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 Sujet  |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
 Posté - 07 janv. 2008 : 12:17:27
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Eh bien dans cette affaire il y a une cause, la présentation de l'acquéreur. Pas de souci de ce côté là. Autre chose ?
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jcm |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 07 janv. 2008 : 12:34:37
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Citation :
Initialement posté par jcm
Eh bien dans cette affaire il y a une cause, la présentation de l'acquéreur.
A qui ? Pas au vendeur qui n'a mandaté (ni régulièrement, ni irrégulièrement) personne selon ce qui est exposé dans le fil. Donc pas de cause.
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Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 07 janv. 2008 12:35:11 |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 07 janv. 2008 : 14:14:41
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Comme je vous l'ai dit monsieur LeNabot à ce stade la loi Hoguet ne trouve plus à s'appliquer.
Une convention de reconnaissance d'honoraires n'a pas besoin de mandat pour être licite, je me place bien toujours APRES l'acte authentique. On est bien d'accord que toute convention de reconnaissance d'honoraires signée AVANT n'a aucune valeur, puisque seules comptent alors les indications du mandat et de l'engagement des parties.
Il y a eu un service rendu au vendeur et à l'acquéreur, donc la cause que vous invoquez, et à ce stade peu importe qui paie. Le vendeur ou l'acquéreur peuvent accepter de rémunérer l'AI après que l'acte authentique ait été signé, et le formalisme de la loi Hoguet, encore une fois, j'insiste mais tout est là, ne trouve alors plus à s'appliquer.
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jcm |
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xmagmax
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 07 janv. 2008 : 14:52:30
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si j'ai bien compris, JCM, nous l'avons dans le baba !
Il n'y a pas de mandat de vente, l'AI s'est procuré les clés je ne sais où.... (chez son copain notaire, pourquoi pas ? ) il fait signer un bon de visite pour une maison (à l'insu des propriétaires semble-t-il..) à un client naïf qui signe  SANS AVOIR VISITE qui plus est ! et réclame sa commission 1 an après la "visite"... quand il apprend PAR LE NOTAIRE que l'affaire s'est faite sans lui.
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 07 janv. 2008 : 15:15:01
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Difficile de répondre précisément sans avoir vu ce qui a été signé.
Il y avait peut-être un mandat, peut-être signé par le notaire, j'ai déjà vu cette pratique que je n'approuve pas. |
jcm |
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xmagmax
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 07 janv. 2008 : 15:22:44
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effectivement, on ne peut juger que sur pièce.
Donc, savoir et VOIR les possibles mandats de vente signés par le propriétaire vendeur, en exiger la copie (c'est possible, ça, non ?) et voir aussi le bon de visite signé.
Après, on pourra décider ce ce qui vaut le coup de faire... |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 07 janv. 2008 : 15:41:53
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Citation :
Initialement posté par xmagmax
si j'ai bien compris, JCM, nous l'avons dans le baba !
Pas forcément. Un bon de visite n'est pas une convention. Par ailleur un bon de visite est fatalement antérieur à l'acte de vente.
D'autre part, en tant que partie, un acquéreur a parfaitement le droit d'avoir communication du mandat de vente.
Maintenant, il faudrait peut être que vous consultiez un avocat spécialisé en immobilier (il existe des consultations gratuites au palais de justice - je vous conseille de contacter le barreau qui vous indiquera les modalités de ces consultations gratuites).
Sans mandat valide et sans convention postérieure (et ça l'acquéreur doit savoir ce qu'il a signé le jour de l'acte authentique), je maintiens que l'agent immobilier n'a droit à rien, et qu'il existe bien un droit à restitution de ce qui a été versé. Vu le montant des commissions, le passage au procès est d'un intérêt évident. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 07 janv. 2008 15:42:48 |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 07 janv. 2008 : 17:14:03
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Vous maintenez à tort, même devant l'évidence.
http://www.edpref.com/lesplus.php?cata=transactions_mandat&ref=281A
J'ai déjà eu l'occasion de vous le dire, votre haine des AI vous entraîne à prendre des prises de position intenables. Contre le Code civil, la cour de cass, la revue notariale, les juges et le barreau réunis.
Arrêtez de prendre vos rêves pour la réalité.
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jcm |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 07 janv. 2008 : 17:25:11
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Citation :
Initialement posté par jcm
Vous maintenez à tort, même devant l'évidence.
http://www.edpref.com/lesplus.php?cata=transactions_mandat&ref=281A
J'ai déjà eu l'occasion de vous le dire, votre haine des AI vous entraîne à prendre des prises de position intenables. Contre le Code civil, la cour de cass, la revue notariale, les juges et le barreau réunis.
Arrêtez de prendre vos rêves pour la réalité.
Jcm. Votre éditeur préféré n'est pas une autorité judiciaire.
Un bon de visite n'est pas une convention, il me semble que la Cour de Cassation vous l'a sèchement dit lors d'un procès que vous avez perdu.
Si dans le cas présenté dans le fil, il n'y a pas une convention postérieure, l'agent immobilier doit rembourser ce qui a mal acquis, c'est à dire par un chantage pur et simple.
Je le dis sans haine, c'est le droit et point barre. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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jcm
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5131 réponses |
Posté - 07 janv. 2008 : 18:43:19
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Oui, vous y êtes, s'il n'y a pas de convention postérieure. On est enfin d'accord.
S'il y en a une, la commission est acquise, s'il n'y en a pas, elle devra être remboursée.
Problème suivant : qu'est-ce qui a été exactement signé, et est-ce que le paiement volontaire APRES l'acte authentique ne pourrait pas être considéré comme cette fameuse convention ? Je n'ai pas la réponse, c'est une question de fait et de l'interprétation qu'en fera le tribunal. |
jcm |
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LeNabot
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13018 réponses |
Posté - 07 janv. 2008 : 18:52:36
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Citation :
Initialement posté par jcm
Problème suivant : qu'est-ce qui a été exactement signé, et est-ce que le paiement volontaire APRES l'acte authentique ne pourrait pas être considéré comme cette fameuse convention ?
Certainement pas. Le paiement n'est pas une convention. Mais sa contrepartie. Vous faites des confusions.
Voyez le Code Civil.
Article 1234
Les obligations s'éteignent :
Par le paiement,
Par la novation,
Par la remise volontaire,
Par la compensation,
Par la confusion,
Par la perte de la chose,
Par la nullité ou la rescision,
Par l'effet de la condition résolutoire, qui a été expliquée au chapitre précédent,
Et par la prescription, qui fera l'objet d'un titre particulier.
Si l'agent immobilier n'a pas en possession cette fameuse convention postérieure à l'acte authentique, il ne lui reste qu'une possibilité : rembourser ce qu'il a indument encaissé. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 07 janv. 2008 19:02:34 |
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jcm
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5131 réponses |
Posté - 07 janv. 2008 : 19:18:47
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Je n'ai pas dit que j'en étais sûr, mais je suis moins sûr que vous du contraire. Quand on voit la cour de cass dire que l'exécution volontaire peut être admise comme palliatif des formalités...
"Mais attendu que la cour d'appel qui, après avoir énoncé que l'exécution volontaire de la convention était admise comme palliatif des formalités prescrites, a relevé que le mandat de recherche qui ne comportait pas la mention du nombre d'exemplaires, portait la date du 17 juillet 1997, que Mme X... avait visité le bien le 30 juillet 1997, que M. X... avait lui-même signé un bon de visite portant la date du 30 juillet 1997 au profit de l'agence des Trinitaires et surtout qu'il avait signé un bon de commission pour la somme de 50 000 francs qu'il reconnaissait devoir à l'Agence des Trinitaires" pour la négociation de la villa des époux Y...", le fait que la date du 12 août 1997 ait été portée de sa main n'enlevant aucun caractère probant à cet engagement, en a justement déduit que ces trois documents signés de M. X... s'enchaînaient logiquement dans la chronologie des obligations souscrites pour la réalisation de l'opération de sorte qu'ils établissaient l'exécution volontaire du mandat de recherche ;"
Dans notre affaire il y a eu un bon de visite, un paiement volontaire, probablement un document signé à l'occasion de ce paiement...
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jcm |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 07 janv. 2008 : 19:57:45
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Soyez au moins honnête de mettre l'arrêt au complet (et avec les références exactes), arrêt qui n'a aucun rapport avec l'absence d'une convention postérieure à l'acte authentique. Vous y découvrirez deux mandats concomitants. Un mandat de vente signé par le vendeur, et un mandat de recherche signé par l'acquéreur pour l'occasion.
Ceci pour dire que l'intérêt de l'arrêt est parfaitement étranger au sujet du fil. On n'y parle pas d'absence de mandat notamment.
Bref, j'ai l'impression que vous pêchez les arrêts un peu au hasard.
Quant au document signé à l'occasion du paiement, encore faut-il qu'il ne soit pas probable, mais réellement signé et certainement pas en la forme d'un vulgaire reçu.
Cour de Cassation
Chambre civile 1
Audience publique du 4 avril 2006 Rejet
N° de pourvoi : 03-11877
Inédit
Président : M. ANCEL
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, pris en ses quatre branches :
Attendu que les époux X... ont acquis une maison d'habitation des époux Y... qui avaient confié leur bien à la vente à l'agence des Trinitaires selon un mandat non exclusif du 2 avril 1997, prévoyant une commission de 5 % du prix de vente à la charge de l'acquéreur ;
Attendu que M. et Mme X... reprochent à la cour d'appel (Nîmes, 28 novembre 2002) de les avoir condamnés à payer une commission à l'agence immobilière des Trinitaires, alors, selon le moyen :
1 / qu'en considérant comme inopérante la double irrégularité du mandat de recherche n° 662 établi en un seul exemplaire et postérieurement à la visite de l'immeuble au prétexte que les bons de visite établis par ailleurs ne visaient que le mandat de vente n° 644 signé par les époux Y..., quand ce dernier mandat était inopposable aux époux X... acquéreurs et quand la signature de bons de visite ne pouvait justifier de leur opposabilité aux acquéreurs, et alors que l'agent immobilier qui prétend à rémunération doit justifier d'un mandat préalable régulier répondant aux exigences des dispositions combinées de la loi du 2 juillet 1970 et de l'article 1325 du Code civil, la cour d'appel aurait violé les dispositions susvisées, ensemble les articles 1134 et 1165 du Code civil ;
2 / qu'en considérant que le mandat se trouvait validé du fait de son exécution volontaire résultant "de la visite par l'épouse le 30 juillet 1997 et concrétisé par le bon de visite signé par elle ce même jour et par la ratification de cette intervention par M. X... lui-même qui a signé un bon de visite portant la date du 30 juillet 1997 au profit de l'agence des Trinitaires", quand la signature de ces bons de visite était sans emport et ne pouvait ni rendre opposable aux acquéreurs le mandat de vente n° 644 ni suppléer l'irrégularité du mandat de recherche n° 662, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, aurait violé les dispositions de la loi du 2 janvier 1970 et de l'article 1325 du Code civil ;
3 / qu'en considérant que le mandat de recherche litigieux se trouvait validé du fait de son exécution volontaire résultant "de la visite par l'épouse le 30 juillet 1997 et concrétisé par le bon de visite signé par elle ce même jour et par la ratification de cette intervention par M. X... lui-même qui a signé un bon de visite portant la date du 30 juillet 1997 au profit de l'agence des Trinitaires" quand la signature des bons de visite dont les mentions sont en elles-même inopérantes, ne pouvait constituer l'exécution du mandat relativement à l'obligation de rémunérer l'agent immobilier, la cour d'appel aurait privé sa décision de base légale au regard des dispositions de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970, ensemble celles des articles 72 et 73 du décret du 20 juillet 1972 et de l'article 1325 du Code civil ;
4 / qu'en retenant que l'exécution du mandat résultait de la signature de M. X... d'un bon de commission pour la somme de 50 000 francs qu'il reconnaît devoir à l'agence des Trinitaires "pour la négociation de la villa des époux Y...", quand la signature de ce bon est antérieure à la signature de l'acte authentique de vente, lequel ne fait nulle mention d'une obligation, des acquéreurs au règlement d'une commission, alors que l'agent immobilier ne peut prétendre à rémunération en l'absence de mandat préalable régulier que s'il établit soit l'exécution du mandat par celui à qui il l'oppose, soit l'existence d'une convention de rémunération postérieure à la réalisation de la transaction pour laquelle il est intervenu et qu'une telle convention n'est valable que si elle est postérieure à la régularisation de l'acte authentique de vente, la cour d'appel aurait privé sa décision de toute base légale au regard des dispositions susvisées ;
Mais attendu que la cour d'appel qui, après avoir énoncé que l'exécution volontaire de la convention était admise comme palliatif des formalités prescrites, a relevé que le mandat de recherche qui ne comportait pas la mention du nombre d'exemplaires, portait la date du 17 juillet 1997, que Mme X... avait visité le bien le 30 juillet 1997, que M. X... avait lui-même signé un bon de visite portant la date du 30 juillet 1997 au profit de l'agence des Trinitaires et surtout qu'il avait signé un bon de commission pour la somme de 50 000 francs qu'il reconnaissait devoir à l'Agence des Trinitaires" pour la négociation de la villa des époux Y...", le fait que la date du 12 août 1997 ait été portée de sa main n'enlevant aucun caractère probant à cet engagement, en a justement déduit que ces trois documents signés de M. X... s'enchaînaient logiquement dans la chronologie des obligations souscrites pour la réalisation de l'opération de sorte qu'ils établissaient l'exécution volontaire du mandat de recherche ; que le moyen, qui manque en fait en ses deux premières branches, n'est pas fondé en ses deux dernières ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne les époux X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande des époux X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre avril deux mille six. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 07 janv. 2008 19:59:38 |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 07 janv. 2008 : 20:22:41
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| Et alors vos considérations vaseuses elles changent quoi à ce que j'ai dit ? |
jcm |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 07 janv. 2008 : 20:23:53
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Citation :
Initialement posté par jcm
Et alors vos considérations vaseuses elles changent quoi à ce que j'ai dit ?
Et voilà. Quand jcm en est à ses derniers retranchements, il injurie. En bon charretier. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 07 janv. 2008 : 20:27:35
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A force de me faire traiter de menteur, et autres noms d'oiseau...
Mais répondez donc à ma question : vos considérations apportent quoi au sujet ? |
jcm |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 07 janv. 2008 : 20:29:28
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Citation :
Initialement posté par jcm
Mais répondez donc à ma question : vos considérations apportent quoi au sujet ?
Mes considérations sont celles ci : sans mandat et sans convention postérieure écrite sur un A4, l'agent immobilier n'a pas droit à sa commission. Pas un seul kopeck.
Et un paiement ce n'est pas une convention. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 07 janv. 2008 20:29:55 |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 07 janv. 2008 : 20:31:03
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| A part répéter ce que vous avez déjà dit, vous ajoutez quoi au débat, là ? |
jcm |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 07 janv. 2008 : 20:31:59
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Citation :
Initialement posté par jcm
A part répéter ce que vous avez déjà dit, vous ajoutez quoi au débat, là ?
Et que voulez vous prouver avec votre arrêt ? |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 07 janv. 2008 : 20:34:08
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| Que la solution n'était pas aussi évidente que vous l'imaginez. |
jcm |
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