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frantine
Contributeur senior
99 réponses |
 Posté - 03 janv. 2008 : 20:42:11
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| et si je n' y vais pas leurs votes sufffiront ils, ne puis je bloquer de cette façon |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 03 janv. 2008 : 22:57:29
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De philippe388
" JB22 : je ne suis pas d'accord sur l'article 25."
C'est votre droit, mais en même temps vous donner toutes les informations confirmant que la ratification peut de faire à l'article 25:
"l'article 26 portent sur les travaux comportant transformation,addition ou amélioration à l'exception des travaux de la liste ci-dessus."
Travaux faits par et à la charges du syndicat, et que trouve t-on dans l'exeption de la liste ci-dessus:
"25.b : autorisation donnée à certains copros d'effectuer à leur frais des travx affectant les parties communes ou l'aspect extérieur, conformes à la destination de l'immeuble."
Travaux à la charge du copropriétaire demandeur de l'autorisation, et ce quelle que soit la nature des travaux entretien ou amélioration.
L'article 26 ne peut être requis que pour des travaux valant annexion de parties communes pour la réalisation d'extensions ou constructions nouvelles.
"JB22 que proposez vous à frantine dans ce cas précis ???"
Que francine fasse le bon choix des procèdures, elle risque de grosses déceptions si elle compte bloquer les décisions de l'A.G. en s'appuyant sur l'article 26.
D'autre part je pense que nefer pourrait avoir raison:
" je ne suis pas sûr que le tribunal saisi en référé se prononce...il risque de débouter le demandeur....car les travaux sont déjà effectués et il n'y a donc pas matière à référé......."
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 04 janv. 2008 : 09:35:34
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frantine : surtout rendez vous à l'Assemblée générale, et voter Non à toutes les résolutions. Si vous ne vous déplacez pas, vous ne pourrez pas lancer de procédures pour faire annuler cette AG.
JB22 : changer des tuiles pour des fenêtres de toit, c'est bien de l'amélioration, et de l'addition ?? modifiez des ouvertures c'est bien de l'amélioration ??.... article 26.
Il y a une résolution qui me parait très très bizarre la numéro 1 que vous citez : ANNULATION DU PERMIS DE CONSTRUIRE.
Comment une AG de copropriétaires peut-elle annuler un permis de construire qui est établi par la Mairie ??? Je pense que ce permis de construire a pu être demandé et obtenu qu'en fournissant une FAUSSE autorisation de l'AG.
Ceci ne peut être une résolution valable, l'AG ne peut pas décider d'annuler une décision de la Mairie. Demandez des explications à Foncia, votre syndic.
Contactez au plus vite votre syndic en demandant un RDV urgent pour consulter l'ensemble des PVs des AGs précedentes. Vérifiez les votes des copros et surtout si vos votes correspondent à la réalité. Le synidc ne peut refuser de vous laisser consulter les archives.
JB22 : si je vous comprends, frantine ne peut rien faire contre ces copros, qui ont entrepris des travaux importants sur des parties communes sans respecter le RDC et la loi, avec l'aval du syndic ?? Les travaux sont fait, tant pis pour vous!!!
Il faut obligatoirement une autorisation de l'AG pour faire des travux sur des parties communes, ces copros sont totalement en infraction, frantine a des années (10 ou 30ans)devant elle pour faire respecter le RDC, si elle le désire.
JB22 que pensez de la résolution 1 : annulation du permis de construire, bizarre!bizarre! Non? |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 04 janv. 2008 : 10:34:08
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De philippe388
"JB22 : changer des tuiles pour des fenêtres de toit, c'est bien de l'amélioration, et de l'addition ?? modifiez des ouvertures c'est bien de l'amélioration ??.... article 26."
Réalisés par le SYNDICAT a ses frais: Article 26.
Réalisés par un copropriétaire à ses frais, amélioration ou pas, article 25:
"25.b : autorisation donnée à certains copros d'effectuer à leur frais des travx affectant les parties communes ou l'aspect extérieur, conformes à la destination de l'immeuble."
"JB22 que pensez de la résolution 1 : annulation du permis de construire, bizarre!bizarre! Non?"
L'A.G. ne peut décider d'annuler un permis de construire, elle peut décider d'engager un recours contre ce permis en respectant les délais, c'est totalement différent.
"JB22 : si je vous comprends, frantine ne peut rien faire contre ces copros, qui ont entrepris des travaux importants sur des parties communes sans respecter le RDC et la loi, avec l'aval du syndic ?? Les travaux sont fait, tant pis pour vous!!!
Je n'est jamais dit cela. Seulement frantine ne doit pas se tromper d'arguments et entreprendre les bonnes actions devant les juridictions comptétrentes.
Personnellement si la ratification des travaux est faite à l'article 25, inutile de prétendre qu'il fallait l'article 26, j'invoquerais "un abus de majorité et une décision contraire à l'intéret général s'il y a appropriation de partie commune sans contrepartie (l'appropriation demande une autorisation à l'article 26).
Je suis bien conscient qu'en copropriété il est difficile de faire valoir ses droits: Recours au T.G.I avec avocat, procédure longue et coûteuse et sans garantie de résultats:"à l'appréciation souveraine du tribunal", en plus dans le cas de frantine quand on est seule contre tous!
b]frantine[/b] doit assister à l'A.G. et voter CONTRE, autrement elle manifeste son désintérêt de la question, mauvais devant un tribunal.
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 04 janv. 2008 : 10:52:25
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comme il semble que frantine ne ùaitrise pas suffisamment toutes les "subtilités" du droit de la copropriété....(sinon elle aurait agi immédiatement dés le commencement des travaux sur les parties communes), il est à espérer qu'elle ait un "conseil" (avocat)très "pointu"....car à lire le texte des résolutions proposés....il y a matière à contestation de chaque résolution (les pièces à joindre en application de l'article 11 sont elles dans la convocation...)
par ailleurs pourquoi Frantine n'a t elle pas demandé la mise à l'ODJ de résolutions concernant ces travaux? ( du style: autorisation à donner au syndic pour introduire une procédure devant le TGI à l'encontre du propriétaire du lot....pour remise à l'état initial du.........???) |
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frantine
Contributeur senior
99 réponses |
Posté - 04 janv. 2008 : 11:10:33
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Bonjour
autorisation du permis en ag 2006 art 24 , à cette époque x comme syndic bénévole.
j' ai agit immédiatement dés le commencement des travaux , prenant un avocat , qui a fait traine l' affaire , entre temps x a cessé d' être syndic, mon avocat a demandé un syndic provisoire au tribunal , qui à fait une ag pour nommé celui ci , une seule candidature.
puis un référé à ma demande. ou là il m' a laissé tombée 8 jours avant le référé car je refusée un accord.
j' ai trouvé un autre avocat qui a pris la reléve
il m' a été impossible de déposer une demande au syndic , celui ci nommé le 12 décembre envoyé la convocation le 24 , je fut prise de cours car à la recherche de mon second avocat.
aucun devis dans la convocation
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 04 janv. 2008 : 12:39:30
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De nefer:
"par ailleurs pourquoi Frantine n'a t elle pas demandé la mise à l'ODJ de résolutions concernant ces travaux?"
N'oubliez pas que Frantine est seule et minoritaire: 403/1000. |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 04 janv. 2008 : 13:44:20
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Citation :
initialement posté par philippe38
JB22 : changer des tuiles pour des fenêtres de toit, c'est bien de l'amélioration, et de l'addition ?? modifiez des ouvertures c'est bien de l'amélioration ??.... article 26.
vous semblez confondre :
1)Résolution pour travaux à faire/à prévoir pour la copropriété aux frais du syndicat, avec répartition aux tantièmes de chacun
et
2)demande formulée par un copropriétaire pour effectuer des travaux,affectant les parties communes(partiellement), à ses frais
pour le 1)cela peut être de l'amélioration donc 26
pour le 2) c'est obligatoirement le 25b (et non le 26)qui permet d'adopter (ou non)la résolution |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 04 janv. 2008 : 14:02:49
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Citation :
Initialement posté par JB22
De nefer:
"par ailleurs pourquoi Frantine n'a t elle pas demandé la mise à l'ODJ de résolutions concernant ces travaux?"
N'oubliez pas que Frantine est seule et minoritaire: 403/1000.
cela ne l'empêche pas d'exercer ses droits de copropriétaire....m^me si elle n'avait qu'1/1000 ème de charges générales....... |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 04 janv. 2008 : 14:22:53
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A felix1930
Connaissant vos compétences et votre impartialité, je suis heureux de constater que vous confirmez mon point de vue: art 25b pour travaux fait et à la charge d'un copropriétaire.
Par contre:
Article 26 si annexion de parties communes.
De nefer
"cela ne l'empêche pas d'exercer ses droits de copropriétaire....même si elle n'avait qu'1/1000 ème de charges générales......."
Ma remarque ne portait pas sur l'exercice des droits de frantine, mais sur le résultat, avec 403/1000 elle était sùr du résultat négatif, donc agitation pour rien.
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 05 janv. 2008 : 17:04:26
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JB22 : il me semble que certains, voir la majorité de ces travaux annexent des parties communes - travaux sur le toit, sur les murs et façades, sur les balcons de l'immeuble,... c'est bien l'article 26.
Le fait que ce copro. a payé ses travaux,ne prouve pas qu'il n'a pas annexé des parties communes.
frantine : avez vous contacté votre syndic actuel ?? il serait intéressant de nous donner des nouvelles à ce sujet pour poursuivre ce débat.
Des copropriétaires faisant des travaux (veluxs, air conditionné, loggia fermée sur balcon, boxs sur places de parking, changement de volets et fenêtres,aménagement de grenier,...) sans aucunes autorisations de l'AG sont nombreux dans les copropriétés.
Le laxisme de certains syndics pour faire respecter le Réglement de Copropriété entrainent de nombreuses dérives, et trouver une solution après que les travx sont fait sont difficile. |
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frantine
Contributeur senior
99 réponses |
Posté - 12 janv. 2008 : 12:11:41
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Bonjour à tous
merci encore de votre aide , je ne vous oublie pas , toujours dans l' attente des résultats des délibérations qui devaient être rendues le 10 janvier , pas de nouvelles de mon avocat.
pas de nouvelles bonnes nouvelles dit le proverbe , l' attente est longue , l' AG pour le 21
A bientôt |
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Vlad
Contributeur senior
70 réponses |
Posté - 12 janv. 2008 : 18:21:22
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Pour revenir sur la présence d'un tiers à une AG, voici un EXTRAIT DU DICTIONNAIRE PERMANENT DE LA COPRO, éternelle source de savoir, qui m'a déjà bien servi par le passé :
II. Droit d'accès et de vote de non-copropriétaires
[...]
2-2 Droit d'accès sans droit de vote
Il est depuis longtemps admis que certaines personnes étrangères à la copropriété peuvent entrer à l'assemblée dès lors qu'elles y sont autorisées par son président en vertu de son pouvoir de police, et qu'elles ne votent pas. Toutefois ce pouvoir n'est pas absolu ; il paraît au contraire dépendre de la qualité de celui qui demande à participer à la séance. Ainsi, le conjoint d'un copropriétaire peut-il assister à la réunion dès lors qu'il ne prend part ni à la discussion ni au vote ( Rép. min. : JOAN Q, 7 juin 1972, p. 2275). De même, il est admis que le président accorde son autorisation à l'architecte de l'immeuble ou à l'avocat d'un copropriétaire venu pour l'assister. En revanche, les copropriétaires d'un immeuble voisin ne peuvent être autorisé à participer à l'assemblée alors même qu'ils seraient intéressés par la décision à prendre et que le syndic les aurait convoqués à la réunion ( TGI Paris, 8e ch., 25 mai 1988 : Rev. loyers 1989, p. 21). En outre le pouvoir du président n'est toutefois pas absolu. L'assemblée générale des copropriétaires peut s'opposer à la présence de la personne qu'il a autorisée, comme décider d'admettre une autre personne, le tout par une résolution prise à la majorité de l'article 24 de la loi de 1965.
Plus particulièrement s'est posée la question de savoir dans quelles conditions un huissier de justice pourrait être mandaté pour relater objectivement dans un procès-verbal le déroulement de la séance. La cour d'appel de Paris a jugé que le syndic peut convoquer lui-même l'huissier lorsqu'il pressent des difficultés ( CA Paris, 8e ch. A, 23 oct. 1990 : Loyers et copr. 1990, comm. no 489). Un copropriétaire peut également présenter une requête au président du tribunal de grande instance pour qu'il désigne un huissier et cette requête sera admise sauf faute caractérisée commise par le requérant.
Partant du constat qu'aucun texte n'interdit à un tiers d'être présent à l'assemblée, la jurisprudence a retenu une solution très libérale : toute personne peut assister à la réunion dès lors qu'aucune protestation ne s'est élevée contre sa présence et sans qu'il soit nécessaire que l'assemblée délibère spécialement pour l'autoriser ( CA Paris, 19e ch. B, 9 oct. 1997, Batteau c/ Synd. des copr. du 138, av. du Général-Leclerc à Paris : Loyers et copr. 1998, comm. no 50, 1re esp Cass. 3e civ., 29 mars 2000, no 98-18.296, Batteau c/ Synd. des copr. du 138, av. du Général-Leclerc à Paris).
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Proverbe du mois : "Assemblée d'été, Copropriétaire bronzé"
Humeur : Taquin
Localisation : 22° grâce à la clim' |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 12 janv. 2008 : 19:30:50
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 ... Merci Vlad, ... c'est quasi intégralement ce qui a été expsé plus haut, sans faire recours au dictionnaire .... 
Il faut mettre entre parenthèses l'arret de 1990, qui est un cas d'espece et qui ne peut être pris comme référence jurisprudentielle...
Il faut surtout mettre à part le conjoint d'un copropriétaire.
La RM de 1972 est sans aucun interet : pouvant être candidat au CS, le conjoint d'un copropriétaire peut être présent en AG n'étant pas totalement tiers au syndicat.
On peut même s'interroger sur cette position de "tiers" : peut on imaginer qu'un "tiers" étranger au syndicat puisse être élu au CS sans pouvoir être présent à l'AG ???
Or le cojoint d'un copropriétaire est habile à être candidat au CS ...il n'est donc pas totalement 'tiers' ....
Il y a donc ici une lacune...
Passons ......
Mis à part ce cas particulier on peut résumer :
L'AG est souveraine, et dispose même d'un pouvoir discrétionnaire, pour décider si elle accepte ou non la présence d'un tiers, présence qui peut être nécessaire dans les cas soulignés (conseils, infos par 'homme de l'art', etc ...)
Reste la présence d'un tiers "huissier" dont la présence peut être autorisée en tant que "conseil juridique" (ou d'un avocat, d'un juriste, etc .....).
Mais hormis ce cas, tout autre chose est la présence d'un huissier dans l'exercice de sa charge, comme "dresser constat des débats", qui sont privés, voire même (j'ai vu une telle tentative, dixit syndic !), pour soi-disant "dresser le PV de l'AG" !
Ici, agissant dans le cadre d'une requête "privée" (syndic, voire CS) il doit :
- soit avoir été désigné par ordonnance.
- soit être expessément autorisé par l'AG !
Ici il faut être clair et précis : dans l'exercice de sa charge, un huissier de justice ne peut en aucun cas dresser constat dans un lieu privé : il doit préalablement y être expressément autorisé par le propriétaire des lieux !
Ici, c'est le syndicat (l'AG, réunion privée) qui l'autorise ou non non seulement à être présent mais aussi à exercer sa charge !
La seule "invitation" à l'AG d'un huissier de justice faite par syndic ou le CS, ou un copropriétaire, présence physique acceptée par l'AG, ne suffit pas !
Comprenons nous, il faut distinguer ici :
- l'acceptation (y compris tacite) de la présence physique d'un tiers, peu importe ce tiers, qui n'a aucune conséquence d'aucune sorte par la suite ..
- de l'acceptation par l'AG qu'un tiers huissier de justice puisse exercer sa charge et dresser constat des débats et des décisions, constat qui pourrait alors avoir des effets pour le syndicat !!
Ce n'est pas tout à fait la même chose .... |
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frantine
Contributeur senior
99 réponses |
Posté - 19 janv. 2008 : 19:15:33
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aucune nouvelle à ce jour
ag lundi 10 h du matin je vous tiens au courant
donc lundi ou mardi au plus tard |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 19 janv. 2008 : 20:38:57
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| on attend de vos nouvelles, votre sujet étant très interressant. Bon courage pour l'AG. Frantine, Restez ferme sur vos positions. |
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frantine
Contributeur senior
99 réponses |
Posté - 22 janv. 2008 : 10:11:35
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quelques nouvelles avant les détails du pv de l'AG
pas encore les résultats du tribunal, toutefois il semblerai que je sois revoyée au fond
pour l' ag , elle a durée 5 h mon avocat était présent , je bloque avec mes tantiémes la demande de permis , les travaux sont suspendus , je donnerais les détails précis dés que je reçois le pv qui ne saurait tarder car la prochaine ag c' est en février
encore merci à tous avec votre aide mon avocat présent nous avons bloqués beaucoup de choses , la bataille n' est pas finie.
j' en ai perdu une je compte bien gagné pour le reste |
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frantine
Contributeur senior
99 réponses |
Posté - 26 janv. 2008 : 20:29:19
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Bon Neffer avait raison je suis déboutée ,
par contre l' ag a reporté les décisions les plus importantes concernant les travaux , j' en suis ravie,j' ai appris à cette ag que mme x vend son bien , l' acheteur était présent , suite à cette ag il a fuit , plus d' achat
maintenant ils ont décidés x et y de faire annulé le permis et d' en représenter un autre ,
ont ils le droit d' annulé le permis de la mairie en ag ?
comment peuvent ils faire?
MERCI |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 26 janv. 2008 : 21:20:52
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Citation :
Initialement posté par frantine
pour l' ag , elle a durée 5 h mon avocat était présent , je bloque avec mes tantiémes la demande de permis , les travaux sont suspendus , je donnerais les détails précis dés que je reçois le pv qui ne saurait tarder car la prochaine ag c' est en février
encore merci à tous avec votre aide mon avocat présent nous avons bloqués beaucoup de choses , la bataille n' est pas finie.
j' en ai perdu une je compte bien gagné pour le reste
hello frantine
comment cela?
vous voulez dire que votre avocat et vous étiez présents lors de cette AG ?
en principe, cela n'est pas autorisé !
votre avocat ne vous l'a pas dit ? |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 26 janv. 2008 : 21:48:57
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air jordan,je serais beaucoup plus nuancé que vous
interdit oui, c'est normalement la règle, mais si personne ne demande le départ de cette personne voire si l'AG l'accepte et, dans le cas de frantine, (voir son 1er post du 29 déc.)qui va contester...ceux qui les premiers ne respectent pas les règles????? |
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