etc etc autant d’arguments plus subjectifs les uns que les autres.
Objectivement nous avons consommé l’équivalent de 12euros par mois d’eau sur ces 2 ans et demi. (Les ordures et l’électricité à hauteur de 48euros par mois ça me semble beaucoup(?!), d’où ma demande)
D’après ce que j’ai pu lire (et dites moi si je me trompe) je suis en droit, tout comme lui, de réclamer cette régularisation (qui par ailleurs serait rétroactive de 5 ans). J’attends de sa part une précision sur la répartition des charges (électricité, ordures, eau) et des justificatifs de ce que lui a effectivement payé.
Il ne semble pas évident pour lui que la comparaison « estimation/dépenses réelles » soit faite.
Je compte tenter de rediscuter avec lui pour savoir ce qu’il en est « à froid » et lui envoyer par la suite une lettre recommandée AR précisant ma demande.
Je souhaitais savoir :
-quels sont les documents qu’il me fournirait que je serai en mesure de considérer comme fiables ?
-Y a-til initialement un document qui stipulerait cette répartition des charges ?
En d’autres termes comment puis je m’assurer que les documents qu’il va me fournir (si tant est qu’il le fasse) soient informatifs ?
-le délai de 5 ans de demande de cette régularisation est il valable même lorsque nous quittons l’appartement ?
-quels sont les recours s’il refuse de régulariser ou bien s’il fournit de « mauvais » documents ?
Désolée pour la longueur de ce message
Merci par avance pour votre aide et vos conseils:)
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 13 déc. 2007 : 11:36:00
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bonjour
vous avez bien percu le système :
le locataire paye des "provisions" mensuelles (des avances, quoi) et le bailleur fait une régularisation (sur justificatifs: factures et contrats) une fois par an, pour tous ses locataires.
dasn une copro, c'est le syndic qui tient la compta et qui donne ces détails à chaque proprio. la repartition est mentionnée sur chaque document individuel reprenant toutes les dépenses de l'année.
dasn une mono (1 seul proprio), il fait sa propre compta et donne les mêmes infos à ses locataires en leur donnant détails ou leur permettant de verifier les factures sur place. c'est absolument normal et obligatoire, ... c'est l'esprit de l'art 23 de la loi de 6 juillet 89.
et oui l'un et l'autre peuvent revenir 5 ans en arrière.
donc pour le moment, depuis 2ans1/2 vous avez payé des avances ... mais vous ne savez en fait aucunement où vous en êtes.
les "charges" demandées avec le loyer NE PEUVENT PAS être un forfait en loi 89: c'est absolument interdit (contrairement aux locations meublées) et c'est pour cette raison que l'art 23 de la loi impose une régularisation annuelle.
pour l'eau: ou bien il y a des compteurs individuels, par apparts, et chacun paye sa consommation (normal !) - votre verif se portera alors sur le relevé de votre compteur.
ou bien il n'y a pas de compteurs individuels, il n'y en a qu'un global pour tout l'immeuble, et dans ce cas, le bailleur refacture la consommation totale en fonction de la grille de répartition qu'il a déterminé et que les locataires connaissent (doit être communiquée en debut de bail avec le contrat).
comment peut-il avancer que vous consommez plus que les autres ????? 
****
Je souhaitais savoir :
-quels sont les documents qu’il me fournirait que je serai en mesure de considérer comme fiables ? factures, ticket de caisse pour les ampoules par exemple, bref document légal pour toute dépense dans parties communes.
-Y a-til initialement un document qui stipulerait cette répartition des charges ? ce peut être une grille de répartition ou vous voyez les "tantièmes" pour chaque appartement loué; ou bien les m² par appart ... mais cette info doit être donnée à chacun. ce peut être aussi une sorte de réglement intérieur ...
En d’autres termes comment puis je m’assurer que les documents qu’il va me fournir (si tant est qu’il le fasse) soient informatifs ? document officiel avec TVA etc ....
-le délai de 5 ans de demande de cette régularisation est il valable même lorsque nous quittons l’appartement ? oui
-quels sont les recours s’il refuse de régulariser ou bien s’il fournit de « mauvais » documents ? dans un 1er temps, mise en demeure par LRAR - après saisine du TI ... car si vous n'avez pas accès aux documents, vous pouvez penser legitimement que les avances versées ne sont pas justifiées et alors, vous réclamez le remboursement de toutes vos provisions 
de nombreux posts parlent de la procédure de reclamation.
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Cordialement, |
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yguerveno
Pilier de forums
2236 réponses |
Posté - 13 déc. 2007 : 11:38:02
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Citation :
Je souhaitais savoir :
-quels sont les documents qu’il me fournirait que je serai en mesure de considérer comme fiables ?
Pour les ordures ménagères, s'il s'agit d'une TEOM elle figure sur la taxe foncière dont il doit vous donner une copie. Pour l'eau et l'électricité le coût doit figurer sur les factures mais il faut connaître les clés de répartition. Comment fait-il ? avec des tantièmes, avec les surfaces ?
Citation :
-Y a-til initialement un document qui stipulerait cette répartition des charges ?
Pas de syndic ? Pas de règlement intérieur ? S'il n'y a rien dans votre bail, vous pouvez vous renseigner auprès des services fiscaux (à condition que chaque logement soit identifié) sinon il vous doit ce renseignement qui justifie le calcul des charges.
Citation :
En d’autres termes comment puis je m’assurer que les documents qu’il va me fournir (si tant est qu’il le fasse) soient informatifs ?
Les factures et la taxe foncière sont informatifs le problème est surtout lié à la répartition.
Citation :
-le délai de 5 ans de demande de cette régularisation est il valable même lorsque nous quittons l’appartement ?
5 ans c'est la durée pendant laquelle on peut remonter en arrière (si je puis dire) mais s'il vous fait un solde de tout compte au moment du départ... votre compte est soldé et on n'en parle plus. Question de formulation !
Citation :
-quels sont les recours s’il refuse de régulariser ou bien s’il fournit de « mauvais » documents ?
Le point de départ est nécessairement la LRAR pour obtenir les documents et la clé de répartition si elle existe (si elle n'existe pas ou est contestable, c'est un autre problème). Ensuite, pour les charges la commission de conciliation départementale (au Tribunal d'instance) et en dernier ressort le dit tribunal !
A+ |
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yguerveno
Pilier de forums
2236 réponses |
Posté - 13 déc. 2007 : 11:40:38
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Je viens de voir que Joulia avait été plus rapide...
A+ |
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coline
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 13 déc. 2007 : 14:04:39
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Re-bonjour
Merci beaucoup pour vos réponses à tous les 2 Joulia et Galerien. Elles m’aident à réflechir à tout ça.
J’essaie de vous préciser les choses sur la base de vos remarques.
Il s’agit dans mon cas précis d’un seul propriétéaire pour les 2 appartemenst de l’immeuble, donc il devrait être en mesure de ressortir tous les docs justificatifs.
Pour ce qui est de l’eau en effet nous avons un compteur individuel, et c’est grâce à cela que j’ai pu voir en 2 ans et demi ma consommation d’eau (104 m3 au total)
Mais c’est le propriétaire qui règle les consommations. Sur ce point précis j’ai accès moi-même directement à ma consommation réelle, un point sur lequel il ne pourra pas inventer une consommation plus importante…
Joulia, il prétend que nous consommons plus que les voisins, à mon avis il s’agissait simplement d’ ‘une manière parmi tant d’autres pour nous dissuader de faire cette régularisation. #9786;
Pour ce qui est des documents à fournir :
il faudrait donc si je vous ai bien suivi :
-facteur eau (avec n° de compteur)
-taxe foncières pour les ordures
Galérien disait que le problème était la répartition :
est ce spécifique à chacun des locataires ?
est ce une somme à partager ?
-et pour l’electricité, aucun changement d’ampoule a été fait depuis que je suis locataire. Il faudrait donc une facture edf pour l’ensemble de l’immeuble à diviser en autant de locataires ?
A ce sujet il y a dans l’immeuble un garage que loue ce même propriétaire, à une troisième personne. Si le compteur electrique des communs (auquel je n’ai pas accès) comprend également ce garage, la facture est a diviser par 3 ?
Concernant la lettre recommandée que je vais lui envoyer prochainement, je vais lui préciser que je souhaite avoir les descriptifs et justificatifs dans un premier temps pour chacune de ces charges.
Joulia parlait de mise en demeure, de quoi s’agit –il spécifiquement ? d’une injonction de payer ? si c’est cela, ça suivra donc ma première lettre de demande de précisions ?
Si jamais il ne souhaitait pas régulariser , la saisie du TI, l’accès à un avocat etc savez vous les frais que cela engendre ? J’irai voir comme vous le préciser les posts relatifs à la réclam.
Merci encore pour vos précisions
Si vous avez d’autres conseils ou remarques
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 13 déc. 2007 : 14:20:57
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| puisque vous allez déménager, je vous conseillerai d'attendre votre départ, puis la réception du décompte locatif fait par le bailleur pour le remboursement du DG, et ensuite de demander toutes les régularisations conformément à la loi |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 13 déc. 2007 : 14:49:39
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Citation :
Pour ce qui est des documents à fournir :
il faudrait donc si je vous ai bien suivi :
-facteur eau (avec n° de compteur)
-taxe foncières pour les ordures
oui tout à fait. pour la TEOM, c'est l'avis d'imposition foncier du bailleur (pour toute la maison) .... alors sur quelle base va t-il répartir cette TEOM ??? là retour à la case "grille de répartition". Vous voyez combien elle est importante !
Citation :
Galérien disait que le problème était la répartition :
est ce spécifique à chacun des locataires ?
est ce une somme à partager ?
en fait c'est comme dans une copro .... il y a des appartements et des parties communes. eh bien les parties communes sont réparties selon un critère bien déterminé, et les depenses pour ces parties communes sont ventilées en fonction du critère établi, comme cela tout le monde paye un prorata.
en général il est logique de prendre comme critère, la superficie des appart loués. on parle alors de tantièmes ... plus l'appart est grand, plus le locataire paiera de quote-part pour les parties communes ...
c'est plus difficile en monopropriété puisque c'est le seul proprio qui fixe ce critère. La loi dit que cette répartition doit être équitable ... vous ne pouvez pas faire une répartition sur le nombre de personnes vivant dans un appart car d'une part c'est la vie privée de chacun, d'autre part c'est incontrolable ... puisque vous pouvez inviter chez vous qui vous voulez (meme à séjourner longtemps).
conclusion: il faut avoir une grille de repartition pour les lots composant cet immeuble qu'ils soient loués ou occupés par le bailleur. Sans cette grille, aucune regularisation ne peut se faire car sur quelle base se ferait-elle ????
et une fois que la base est fixée, elle est inamovible. Certains bailleurs malins divisent en fonction des apparts occupés (=loués)   ... mais lorsque un appart est vacant, c'est le bailleur qui devrait prendre en charge, les charges locatives !!!
Citation :
-et pour l’electricité, aucun changement d’ampoule a été fait depuis que je suis locataire. Il faudrait donc une facture edf pour l’ensemble de l’immeuble à diviser en autant de locataires ?
A ce sujet il y a dans l’immeuble un garage que loue ce même propriétaire, à une troisième personne. Si le compteur electrique des communs (auquel je n’ai pas accès) comprend également ce garage, la facture est a diviser par 3 ?
pas par 3 .... mais le lot garage doit effectivement être pris en compte pour les depenses des communs en fonction de la grille de répartition définie - encore une fois, vous voyez combien cette grille est importante ?
Citation :
Joulia parlait de mise en demeure, de quoi s’agit –il spécifiquement ? d’une injonction de payer ? si c’est cela, ça suivra donc ma première lettre de demande de précisions ?
mise en demeure est une formule juridique. Votre lettre doit faire apparaitre cette mention. par exemple ...
Objet: mise en demeure.
vous lui demandez cette regul oralement et si rien n'arrive avec le décompte final lors du calcul du rbt de votre depot de garantie, alors vous passez à cette mise en demeure par recommandé.
L'injonction de payer vient après : demande à faire au greffe du tribunal d'instance - voir http://vosdroits.service-public.fr/particuliers/F1746.xhtml
pas de frais: c'est gratuit. Pas de ministère d'avocat ... 
vous pouvez aussi penser à la commission de conciliation. Mais comme son nom l'indique, elle concilie dans la plupart des cas ...
ici y'a pas à chipoter: il vous doit ces justificatifs et s'il n'a pas dépensé les avances que vous avez payé (en payant des factures justifiées) eh bien, tout bêtement ... il vous rembourse
ouf, je crois que j'ai tout couvert ....
ne pas oublier que ces questions sont souvent traitées sur ce forum ... merci de regarder les autres discussions, avant votre prochain jet d'interrogations
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Edité par - Joulia le 13 déc. 2007 14:57:45 |
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coline
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 17 déc. 2007 : 20:26:25
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Bonsoir,
Merci à vous Nefer et Joulia d'avoir pris le temps de me répondre.
Je vais déménager fin janvier et je vais donc envoyer à ce moment là la lettre en m'assurant que la grille de répartition soit "convenable", j'ai bien noté que c'était l'élément clé. Ma résiliation de bail prendra effet mi mars et J'ai vu par ailleurs que dans le cas d'un "appartement vacant" les charges n'étaient plus à la charge du locataire. Je ne sais pas si cela s'appliquerait à ma situation? Qu'en pensez vous?
Merci encore pour tout
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 17 déc. 2007 : 21:13:16
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"J'ai vu par ailleurs que dans le cas d'un "appartement vacant" les charges n'étaient plus à la charge du locataire."
ou avez vous vu cela???
lelocataire est redevable du loyer et charges jusqu'à la fin du préavis sauf si les lieux sont reloués avant |
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