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grenat3
Nouveau Membre
7 réponses |
 Posté - 28 déc. 2007 : 16:18:24
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Bonjour à tous,
je me tourne vers vous concernant une question relative au règlement de ma copro.
J'ai acquis un appartement il y a un an. Dans l'acte de vente, il est indiqué que la copro est régie par un règlement de 1963, modifié par un nouveau règlement rédigé par un notaire et un géometre, étant précisé que ce règlement n'avait pas été inscrit à la conservation des hypotheques. Ce dernier réglement régularise la nouvelle répartition des millièmes et les combles aménagés en appartements.
Le notaire m'avait remis à l'epoque les 2 règlements de copro.
Lors de la dernière AG, arrive la question du vote de ce règlement de copro. Et c'est là que je m'interroge ! Pourquoi voter un règlement de copro alors que celui-ci fait déja foi de facto ? Dans notre acte de vente, il est bien indiqué que nous avons acheté un appart avec 61millièles (cf nouveau règlement de copro) et non des combles pour 40millièmes (cf ancien reglement de copro).
Ce que je ne comprends pas, c'est comment a pu être instauré un nouveau règlement de copro depuis des années sans que celui-ci n'ait été un jour voté en AG ? Les charges payées par les copros sont calculées sur la base des nouveaux millièmes par ex, (ce que personne ne conteste).
Le syndic n'a pas su me repondre....je me dirige donc vers vous 
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Kerso4
Pilier de forums
338 réponses |
Posté - 28 déc. 2007 : 16:32:43
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Et bien d'apres ce que je comprend de votre cas, votre vente s'est faite sur le nouveau reglement de copro (61 tantièmes et non pas les 40 tantièmes de l'époque).
Le pb, c'est que le nouveau RC n'a jamais ete enregistré; Il n'a a priori pas de valeur légale... Je ne sais pas trop ce qu'en pense nos grand spécialiste du forum.
La prochaine AG veut elle peut etre juste regulatiser cette situation. Mais attention, l'enregistrement d nouveau RC coute environ 1000 à 1500€... Ce qui rassure dans votre affaire, c'est que personne ne constete la nouvelle répartition. donc le vote devrait bien se passer |
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grenat3
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 28 déc. 2007 : 16:51:40
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C'est exactement cela !
Le budget prévu pour l'enregistrement de ce nouveau règlement est de 4000€....
Comment se fait-il dans ce cas, que ce soit le nouveau règlement qui s'applique ?
Et pourquoi payer 4000€ alors que de facto, c'est ce reglement de copro qui est appliqué (dans notre acte de vente par exemple ) ? |
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Kerso4
Pilier de forums
338 réponses |
Posté - 28 déc. 2007 : 17:00:40
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Tout le mond eest libre de rédiger un RC (meme si ce n'est pas forcement evident). Votre copro a donc du dans le passé en rediger un nouveau, avec nouvelle répartition des tantièmes entre les différents lots et il y a du avoir un vote pour accepter ce nouveau RC (je dis bien accepter --> il faut aller rechercehr les anciens PV d'AG ou demander uax anciens de la copro).
Donc, les charges se sont reparties selon le nouveau RC qui est donc de facto accepté par tout le monde. Par contre, d'un point de vue légale, ce RC n'existe pas car non enregistré aupres des Hypothèques par un Notaire. Il n'est donc pas opposable. Cad que si qqune decide du jour au lendemain de ne pas en tenir compte, personne n'y peut rien (enfin, dans la rpatique, car si il est demontré que ca fait 10 ans que tout le monde le respecte, qd bien meme il n'a pas ete enregistré, on pourra toujours dire que le nouveau RC s'applique.. mais cela va encore devoir apsser la justice, les frais, ezct....
donc pour se remettre dans le droit chemin (il n'est jamais trop tard car on ne sait jamais comment evoluent les copro), il faut donc procéder à son enregistrement... en tre nous, 4000e l'enregistrement, ca fait cher. Faites faire des devis à 2 ou 3 notaires (dont celui qui a procéder à l'achat de votre bien) pour en connaitre le cout.
Pour info, chez moi, copro de 4 appart + 1 maison, soit 800m2 de surface développée --> 1500€ |
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Alexe90
Nouveau Membre
1 réponse |
Posté - 21 janv. 2008 : 13:14:40
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Bonjour,
Nous avions voté en AG en 2004 le nettoyage de notre RC, en 2007 lorsque nous avons demandé au syndic où nous en étions, le nouveau RC n'était toujours pas publié.
J'ai 2 questions :
Est-ce que chaque copropriétaire doit recevoir 1 exemplaire du nouveau RC ?
Comment vérifier que le RC a été publié ?
Merci d'avance pour vos réponses. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 21 janv. 2008 : 14:16:52
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La question de fond : un RDC, ou ses modifs adoptés par une AG, s'impose-t-il même s'il n'ont pas été publié .
Répone OUI, en premier lieu aux membres du syndicat à la date de la décision d'AG ..
"D. Art. 4 - Tout acte conventionnel réalisant ou constatant le transfert de propriété d'un lot ou d'une fraction de lot, ou la constitution sur ces derniers d'un droit réel, doit mentionner expressément que l'acquéreur ou le titulaire du droit a eu préalablement connaissance, s'ils ont été publiés dans les conditions prévues par l'article 13 de la loi du 10 juillet 1965 du règlement de copropriété ainsi que des actes qui l'ont modifié.
Il en est de même en ce qui concerne l'état descriptif de division des actes qui l'ont modifié, lorsqu'ils existent et ont été publiés."
L'autre question : ces modifs sont elles opposables aux futurs copropriétaires, dans la mesure où ils ont préalablement connaissance de ces modifs, qu'elles sont annéxées à leurs actes :
Ce même D.art.4, alinéa 3 :
"Le règlement de copropriété, l'état descriptif de division et les actes qui les ont modifiés, même s'ils n'ont pas été publiés au fichier immobilier, s'imposent à l'acquéreur ou au titulaire du droit s'il est expressément constaté aux actes visés au présent article qu'il en a eu préalablement connaissance et qu'il a adhéré aux obligations qui en résultent."
Reste l'histoire du cout de l'opération pour grenat3 ..
Ce RDC nouveau date donc d'avant fin 2006, puisqu'il est annexé à son acte de vente 2006.
Ce RDC a donc du être adopté par une AG en 2006, adoption qui faisait suite à la décision d'une AG sans doute de 2005 de rédiger ce RDC, et ici en particulierpour modifier de tantièmes..
NB : ce point n'est pas concerné par la "mise en conformité" de L.art.49.
Il est quasi improbable que la décision de rédiger un RDC ait été prise sans qu'aucun budget ne soit décidé pour ce faire !
Une "décision de faire" qui induit un engagement finacier OBLIGE à décider de cet engagement en même temps que la "décision de faire" !
Faute pour l'AG d'avoir décidé la réalisation de travaux, d'un acte, d'une modif du RDC sans en décider le budget nécessaire, le financement, n'est que "décision de principe", sans effet décisoire (jurisprudence)..
Etablir un RDC en 2005 et en demander le financement en 2007, que voila une belle entourlopette, qui plus est à 4000 € ! ....
Alexe, le projet de modif RDC joint a la convoc de l'AG l'ayant adopté suffit.
Si vs vulez un exemplaire neuf à vos frais, demandez au syndic.
C'est au CS de suivre le syndic pour savoir où en est l'affaire.
Vous l'avez comris : pour vous, ce RDC modifié s'applique depuis la date de l'AG l'ayant adopté.
La publication au ficier immobilier n'apporte rien de plus pour vous.
Cette publication ne rend ce RDC opposable qu'aux tiers et donc aux futurs acquéreurs. |
Edité par - gédehem le 21 janv. 2008 14:20:20 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 21 janv. 2008 : 17:17:04
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Un nouveau règlement de copropriété approuvé par l'assemblée générale mais non publié, est opposable :
aux copropriétaires en place à la date de l'assemblée ayant approuvé, a fortiori s'ils ont voté POUR
et à tout acquéreur qui a été informé lors de la vente de l'existence de ce règlement non encore publié, ce qui semble être le cas ici.
Il serait souhaitable de la publier sans tarder.
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