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lionelthomas74
Pilier de forums
529 réponses |
 Posté - 31 déc. 2007 : 12:36:05
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Bonjour.
JB22 vous le reconnaissez, cette présence n'est pas un droit.
Si je vous suis, vous laissez entendre un vote de l'AG sur leur présence?
Ce qui régulariserait leur présence au sein de l'AG.
Voire, simplement, vous trouvez normale leur présence à l'AG car figurant sur la convoc.
Heu?
Vous connaissez la feuille de présence?
Vous avez une jurisprudence?
Surtout lorsque Frantine manifestera son opposition, qui évidemment devra figurer au PV d'AG.
D'où l'interet pour elle de se présenter avec un huissier..
Enfin:
Citation :
Selon l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965 :
On admet généralement que la réunion des copropriétaires en assemblée générale est une réunion privée à laquelle les personnes étrangères au syndicat ne peuvent assister sans l'autorisation de l'assemblée (ce point figure à l’ordre du jour de l’assemblée).
Si un tiers veut assister à l'assemblée contre le gré du syndicat ou de l'un des copropriétaires, une ordonnance sur requête du président du tribunal de Grande Instance doit être obtenue pour l'y autoriser. La présentation d'une requête à cette fin par un copropriétaire ne peut être considérée en soi comme fautive.
S'il n'y a pas d'opposition, l'assistance d'un tiers à l'assemblée ne saurait entraîner sa nullité.
il a été par ailleurs admis que le syndic pouvait en cours d'assemblée consulter téléphoniquement un avocat (CA Paris 4 avril 1991)...
Source:
http://www.mon-immeuble.com/faq/faqAG.htm
Cordialement |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 31 déc. 2007 : 14:15:23
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De lionelthomas74
"Voire, simplement, vous trouvez normale leur présence à l'AG car figurant sur la convoc."
Je n'est jamais dit cela. Le syndic établit l'ordre du jour de l'A.G., celle-ci décide, la présence ou non de tiers lors de l'A.G.
"Heu?
Vous connaissez la feuille de présence?"
Vous me prenez vraiement pour un ignare, je vous remercie, pour ma part je m'efforce de ne pas induire en erreur les U.I., mais j'en conviens, je n'ai pas la science infuse ni des compétence sur tous les sujets.
"D'où l'interet pour elle de se présenter avec un huissier.."
Curieux, cela serait réservé à Frantine, pas aux autres!...
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 31 déc. 2007 : 14:18:03
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lionelthomas74,c'est bien sympa de citer la FAQ d'un autre site que nous connaissons; mais sur l'article 22 L1965 et en particulier sur < On admet généralement que la réunion...........> citez moi dans quel alinéa de cette loi cela est précisé voire, simplement sous entendu
Le < on admet généralement que la réunion........> ressort de la partie 0674 du code de la copropriété (Litec) qui ne fait pas référence à l'article 22 mais à de la jurisprudence ou à des réponses ministérielles concernant "l'accès aux assemblées" (y compris pour l'époux d'un(?) copropriétaire qui,généralement, n''est contesté en AG) |
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lionelthomas74
Pilier de forums
529 réponses |
Posté - 31 déc. 2007 : 15:14:51
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Bonjour
D'abord pardon pour JB 22 avec qui nous ne pouvons pas nous comprendre. je ne voulais pas froisser. Simplement évoquer l'importance de la feuille de présence.
http://www.unarc.asso.fr/site/abus/1006/abus863.htm
Donc, voici l'art 22.
Citation :
Le règlement de copropriété détermine les règles de fonctionnement et les pouvoirs des assemblées générales, sous réserve des dispositions du présent article, ainsi que de celles des articles 24 à 26 ci-dessous.
Chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes. Toutefois, lorsqu'un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires.
Tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du syndicat. Chaque mandataire ne peut recevoir plus de trois délégations de vote. Toutefois, un mandataire peut recevoir plus de trois délégations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n'excède pas 5 p. 100 des voix du syndicat. Le mandataire peut, en outre, recevoir plus de trois délégations de vote s'il participe à l'assemblée générale d'un syndicat principal et si tous ses mandants appartiennent à un même syndicat secondaire.
Le syndic, son conjoint, et ses préposés ne peuvent présider l'assemblée ni recevoir mandat pour représenter un copropriétaire.
L'art 22, il en ressort: Copro et mandataire, OK.Le reste Niet.
Voulez m'indiquer en quoi, si cela est signifié sur le PV ! de convocation, le notaire et l'huissier sont autorisés ...alors qu'il y a signification et donc pas de vote sur la question de leur présence prévu à l'AG.
Pour le lien sur la réponse ministérielle, si vous l'avez, je suis preneur, merci.
Enfin il reste l'application de l'art 13 et 17 du decret de 1967...
http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACHDJ.htm
Felix, je n'ai pas sous les yeux, la partie 0674 du Litec,  , par contre, savez vous, que seul, un époux, dans le cadre du regime de la communauté peut participer à l'ag (et sans mandat), tandis
que la convoc doit être envoyée aux deux époux?
http://www.anil.org/servlet/anil.document.DocVoir?id_appli=8&id_categ=100&id_scateg=369&id=9584&inter=1
Qui sait?: Peut être encore une occasion pour Frantine de contester..et de gagner contre les mécréants qui l'entourent.
Cordialement
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 31 déc. 2007 : 18:30:49
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lionelthomas74 vous n'avez pas répondu à mon interrogation:
"D'où l'interet pour elle de se présenter avec un huissier.."
Curieux, cela serait réservé à Frantine, pas aux autres!...
Si nous ne pouvons, selon vous, nous comprendre, je cherche à comprendre vos arguments, mais rien ne vous oblige à en faire autant.
Je n'ai toujours pas compris le rapport entre la feuille de présence signée par les copropriétaires et la présence d'un notaire et d'un huissier.
Bonnes fêtes de fin d'année à tous les U.I.
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Edité par - JB22 le 31 déc. 2007 18:31:43 |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 31 déc. 2007 : 19:14:31
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http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/UnDocument?base=CASS&nod=CXCXAX2007X05X03X00149X074
lionelthomas74,si vous reprenez la décision de la Cour de cassation du 23.05.2007 (lien ci-dessus) dont fait état l'ANIL,il est simplement indiqué que la convocation doit être adressée aux deux époux dans le cas d'un bien commun (ce que je n'ai jamais contesté),mais pas qu'un seul peut y assister.
Ils peuvent tous les 2 y assister mais un seul peut s'exprimer et voter; ceci a été confirmé par un arrêt de la CA de Paris 23è ch.A du 11.06.2003
assez travaillé pour cette année;donc bonnes fêtes à tous et à.....2008
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Edité par - felix1930 le 31 déc. 2007 19:18:46 |
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lionelthomas74
Pilier de forums
529 réponses |
Posté - 31 déc. 2007 : 19:20:29
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 Bonsoir
Pour l'huissier de Frantine à l'AG, où est le problème dans la mesure où il n'y a rien de prévu comme vote sur l'intrusion du notaire et son collègue huissier ( parties adverses)?
Donnez moi une seule raison qui prouve que la présence du notaire et de l'huissier "signifiées dans le Pv de convocation" soit davantage légale que le fait que Frantine s'amène avec un huissier, en demandant d'entrée à l'AG si elle accepte sa présence?
Soyons sérieux...
Pour la Feuille de Présence:
Tiens voici Foncia qui se montre brillant: ( Pour Frantine..)
http://www.unarc.asso.fr/site/abus/0706/abus791.htm
La feuille de présence recense les droits des personnes à participer à l'AG.
Elle constitue une annexe du PV d'AG...et indique les noms et domicile de chaque propriétaire ou associé, et, le cas échéant, de son mandataire.
Elle servira éventuellement de preuve utile en complément du PV d'AG...pour Frantine.
Sur ce à l'instar de JB22, je souhaite une Bonne Année 2008 à l'ensemble des participants d'UI.
Cordialement |
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frantine
Contributeur senior
99 réponses |
Posté - 01 janv. 2008 : 12:37:11
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merci à tous pour ses renseignements précieux , je me mets à la tache , 35 résolutions à vérifier , et toutes bizarement à l' art 24 et 25 ,m^eme ce qui touche à la toiture ( création de fenêtre remplaçdes tuiles de verres )mise en place de garde de corps et partie commune aliénation de terrain compris etc etc...
tous mes voeux à vous tous , que cette année concrétise tous vos projets santé et prospérité à tous |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 01 janv. 2008 : 17:56:48
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frantine : Mr X estcopropriétaire et Syndic: vous écrivez également que Foncia est le syndic de votre petite copro
35 résolutions pour 4 copropriétaires, votre syndic est très spécial, et le gestionnaire certainemnet de collution avec vos voisins.
nous sommes 150 copros (un bois commun de 2ha,...) , et en général nous votons sur 15 à 20 résolutions au maximum.
Je m'inscrirais au plus vite à une association commel'ARC pour avoir des conseils plus éclairés, et une marche à suivre éfficace pour arrêter de tels agissements; surtout de la part de votre Syndic, qui est une grande enseigne, il doit vous rendre des comptes sur sa méthode de gestion.
Cet ordre du jour totalement délirant n'a pas à être présenté dans l'état. les articles 24 et 25 ne sont ceertainement pas correct dans toutes vos résolutions.
Une question importante : combien avez vous de tantièmes ??
Le nombre très grand de résolution pour 4 lots fait tout de suite penser que votre immeuble est en grand péril!!!! Demandez donc à ce syndic (par RAR) des explications sur chaque résolutions,sur chaque majorité de vote,...
Attention aux travaux de style somptuaire envisagés !!
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frantine
Contributeur senior
99 réponses |
Posté - 01 janv. 2008 : 19:45:17
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x était syndic bénévole avec 2 lots , il en a vendu 1 à y qui a enménagé et fait des travaux , nous avions eu une ag en 2006 y demandé à faire des travaux suivant pla et demande de permis de construire en mairie, vote oui.
par la suite x a démissioné de sa fonction de syndic , y a fait les travaux mais non conforme au permis et autorisation , plus de syndic , j' ai demandé la nomination d' un syndic judiciére, et celui ci à fait une ag afin de nommé un nouveau syndic j' ai voté contre car une seule candidature mon devis fut parait il arrivé trop tard pour être à l 'ordre du jour, n' ayant que 403 tantiémes le syndic fut voté.
mais entre temps j' avais pris un avocat et déposé un référé sur les travaux fait illégalement réponse le 10 janvier que je ne manquerai pas de vous faire conaître.
le probléme est que tous les travaux faits illégalement et qui font partis du référé, Mr y les a fait noté sur la convocation de l' ag du 20 janvier du afin de les entérinerceux sont les fameuses 28 résolutions pour lui le reste étant les comptes président de séance etc, soit 35 résolution plus la derniére petite pharse sans possibilité de vote annonçant que y rt x seraient assistés part la présence du notaire et huissier. |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 02 janv. 2008 : 13:01:32
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frantine : je suppose que vous avez 403/1000 èmes, les autres copros ont 597/1000èmes.
En votant NON aux résolutions votées à l'article 26, elles ne pourront être adoptées à l'AG.
28 résolutions de travaux, ceci est énorme!!!
Ecrivez au nouveau Syndic Foncia, par RAR, que les résolutions suivantes (à vous de vérifier et nommer chaque résolutions de l'ODJ)font parties d'une action en justice depuis...au TI de ....; ces travaux ont été entrepris sans accords de l'AG, en contravention au RDC. Ces résolutions touchant les parties communes et modifiant la destination de l'immeuble, elles doivent être votées à l'article 26, et non 24 ou 25 comme sur l'ODJ (à vous de vériier chaque résolution)
Vous écrivez que le Syndic engage sa responsabilité en ne respectant pas les vrais majorités de vote, en ne faisant pas respecter le RDC (ceci est sa mission),...
Vous lui précisez que si il ne respecte pas les textes sur la tenue d'une assemblée générale, vous entamerez immédiatement une action au TI pour annuler cette assemblée, et que les frais d'une deuxième assemblée seront entièrement à sa charge.
Ce syndic est il au courant de vos actions au TI sur les travaux effectués sans accords ???
Vous indiquez que vous refuserez toute présence d'un notaire, huissier, avocat,...à l'AG prochaine. (à notifiez sur le PV de l'AG pour annuler celle ci)
Pouvez vous préciser quels travaux ont été faits sans accords de l'AG
bon courage pour 2008 |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 02 janv. 2008 : 19:33:51
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"Vous lui précisez que si il ne respecte pas les textes sur la tenue d'une assemblée générale, vous entamerez immédiatement une action au TI pour annuler cette assemblée, et que les frais d'une deuxième assemblée seront entièrement à sa charge." : ERREUR
une procédure en annulationde résolution ou d'AG se fait au TGI..... |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 02 janv. 2008 : 19:55:18
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nefer Citation :
ERREUR, une procédure en annulationde résolution ou d'AG se fait au TGI.....
vous chipotez sur TI et TGI; mais apportez des réponses au problème de frantine, elle trouvera certainement le bon "tribunal" quand le moment sera venu.
nefer: quels sont vos conseils dans un cas tordu comme celui-ci, ou des copropriétaires (dont un syndic de profession), et un grand cabinet de syndic cherchent à imposer, par la force ( huissier et notaire amenés à l'AG) à ce copropriétaire d'une petite résidence, leur volonté d'annexer à leur profit des parties communes, sans aucun respect des lois en vigueur.
merci nefer de nous indiquer votre réponse sur les choix que vous feriez si vous étiez confronté à ce problème. |
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frantine
Contributeur senior
99 réponses |
Posté - 03 janv. 2008 : 15:32:49
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puis je avoir un peu d' aide pour les résolutions.
de la 8 à la 28 elle sont toutes en référé
ceux sont les résolutions de Mr y
8 ) annulation du permis de construire ( le leur )
12) création d' un local technique chaufferie suspendu en façade au dessus de la terrasse
13) réduction d' une fenêtre sur terasse
14) rehaussement des alléges et mise en place d' huisseries sur façade cour
15) alignement des fenêtres sur les poutres de souténement pour harmoniser les ouvertures de la façade rue et misse en place d' huisseries sur façade rue
16 ) remplacement de tuiles en verre dans la toiture par 6 fenêtres de toit
17 ) création d' un plancher bois sur terrasse pour la rendre accessible ( ma cuisine est dessous )
20 ) mise en place de garde de corps devant les fenêtres coté rue et cour et pose d' une rambarde autour de la terrasse ( plan joint )
22) destruction du conduit de chemeinée créant une servitude sur le lot 5 ( le sien ) (la cheminée la mienne )
travaux sur parties communes:
24) pose d' une gâche électrique et d' une serrure de sécurité
25 ) rehausssement de la marche de palier de l' entrée afin de mettre à niveau avec ma porte d' entrée et de diminuer la 1er marche de l' escalier d' accés au lot de y
27) mise en fonctionnement de la minuterie ( elle n' existe pas comment la mettre en fonctionnement elle n' a jamais été voté)
toutes sont en référé il faut dire que tout est déjà fait, il entérine
merci de votre aide précieuse
32) la mienne:
création d' un escalier prévu au réglement de copropriété partant de mon jardin parties communes à jouissance privative et desservant la cour |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 03 janv. 2008 : 16:31:22
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frantine : Votre voisin y a totalement modifié la destination de l'immeuble si tous ces travaux ont été réalisés, et ceci sans aucun accord de l'AG, avec l'aval de votre voisin -syndic de profession.
Ils sont en total infraction au RDC, ils risquent très gros au tribunal.
Concernant votre AG, tous ces travaux doivent être votés à la majorité de l'article 26, vos 403/1000 vous protège dtotalement. vos vosins sont dans l'impossibilité de réunir une telle majorité, ces résolutions ne seront pas adoptées, vous devez voter NON.Ces travaux ne recevront pas l'accord de l'AG à postériori, ce qui est le but de ces copros.
Vous ne précisez pas les majorités que le syndic Foncia propose aux votes dans la convocation, quelles sont elles ???
Ces travaux sont considérables ( changement de façade, de fenêtres, de toit,...)ils ont coutés chers à votre voisin y et l'autre copropriétaire(syndic) a certainement participé aux frais!!
Vous devez contacter (courrier RAR) et voir votre nouveau syndic pro, avec copies des référes, et une demande de report de l'AG en l'attente du jugement du tribunal. Il est dans l'obligation de vous recevoir, et surtout de modifier la convocation si les majorités demandées ne sont pas conformes à la loi. Attention il engage sa responsabilité dans ce dossier, il devra modifier les "erreurs", sinon annulation obligatoire de l'AG.
Une question : ces travaux très importants ont certainement amélioré le standing de votre immeuble, sans aucuns frais pour vous (vous avez 40% des charges de la copro, 403/1000), une négociation sera peut être souhaitable - vous rejetez les travaux qui vous dérangent (cheminée,..) et vous acceptez certains travaux déjà fait.
Même si le jugement demande une remise en état d'origine de l'immeuble, le coût pour vos voisins sera énorme, je doute qu'ils exécutent le jugement, vous entrerez alors dans une longue procédure judiciaire, et l'ambiance dans l'immeuble ne sera pas géniale.
Mais cela est peut être votre souhait. La balle est dans votre camp avec vos 403/1000. |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 03 janv. 2008 : 17:31:23
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De philippe388
"Concernant votre AG, tous ces travaux doivent être votés à la majorité de l'article 26, vos 403/1000 vous protège dtotalement."
NON, les travaux effectués par un copropriétaires peuvent être ratifier à l'article 25 ci-dessous:
"Ne sont adoptés qu'à la majorité de tous les copropriétaires les décisions concernant:
...
b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leur frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci;
..."
D'autre part vous dites:
"Vous ne précisez pas les majorités que le syndic Foncia propose aux votes dans la convocation, quelles sont elles ???"
Alors que frantine précise:
"35 résolutions à vérifier , et toutes bizarement à l' art 24 et 25 "
Si les résolutions sont adoptés à l'article 25 puis éventuellement 25-1, frantine ne pourra contester que pour "abus de majorité" en prouvant que ces décisions ne sont pas prises dans l'intérêt du syndicat.
Remarque: Même importants ces travaux n'ont pas modifié la destination de l'immeuble: habitation il reste habitation.
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frantine
Contributeur senior
99 réponses |
Posté - 03 janv. 2008 : 17:55:31
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| les majorités sont prévus à l' article 25 sauf les 29 - 30 - 31et l' art 26 la 9 |
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frantine
Contributeur senior
99 réponses |
Posté - 03 janv. 2008 : 17:58:47
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| pas d' amélioration car tout est fait de bric et de broc sans aucun respect du style ( ancienne ferme) |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 03 janv. 2008 : 19:12:11
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| je ne suis pas sûr que le tribunal saisi en référé se prononce...il risque de débouter le demandeur....car les travaux sont déjà effectués et il n'y a donc pas matière à référé....... |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 03 janv. 2008 : 19:31:58
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JB22 : je ne suis pas d'accord sur l'article 25.
les travaux votés à l'article 25 concernent
25.b : autorisation donnée à certains copros d'effectuer à leur frais des travx affectant les parties communes ou l'aspect extérieur, conformes à la destination de l'immeuble.
25.e :des travaux rendus obligatoires par la loi
25.g :travaux d'économie d'énergie ( amortissable sur 10ans)
25.h :travaux de mise en conformité - salubrité,sécurité,...
25.i :accessibilité aux personnes handicapées
25.j :antenne collective
25.m :compteurs d'eau foide individuelle
l'article 26 portent sur les travaux comportant transformation,addition ou amélioration à l'exception des travaux de la liste ci-dessus.
Ici nous avons la pose d'un local technique en facade,modification de la facade(nouvelles fene^tres, rehaussement), changement de tuiles par des fenêtres de toit, mise en place de garde du corps et rambarde, destruction d'un conduit de cheminée, et création d'un escalier(par frantine!), des travaux de transformation, d'addition et pratiquement tous d'amélioration. C'est bien l'article 26 qui doit être proposé à l'AG.
JB22 : ce copro a totalement ignoré la loi en réalisant tous ces travx (à ces frais, tant pis pour lui), avec l'aval d'un Syndic copropriétaire. Passer en force de la sorte sans attendre le jugement du tribunal, avec l'aide du nouveau syndic, est aussi comdamnable. Le tribunal jugera.
Article 25 ou 26, le syndic devra attendre la décision du tribunal, il ne peut ignorer les contentieux en cours. JB22 que proposez vous à frantine dans ce cas précis ??? |
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