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 Sujet  |
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darbaumont
Nouveau Membre
2 réponses |
 Posté - 04 janv. 2008 : 20:00:23
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Bonjour,
Voila ma situation :
Du 01/01/2007 jusqu'au 30/11/2007 j'ai loué en LMNP un studio à Paris. En avril 2007 j'ai acheté un appartement à Paris que je loue en meublé (donc toujours en LMNP). En novembre 2007 j'ai acheté un dernier appartement que je loue depuis le 1/12/2007. Depuis le 1/12/2007 je dépasse le loyer annuel de 23 000 euros (au prorata bien sur...)avec mes 3 appartements.
Je me suis inscrit au RCS début 12/2007 donc je suis officiellement LMP depuis le 1/12/2007.
Je suis à la recherche de quelqu'un qui pourrait m'aider à faire ma compta et me conseiller pour toutes les question de fiscalité.
Lors de mes recherches je suis tombé sur un expert comptable qui après renseignements m'a expliqué que mes frais d'acquisitions (notaire, agence notamment) ayant été payé en 2007 mais AVANT mon inscription au RCS ne peuvent être considérés comme charges (à déduire de mes revenus locatifs et éventuellement de mes revenus globaux en cas de résultats négatif) puisque qu'elles ont été payées avant mon inscription au RCS. Du coup je ne pourrais pas bénéficier de ce petit coup de pousse fiscal sur mes revenus de 2007. Par contre je peux bien sur les passer en amortissements...
Quelqu'un pourrait-il me confirmer tout ça ? Et surtout est ce que vous connaîtriez qqun qui pourrait me filer un coup de main pour mes déclarations ?
Un grand merci
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yguerveno
Pilier de forums
2236 réponses |
Posté - 07 janv. 2008 : 09:56:25
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Pour une première année en LMP, avec l'obligation de présenter un bilan complet (pas seulement un compte d'exploitation) je vous conseillerais de prendre un expert comptable qui procèderait à une "mise en place de votre comptabilité".
Avec des notions de comptabilité vous pourriez ensuite faire vous-mêmes votre comptabilité, quitte à demander une consultation à un expert-comptable ou à venir sur le site.
A+ |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 07 janv. 2008 : 11:21:05
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Citation :
Du 01/01/2007 jusqu'au 30/11/2007 j'ai loué en LMNP un studio à Paris. En avril 2007 j'ai acheté un appartement à Paris que je loue en meublé (donc toujours en LMNP). En novembre 2007 j'ai acheté un dernier appartement que je loue depuis le 1/12/2007. Depuis le 1/12/2007 je dépasse le loyer annuel de 23 000 euros (au prorata bien sur...)avec mes 3 appartements.
Si en chiffre vous n'atteignez pas 23 000 euros, vous restez LMnP pour 2007..
Le pro-rata ne s'applique que SI vous aviez débuté votre activité en cours d'année, ce qui n'est pas le cas, puisque vous exploitez depuis le permier janvier.
Citation :
Je me suis inscrit au RCS début 12/2007 donc je suis officiellement LMP depuis le 1/12/2007.
Non à mon avis.
Citation :
je suis tombé sur un expert comptable qui après renseignements m'a expliqué que mes frais d'acquisitions (notaire, agence notamment) ayant été payé en 2007 mais AVANT mon inscription au RCS ne peuvent être considérés comme charges (à déduire de mes revenus locatifs et éventuellement de mes revenus globaux en cas de résultats négatif) puisque qu'elles ont été payées avant mon inscription au RCS. Du coup je ne pourrais pas bénéficier de ce petit coup de pousse fiscal sur mes revenus de 2007. Par contre je peux bien sur les passer en amortissements...
J'ai un peu de mal à le croire si vous aviez été LMP dès cette année, mais je suis d'accord dans les faits.
Si votre studio à Paris a été acheté en 2006, c'est en effet le cas pour celui-ci, car vous n'étiez pas LMP en 2006.
Cette année 2007, vous ne l'êtes pas non plus, donc vous pourriez simplement déduire les frais de vos revenus LMnP de 2007 et des années suivantes pendant 5 ans.
Pour vos biens acheté cette année 2007, si vous déduisez en 2007 de vos revenus LMnP, vous ne pourrez plus déduire de vos revenus 2008 qui seront LMP donc d'une autre nature.
En effet, il faut donc mettre à l'actif les frais d'acquisition et de mutation, et les amortir. De cette faon vous pourrez déduire vos amortissements de vos futurs revenus LMP
Citation :
est ce que vous connaîtriez qqun qui pourrait me filer un coup de main pour mes déclarations ?
Non. |
Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 07 janv. 2008 11:23:54 |
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mc613
Contributeur actif
38 réponses |
Posté - 23 janv. 2008 : 12:53:55
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Bonjour
je ne comprends pas la réponse de RIBOULDINGUE
si darbaumont est devenu LMP au 1/12/07 paceque il a satisfait aux 2 conditions qui sont :
1/ etre inscrit au RCS depuis le 1/12/07
2/ percevoir 23000 euros (au prorata du nombre de mois soit en l'occurence 23000 /12 = 1916 euros
pourquoi ne pas lui donner le statut de lmp depuis le 1/12/07 ??? |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 23 janv. 2008 : 18:30:07
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Gilles-Guy de Salins traite de ce sujet dans son livre 'LA LOCATION MEBLéE PROFESSIONNELLE' en 250 questions, un livre très intéressant et complet, c'est dommage qu'il soit écrit en langage obscur. Il faut souvent le lire avec un dixionaire charabia-français.
Dans sa deuxième édition, le Chapitre 2 est consacré à l'appréciation des recettes de 23 000 €
Il est dit que l'alternative que vous proposez est envisageable, et l'auteur cite le Cabinet Francis Lefèvre qui se dit en revanche contre.
En particulier, il est dit que (et Monsieur de Salins approuve) la date de début d'activité ne peut pas être établie sur le seul fondement de ... l'inscription au Registre de Commerce.
Je note d'ailleurs que Darbaumont aura en effet rempli un formulaire de type P0 antérieurement à son inscription au RCS.
La doctrine administrative consiste à dire que: '... l'activité sera donc crée non seulement lorsque l'entreprise nouvelle aura disposée des immobilisations nécessaires à l'exercice de ces activités, mais également aura réalisé les premières opérations commerciales.
Y'a t'il donc une activité ou deux activités?
Gilles-Guy de Salins pense que le montage que vous proposez est possible, mais il indique qu'aucune jurisprudence n'existe à sa connaissance sur ce sujet.
Du coup, l'auteur fait sienne la conclusion du Cabinet Lefèvre: La meilleure garantie consiste donc à éviter tout décalage entre les apparences et la réalisté économique....
et il conclut par:
'Il est de la responsabilité de chacun de suivre l'avis qu'il estime le plus protecteur de ses intérêts',
..ce qui, traduit de la langue de bois coutumière à cet auteur souvent obscur, signifie:
Débrouillez vous, moi je crois que ca passe, les autres non, et il faut un volontaire pour un premier cas de jurisprudence... |
Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 23 janv. 2008 18:32:57 |
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mc613
Contributeur actif
38 réponses |
Posté - 23 janv. 2008 : 21:17:44
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ribouldingue nous dit que
"La doctrine administrative consiste à dire que: '... l'activité sera donc crée non seulement lorsque l'entreprise nouvelle aura disposée des immobilisations nécessaires à l'exercice de ces activités, mais également aura réalisé les premières opérations commerciales."
N'est ce pas exactement le cas de darbaumont qui depuis decembre 2007 remplit les conditions à la fois de revenus et d'inscription au RCS
c'est de façon générale le problème du franchissement de seuil qui est posé:
lorsqu'on passe en cours d'activité de 2 logement en LMNP à plusieurs qui générent plus de 23 000 euros, selon vous il vaudrait mieux attendre le 31 décembre pour s'inscrire au RCS en tant que LMP
Que préconisez vous pour ce franchissemnt de seuil? |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 23 janv. 2008 : 21:42:30
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Si je vous suis dans votre raisonnement, vous pouvez calculer a nombre de logements constant:
J'ai 2 logements qui génèrent une recette locative juste en dessous du seuil. Le premier décembre, en faisant jouer l'indexation, les deux loyers passent au dessus du seuil.
Donc, selon vous, je peux réclamer le bénéfice du LMP a l'indexation.
Je dépose donc ma demande d'inscription au RCS autour du premier décembre, puisque je sais que 'je vais être bon'.
Objectivement, je suis pourtant en activité depuis bien longtemps.
La nature de cette activité a été la même tout au long de l'année.
Si j'utilise le seuil de l'administration calculé à 23 000 euros je suis en dessous.
Il n'y a que l'inscription au RCS qui me sauve.
Hormis que le passage au LMP au premier décembre n'offre sans doute (à vérifier)guère d'avantage, j'ai un peu de mal a voir comment le fisc ne va pas tiquer.
CEPENDANT pour être honnête je ne suis ni fiscaliste ni comptable, donc je donne mon sentiment, qui n'est même pas une opinion, car je suis prêt à chnager d'avis si on me convainc, mais pour avoir été dans ce cas moi-même, j'ai fait mon inscription au RCS mais n'ai revendiqué le LMP que le premier janvier de l'année suivante.
Encore une fois, je crois que l'absence de jurisprudence ou d'indication de la part de l'administration joue en défaveur de cette option, ce qui ne veut pas dire qu'elle est illégale.
De toutes façons, le plus intéressant aurait été naturellement de pouvoir passer en charges les droits de mutations et d'acquisition, lesquels ayant DANS TOUTES LES HYPOTHESES été dépensés du temps du LMnP, ne peuvent guère qu'être amortis ou perdus.
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Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 23 janv. 2008 21:45:03 |
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mc613
Contributeur actif
38 réponses |
Posté - 24 janv. 2008 : 14:15:59
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si je me suis interessé à ce sujet c'est parce que je suis dans un cas de figure voisn de celui de Darbaumont
je suis propriétaire en nom propre de 2 studios depuis 2007 (LMP)
j'en ai acheté 3 fin 2007 que j'ai rénové et loué depuis janvier 2008
Au 31/1/2008 je peux compter sur plus de 2000 euros /mois soit près de 24 000 par an (sur 12 mois)
j' avis prévu d'ouvrir un RCS en LMP en nom pro^pre (pas en société) au 1/2/08
RIBOULDINGUE aura t'il les mêmes objections sur mon statut fiscal ?? |
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mc613
Contributeur actif
38 réponses |
Posté - 24 janv. 2008 : 14:26:13
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mille excuses pour une erreur dans le message précedent:
en 2007 j'étais LMNP
j'envisage de passer LMP au 1/2/08 |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 24 janv. 2008 : 18:07:20
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Encore une fois ce n'est pas MON objection, c'est ma lecture des auteurs qui ont travaillé le sujet.
Je comprends votre inquiétude: Vous devez être en dessous de 23 000 en total annuel, mais en moyenne de frévrier à décembre inclus vous êtes au-dessus..
Je ne sais que vous dire. Puisque vous avez acheté fin 2007 les derniers, vous ne comptez de toutes façon pas déduire en 2008 les frais d'achat payés en 2007 dans le cadre du LMnP.
Je suppose que vous comptez en revanche déduire de vos revenus de 2009 des frais qui dépassent vos recettes et qui sont ou seront exposés en 2008.
Pourquoi ne pas faire un rescrit, au moins vous auriez une opinion certaine et oposable des impôts? |
Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 24 janv. 2008 18:08:00 |
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