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Bene
Contributeur senior
93 réponses |
 Posté - 14 déc. 2007 : 10:59:21
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Je viens en tant que nouveau Syndic bénévole
Suite à une mutation dans la copro, le notaire chargé de la vente m'a remis un document à remplir et à signer qui doit s'appeler l'Etat daté qui doit correspondre à l’Art 20
OK pour les charges de copro dues ou à venir, les travaux votés mais il me demande également de remplir des rensignements sur l' état de l'immeuble, les diagnostics spécifiques, alors que ceux ci ont fait l'objet de documents spécifiques déjà en sa possession .
J'ai donc rempli toutes les pages (10) mais, alors qu'aucune somme n'est due au syndicat par le vendeur, il me demande de lui donner quitus avant 15 jours toujours au titre du certificat à l’Art 20 ?
Cà me parait bien compliqué tout cà, qu'en pensez vous ?
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jean not
Pilier de forums
538 réponses |
Posté - 16 déc. 2007 : 08:03:32
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) L’effet du « quitus »
Car le problème du « quitus » est qu’il vaut décharge de responsabilité. Certains syndics, jouant sur les mots, disent : « C’est vrai, mais le quitus ne vaut pas décharge pour les faits qui auraient été dissimulés ».
Or, beaucoup d’erreurs sont commises par les syndics et ne sont pas pour autant « dissimulées » (exemple : erreur sur l’établissement d’un contrat de gardien ; erreur - en cas de vente - sur les sommes dues par un copropriétaires, etc).
La réalité est donc que lorsqu’un syndicat attaque son syndic pour obtenir réparation d’une faute, neuf fois sur dix le juge se contentera de demander si le « quitus » a ou non été accordé.
S’il a été accordé, alors le syndicat sera débouté. Un point c’est tout.
2- La position de l’ARC
Notre position est, dès lors, une position de bon sens : accorder le quitus est à proprement parler doublement dénué de (bon) sens, puisque d’une part il est évident qu’on ne peut pas avoir TOUT contrôlé dans la gestion d’un syndic, d’autre part cela prive neuf fois sur dix le syndicat de toute possibilité de recours.
C’est pourquoi nous incitons nos adhérents à refuser le quitus, non par défiance, mais par ignorance de la totalité des actes réalisés par le syndic.
C’est pourquoi, aussi certains syndics ont pris l’habitude de ne même plus demander in vote sur le quitus, ce qui est raisonnable.
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jean not
Pilier de forums
538 réponses |
Posté - 16 déc. 2007 : 08:10:03
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Bonjour,
Fausse manip, je recommence.
Pour qu'elle raison le vendeur vous demande de donner le quitus. Celui ci ne peut être donné par les copropriétaires présents lors de l'AG. A lire attentivement ce que disait l'ARC à propos du quitus. Ce qu'il y a de bien, c'est que votre état daté est gratuit sachant que chez Foncia, je viens de payer 358,90euros et 58,90euros de mise à joue de cet état suite à un report chez le notaire.
Quitus -
ARC Abus n°742: 03 05 06 /©
1- Quitus « or not » quitus ?
Rappelons que si la présentation des comptes est bien prévue par la loi (à la fois la loi de 1965 et la loi HOGUET de 1970 concernant les syndics) ? rien n’est prévu en ce qui concerne l’approbation des actes de gestion.
Cette approbation n’a pour nous aucun sens et ne sert que les intérêts des syndics comme nous allons le rappeler.
b) L’effet du « quitus »
Car le problème du « quitus » est qu’il vaut décharge de responsabilité. Certains syndics, jouant sur les mots, disent : « C’est vrai, mais le quitus ne vaut pas décharge pour les faits qui auraient été dissimulés ».
Or, beaucoup d’erreurs sont commises par les syndics et ne sont pas pour autant « dissimulées » (exemple : erreur sur l’établissement d’un contrat de gardien ; erreur - en cas de vente - sur les sommes dues par un copropriétaires, etc).
La réalité est donc que lorsqu’un syndicat attaque son syndic pour obtenir réparation d’une faute, neuf fois sur dix le juge se contentera de demander si le « quitus » a ou non été accordé.
S’il a été accordé, alors le syndicat sera débouté. Un point c’est tout.
2- La position de l’ARC
Notre position est, dès lors, une position de bon sens : accorder le quitus est à proprement parler doublement dénué de (bon) sens, puisque d’une part il est évident qu’on ne peut pas avoir TOUT contrôlé dans la gestion d’un syndic, d’autre part cela prive neuf fois sur dix le syndicat de toute possibilité de recours.
C’est pourquoi nous incitons nos adhérents à refuser le quitus, non par défiance, mais par ignorance de la totalité des actes réalisés par le syndic.
C’est pourquoi, aussi certains syndics ont pris l’habitude de ne même plus demander in vote sur le quitus, ce qui est raisonnable. |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 16 déc. 2007 : 09:19:57
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jean not,c'est le notaire qui demande au syndic de lui donner quitus, pas le syndic vis à vis de la copropriété.
Bene ne peut donner quitus au notaire; sur quoi d'ailleurs???
A mon point de vue, le syndic pro ou bénévole, complète les documents certifiés "véritables" pour(par) lui et il n'a pas à donner quitus au notaire;éventuellement Bene devrait demander au notaire le pourquoi de ce quitus et sur quels textes il se réfère pour l'exiger
Je serais curieux de savoir si ce notaire fait la même demande à un syndic professionnel,notamment un gros |
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Bene
Contributeur senior
93 réponses |
Posté - 16 déc. 2007 : 09:51:50
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Je complète ma question
Le notaire m'envoie en tant que syndic un document "mutation de lots de copropriété" avec 3 parties
1- partie financière
2- partie administrative
3- certificat art 20
pour le 1:état daté je comprend, pour le 2: moins car déjà le notaire a été destinataire du règlement de coproprété, des rapports d'expertise PB, amiante, thermites etc pour le lot vendu
Pourquoi les redemander ?
Pour le 3: certificat ART 20 il se déduit de la partie 1
C'est redondant pour moi...de plus alors que j'ai déjà signé ce fameux certificat dans le document précédent, il me le redemande sous 15 j ?
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 16 déc. 2007 : 10:05:22
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Citation :
Initialement entré par jean not
) L’effet du « quitus »
Car le problème du « quitus » est qu’il vaut décharge de responsabilité. Certains syndics, jouant sur les mots, disent : « C’est vrai, mais le quitus ne vaut pas décharge pour les faits qui auraient été dissimulés ».
Or, beaucoup d’erreurs sont commises par les syndics et ne sont pas pour autant « dissimulées » (exemple : erreur sur l’établissement d’un contrat de gardien ; erreur - en cas de vente - sur les sommes dues par un copropriétaires, etc).
La réalité est donc que lorsqu’un syndicat attaque son syndic pour obtenir réparation d’une faute, neuf fois sur dix le juge se contentera de demander si le « quitus » a ou non été accordé.
S’il a été accordé, alors le syndicat sera débouté. Un point c’est tout.
2- La position de l’ARC
Notre position est, dès lors, une position de bon sens : accorder le quitus est à proprement parler doublement dénué de (bon) sens, puisque d’une part il est évident qu’on ne peut pas avoir TOUT contrôlé dans la gestion d’un syndic, d’autre part cela prive neuf fois sur dix le syndicat de toute possibilité de recours.
C’est pourquoi nous incitons nos adhérents à refuser le quitus, non par défiance, mais par ignorance de la totalité des actes réalisés par le syndic.
C’est pourquoi, aussi certains syndics ont pris l’habitude de ne même plus demander in vote sur le quitus, ce qui est raisonnable.
jean not.....ce n'est pas l'objet de la question!!!!
rien à voir ici |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 16 déc. 2007 : 10:08:32
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il est indipensable que vous mettiez très clairement une date de validité à ce questionnaire
car si la date de signature est reportée, le vendeur devra régler l'appel de provisions du prochain trimestre |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 16 déc. 2007 : 10:28:31
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Meli-Melo
Le certificat de l'article 20 est bien un quitus mais financier et au profit du vendeur.
Le syndic atteste que le vendeur est libre de toute obligation à l'égard du syndicat. Si le vendeur a payé les provisions et charges qui lui incombaient, le syndic doit lui remettre le certicat de l'article 20
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 16 déc. 2007 : 11:17:19
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Ben oui, c'est une sorte de "solde de tout compte" du vendeur ....
Rien à voir avec le quitus au syndic, dont se moque le notaire .... |
Edité par - gédehem le 16 déc. 2007 11:17:51 |
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Bene
Contributeur senior
93 réponses |
Posté - 16 déc. 2007 : 11:21:59
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| Je comprends un peu mieux le mécanisme mais toujours pas l'architecture des différents documents et surtout leur redondance. |
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jean not
Pilier de forums
538 réponses |
Posté - 16 déc. 2007 : 12:46:51
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| J'ai en main copie d'un état daté de F*****. Il est demandé de retourner dûment complétée la fiche article 32 du décret concernant les renseignement sur l'acquéreur. Autrement, état daté normal sans demande de quitus. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 16 déc. 2007 : 14:17:18
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C'est le notaire qui demande le certificat art. 20.
Celui ci lui permet d'éviter l'envoi au syndic de l'avis de l'article 20 (distinct de la notification de transfert de propriété qui est rjours obligatoire), et également de remettre le prix au vendeur immédiatement.
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Bene
Contributeur senior
93 réponses |
Posté - 17 déc. 2007 : 07:09:53
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| Si je comprends bien l'état daté est un document et le certificat art 20 en est un autre ? On remplit d'abord le premier et après la vente le second . |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
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