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LeNabot
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13018 réponses |
 Posté - 28 déc. 2007 : 20:36:04
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Citation :
Initialement posté par benedicte5r
merci mais la donc l'agence me dit que c'est a moi de payer les frais d'agence
Dans la pratique c'est toujours l'acquéreur qui paye ces frais. Ce qu'a voulu dire l'agent immobilier, c'est que la rédaction prévoit que la commission est "charge vendeur". Ce qui veut dire que le prix de présentation inclus ces frais, et que le vendeur reçoit ce prix "moins la commission". Demandez donc au notaire de vous calculer les taxes sans ces frais, sinon il y a un autre moyen : refaire le mandat de vente qu'a signé le vendeur en recalculant les chiffres et en prévoyant que la commission est payée par l'acquéreur. En province, c'est ce qui se fait le plus souvent. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 28 déc. 2007 20:37:49 |
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ribouldingue
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11304 réponses |
Posté - 28 déc. 2007 : 20:37:04
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Sinon, si vous pensez que le bien vous intéresse, mais que vous êtes prêtes à ne pas l'acheter, faites une offre à 155 000 et voyez la réaction de l'agent immobilier.
Jurez vos grands Dieux que vous feriez tout pour l'acheter mais vous n'avez pas la somme ni ne pouvez l'emprunter....
Arguez que ca va vous couter en outre 10% des 155 000 ce qui est encore une fortune, pleurez beaucoup...
Si l'AI vous rappelle c'est que vous êtes sur la bonne piste. Si il ne rappelle plus, c'est que c'est vraiment trop bas.
Voyez si l'AI est imaginatif...; |
Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 28 déc. 2007 20:39:37 |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 29 déc. 2007 : 06:34:28
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Citation :
Initialement posté par LeNabot
Citation :
Initialement posté par jcm
Le prix d'acquisition n'a pas à être minoré de la commission.
Ou alors on ajoute avant de retrancher...
Essayez d'être précis jcm. Lorsqu'en vertu du mandat de vente, la commission est à la charge de l'acquéreur, celle-ci n'entre pas en compte dans l'assiette fiscale.
D'autre part, vous avez des notaires qui défalquent systématiquement les commissions du prix total d'acquisition, souvent les DGI s'en accomodent, même lorsque le mandat de vente indique que la commision est à la charge du vendeur.
La commission n'entre jamais en compte dans l'assiette fiscale, point. |
jcm |
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jcm
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5131 réponses |
Posté - 29 déc. 2007 : 06:42:07
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benedicte5r, vous dites :
"est il vrai que si je paye avec un apport les frais d'agence je paierais moins cher de frais de notaire ca me parait bidon comme raisonnement.... "
La réponse est simple : si vous empruntez 100 %, y compris pour les frais d'agence, ils devront probablement rester charge vendeur ; car les banques prêtent rarement pour les frais d'agence. De ce fait les frais de notaire seront calculés sur un montant plus important.
Si vous payez séparément les honoraires d'agence, vous n'aurez pas à payer les frais de notaire sur cette somme.
Mais si votre banque vous les prête alors qu'ils sont à votre charge, pas de souci.
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jcm |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 29 déc. 2007 : 06:45:43
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Citation :
Initialement posté par LeNabot
D'autre part, vous avez des notaires qui défalquent systématiquement les commissions du prix total d'acquisition, souvent les DGI s'en accomodent, même lorsque le mandat de vente indique que la commision est à la charge du vendeur.
N'importe quoi. La fiscalité à la sauce LeNabot. |
jcm |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 29 déc. 2007 : 08:22:39
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Citation :
Initialement posté par jcm
Citation :
Initialement posté par LeNabot
D'autre part, vous avez des notaires qui défalquent systématiquement les commissions du prix total d'acquisition, souvent les DGI s'en accomodent, même lorsque le mandat de vente indique que la commision est à la charge du vendeur.
N'importe quoi. La fiscalité à la sauce LeNabot.
S'il le font, jcm, c'est sur accord des directions locales des impôts. C'est déjà plus présentable que la proportion non négligeable d'honorables membres de votre illustre profession qui favorisent la pratique du dessous de table pour faire baisser l'assiette des droits, ou encore ceux qui réclament à l'acquéreur des honoraires d'apporteur d'affaires et non déclarés et hors "loi Hoguet". Vous feriez bien de faire le ménage parmi vos membres. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 29 déc. 2007 08:23:12 |
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benedicte5r
Contributeur senior
61 réponses |
Posté - 29 déc. 2007 : 08:32:39
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merci pour vos réponses j'ai encore une question svp:
quel est le calcul a faire pour savoir combien on déduit sur les impots concerant les interets d'emprunt? |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 29 déc. 2007 : 08:40:03
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Citation :
Initialement posté par benedicte5r
merci pour vos réponses j'ai encore une question svp:
quel est le calcul a faire pour savoir combien on déduit sur les impots concerant les interets d'emprunt?
Vous le saurez avec votre tableau d'amortissement. Sinon ce sont des formules mathématiques. (achetez vous les tables financières en vente dans toute librairie). |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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jcm
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5131 réponses |
Posté - 29 déc. 2007 : 09:02:23
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Citation :
Initialement posté par LeNabot
Citation :
Initialement posté par jcm
Citation :
Initialement posté par LeNabot
D'autre part, vous avez des notaires qui défalquent systématiquement les commissions du prix total d'acquisition, souvent les DGI s'en accomodent, même lorsque le mandat de vente indique que la commision est à la charge du vendeur.
N'importe quoi. La fiscalité à la sauce LeNabot.
S'il le font, jcm, c'est sur accord des directions locales des impôts. C'est déjà plus présentable que la proportion non négligeable d'honorables membres de votre illustre profession qui favorisent la pratique du dessous de table pour faire baisser l'assiette des droits, ou encore ceux qui réclament à l'acquéreur des honoraires d'apporteur d'affaires et non déclarés et hors "loi Hoguet". Vous feriez bien de faire le ménage parmi vos membres.
Ils ne le font pas, sauf dans votre imagination. |
jcm |
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LeNabot
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13018 réponses |
Posté - 29 déc. 2007 : 09:04:25
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Citation :
Initialement posté par jcm
Ils ne le font pas, sauf dans votre imagination.
Vous êtes alors très mal renseigné et de surcroît vous lisez mal le présent forum, il y a eu quelques cas exposés.
dernier exemple ici : http://www.universimmo-pro.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=35717&whichpage=2
saba01 Posté - 20 déc. 2007 : 12:58:45
je connais un notaire qui deduit le montant de la commission agence même quand elle est à la charge du vendeur.
Les droits de mutation sont alors calculés sur le montant net vendeur.
Ce notaire fait cela depuis des années et n' a jamais eu de problème.
Le ferait il si cela n'était pas légal ?
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Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 29 déc. 2007 09:14:09 |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 02 janv. 2008 : 09:38:20
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Ce n'est pas parce que plusieurs personnes le disent que c'est vrai.
En tout cas ce serait complètement illégal.
Pourquoi ne pas enlever le coût des travaux payés tant qu'on y est ? |
jcm |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 02 janv. 2008 : 09:58:36
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Citation :
Initialement posté par jcm
En tout cas ce serait complètement illégal.
Vous employez des termes inexacts et souvent erronés.
La fiscalité c'est du déclaratif. Si la DGI estime que le déclaratif est erroné, il y a redressement simple si une certaine proportion n'est pas atteinte. Autrement il y a aussi la possibilité de la procédure du rescrit dont les notaires ne se privent pas, si l'administration fiscale y répond favorablement, elle ne pourra pas revenir dessus. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 02 janv. 2008 : 14:56:43
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Vous embrouillez à plaisir.
Si la commission est à la charge du vendeur, elle ne fait pas plus partie du prix que si elle est à la charge de l'acquéreur.
Sinon pourquoi ne pas décomposer le prix systématiquement en moëllons, cloisons, plomberie, salaires des ouvriers...
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jcm |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 02 janv. 2008 : 15:08:32
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Citation :
Initialement posté par jcm
Vous embrouillez à plaisir.
Si la commission est à la charge du vendeur, elle ne fait pas plus partie du prix que si elle est à la charge de l'acquéreur.
Jcm, ce sont des considérations de droit fiscal que vous ne comprenez manifestement pas. Si une DGI est d'accord pour retirer la commission du prix d'acquisition, même si la commission était réputée à la charge du vendeur de par le mandat de vente, cela engage l'administration, que jcm soit d'accord ou pas.
Manifestement, vous vous foutez des intérêts de l'acquéreur. Avant hier, c'était la présence d'amiante, hier, la présence d'un arrêté d'alignement et aujourd'hui la fiscalité de la commission. Ca commence à faire un peu beaucoup pour un pseudo professionnel qui prétend sécuriser les transactions. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
Posté - 02 janv. 2008 : 16:04:33
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Citation :
...
Jcm, ce sont des considérations de droit fiscal que vous ne comprenez manifestement pas. Si une DGI est d'accord pour retirer la commission du prix d'acquisition, même si la commission était réputée à la charge du vendeur de par le mandat de vente, cela engage l'administration, que jcm soit d'accord ou pas.
Si je m'en réfère à ce lien de juris prudentes droit immobilier
Et à l'arrêt de Cour de Cassation cité N° de pourvoi : 94-10791 Citation :
...
Mais attendu qu'aux termes des articles 72 et 73 du décret du 20 juillet 1972, le mandat détermine les conditions de la rémunération de l'intermédiaire ainsi que la partie qui en a la charge ;
qu'ayant constaté que la rémunération du Cabinet Renault, dans le mandat confié par les vendeurs, le 24 septembre 1987, était contractuellement mise à la charge de l'acquéreur et relevé, en justifiant légalement sa décision, abstraction faite des motifs surabondants critiqués en la première branche, qu'aucune disposition de la loi du 2 janvier 1970 ne mettait la charge du paiement de la commission au vendeur, le jugement en a déduit à juste titre, que la commission payée par les époux Boiteau ne constituait pas une charge augmentative du prix ;
Il est absolument nécessaire que le mandat fasse apparaître que la commission est à la charge de l'acquéreur.
Alors, je ne sais si une DGI peut aller à l'encontre de ce qui semble avoir été précisé dans le BOI 7D-2-97 cité par juris prudentes et que je n'arrive pas à consulter sur le net.
Je vois mal en effet, comme vous l'indiquez Lenabot, et si aucune modification n'est intervenue depuis le 21 octobre 2006 date de la réponse de juris prudentes, comment une DGI peut valablement entériner la non imputation de la commission d'intermédiaire dans les frais d'acquisition s'il est explicitement indiqué dans l'acte de vente : "la commission est à la charge du vendeur"
Ajout 16h22 : il est donc totalement inutile de signer un mandat en tant qu'acquéreur et si celui du vendeur comporte la clause "la commission est à la charge du vendeur" autant imposer à l'agence de faire signer un nouveau mandat au vendeur comportant la clause "la commission est à la charge de l'acquéreur".
Surtout ne pas signer de mandat avec l'agence en tant qu'acuéreur.
Question : Si impossibilité de joindre immédiatement le vendeur, et donc de faire modifier le mandat signé par lui, est-il possible et opposable de faire distinctement apparaître en clause suspensive du compromis que la vente est acceptée sous les autres réserves d'usage mais également sous condition que les frais d'agence soient indiquées comme étant à la charge de l'acquéreur dans le mandat qui le lie à l'agence.
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Christophe
Location - Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 - Décret n° 87-713 du 26 août 1987 - Décret n°87-712 du 26 août 1987 - Copropriété - Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 - Décret n°67-223 du 17 mars 1967 |
Edité par - quelboulot le 02 janv. 2008 16:27:19 |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 02 janv. 2008 : 16:29:35
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Citation :
Initialement posté par quelboulot
Je vois mal en effet, comme vous l'indiquez Lenabot, et si aucune modification n'est intervenue depuis le 21 octobre 2006 date de la réponse de juris prudentes, comment une DGI peut valablement entériner la non imputation de la commission d'intermédiaire dans les frais d'acquisition s'il est explicitement indiqué dans l'acte de vente : "la commission est à la charge du vendeur
Si vous lisez l'arrêt, vous verrez que l'administration se basait sur le mandat de vente et ignorait le mandat de recherche.
Maintenant si dans une procédure de rescrit vous demandez explicitement à l'administration fiscale la solution qu'elle entend retenir sur votre cas et que la dite administration fiscale accepte par écrit votre position, elle ne pourra pas y revenir parce que ce qu'elle a écrit est définitif et applicable, même si la solution est erronée.
Pour ce qui nous occupe, il semble clairement acquis que pas mal de DGI acceptent l'assiette du prix sans la commission et sans problème, d'après les quelques discussions que j'ai eu avec deux notaires et un AI. Car il est très facile de rédiger un mandat de recherche par dessus un mandat de vente et c'est d'ailleurs la typologie de l'arrêt que vous avez cité, le mandat de recherche étant de surcroît postérieur à celui de vente. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 02 janv. 2008 16:32:57 |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 02 janv. 2008 : 16:32:50
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| LeNabot si vous m'indiquez une étude de notaire qui pratique ainsi, je lui passe toutes mes ventes. |
jcm |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 02 janv. 2008 : 16:35:00
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LeNabot on s'en fiche de savoir si c'est un mandat de vente ou de recherche, ce qui importe c'est de savoir qui paie la commission.
Pas mal de DGI ? Lesquelles ? Je les appelle dès demain. |
jcm |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 02 janv. 2008 : 16:37:47
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Citation :
Initialement posté par jcm
LeNabot on s'en fiche de savoir si c'est un mandat de vente ou de recherche, ce qui importe c'est de savoir qui paie la commission.
Commencez donc par lire l'arrêt cité par Quelboulot, cela vous fera du bien. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 02 janv. 2008 : 16:43:09
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Oui, je l'ai lu en 95, et c'est à la suite de cet arrêt qu'on a pris l'habitude de mettre les honoraires à la charge de l'acquéreur.
Répondez donc à mes questions, au lieu de prendre vos désirs pour des réalités. Facile de dire "des notaires" "des DGI"... lesquels ? Comme je vous l'ai dit, dès que j'ai les noms je les contacte. Pour en faire profiter mes clients. |
jcm |
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