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guilain
Contributeur senior
74 réponses |
 Posté - 14 janv. 2008 : 19:14:39
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Merci a tous de vos conseils et merci de vos dernieres precisions concernant les pouvoirs.
Merci gedehem de tes memos qui me servent beaucoup...
Je vous donnerai des nouvelles de l'AG et de l'issue bien heureuse...je l'espere !
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guilain
Contributeur senior
74 réponses |
Posté - 16 janv. 2008 : 16:42:13
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Fantastique.....je viens d'avoir la reunion preparative a l'AG avec notre formidable Syndic...l'AG est le 12 Mars et c'est lui qui a decidé de la date de notre reunion aujourd'hui....
Et bien, figurez vous que la compta 2007 n'était pas faite, que je n'ai donc pas pu la controler et que nous n'avons pas pu etablir le budget previsionnel !!!!
Ce syndic est génial !!
Au final, nous n'avons fait que preparer l'ODJ, et notemment le changement de syndic probable...ce qui ne lui a evidemment pas beaucoup plu !
A suivre.... |
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Henri2
Pilier de forums
223 réponses |
Posté - 19 janv. 2008 : 17:52:02
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guilain
Je reviens sur le terme "QUITUS" que vous avez employé et me rapproche de ce qu'a ecrit felix1930
<< l'approbation totale ou avec réserves des comptes, le quitus à refuser
Comptes et quitus doivent obligatoirement faire l'objet de votes séparés >>
Sachez en effet que le "quitus" ne se trouve dans aucun texte légal, pas plus dans ceux qui régissent la copropriété que dans ceux concernant les sociétés et les associations, cette question ne doit absolument plus figurer dans les ordres du jour des assemblées générales de la copropriété - elle est d'un autre temps -
Celle de l'approbation des comptes est par contre de la plus grande importance, en plus dans le cas d'un changement de syndic.
Je vous donne notre cas en exemple. L'ancien syndic "bénévole" ayant commis pas mal de malversations en confondant entre autre le compte CCP du syndicat avec le sien, (la majorité des copro avaient à l'époque + de 90ans..) a été révoqué par une AG convoquée sur demande de + du 1/4 des voix du syndicat. L'ODJ établi par lui et selon ses termes a été corrigé dans les temps en lui adressant une LRAR et ce par les demandeurs.
Nous avions oublié de proposer un nouveau lieu de l'AG, il avait proposé son appartement dans la copropriété. Eh bien, surprise de dernière minute : le jour et à l'heure indiquée dans la convocation, tous les copropriétaires se sont retrouvés sur le palier devant la porte close de son appartement. Les "acolytes" copro. et copains coch.. de cet ancien syndic demandant immédiatement l'annulation et le report de l'AG.
Nous avons tenu bon, la Loi précisant que l'AG devant avoir lieu dans la commune de la situation de l'immeuble.
Nous avons décidé à la majorité des corpropriétaires et ce dans les escaliers, de nous réunir dès lors à l'étage du dessous dans mon appartement.
Etant candidat au poste de syndic avec proposition de contrat adressé en même temps que l'ordre du jour j'ai été élu syndic.
Pour la suite des évênements : cela fait maintenant un an que nous attendons toujours que cet ancien syndic nous remette, comme la loi l'y oblige.., les archives du syndicat "qu'il a géré depuis près de quinze ans" et ce après deux sommations d'huissier selon les délais de l'article 18-2 et une convocation en son étude pour les remettre et toujours sans succès..
Ses acolytes bien évidemment faisant obstruction à tout, preuve qu'ils ont quelques choses à cacher  , ne payent aucun appel de charges exceptionnel que j'ai du lancer pour payer l'EDF et l'eau, l'approbation des comptes (n'ayant non plus pas pu être analysés avant l'AG) la question n'a pas pu être débattue et aucun budget prévisionnel voté. Je tiens une comptabilité pour l'instant sans les reports des soldes des copropriétaires et du solde du compte du syndicat qui s'élevait à moins de 10€!! sur le dernier relevé des 4 que nous a seulement transmis l'ancien syndic voyou en guise d'archives de 15 ans avec seulemnt deux factures d'EDF et d'assurances
Et d'énormes travaux URGENTS et OBLIGATOIRES dans la copropriété se profilent à l'horizon.
J'espère que pour vous la situation sera moins rocambolesque 
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Edité par - Henri2 le 19 janv. 2008 18:56:39 |
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Henri2
Pilier de forums
223 réponses |
Posté - 19 janv. 2008 : 19:05:01
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bonsoir jp26
Une indivision doit avoir obligatoirement un mandataire pour la représenter dans une copropriété ou alors chaque co-indivisaire doit voter selon son quotas dans l'indivision de la copropriété.
Le syndic ne pouvant avoir de mandat, peut-il voter en tant que mandataire de toute l'indivision et non pas seulement pour son quotas dans l'indivision  Là est la question posée sans réponse en jurisprudence pour l'instant à moins que quelqu'un nous la donne.
Par ailleurs, toute compta même pour la clôture d'un exercice a un compte "facture non parvenues" cela n'empêche pas que les comptes puissent être validés à la clôture légale de l'exercice.
Citation :
Initialement posté par jp26
bonsoir
rien n'empêche un syndic copropriétaire de voter que son ou ses lots soient en indivision ou en intégralité
sa seule limitation est qu'il ne peut pas être président d'AG et recevoir des mandats de vote
Il n'est pas anormal que la compta 2007 ne soit pas finie le 19 janvier ( factures à recevoir etc) et il a tout le temps, l'AG étant prévue pour le 12 mars et les convocations pouvant partir pratiquement jusqu'au 12 février
cordialement
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Edité par - Henri2 le 19 janv. 2008 19:15:40 |
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Henri2
Pilier de forums
223 réponses |
Posté - 19 janv. 2008 : 20:50:15
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Vous êtes le premier à répondre à cette question d'une manière aussi claire, je vous en félicite et remercie vivement.
Bien qu'il n'y ait pas de jurisprudence en la matière, je retiendrais avec grand intérêt votre formulation << le mandat est interne au lot et non de même nature que le mandat d'un copropriétaire d'un lot "étranger" >>.
Cordialement et bonne soirée.
Citation :
Initialement posté par jp26
bonsoir
"Lorsque le lot est en indivision, les copropriétaires indivis doivent être représentés par un mandataire commun, qui peut être l'un des indivisaires ou un tiers." source http://www.syndic-libre.com/asl-ag-mandat-feuille-presence.php
on doit pouvoir considérer que l'interdiction de recevoir mandat de la part du syndic ne s'applique pas dans ce cas, car le mandat est interne au lot et non de même nature que le mandat d'un copropriétaire d'un lot "étranger" et il est probable que le votant ayant la qualité de copropriétaire n'ait pas besoin d'un mandat écrit de la part des autres indivis, les voix affectées à un lot ne pouvant généralement pas être divisées
en fait le syndic vote pour un lot dont il est aussi le propriétaire
mais ce n'est qu'une interprétation parmi d'autres possibles d'autant plus qu'il est facile de comprendre qu'il existe une communauté d'intérêt entre les indivis et qu'il est bien facile d'en désigner un autre pour voter à l'AG
il en résulte que le fait d'avoir un syndic votant ou un de ses indivis est sans conséquence sur le vote en absence de conflit dans l'indivision
cordialement
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guilain
Contributeur senior
74 réponses |
Posté - 19 janv. 2008 : 22:06:13
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JP26,
que la compta ne soit pas finie le 19 Janvier, je veux bien le croire...mais dans cas, pourquoi le syndic propose t il alors la date du 13 Janvier pour une reunion avec le syndicat expressement prévue pour verifier les comptes 2007, etablir le previsionnel et l'odj...ou alors, il se fichait franchement du syndicat !
Le syndic a même osé me dire : "c'est pas grave, je ferai les comptes, le budget previsionnel et je vous le proposerai par mail, vous me direz si vous etes d'accord"....allucinant !
Concernant le temps qu'il nous reste, c'est effectivement jusq'au 12 fevrier maxi...soit moins de 17 jours ouvrés pour verifier la compta, etablir le budget, rediger l'odj et l'adresser aux copro...c'est par si large que celà...
Citation :
Initialement posté par jp26
il n'est pas anormal que la compta 2007 ne soit pas finie le 19 janvier ( factures à recevoir etc) et il a tout le temps, l'AG étant prévue pour le 12 mars et les convocations pouvant partir pratiquement jusqu'au 12 février
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guilain
Contributeur senior
74 réponses |
Posté - 20 janv. 2008 : 11:33:35
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Effectivement...mais comme je l'expliquais dans les premiers posts, l'AG doit se tenir avant le 15 Mars, date limite du mandat du syndic actuel selon les termes de l'AG N-1 et selon son contrat.
Avions fait expres de limiter la durée afin d'eviter de faire l'AG courant Juin comme les années précédentes...et d'autant plus que ce syndic ne sera pas renouvelé...nous devrons peut etre convoquer une nouvelle AG entre le 13 Mars et fin Juin pour le nouveau syndic...
Bref,
Merci de vos participations,
Guilain |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 20 janv. 2008 : 13:39:18
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c'est la convocation de l'AG qui doit être expédiée pendant la durée de validité du mandat du syndic
l'AG peut se tenir....même après la find du mandat du syndic
n'oubliez pas que la présence du syndic n'est pas obligatoire à une AG....même si c'est souhaitable pour lui poser des questions! |
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gambetta92
Contributeur senior
62 réponses |
Posté - 23 janv. 2008 : 22:59:53
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Bonjour à tous
je me permet d'intervenir car nous sommes quasi dans la même situation que vous(guilain)et même les dates coïncident presque, notre AG doit se tenir normalement mi mars, la date n'est pas figée encore mais j'aimerais savoir ce qu'il en est de cette histoire de date légale des 6 mois concernant l'AG justement, serait-il possible d'avoir un éclaircissement sur ce point svp?
Notre syndic aussi ne renouvelle pas son mandat sous prétexte qu'avec 4 lots c'est une charge considérable de travail par conséquent il nous appartient d'avoir un nouveau candidat au poste de syndic.
Nous réunissons également les points à mettre à l'odj, d'ailleurs,hormis les résolutions "classiques", telles que élection des membres, approbation des comptes, quitus etc..., que faut-il vraiment ajouter comme points afin de se protéger en tant que copropriétaire et surtout syndicat des copropriétaires?
Cela pose t-il un problème si avant l'AG, des travaux sur parties communes sont entrepris par une société, le règlement de la facture de l'entreprise?(devis validé par le CS, reste "ordre de mission"du syndic à l'entreprise)
Procédures judiciaires en cours, informations et comptes rendus ainsi que courriers, assignation jamais transmis par le syndic, etc...
en vous remerciant d'avance de vos réponses car nous devons faire parvenir l'odj pour les convocations au + tard la semaine prochaine( si nous tenons compte des 3 mois dont nous a fait part le syndic dans son RAR)
bonne soirée
Citation :
Initialement posté par guilain
Effectivement...mais comme je l'expliquais dans les premiers posts, l'AG doit se tenir avant le 15 Mars, date limite du mandat du syndic actuel selon les termes de l'AG N-1 et selon son contrat.
Avions fait expres de limiter la durée afin d'eviter de faire l'AG courant Juin comme les années précédentes...et d'autant plus que ce syndic ne sera pas renouvelé...nous devrons peut etre convoquer une nouvelle AG entre le 13 Mars et fin Juin pour le nouveau syndic...
Bref,
Merci de vos participations,
Guilain
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guilain
Contributeur senior
74 réponses |
Posté - 05 févr. 2008 : 23:04:58
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Bonsoir a tous,
Nous sommes a quelques semaines de l'AG...la convocation part d'ici mardi (faite par le futur ex syndic).
Afin de verifier la mecanique et valider ce tming, pourriez vous m'indiquer si je me trompe quelque part !
1. Convocation a l'AG d'ici le 12 Fevrier (à l'odj, entre autre, proposition de deux contrats de syndic concurrents a mettre au vote).
2. L'AG se tient le 12 Mars. Le secretaire de seance est un copro, le pdt veille a recupérer la feuille d'emargement et les procurations.
3. A la resolution x, le syndic actuel est remercié, le nouveau est nommé (a la majorité des copro presents et représentés et representant plus de la moitié des tantiemes totaux).
4. L'AG se termine là, il est redigé le PV, signé par le bureau et expédié le lendemain en AR aux copro.
Ce PV précise qu'une nouvelle AG se tiendra au plus tard le 1er JUIN et la convocation sera expédiée par le nouveau syndic x. La nouvelle convocation et son odj reprendra les points prévus a celle du 12 MARS...avez vous des suggestions a faire sur la redaction de ce point là ? Celà est il correcte et acceptable dans le timing imposé au nouveau ?
Merci encore,
Un copro un peu stressé...
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 05 févr. 2008 : 23:54:16
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| pourquoi ne finissez vous pas l'AG????? et faites voter sur toutes les résolutions???? là je ne vous comprends pas! |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 05 févr. 2008 : 23:57:44
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et pourquoi le syndic actuel est remercié??
soit le mandat est encore valable et dans ce cas, il faut révoquer le syndic
soit il s'agit de l'élection du syndic!!! |
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guilain
Contributeur senior
74 réponses |
Posté - 06 févr. 2008 : 11:45:58
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Citation :
Initialement posté par felix1930
pourquoi ne finissez vous pas l'AG????? et faites voter sur toutes les résolutions???? là je ne vous comprends pas!
Effectivement, nous pourrions terminer l'AG dans le local du syndic actuel (cf mon autre post où on me repond que comme c'est une location, on a le droit d'y rester jusqu'a la fin d l'AG).
Cependant, ce serait sans le nouveu syndic désigné...en effet, celui ci m'indiquait ne pas vouloir prendre immediatement le relai lors de l'AG pour deux raisons essentielles :
- il prefere en général prendre un mois pour reprendre les dossiers et les etudier pour ensuite participer a une nouvelle AG en connaissance de cause. Il estime qu'il ne serait que passif lors de cette AG et que celà ne serait pas très productif...
- il n'est pas disponible le 12 mars...
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 06 févr. 2008 : 12:14:31
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guilain:
la présence du syndic n'est pas indispensable à la tenue d'une AG
c'est le président de séance qui mène les débats
et il est à espérer qu'il connait son immeuble.......et la pertinence des travaux éventuellement proposés à l'ODJ |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 06 févr. 2008 : 13:29:29
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Nefer : la présence du syndic n'est pas indispensable à la tenue d'une AG
Il serait opportun de ne pas placer ce genre de phrase sous les yeux des novices qui viennent gentiment nous voir.
Il est vrai que dans des cas exceptionnels une assemblée peut être tenue régulièrement en l'absence du syndic et qu'il faut le savoir.
Mais il ne faut pas tirer une règle générale de ce qui n'est qu'un cas d'espèce.
Il est bien évident que dans le cadre de la bonne gestion courante, la présence du syndic à l'assemblée est une nécessité.
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Edité par - JPM le 06 févr. 2008 13:30:40 |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 06 févr. 2008 : 14:31:17
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guilain,je pense qu'il est,peut être,souhaitable de traiter certaines résolutions sans le nouveau syndic (même si je suis d'accord avec la "réaction" de JPM pour la partie "novice") par exemple le vote du budget si vous (CS) avez pris la précaution d'établir un projet de budget et si celui-ci "colle" avec celui présenté dans l'ODJ.
Le gros problème peut venir si,en cours d'exercice,aucun contrôle de la comptabilité,donc des dépenses, n'est fait par le CS; ce qui rend un peu plus difficile la préparation d'un pré budget
Certainement de nouvelles "habitudes" à prendre et à faire prendre au futur syndic |
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lilau
Contributeur débutant
15 réponses |
Posté - 07 févr. 2008 : 19:54:39
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bonjour Henri2
Citation :
L'ancien syndic "bénévole" ayant commis pas mal de malversations en confondant entre autre le compte CCP du syndicat avec le sien, (la majorité des copro avaient à l'époque + de 90ans..) a été révoqué par une AG convoquée sur demande de + du 1/4 des voix du syndicat. L'ODJ établi par lui et selon ses termes a été corrigé dans les temps en lui adressant une LRAR et ce par les demandeurs.
j'ai actuellement un problème très similaire : je suis conseil syndical (5 apt) et le syndic bénévole a lourdement négligé les comptes en 2007 pour cause de dépression...et surtout, elle n'a pas payé ses propres charges. j'ai récupéré les documents (il en manque un paquet et notamment des relevés de banque) mais je pense que je n'ai pas d'autres choix que de régler ça légalement soit, par une AG dans laquelle nous la révoquerons (en même temps son mandat de 3 ans arrive à terme en avril) je me présenterai comme syndic et je pense proposer d'adopter la forme coopérative.
ma question : quelles sont les règles à respecter pour convoquer cette AG si elle ne veut pas le faire elle-même et surtout les règles si elle décide de ne pas y etre présente (c'est son intention, elle a trop honte). qui doit préparer l'ODJ?
nb: elle possède 4050/10000.... et moi 1113/10000 et je pense pouvoir avoir l'appui de au moins 1117/10000 donc on ne fait pas 1/4
ce qui est sur c'est que j'ai besoin de faire les choses "proprement" et légalement car je sais bien que j'engage ma resqponsabilité (même avec une assurance).
merci de vos réponses |
LL |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 07 févr. 2008 : 20:57:14
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A lilau
Vous dites:
"le syndic bénévole a lourdement négligé les comptes en 2007 pour cause de dépression...et surtout, elle n'a pas payé ses propres charges."
"quelles sont les règles à respecter pour convoquer cette AG si elle ne veut pas le faire elle-même et surtout les règles si elle décide de ne pas y etre présente (c'est son intention, elle a trop honte)."
Vous avez à faire à une personne ayant des problèmes, mais qui n'est pas une délinquante.
Vous dites son mandat arrive à expiration en avril, il n'y a donc pas lieu à "une révocation".
Il faut donc y mettre les formes et éviter de l'humilier.
Je vous conseille donc de prendre contact avec cette personne pour lui demander de convoquer une A.G., en lui précisant qu'elle n'aura pas l'obligation d'y assister, seulement de ne pas présenter sa candidature et de mettre à l'ordre du jour l'adoption de la forme coopérative ( si le R.C. prévoit cette forme de gestion) et l'élection d'un conseil syndical suivant l'article 17-1 de la loi du 10 juillet 1965. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 07 févr. 2008 : 21:02:24
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JPM :
"Il est vrai que dans des cas exceptionnels une assemblée peut être tenue régulièrement en l'absence du syndic et qu'il faut le savoir."
NON, pas du tout !! ...Opinion personnelle !
S'il n'est pas du tout pertinent, voire dangereux parfois (quoi que !..) de tenir une AG sans la présence du syndic, dans TOUS les cas son absence n'enlève rien du tout à la validité des décisions prises !
Lorsque nous avançons : "la présence du syndic n'est pas indispensable à la tenue d'une AG" ce n'est que l'exacte présentation des règles de droit spécifiques aux AG d'un syndicat, AG des copropriétaires.
C'est aux copropriétaires qu'il appartient de tenir LEUR AG ....
Ceci étant, et je rejoindrais JPM là dessus, ce n'est pas une raison pour envoyer le syndic au cinéma le soir des AG ! ... 
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Edité par - gédehem le 07 févr. 2008 21:02:59 |
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AG et Nouveau Syndic - ordre des resolutions
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