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 Sujet  |
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angele15
Contributeur débutant
18 réponses |
 Posté - 17 janv. 2008 : 09:34:10
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j'envisage de loué 4 appartements nus dont 1 meublé.
je sais que la fiscalité et differente dans le 2 cas.
mais comment vais je pouvoir les differencier sur mes impots?
puis je beneficiais des avantages fiscaux en les cumulants?
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angele15
Contributeur débutant
18 réponses |
Posté - 17 janv. 2008 : 09:35:24
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| desolé non pas lmp , mais lmnp, erreur de frappe |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 17 janv. 2008 : 09:48:22
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Citation :
Initialement posté par angele15
j'envisage de loué 4 appartements nus dont 1 meublé.[quote]Reprenez votre phrase, un nu ne peut pas être meublé..
[quote]je sais que la fiscalité et differente dans le 2 cas.
mais comment vais je pouvoir les differencier sur mes impots?
puis je beneficiais des avantages fiscaux en les cumulants?
De quels avantages fiscaux parlez-vous, >avantage fiscal<, c'est très très vague ???
Par ailleurs, de TRES TRES nombreux fils parlent du sujet.
Pour résumé:
Meublé = fiscalité BIC, choix entre microbic (Un chiffre sur la 2042) et réel (en général simplifié, on remplit la 2031, la liasse 2033 et on reporte un ou plusieurs chiffres dans la 2042C).
Nu = Impots focniers, en géénral on remplit la 2042 |
Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 17 janv. 2008 13:12:15 |
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yguerveno
Pilier de forums
2236 réponses |
Posté - 17 janv. 2008 : 13:29:38
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Cà vaudrait la peine d'en dire un peu plus sur vos biens : est-ce un achat ? avec un prêt ?
Si vous envisagez des avantages fiscaux, la logique voudrait que vous puissiez déduire certaines sommes. Intérêts d'emprunt ? amortissement pour le meublé ? Travaux et frais ?
Si c'est le cas, il vous faudra une comptabilité à part pour le meublé.
A propos, êtes-vous déjà bailleur ? Quelle est votre situation ? |
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suugi
Contributeur senior
71 réponses |
Posté - 17 janv. 2008 : 14:33:52
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D'après ce que je comprends, la location meublée se fera sous régime BIC, avec la liasse fiscale 2033, tandis que la location nue aura la 2044.
Les deux types sont indépendants et parfaitement comptabibles, il faudra veiller à porter les soldes dans leurs cases respectives sur la déclaration de revenus.
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angele15
Contributeur débutant
18 réponses |
Posté - 17 janv. 2008 : 20:55:41
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Citation :
Initialement posté par galérien
Cà vaudrait la peine d'en dire un peu plus sur vos biens : est-ce un achat ? avec un prêt ?
Si vous envisagez des avantages fiscaux, la logique voudrait que vous puissiez déduire certaines sommes. Intérêts d'emprunt ? amortissement pour le meublé ? Travaux et frais ?
Si c'est le cas, il vous faudra une comptabilité à part pour le meublé.
A propos, êtes-vous déjà bailleur ? Quelle est votre situation ?
c'est mon premier investissement, je signe chez le notaire semaine prochaine.
jusqu'a maintenant, je n'etais pas impossable, mais je me rend compte apres certains calculs,que maintenant je vais l'etre. alors l'objectif c'est bien evidemment de defiscaliser
alors voila j'ai 4 appartements,fait à 110% avec un pret sur 25 ans
t2 60 m2 loué 376 €/loué
t1 35 m2 360€ /
studio 22 m2 250 €/
et t1 33 m2 350 €
donc je voulais tous les loues en nus, mais je me rend compte qu'il serait peut etres plus judicieux de mettre en place le studio ou bien un t1 en meublé.
afin de pouvoir avoir plus de reductions fiscales donc moins d'impots,
ou alors ca change rien et je loue tt en location nus
sachant que le foncier je serais en reel
et pour le meublee en micro
peut etre que mon raisonnement est un peu pauvre, c'est pour cela que je post afin d'avoir vos opinions |
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yguerveno
Pilier de forums
2236 réponses |
Posté - 18 janv. 2008 : 10:18:46
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Citation :
alors voila j'ai 4 appartements,fait à 110% avec un pret sur 25 ans
Prêt à 110 % : c'est un choix déterminant ! Autre choix à faire : vous avez la possibilité de louer en nu ou en meublé, sauf que l'un des logements est occupé et qu'on ne modifie pas un bail sur un simple coup de tête.
Le logement occupé l'est peut-être en nu puisqu'il s'agit d'un F2 (plus logique qu'un studio, quoique...). Si c'est le cas, il vous resterait 3 logements pour du meublé, si c'est votre souhait.
En effet, si vous voulez pratiquer à la fois la déduction des frais, des intérêts d'emprunt et l'amortissement de l'achat, il vous faut choisir le meublé... non pas en micro BIC mais au réel simplifié. Avec un prêt à 110 % vous allez très certainement créer du déficit, donc défiscaliser.
Enfin, tant qu'à mettre en place une comptabilité, je ne ferais pour ma part que du meublé, si cela était possible (bail du logt occupé).
A+
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angele15
Contributeur débutant
18 réponses |
Posté - 18 janv. 2008 : 12:28:12
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Citation :
Initialement posté par galérien
[quote]alors voila j'ai 4 appartements,fait à 110% avec un pret sur 25 ans
Prêt à 110 % : c'est un choix déterminant ! Autre choix à faire : vous avez la possibilité de louer en nu ou en meublé, sauf que l'un des logements est occupé et qu'on ne modifie pas un bail sur un simple coup de tête.
Le logement occupé l'est peut-être en nu puisqu'il s'agit d'un F2 (plus logique qu'un studio, quoique...). Si c'est le cas, il vous resterait 3 logements pour du meublé, si c'est votre souhait.
En effet, si vous voulez pratiquer à la fois la déduction des frais, des intérêts d'emprunt et l'amortissement de l'achat, il vous faut choisir le meublé... non pas en micro BIC mais au réel simplifié. Avec un prêt à 110 % vous allez très certainement créer du déficit, donc défiscaliser.
Enfin, tant qu'à mettre en place une comptabilité, je ne ferais pour ma part que du meublé, si cela était possible (bail du logt occupé).
A+
mais voila ont y vient, si j'ai un logement nu, d'ailleurs qui le restera, donc je serais en foncier reel, c'est mon choix.
en admettant que les 3 autres soit en meubles , et frais reel, puis je alors deduit 2 fois , soit en foncier et lmnp les enteret d'emprunt,
je ne pense pas pas, mais je souhaite quand meme votre confirmation.
donc ds ce quand il faudrais que j'opte sois pour le foncier en micro, et lmnp en reel, ou bien le contraire |
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ninethangel00
Pilier de forums
309 réponses |
Posté - 18 janv. 2008 : 18:50:46
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Citation :
D'après ce que je comprends, la location meublée se fera sous régime BIC, avec la liasse fiscale 2033, tandis que la location nue aura la 2044.
Suugi, vous mélangez un peu:
En meublé, vous avez 3 régimes:
1) MicroBIC
2) RSI (réel simplifié)
3) Réel normal
Vous ne remplirez la 2033 (+ 2031) que dans les 2 derniers cas, car en microBIC, vous devrez déclarer sur la 2042.
Il n'est donc pas nécessaire de remplir une 2033 en location meublée.
Angèle15, je suis d'accord avec Galérien. Le RSI serait certainement le meilleur choix à faire, car bien que cela déclenche le paiment d'une taxe professionnelle, vous devriez être non imposable quelques temps. Sachez quand même que ce régime demande quelques sacrifices, notamment au point de vue comptable et fiscal (Déclarations fastidueuses à remplir, tenue de livres comptables...).
Pour les intérêts d'emprunts, je ne suis pas expert en foncier, mais une chose est sûre, vous pourrez les déduire au RSI. Je pense qu'un prorata est possible entre foncier et BIC, mais il faudra une confirmation...
Quels sont les montants de l'achat et du prêt?
Pour fini, parcourez le forum, de nombreux posts concernent le LMNP, ses avantages et inconvénients. Vous vous ferez une idée.  |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 18 janv. 2008 : 21:23:46
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Citation :
c'est mon premier investissement, je signe chez le notaire semaine prochaine.
jusqu'a maintenant, je n'etais pas impossable, mais je me rend compte apres certains calculs,que maintenant je vais l'etre.
Vous en êtes en tout cas pour faire des déclarations, et pas des simples.
Citation :
alors l'objectif c'est bien evidemment de defiscaliser
Non, défiscaliser, c'est autre chose, c'est faire un investissement qui permette de diminuer ses impots.
Dans votre cas, vos impots selon ce qu'ils seront, il faut deja les calculer.
Il est certain que pour le meublé en microbic, vous êtes par définition TOUJOURS imposable, reste a savoir si le réel vous rendra non imposable sur ces nouveaux revenus.
Citation :
alors voila j'ai 4 appartements,fait à 110% avec un pret sur 25 ans
t2 60 m2 loué 376 €/loué
t1 35 m2 360€ /
studio 22 m2 250 €/
et t1 33 m2 350 €
Tant que vous ne donnez pas soit le montant emprunté soit le montant remboursé avec la part intéret et la part capital pour la première année, les chiffres ne donnet pas grand chose.
Citation :
donc je voulais tous les loues en nus, mais je me rend compte qu'il serait peut etres plus judicieux de mettre en place le studio ou bien un t1 en meublé.
afin de pouvoir avoir plus de reductions fiscales donc moins d'impots
Attention, cela ne se nomme pas une réduction fdiscale, mais un revenu dont on peut partiellement ou entièrement déduuire des charges.
Citation :
ou alors ca change rien et je loue tt en location nus
sachant que le foncier je serais en reel
et pour le meublee en micro
Attention, avant de discuter en l'air, commencer d'abord par éplucher sérieusement la fisclité du foncier nu et du meublé, sinon tout ce qu'on peut vous dire ne va pas beaucoup vous aider.
Par exemple vous dites 'je serais en réel pour le nu...' Pourquoi?
Citation :
peut etre que mon raisonnement est un peu pauvre, c'est pour cela que je post afin d'avoir vos opinions
Je crains qu'il faille que vous vous investissiez beaucoup plus ...
Avez vous fait la liste de vos charges? Savez-vous outre ce que vous allez gagner quelles sont les sommes que vous devez sortir? Faites vous gérer, gérez vous vous-même? |
Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 18 janv. 2008 21:27:14 |
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yguerveno
Pilier de forums
2236 réponses |
Posté - 19 janv. 2008 : 14:10:14
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Citation :
Je crains qu'il faille que vous vous investissiez beaucoup plus ...
Avez vous fait la liste de vos charges? Savez-vous outre ce que vous allez gagner quelles sont les sommes que vous devez sortir? Faites vous gérer, gérez vous vous-même?
D'accord avec mes prédécesseurs et Ribouldingue sur la citation précédente : voyez un ouvrage qu'on cite souvent sur UI pour le meublé : le livre de l'avocat Le Bouc'h sur la Location Meublée (éditions Maxima).
Bon courage et bonne lecture. |
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angele15
Contributeur débutant
18 réponses |
Posté - 25 janv. 2008 : 09:37:08
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| je vais voir cela merci de vos explications |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 25 janv. 2008 : 11:16:27
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Pour répondre a un autre point, si vous avez un emprunt global, il va falloir le décortiquer comptablement en deux parties,
celle relative au foncier
et celle relative a la location meublée,
du moins si vous choisissez le régime du réel simplifié (en microbic, vous n'avez pas a vous en préoccuper puisque vous ne déduisez rien).
Exemple:
Si en JANVIER vous remboursez
1500 = 650 capital + 700 intérêts + 150 ADI, il va falloir séparer entre :
FONCIER 750 = 325 capital + 350 intérêt + 75 ADI
Bic 750 = .... si on suppose que les deux font pareils.
Pour calculer les coefficients, je ne connais pas la doctrine officielle et opposable. Dans mon annexe, j'ai fait un calcul moyen basé sur deux paramètres:
1/ Les surfaces
2/ Les valeurs locatives
Il faut que ces coefficients soient connus, documentés afin de pouvoir les justifier à l'administration.
ATTENTION: Un petit cactus supplémentaire auquel je me suis confronté:
Mon emprunt de départ était global, et j'ai procédé ainsi que je viens de l'expliquer.
En revanche la partie travaux payée sur l'emprunt n'impacte QUE les appartements meublés.
Du coup, je me retrouve alors avec deux coefficients,
1/ celui dont nous venons de parler, et qui est aussi applicable a toutes dépenses communes par exemple (assurance PNO de l'immeuble, consommation EDF de sparties communes, etc...)
2/un autre qui est applicable à l'emprunt seulement, qui vaut la valeur de départ (les 75% de notre exemple) avant les travaux, mais qui évolue au cours de travaux.
Par exemple, immeuble de 200 000 euros, avec 200 000 euros de travaux sur les seuls meublés.
Répartition 50-50
Au départ:
>meublé 50% appliqué sur les charges communes,
>calcul sur l'emprunt utilisant le même coeficient 50%
A la fin des travaux:
> meublé 50% appliqué sur les charges communes,
> calcul sur l'emprunt 25% |
Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 25 janv. 2008 11:36:50 |
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