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 Sujet  |
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xmagmax
Nouveau Membre
9 réponses |
 Posté - 03 janv. 2008 : 16:15:15
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un agent immobilier peut-il refuser de donner une copie (au signataire) du bon de visite qu'un futur acquéreur vient de signer ?
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 03 janv. 2008 : 16:28:23
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non, bien sûr, d'ailleurs pour quelle raison le ferait-il ?
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jcm |
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xmagmax
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 03 janv. 2008 : 16:34:30
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parce que, peut-être, l'agent n'avait pas de mandat de visite pour cette maison. (info venant de l'ancien propriétaire qui se demande comment l'agence a bien
pu se procurer les clés...) |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 03 janv. 2008 : 19:22:23
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c'est au propriétaire d'agir: contacter immédiatement cette agence
il est possible aussi qu'il y ait un accord entre l'agence détenant le mandat et celle ci..... |
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xmagmax
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 03 janv. 2008 : 19:30:10
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"c'est au propriétaire d'agir: contacter immédiatement cette agence"
lequel ? l'ancien ou le nouveau ? |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 03 janv. 2008 : 21:40:43
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| si vous parlez d'un "futur acquéreur" c'est que le bien n'est pas vendu |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 04 janv. 2008 : 09:25:02
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| Quel est le véritable problème ? Y a-t-il un litige ? Quel est le préjudice exact ? |
jcm |
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xmagmax
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 04 janv. 2008 : 17:00:13
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le préjudice : une maison a été achetée directement chez un notaire.
Or, il y a un peu plus d'un an, un agent immobilier avait fait signer un bon de visite à l'acquéreur de cette maison. Ils étaient restés sur le trottoir car le client ne voulait pas la visiter, mais il a signé quand même. Il a demandé à avoir un double du document, qui lui a été refusé.
en décembre 2007, l'agent aurait appris par le notaire que la vente avait été réalisée. L'agent réclame alors sa commission. Le client paye...
Le client vient d'apprendre que cet agent immobilier n'avait pas de mandat de vente.
L'AGENT PEUT-IL PERCEVOIR UNE COMMISSION DANS CES CONDITIONS ?
QUEL DOCUMENT EXIGER ? COMMENT PROCEDER SI L'AGENT IMMOBILIER REFUSE DE LES PRESENTER?
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 04 janv. 2008 : 17:35:05
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Bizarre.
Sans mandat pas de droit à commission. Mais si la situation a été régularisée postérieurement à l'acte authentique par un règlement volontaire, ça devient plus délicat et je ne préjugerais pas du résultat d'une action judiciaire. |
jcm |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 04 janv. 2008 : 19:30:37
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Citation :
Initialement posté par jcm
Mais si la situation a été régularisée postérieurement à l'acte authentique par un règlement volontaire, ça devient plus délicat et je ne préjugerais pas du résultat d'une action judiciaire.
Vos conclusions sont comme d'habitude et encore une fois erronées.
Si le paiement de la commission a été payée sans la base d'un mandat valide et régulier, il existe bien un droit à restitution. Décidemment vous ne loupez aucune occasion pour sortir une grosse bourde.
Cour de Cassation
Chambre civile 1
Audience publique du 19 mars 2002 Rejet
N° de pourvoi : 00-16191
Inédit titré
Président : M. LEMONTEY
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le pourvoi formé par :
1 / M. Michel Yaouanc, demeurant 27, rue Francis Merlant, 44000 Nantes,
2 / la société Eon immobilier, dont le siège est 2, rue Paré, 44000 Nantes,
en cassation d'un arrêt rendu le 7 mars 2000 par la cour d'appel de Rennes (1re Chambre civile, Section A), au profit :
1 / de M. Jacques Prigent,
2 / de Mme Simone Cohen, épouse Prigent,
demeurant ensemble 84, rue Félibien, 44000 Nantes,
défendeurs à la cassation ;
Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;
Vu la communication faite au Procureur général ;
LA COUR, en l'audience publique du 12 février 2002, où étaient présents : M. Lemontey, président, Mme Barberot, conseiller référendaire rapporteur, M. Renard-Payen, conseiller, M. Sainte-Rose, avocat général, Mme Aydalot, greffier de chambre ;
Sur le rapport de Mme Barberot, conseiller référendaire, les observations de la SCP Peignot et Garreau, avocat de M. Yaouanc et de la société Eon immobilier, de la SCP Lyon-Caen, Fabiani et Thiriez, avocat des époux Prigent, les conclusions de M. Sainte-Rose, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Attendu que, par acte sous seing privé du 9 mai 1996, les époux Prigent ont donné mandat à l'agence Calvaire immobilier de rechercher une maison en vue de l'acquérir ; que, par acte sous seing privé du 10 mai 1996, rédigé par la société Eon immobilier, régularisé par acte authentique du 25 juin 1996, les époux Prigent ont acquis une maison que l'agence Calvaire immobilier leur avait fait visiter ; que l'acte du 10 mai 1996 prévoyait que les frais de négociation d'un montant de 60 000 francs étaient à la charge des acquéreurs ; que le 11 mai 1996, les époux Prigent ont versé la somme de 48 000 francs ; que M. Yaouanc, exerçant l'activité d'agent immobilier sous l'enseigne "Calvaire immobilier", et la société Eon immobilier ont assigné les époux Prigent en paiement du solde la commission, soit la somme de 12 000 francs ;
Sur le premier moyen, pris en ses deux branches, tel qu'il figure au mémoire en demande et est reproduit en annexe au présent arrêt :
Attendu que M. Yaouanc et la société Eon immobilier font grief à l'arrêt (Rennes, 7 mars 2000) d'avoir déclaré recevable la demande des époux Prigent tendant à voir annuler le mandat de recherche et à voir déclarer l'absence de tout mandat les liant à la société Eon immobilier ;
Attendu, d'une part, que la cour d'appel a décidé à bon droit que le moyen tiré de l'absence de mandat donné à la société Eon immobilier et de la nullité du mandat de recherche donné à M. Yaouanc, soulevé pour la première fois en appel par les époux Prigent, qui tendait au rejet de la demande en paiement du solde de la commission formée par les deux agents, était recevable, comme étant une défense au fond ;
Attendu, d'autre part, que la cour d'appel, qui a estimé que la demande reconventionnelle en remboursement de la somme de 48 000 francs versée par les époux Prigent à titre de commission se rattachait aux prétentions originaires par un lien de suffisant, a légalement justifié sa décision de l'admettre en cause d'appel ;
D'où il suit que le moyen ne peut être accueilli en aucune de ses branches ;
Sur le second moyen, pris en ses deux branches, tel qu'il figure au mémoire en demande et est reproduit en annexe au présent arrêt :
Attendu que M. Yaouanc et la société Eon immobilier font encore grief à l'arrêt d'avoir annulé le mandat de recherche, de les avoir déboutés de leur demande et de les avoir condamnés à rembourser aux époux Prigent la somme de 48 000 francs ;
Attendu, qu'il ne résulte ni de l'arrêt ni des conclusions que les agents immobiliers aient soutenu les prétentions invoquées dans le second moyen ; que, dès lors, celui-ci est nouveau et, mélangé de fait et de droit, irrecevable ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. Yaouanc et la société Eon immobilier aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande des époux Prigent ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf mars deux mille deux.
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Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 04 janv. 2008 19:31:56 |
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xmagmax
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 05 janv. 2008 : 09:57:40
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je réponds à JCM : cela vous parait bizarre que les clients aient payé ? je vous comprends mais il faut dire que l'agence lui a envoyé une LR le menaçant de le conduire devant le tribunal s'il ne payait pas rapidement.
C'est l'ancien propriétaire de la maison objet du litige qui a appris au client qu'il n'avait jamais mis les pieds dans cette agence et a fortiori n'avait jamais signé de mandat!
On peut se demander alors comment l'agence a pu avoir les clés de la maison ...mais n'oublions pas que LE NOTAIRE a été en relation avec l'agent immobilier.... c'est trouble tout ça.
Merci à Le Nabot pour son info. Je transmets. |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 05 janv. 2008 : 11:52:57
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LeNabot c'est probablement un peu subtil pour vous mais je vais essayer de vous expliquer.
En présence d'un mandat frappé de nullité ou en l'absence de mandat, la seule solution pour l'AI pour toucher une commission est une convention postérieure à l'acte authentique. Ca on le sait depuis longtemps. Dernier exemple :
http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/UnDocument?base=INCA&nod=IXCXCX2006X06X01X00207X010
Cette convention efface a posteriori tout vice de forme éventuel d'un mandat.
Le problème dans l'affaire de xmagmax, c'est de savoir si la convention signée lors du règlement, lequel était postérieur à l'acte authentique, rentre dans ce cas.
Par ailleurs la cour de cass a admis également des possibilités de régularisation :
"Mais attendu que la cour d'appel qui, après avoir énoncé que l'exécution volontaire de la convention était admise comme palliatif des formalités prescrites, a relevé que le mandat de recherche qui ne comportait pas la mention du nombre d'exemplaires, portait la date du 17 juillet 1997, que Mme X... avait visité le bien le 30 juillet 1997, que M. X... avait lui-même signé un bon de visite portant la date du 30 juillet 1997 au profit de l'agence des Trinitaires et surtout qu'il avait signé un bon de commission pour la somme de 50 000 francs qu'il reconnaissait devoir à l'Agence des Trinitaires" pour la négociation de la villa des époux Y...", le fait que la date du 12 août 1997 ait été portée de sa main n'enlevant aucun caractère probant à cet engagement, en a justement déduit que ces trois documents signés de M. X... s'enchaînaient logiquement dans la chronologie des obligations souscrites pour la réalisation de l'opération de sorte qu'ils établissaient l'exécution volontaire du mandat de recherche ;"
http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/UnDocument?base=INCA&nod=IXCXCX2006X04X01X00118X077
Entendons nous bien LeNabot je n'ai pas dit que votre solution ne serait pas retenue au final, je pense que c'est plus compliqué que ça en a l'air et qu'il faut se garder des conclusions péremptoires dont vous êtes hélas coutumier.
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jcm |
Edité par - jcm le 05 janv. 2008 11:54:34 |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 05 janv. 2008 : 13:45:42
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Citation :
Initialement posté par jcm
LeNabot c'est probablement un peu subtil pour vous mais je vais essayer de vous expliquer.
N'essayez pas de chercher la subtilité, il n'y en a pas.
Je reprends exatement vos termes : ..mais si la situation a été régularisée postérieurement à l'acte authentique par un règlement volontaire, ça devient plus délicat et je ne préjugerais pas du résultat d'une action judiciaire...
Le droit est une matière qui exige des termes précis. Un règlement n'est pas une convention. Si on peut admettre que de telles confusions soient excusables lorsqu'elles sont exprimées par des novices, on ne peut pas en dire autant pour un agent immobilier qui prétend professer des cours de droit.
Quant à la convention postérieure, je vous invite à bien lire l'arrêt que vous produisez.
...qu'en statuant ainsi alors qu'il n'était pas contesté que le contrat de vente ne contenait aucune mention relative à la commission et que la reconnaissance d'honoraires avait été signée par Mlle X... antérieurement à l'engagement des parties, la cour d'appel a violé les textes susvisés...
Pour que votre construction soit valable, et effectivement cette construction juridique est validée par la Cour de Cassation, il faut d'une part que l'acte de vente fasse mention de l'intervention de l'agent immobilier et de sa commission, et qu'une convention postérieure audit acte de vente ait été conclue, seul moyen de rattraper un mandat irrégulier.
Je vous rappelle qu'une convention contient des obligations réciproques et qu'un paiement suppose une prestation effective de l'agent immobilier. Sinon on est en présence d'un paiement indu. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 05 janv. 2008 13:48:54 |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 05 janv. 2008 : 14:56:56
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Non, vous êtes à côté de la plaque.
Après l'acte authentique la loi Hoguet ne s'applique plus. C'est pour cela qu'une simple convention reprend toute sa valeur. Pas besoin de quelque mention que ce soit dans le compromis. Ni dans le mandat. Pas même besoin de compromis ou de mandat.
Ne vous excusez^pas, comme je le disais c'est un peu subtil... |
jcm |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 05 janv. 2008 : 14:58:59
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| PS une convention ne contient pas forcément des obligations réciproques. Un contrat oui. Si un contrat est une convention, l'inverse n'est pas toujours vrai. |
jcm |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 05 janv. 2008 : 15:34:05
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Citation :
Initialement posté par jcm
PS une convention ne contient pas forcément des obligations réciproques. Un contrat oui. Si un contrat est une convention, l'inverse n'est pas toujours vrai.
Je ne sais pas où vous cherchez vos définitions, quoi qu'il en soit, votre prose est assez rigolote tant le contorsionnisme y est employé.
Pour votre culture, c'est un site de vulgarisation, mais il faut bien commencer quelque part. Non ?
Par ailleurs le code civil parle indifféremment de contrat ou de convention sans indiquer qu'une convention serait un acte unilatéral. On se demande ce que vous lisez.
http://www.dictionnaire-juridique.com/definition/contrat.php
La contrepartie de la commission est la prestation effective de l'agent immobilier. Sinon la convention ou le contrat n'a pas de cause. Ce qui accessoirement est un motif de nullité.
Quant aux conditions de l'arrêt, relisez les.
Citation :
qu'en statuant ainsi alors qu'il n'était pas contesté que le contrat de vente ne contenait aucune mention relative à la commission...
Cela veut dire que l'AI doit apporter la preuve de son entremise.
Citation :
la reconnaissance d'honoraires avait été signée par Mlle X... antérieurement à l'engagement des parties,...
Pour que la convention soit reconnue et permette de régulariser un mandat irrégulier, l'engagement doit être souscrit postérieurement à l'acte authentique. Ce qui est normal puisque l'agent immobilier n'a droit à sa commission que si la vente est effectivement réalisée.
C'est tout. Et je dirais que tout contorsionnisme par rapport à la loi Hoguet est exclu. C'est la jurisprudence et rien que la jurisprudence. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 05 janv. 2008 15:39:01 |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 05 janv. 2008 : 15:39:58
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Il n'y a pas de contorsionnisme par rapport à la loi Hoguet. Elle ne trouve plus à s'appliquer après l'acte authentique, point.
Et là :
"Pour que la convention soit reconnue et permette de régulariser un mandat irrégulier, l'engagement doit être souscrit postérieurement à l'acte authentique."
vous ne faites que répéter ce que j'ai dit... |
jcm |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 05 janv. 2008 : 15:51:00
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Citation :
Initialement posté par jcm
vous ne faites que répéter ce que j'ai dit...
Non. Je complète vos lacunes. L'Ai doit apporter la preuve de sa prestation. Et au départ (relisez vous) vous aviez affirmé de manière erronée qu'un paiement volontaire pouvait régulariser une situation. Ce qui est une confusion grave, vous en conviendrez. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 07 janv. 2008 : 10:04:22
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Pas du tout. Relisez les arrêts que j'ai cités.
Une convention postérieure à l'acte authentique n'oblige à prouver rien du tout, parce qu'alors la loi hoguet ne s'applique plus. Une banale convention de droit commun retrouve alors toute sa valeur. Vous verrez que quand vous aurez compris ça, tout s'éclairera...
Mais c'est effectivement un peu subtil pour vous. Prenez votre temps ! |
jcm |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 07 janv. 2008 : 10:51:51
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Citation :
Initialement posté par jcm
Une convention postérieure à l'acte authentique n'oblige à prouver rien du tout, parce qu'alors la loi hoguet ne s'applique plus. Une banale convention de droit commun retrouve alors toute sa valeur. Vous verrez que quand vous aurez compris ça, tout s'éclairera...
Mais c'est effectivement un peu subtil pour vous. Prenez votre temps !
Quand vous aurez surtout compris qu'une convention doit avoir une cause (qui est une condition essentielle de validité des contrats) vous découvrirez peut être qu'une reconnaissance d'honoraires doit avoir une contrepartie : l'entremise effective de l'agent immobilier. Loi Hoguet ou pas. Partant de là, vous progresserez certainement en droit.
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Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 07 janv. 2008 10:52:35 |
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