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 Sujet  |
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catou06
Contributeur débutant
24 réponses |
 Posté - 19 déc. 2007 : 22:13:57
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Bonjour,
J'ai acheté un terrain nu constructible (à la campagne) référencé au cadastre avec 23 ares 42 centiares. Avant l'achat, un géomêtre expert avait fait le rélevé du terrain et avait obtenu 2654m2. Le certificat d'urbanisme du précédent propriétaire mentionnait alors 2654 m2. Le permis de construire que j'ai obtenu mentionnait 2654m2 et j'y ai fait construire une maison.
Aujourd'hui, un de mes voisins me dit que dans le relevé du géomêtre, il y a une partie du terrain qui lui appartient, et surtout que la limite ne correspond pas du tout au cadastre (décalée d'environ 5 mêtres sur 25 mètres mais sur des limites naturelles, petit chemin de 50 cm de large pour l'écoulement des eaux de pluies).
Je ne suis pas très doué en maths et je n'avais pas particulièrement prété attention aux "ares" et "centiares", me fiant au relevé d'un géomêtre expert. Je suis aussi très étonné que la mairie, ayant étudié un permis de contruire non conforme au plan et à la surface cadastrale, m'ait accordé un permis de construire. Il est évident que si le géomêtre, mon architecte ou la mairie m'avait averti de la non conformité du plan du géomêtre, j'aurai annulé la vente (elle était soumise à l'obtebntion du permis de construire). j'ai néanmoins l'impression que le plan du cadastre a été fait à la va-vite car il ne correspond pas des des limites qu'aurait créé "nos anciens". En effet, la limite suit des obstacles naturels: rochers, "gouttière" d'évacuation d'eaux de pluie,restanques,...). Alors pourquoi tracer une ligne droite qui n'a rien à voir avec la géographie du terrain?
Quels sont mes droits dans ce cas? Puis-je prétendre à conserver le terrain tel qu'il est décrit par le géomêtre et par la mairie?
Sinon, puis-je poursuivre une des parties en justice pour obtenir des dédomagements liés à la différence de surface et au décalage du plan du permis par rapport au cadastre?
Merci.
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 19 déc. 2007 : 22:20:47
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le cadastre ne permet pas de connaitre la contenance réelle de votre terrain car il est bourré d'anomalies.
la mairie s'est fondée sur votre déclaration et celle du géomètre pour apprécier la légalité de votre demande.
reste à résoudre la question de la limite avec le voisin et, pour ce faire, sans se fier au cadastre, il faut faire appel à un géomètre expert pour réaliser un bornage contradictoire à frais partagés avec le voisin, sauf si il existe encore des bornes permettant de connaitre les vraies limites de la propriété.
une fois le bornage réalisé, vous pourrez, le cas échéant, vous retourner contre le vendeur, le notaire, le cadastre, le géomètre, le voisin, ...
sans bornage, rien de possible. |
cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
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catou06
Contributeur débutant
24 réponses |
Posté - 20 déc. 2007 : 00:04:29
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| Un point peut-être non négligeable: ma parcelle est issue d'une division en 4 d'un terrain soumis à un lotissement. Ce lotissement a été fait par une société il y a plus de 10 ans. Déjà au niveau du lotissement la surface du terrain que j'ai acheté était de 2654 m2 et donc différente du cadastre. Est-il possible que la société qui a acheté le terrain initial et qui a créé le lotissement, le géomêtre expert, mon architecte, la mairie lors du certificat d'urbanisme et du permis de construire aient tous pu commettre une "erreur". Aucun d'eux n'a mis en doute la surface de 2654m2 differente de celle du cadastre ainsi que les limites du terrain. |
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catou06
Contributeur débutant
24 réponses |
Posté - 20 déc. 2007 : 00:14:44
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mais dans ce cas précis , à quoi sert un bornage contradictoire vu qu'un géomêtre expert a réalisé lors du lotissement un relevé détaillé du terrain et de ses limites. Je pense que le lotisseur à l'époque n'a pas fait de bornage contracdictoire. Il n'y voyait peut-être pas d'intérêt à ce moment là (1988). Sur quels critères se baserai un autre géomêtre expert pour réaliser un relevé différent de celui déjà fait?
d'autre part,le lotisseur n'aurait pas pu faire une parcelle de 2342m2 car le POS oblige dans cette zone à un minimum de 2500m2. Comment la mairie aurait-elle accepté cela? La mairie n'est elle pas sensée consulter le cadastre avant de délivrer de s autorisation de lotissement ou de construire ??
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 20 déc. 2007 : 07:02:12
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| alors retrouvez l'acte de bornage : il vous permettra de repérer les li:ites "légales" réeles. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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catou06
Contributeur débutant
24 réponses |
Posté - 20 déc. 2007 : 12:50:49
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| Quel acte de bornage? D'après vous, le lotisseur a du avoir un acte de bornage des limites exterieures pour procéder au lotissement ?? Ou puis-je le trouver, à la mairie ?? |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 20 déc. 2007 : 12:55:03
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| non, le lotisseur a certainement fait borner les parcelles au sein du lotissement. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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catou06
Contributeur débutant
24 réponses |
Posté - 20 déc. 2007 : 15:38:16
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| Renseignement auprès de la mairie: il n'y a pas eu de bornage amiable ni judiciaire des limites extérieures du lotissement. Il a été simplement fait deux relevés topographique du terrain par un geometre expert (document sur lequel est écrit "propriété ... : plan topographique) sur lequel s'est basé le lotisseur, la mairie pour le certificat d'urbanisme et le permis de construire. |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 20 déc. 2007 : 16:04:56
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| si votre problème se passe au sein du lotissement, pas en sa limite avec l'extérieur, il faut voir directement le lotisseur... ou au registre des hyptohèques pour voir si votre terrain a été borné pour être défini. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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catou06
Contributeur débutant
24 réponses |
Posté - 20 déc. 2007 : 16:13:36
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| Le probème réside uniquement sur une limite extérieure au lotissement (avec un voisin qui n'en fait pas partie). Cette limite est définie dans les plan topographique du geometre expert par un fossé de ruissellement des eaux de pluie (50 cm de large) qui existe depuis certainement des centaines d'années. Ce fossé n'a pas une trajectiore rectiligne alors que le cadastre oui. la confusion pour mon voisin est ce cette ligne (cadastre) passe à l'interieur de mon terrain et que selon lui le fossé n'est pas la limite séparative mais simplement un fossé chez lui. |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 20 déc. 2007 : 16:44:33
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de quand datent la vente et le PC ?
je pense qu'il faut alerter le notaire...
le bornage sera incontournable ! |
cordialement
Emmanuel Wormser
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catou06
Contributeur débutant
24 réponses |
Posté - 20 déc. 2007 : 16:46:18
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| comment fait-on pour inserer un doccument?? |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 20 déc. 2007 : 16:50:24
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| pour insérer une image , suivez ce mod'op |
cordialement
Emmanuel Wormser
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catou06
Contributeur débutant
24 réponses |
Posté - 20 déc. 2007 : 16:52:36
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| le terrain est issu d'un lotissement de 1989. J'ai acqui le terrain nu en 2001. j'ai obtenu le PC en 2001 et j'ai fait construire en 2001. |
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catou06
Contributeur débutant
24 réponses |
Posté - 20 déc. 2007 : 16:56:07
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**modération**
correction d'image |
Edité par - Emmanuel WORMSER le 20 déc. 2007 17:01:45 |
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catou06
Contributeur débutant
24 réponses |
Posté - 20 déc. 2007 : 16:57:10
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**modération**
correction d'image |
Edité par - Emmanuel WORMSER le 20 déc. 2007 17:03:34 |
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catou06
Contributeur débutant
24 réponses |
Posté - 20 déc. 2007 : 16:59:02
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il y a une image du cadastre et une du plan du geometre mais la taille des images est trop petite
**modération**
meuh non, c'est corrigé 
à vous de jouer |
Edité par - Emmanuel WORMSER le 20 déc. 2007 17:04:43 |
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catou06
Contributeur débutant
24 réponses |
Posté - 20 déc. 2007 : 17:47:18
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j'ai trouvé ce document :
"Fonds non limitrophes :
Par définition, le bornage tend à la détermination de la limite commune de deux fonds, à la localisation
précise de la ligne séparative. Il suppose donc que les deux propriétés du demandeur et du défendeur
soient contiguës, se touchent, chacune venant à la limite de l'autre. Dès lors qu'une propriété tierce se
trouve entre les deux fonds; ils n'ont pas de frontière commune et le bornage est sans objet. Le bien
intermédiaire dont l'existence rend irrecevable l'action en bornage peut être un cours d'eau, une cour,
une route, une rue, une voie ferrée ou un fossé d'écoulement des eaux.1
1 Cour d’Appel de Toulouse - 22 Avril 1986" |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 20 déc. 2007 : 17:48:53
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oui, et alors ?
ça ne détermine pas pour autant la limite de votre propriété ... |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 20 déc. 2007 17:49:15 |
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catou06
Contributeur débutant
24 réponses |
Posté - 20 déc. 2007 : 17:51:38
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Apparement, selon la jurisprudence (Cour d’Appel de Toulouse - 22 Avril 1986), le fossé d'écoulement des eaux séparant les deux terrains pourrait rendre le bornage sans objet. Qu'en pensez-vous?
Merci. |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 20 déc. 2007 : 18:23:13
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si le cours d'eau est une propriété tierce (fossé communal par exemple), effectivement, la limite est claire... mais apparemment, le fossé serait selon vous pour moitié à vous et pour moitié au voisin... et selon lui entièrement à lui... Pas de tiers propriétaire donc ici.
ne focalisez pas sur le cadastre.
cherchez tous autres éléments de preuve sur l'ancienne limite en remontant, au registre des hypothèques , sur les actes de cession de la parcelle lotie et de celle du voisin... il y apparaitra peut-être : "dont le ruisseau forme limite..." ou une mention de ce type.
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cordialement
Emmanuel Wormser
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