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j'ai un problème avec un promoteur qui construit devant ma maison un bâtiment plus haut de 0,5m par rapport au sol naturel et ne respecte pas la cote indiquée sur son plan par rapport à notre limite. Il est prévu également des terrasse de 1,2m de haut dans les 4m par rapport à notre limite permettant une vue plongeante par dessus la haie chez nous en plus de la suppression totale du soleil pratiquement toute la journée. Mis à part ces éléments les démarches effectuées et acceptées par la mairie qui suivent ne me paraissent pas très claires. Pourriez vous m'éclairer et essayer de répondre à mes deux questions . Je vous remercie
Mr.X, via une SCI, achète une propriété avec un bâti(maison bourgeoise) sur un terrain de 5700 m2 La SCI de Mr X demande et obtient en décembre 2004 un permis de construire en habitat groupé pour 10 logements répartis en 3 bâtiments.
Ce même Mr. X crée une SCCV à laquelle il transfert le permis de construire obtenu pour l'ensemble des 5700 m2 Ce transfert est accordé par la mairie en août 2005.
Via sa SCI , Mr.X vend 4800 m2 du précédent terrain à la SCI du promoteur Y et garde au nom de sa SCI le bâti et les 900 m2 restant.(pour cette parcelle de 900 m2 attachée au bâti le COS est supérieur au COS autorisé)
La SCCV de Mr. X transfert alors le permis de construire obtenu pour l'ensemble des 5700 m2 à la SCI du promoteur Y. Ce transfert est accordé par la mairie le 1er septembre 2006.
Le permis obtenu par la SCI de Mr. X expire en décembre 2006. Alors qu'il a été transféré deux fois, à la SCCV de Mr X puis à la SCI du promoteur Y, la SCI de M.X demande la prorogation du permis le 8 septembre 2006.
Pourquoi la SCI de Mr. X demande-t-elle en septembre 2006 la prorogation du permis de construire alors qu'elle a transféré le permis à la SCCV en août 2005, puis transféré une nouvelle fois à la SCI du promoteur Y ? Cette démarche est-elle légale ? Qui doit faire la demande de prorogation du permis, le dernier détenteur ou celui qui l'a déposé ?
Peut on transférer un permis de construire en habitat groupé obtenu pour une parcelle de 5700 m2 après division et vente d'une parcelle ?
La demande de prorogation du permis de construire a été accordée le 1er décembre 2006 à la SCI de M. X. La SCI du promoteur Y n' a pas attendu cette date pour déposer le 1er novembre 2006 une demande de permis de construire modificatif augmentant le SHON pour 14 logements sur la parcelle de 4800 m2. Cette demande de modification a été accordée en janvier 2007.
ce que vous pouvez vérifier c'est si, à l'occasion du détachement de parcelle (5700 à 4800), le PC n'aurait pas du être modifié car les règles de prospects (distances des constructions aux limites, règles de hauteur), de SHON, d'accès ... ont du évoluer.
mais ces transferts sont anciens.. il est sans doute trop tard pour les contester s'ils ont été affichés.
cordialement Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 27 déc. 2007 19:13:59
Pour l'instant je ne vois pas l'intérêt d'avoir créé une SSCV si c'est juste pour lui transférer le PC qui ne constitue pas une valeur marchande. Ca fait bricolage ou plutôt promoteur foireux qui n'a pas les moyens de son projet et qui finit par vendre à un autre. A moins qu'un de mes co-forumeurs n'ait détecté une astuce géniale, je pense qu'il faut simplifier ainsi: - Mr X a acheté une propriété de 5700m² qu'il a divisé pour en céder 4800m² à la SCI Y. - Un permis de construire a été accordé en décembre 2004 à Mr X qui l'a ensuite tranféré à la SCI Y.
Le seul inconvénient de cette simplification c'est de ne pas regarder les aspects des successives prorogations du PC et leur incidence. Perso, je préfère laisser Emmanuel, qui est nettement plus feru que moi sur ce jeu de dates, regarder ce point.
Pour ce qui est du signataire des différentes demandes, je ne vois pas grand chose à gratter car il suffit que le propriétaire du moment déclare être à l'origine de la demande pour que ce soit innattaquable. De plus, il y avait peut-être des clauses de rétraction qui ont justifié que ce soit Mr X qui ait fait les demandes.
Pour le reste, il nous faut les régles du POS concernat: - Les conditions imposées en matière de division - Les régles de recul - Les règles de hauteur des constructions - Les règles éventuelles concernant l'habitat collectif.
Merci pour vos réponses, je vais relire et regarder plus en détail le PLU ,mais je n'arrive toujours pas à concevoir que quelqu'un (Mr x ) qui n'a plus le permis puisqu'il l'a transféré à Mr y puisse demander la prorogation d'un permis qu'il n'a plus. Pourquoi Mr y (le promoteur) qui détient le permis par transfert légal n'a pas fait cette demande de prorogation ? Encore merci pour vos conseils.
Une prorogation de permis doit être sollicitée par le dernier titulaire du permis. Cette demande doit aussi être formulée deux mois au moins avant la date d'expiration du délai de validité.
exact, je n'avais pas fait attention à ce "détail". si vous en êtes sûr, vous pouvez demandez au maire de constater la caducité du PC au motif que la prorogation n'a été réalisée au profit du titulaire du PC ou d'une personne y ayant droit (article R421-1-1 ancien du CU, applicable à l'époque)...vérifiez quand même qu'il n'y a pas eu un nouvel aller-retour !
cordialement Emmanuel Wormser
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Sans vouloir vous mettre le moral dans les chaussettes, la caducité du PC peut être utile pour gagner un peu de temps, mais pour faire respecter vos droits il faut regarder la conformité du projet du promoteur.
transferts de permis et division du terrain
Forum fermé
Posté - 27 déc. 2007 : 14:03:25
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