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kingair
Contributeur débutant
11 réponses |
 Posté - 24 déc. 2007 : 12:34:02
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Bonjour
Tout d'abord félicitation a tous les acteurs de ce forum instructif (surtout quand on a des problèmes).
Je suis propriétaire d'une propriété dans un petit village (800 habitants) et un lotisseur est en train d'effectuer les travaux d'aménagement sur le terrain voisin.
Ces travaux font suite a la procédure PLU, dépôt de permis de lotir etc. (on est dans la transition avec les nouvelles lois).
N'étant pas du genre a poser des problèmes là ou il n'y en a pas je n'ai pas formulé d'opposition a ce permis lors du délai de recours des tiers.
Néanmoins il apparaissait que j'allais avoir à la place de la forêt existante, une voie d'accès en limite de propriété, j'ai donc décidé d'entreprendre la construction d'un mur pour limiter la perte d'intimité.
Pour ce faire j'ai déposé un permis de construction pour le mur conformément aux lois d'urbanisation, qui a été accepté par la mairie.
Cette construction nécessitant l'incursion dans le terrain du lotisseur j'ai fait la demande d'une autorisation écrite. Celui ci m'a signifié verbalement qu'il me donnerais l'autorisation écrite a l'issue de ces travaux et pas avant.
A ce jour les travaux ont débuté. le problème c'est que le lotisseur a effectué les fouilles ( 2 Mètres de profondeur sur 2,60 de largeur) des travaux d'enfouissement de réseaux en limite de ma propriété si près que mon terrain s'affaisse par endroit et que plusieurs piquets de clôture sont dans le vide entraînant une instabilité de la clôture.
La dessus l'entrepreneur avec qui j'avais signé le devis pour le mur m'indique maintenant que le devis s'entendais sur des fondations a 50 cm et que les travaux actuels même après remblaiement vont déstabiliser le terrain et il est donc dans l'impossibilité de me garantir la pérennité du mur. La solution passe donc par des fondations dont la base est au minimum a 30 CM en dessous de la tranché du lotisseur ce qui revient a faire un mur en sous sol pour un montant en dehors de mes capacités financières.
Mes questions sont:
Puis je demander au lotisseur de prendre a sa charge les fondations qui sont devenues obligatoires de son fait?.
Si je n'arrive pas a avoir de réponse dans un cadre amiable quel est le recours par voie judiciaire?
Au delà de ces points n'y a t'il pas une obligation d'un lotisseur a prendre contact avec les riverains pour leur indiquer la nature des travaux, les nuisances qu'il vont subir etc.?
@+
kingair
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 24 déc. 2007 : 15:13:11
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Citation :
Initialement posté par kingair
Bonjour
(...)
Mes questions sont:
Puis je demander au lotisseur de prendre a sa charge les fondations qui sont devenues obligatoires de son fait?
vous pouvez toujours demander : il pourra toujours refuser. Citation :
Si je n'arrive pas a avoir de réponse dans un cadre amiable quel est le recours par voie judiciaire?
l'arbitrage peut être fait par un juge , particulièrement si vous démontrez qu'il a déstabilisé le terrain... Attention aux couts de justice et d'expertise qui pourraient dépasser l'économie sur les travaux. Il vaut don mieux présenter vos deux devis au lotisseur et lui dire aimablement qu'afin d'éviter toute action contentieuse, vous souhaitez qu'il participe au surcout à hauteur de X%.Citation :
Au delà de ces points n'y a t'il pas une obligation d'un lotisseur a prendre contact avec les riverains pour leur indiquer la nature des travaux, les nuisances qu'il vont subir etc.?
aucuneCitation :
@+
kingair
êtes vous dans une ville ou un bourg où vous pourriez forcer la construction d'un mur à frais partagés ? (article 663 du code civil) |
cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
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kingair
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 24 déc. 2007 : 16:57:29
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Citation :
êtes vous dans une ville ou un bourg où vous pourriez forcer la construction d'un mur à frais partagés ? (article 663 du code civil)
quelle est la définition exacte d'une ville et d'un faubourg?
modération : correction de balises
***Modération***
Edité par - Emmanuel WORMSER le 24 déc. 2007 20:34:02 |
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kingair
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 24 déc. 2007 : 17:58:20
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en complement de la question précédente:
le fait que je ne puisse plus construire mon mur, n'entraine t'il pas une privation de jouissance qui serait attaquable?
Au fait merci pour la reponse précédente et joyeux noel
@+
kingair |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 24 déc. 2007 : 20:36:00
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une ville c'est 10000 habitants. Un faubourg c'est une banlieue de ville (continuité urbaine avec une ville)
et bien sur, si je parlais d'arbitrage par un juge, c'était en se fondant sur le préjudice subi -ou perte de jouissance- par la déstabilisation du sol...
noyeux joël aussi  |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 24 déc. 2007 : 21:41:40
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Citation :
Initialement posté par Emmanuel WORMSER
une ville c'est 10000 habitants. Un faubourg c'est une banlieue de ville (continuité urbaine avec une ville)
Ha houai ?
Et d'où y sort cet arbitrage ?
La moitier des sous-préfecture de France ne seraient donc pas des villes...
Définition de ville : Agglomération relativement importante dont les habitants ont des activités professionnelles diversifiées, notamment dans le secteur tertiaire.
Définition de l'agglomération en-dessous, le bourg : Agglomération rurale moins importante que la ville où se tient ordinairement le marché des villages environnants
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Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 25 déc. 2007 : 09:44:57
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| groumpf..encore du droit mou ! |
cordialement
Emmanuel Wormser
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kingair
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 25 déc. 2007 : 11:55:28
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merci pour ces precisions juridiques mole ou dure selon du coté ou l'on se place!. toutes façon j'habite la region parisienne ( sud)et il devient bien difficile de savoir ou l'on habite avec l'urbanisation gallopante. ceci dit je dirais que malgré la proximité de la prefecture du departement ( 15 KM) je suis dans un village que je qualifierai de rural.
en attendant je vais convoquer un huissier pour un constat, j'espere que cela me protegera d'un recours ulterieur du lotisseur si le mur que je construit fait que mon terrain devale dans le terrain a coté
@+
kingair |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 25 déc. 2007 : 12:25:31
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Dis Papa, c'est quoi une ville?
Ben, Heu, C'est un endroit où il y a plein de gens qui vivent et travaillent.
Pour qu'elle soit digne de ce nom, une ville se doit de concentrer des gens, des activités et des services.
Dans la France ancienne, la ville (on l'appelait alors un bourg) était consacrée par la résidence seigneuriale. On retrouve aujourd'hui cette notion qui veut qu'une ville ait une autonomie politique.
Mais "plein de gens" ça fait combien exactement?
Une réponse (et surement pas la seule) est celle que la France a communiquée à l'ONU lorsque cette organisation a entrepris une étude statistique sur le sujet. L'administration française avait alors répondu que le nombre minimal d'habitants d'une ville était de 2.000.
En conclusion,
Au-dessus de 50.000 habitants c'est le Code Civil qui dit que c'est une ville.
Entre 2.000 et 50.000 tout est possible...
**** JOYEUX NOEL **** |
Dominique |
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kingair
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 28 déc. 2007 : 11:10:21
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Bonjour a tous
Bien, l’huissier vient de passer pour constater l’énorme trou causé par l’enfouissement des réseaux. Je vais maintenant tenter de demander le surcoût du devis que le maçon me demande (environ 15000 euros sur un devis initial de 18000 euros soit au total 33000 euros! C’est noel !!) au lotisseur.
Pareillement faut il qu’un acte soit rédigé pour que ma responsabilité soit dégagé (même si je ne construit pas de mur) si mon terrain venait dans quelques années a tomber sur la voirie qui va être construite (elle va être a environ 1 m en contrebas) ?
Le permis de construire que la mairie m’a accordé est pour un mur de 2 m de haut. Est ce que cette hauteur a pour base mon terrain (a priori hauteur naturelle) ou la voirie en cours de construction?
@+
kingair |
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tetelle
Pilier de forums
435 réponses |
Posté - 28 déc. 2007 : 13:10:34
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Le problème est tout autre, le lotisseur doit tenir vos terres en limite de propriété. Si la voirie vient en limite de propriété il n'est pas envisageable de faire un talus. Dns ce cas, l'idéal serait de trouver un accord commun avec le lotisseur.
De plus, si le mur mis en oeuvre par ce dernier mesure 1m de haut, il oit la protection des personnes, et donc la mise en ouvre d'un garde corps.
Pourquoi faire un mur de 2m de haut plus 1m avec la voirie? A votre place, je demnderais au lotisseur l'a mise en oeuvre de mur de soutenement en L de 2 mètres de haut à ses frais avec possibilité pour que vous mettiez une cloture par dessus.
A vous de voir, la plue value alors pour le lotisseur est peu importante car s'il ne peut pas creuser chez vous pour poser les murs en L, ca lui coutera bien plus cher. |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 28 déc. 2007 : 19:32:04
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L'huissier vient de passer et de constater tout cela, fort bien. J'espère qu'il pris des photos.
Maintenant, je pense qu'il faut que vous vous remettiez un peu les idées en ordre car vous avez peur de choses pour lesquelles votre responsabilité n'est absolument pas engagée.
Disons que vous devez exiger que les dégats soient réparés avant d'envisager à nouveau l'édification de votre mur de clôture.
Evitez de regarder les solutions techniques et leurs sur-coûts, faites juste valloir vos droits. Gardez bien les deux devis, ils vont vous servir comme arguments.
Si j'ai bien compris, le lotisseur a décaissé une première fois pour niveler puis une seconde fois pour enfouir les réseaux (si il a fait les deux simultanément, ça revient au même).
Le problème, c'est qu'il a décaissé sur une grande profondeur en limite de propriété, et que bien sur, dans l'état des choses, il sera incapable de redonner au terrain sa consistance initiale. Le hic, c'est qu'il ne peut pas re-compacter le terrain autour des réseaux paceque ceux-ci doivent être posés en terrain meuble (sable). Ca c'est de la technique et ce qui compte c'est que si il avait passé ses réseaux de l'autre côté de la voie, le problème ne se poserait pas de manière aussi aigue.
Ce que vous devez exiger, c'est que le lotisseur redonne à votre terrain sa consistence initiale pour que vous puissiez y construire votre clôture normalement.
Pour contraindre le lotisseur, vous devez tout d'abord le mettre en demeure (par LRAR) de réparer les dégats qu'il a occasionné. Ensuite, vous pouvez l'assigner en référé (procédure d'urgence) afin que le juge prenne des mesures conservatoires (obligation de réparer et interdiction d'utiliser le passage pour ne pas aggraver les choses).
La solution technique n'est pas vraiment votre problème, mais en fait le promoteur n'en a qu'une: édifier un mur de soutènement en reprise sur le "dur" (jusqu'au niveau de décaissement).
Evitez d'entrer dans des tractations de mitoyenneté du mur de soutènement (dans le but de le prolonger par votre clôture). Un mur de soutènement doit être édifié par celui qui y a intérêt (c'est le promoteur qui a besoin de mettre fin au trouble) et sur la propriété exclusive de ce dernier. Si vous acceptiez la mitoyenneté, vous pourriez le regreter plus tard (et bien sur le promoteur sera très loin...).
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Dominique |
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kingair
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 28 déc. 2007 : 20:54:36
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merci pour ces précisions et je vais suivre vos conseils ( et peut etre me calmer un peu!)
1/ je viens de faire partir un courrier en LRAR ( avec copie a la mairie), sans pour autant les mettre en demeure, mais je leur demande d'apporter une solution pour restaurer la cohesion des sols en limite de propriété. y a t'il une nuance ?
2/J'ai pris contact avec le maire qui a une reunion avec les responsables du chantier le 7 janvier doit leur faire part de mes craintes
j'attends la suite et je vous tiens au courant.
au fait, pour l'assignation en référé quelle est la procedure?
@+ |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 28 déc. 2007 : 21:48:13
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Même si on pense avoir bien exprimé sa demande, les termes employés ont toujours leur importance, surtout si le courrier doit servir à un juge pour apprécier la situation.
Bon, vous avez demandé qu'une solution soit apportée, c'est donc qu'il y a vraisemblablement un problème...
Le 7, c'est dans 10 jours, alors n'hésitez pas à envoyer une nouvelle lettre sur le ton: Je vous ai fait part de mon étonnement, maintenant je vous fais part de mon mécontentement et je vous intime d'agir.
Evitez le registre des craintes car vous n'en avez pas, vous avez juste affaire à des gens qui détruisent votre propriété de manière irresponsable et vous empêchent de mener vos propres projets (la liberté des uns s'arrête là où commence celle des autres). Si votre attidude est molle, vous allez être roulé dans la farine.
Pour la réunion, préparez votre argumentaire de manière simple:
- Votre maçon vient construire le mur de clôture le 15 janvier, comment va-t-il faire?
- On vous propose d'attendre... Et pourquoi donc, c'est votre propriété, vous pouvez y faire ce qui y est autorisé quant vous le voulez.
- On vous propose de faire ci et ça en bons voisins... A chacun sa m..de. Le maçon vient le 15. Point barre.
- On n'est pas d'accord... Il y a des juges pour régler ce genre de problème...
Si vous n'avez pas été assez persuasif lors de la réunion, il vous faudra agir en référé auprès du TGI. Pour cela il vous faudra un avocat. La procédure est assez simple puisque le juge n'aura pas à ce prononcer sur le fond du litige mais juste à prendre des mesures conservatoires pour éviter une aggravtion de la situation.
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Dominique |
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tetelle
Pilier de forums
435 réponses |
Posté - 30 déc. 2007 : 00:58:30
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Je susi d'accord sur le fond avec Rocaille, sauf après avoir tapé le poing sur la table, le but est de trouver la solution la plus avantageuse pour vous.
Si le lotisseur fait un mur de soutenement de son côté, il faudra quand même descendre les fondations de votre murs aux mêmes niveaux, donc le surcoût sera à votre charge sans recours possible, vu que vous avez réalisé vos travaux près eux.
Concernant la technique du mur en L, il est utilisé tous les jours par l'équipement notamment pour soutenir des routes en montagne, le risque est nul.
Pour info,un lotissement se réalise de la façon suivante :
- décapage de la terre végetale,
- decaissement,
- cloutage si nécessaire,
- réalisation de la couche de fondation,
- réseaux humide,
- réseaux secs,
...
Pour info, le remblai sur des canalisations est compacté et des essais sont réalisés.
Le but est de voir offrir un mur solide (qui ne fissurera pas) avec une garantie décennale.
On partage?
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kingair
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 04 janv. 2008 : 20:47:16
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Bonjour et meilleur voeux a tous
merci pour ces informations.
le problème est en train de se decanter.Le responsable des travaux de voirie qui travaille pour le compte du lotisseur, vient de se manifester. Des travaux de remise en état vont etre engagés après avoir retrouvé quelle est l'entreprise qui a fait les fouilles. ceci étant je n'ai pas plus de detail sur les travaux qui vont etre fait.
@+
kingair |
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kingair
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 11 janv. 2008 : 22:49:49
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bonjour
Je reviens de la mairie. le maire me signale qu'une reunion a eu lieu et que mon problème a été evoqué. Pour le chef des travaux pas de soucis ils vont compacter et tout ira bien!tout çela me semble un peu simpliste et vu les problèmes du post avec FREDBOULOT je me mefie.
En attendant, Mon maçon me demande qu'un document ( schema de principe) lui soit fourni avant de donner le premier coup de pelle. A ce jour le lotisseur n'a toujours pas repondu au courrier LRAR sur les problèmes ( mur de facade detruit et limite de propriete instable), et je n'arrive pas a les contacter par telephone.
que puis je faire pour le contraindre a me repondre?
@+
kingair |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 11 janv. 2008 : 22:56:09
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| puisque le maire veut jouer les conciliateurs, dites lui que sans réaction du lotisseur sous 5 jours, vous passez à la phase contentieuse.... |
cordialement
Emmanuel Wormser
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kingair
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 12 janv. 2008 : 18:53:23
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merci emmanuel, je m'en occupe dès lundi.
Je voudrais que l'entreprise qui construit la voirie s'engage par un document que leur travaux de consolidation seront suffisant pour me garantir la solidité des fonds; Il ya t'il un document spécifique ou bien une simple attestation sera suffisante en cas de problème ultérieur?
merci
@+
kingair |
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voirie et travaux en limite propriete
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