| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
natcrawler
Contributeur actif
43 réponses |
 Posté - 05 janv. 2008 : 15:15:16
|
Bonjour,
je loue deux appartements et les loyers (avec les charges) s'élèvent au total à 23040 euros pour un an. J'ai lu qu'à partir de 23000 euros, on pouvait être déclaré LMP. Mais est ce obligatoire, peut on rester LMNP? D'autre part, si le régime passe en LMP, il faut s'enregistrer auprès du registre du commerce? Comment faire, ou peut on être aidé, est ce également obligatoire.
C'est confus pour ma part. Pourriez vous m'éclaircir sur le sujet.
En vous remerciant par avance pour votre aide.
|
|
Signaler un abus
|
|
|
ninethangel00
Pilier de forums
309 réponses |
Posté - 05 janv. 2008 : 15:53:11
|
Le sujet à été de nombreuses fois abordé. Utilisez le moteur de recherche, vous aurez toutes les réponses à vos questions...
Il n'est pas obligatoire de passer LMP en ayant 23000€ de recettes.
Vous pouvez très bien rester LMNP.
Par contre, il est obligatoire de s'inscrire au RCS SI vous souhaitez adopter le statut de LMP.
|
Signaler un abus  |
|
|
yguerveno
Pilier de forums
2236 réponses |
Posté - 07 janv. 2008 : 09:50:53
|
Vous pouvez dépasser le seuil des 23 000 euros et rester en LMNP surtout si vous voulez conserver une situation de déficit accumulé les années précédentes (un passage en LMP vous les ferait perdre).
Si vous voulez passer en LMP (par exemple pour bénéficier d'une couverture sociale ou pour impacter des déficits sur votre revenu global), il faut vous documenter et, si vous avez un comptable, voir avec lui la solution la plus intéressante en fonction d'un calendrier à fixer.
A+ |
| Signaler un abus |
|
|
pilou40
Contributeur senior
62 réponses |
Posté - 16 avr. 2008 : 19:57:34
|
galérien a écrit :
Citation :
Vous pouvez dépasser le seuil des 23 000 euros et rester en LMNP surtout si vous voulez conserver une situation de déficit accumulé les années précédentes (un passage en LMP vous les ferait perdre).
J'envisage un début en LMNP pour évoluer ensuite vers du LMP, quand je pourrai cesser mon activité professionnelle (actuellement fonctionnaire = statut LMP interdit), le but de l'opération étant de conserver une couverture sociale car je n'aurai pas encore l'âge de la retraite.
Mais d'après ce que je lis sur ce fil, ça risque de ne pas être très malin du point de vue fiscal.
Y a-t-il une solution ? |
| Signaler un abus |
|
|
yguerveno
Pilier de forums
2236 réponses |
Posté - 17 avr. 2008 : 10:29:48
|
Je vois deux solutions (mais il y en a peut-être d'autres) :
1) Si vous êtes en situation de déficit et si vous pouvez attendre, vous attendez d'avoir consommé votre réserve de déficit avant de changer de statut (et donc passer en LMP).
2) La conjoncture offrant des opportunités à ceux qui ont acheté peu cher (il y a quelques années), vous pouvez vendre (prendre vos bénéfices) au moment d'un départ à la retraite et rechercher des biens nouveaux avec lesquels vous choisirez de passer en LMP (cela a un coût en frais de mutation et, éventuellement en travaux et aménagements).
A+ |
| Signaler un abus |
|
|
pilou40
Contributeur senior
62 réponses |
Posté - 17 avr. 2008 : 10:50:15
|
En fait pour le moment, je n'ai encore rien acheté et, compte tenu des prix et des nouveaux modes d'indexation des loyers imposés par les organismes gestionnaires(j'envisage du "package" LMNP en rachat dans l'ancien pour pouvoir investir en province sans soucis de gestion), j'avoue que j'hésite énormément, même si j'ai pu trouver quelques opportunités a priori intéressantes.
Bref, l'heure n'est pas pour moi à la revente avec plus-values et si je rentre sur le marché maintenant, sachant que je voudrais arriver au LMP d'ici 5/7 ans, j'aurais sans doute du mal à dégager des plus-values pour repartir d'un bon pied.
Merci donc pour cette première réponse, mais pourriez-vous m'apporter une précision supplémentaire ?
Dois-je comprendre que non seulement les déficits accumulés en LMNP sur les premiers biens seront perdus lors du passage au LMP, mais qu'en plus, une fois les compteurs retombés à zéro, il ne sera pas possible de reprendre un amortissement sous le statut LMP pour les biens déjà acquis et antérieurement placés sous statut LMNP ?
Quelqu'un a-t-il vécu cette expérience, comment cela s'est-il fiscalement passé ? |
| Signaler un abus |
|
|
ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 17 avr. 2008 : 21:44:44
|
L'inconvénient du passage LMnP ==> LMP c'est que vous vous privez d'une cerise du LMP qui consiste en une forte déductibilité des frais liés àç l'achat et à la constitution du LMP la premiè-re année, et pratiquement possible QUE cette première année.
Ce n'est pas très grave, car au lieu de déclarer ces frais en charge, déductibles donc lors de la constitution, vous pouvez les assimiler au bien que vous achetez, et les utiliser pour amortir sur les durées des composants du bine.
C'est moins efficace, et du coup au lieu de déduire 100%, vous n'amortissez que 85% car en amortissement, le terrain n'est pas amortissable.
Ca n'a rien de catastrophique.
L'autre souci indiqué par Galerien est que en efet les déficits LMnP et les déficits LMP sont de nature totalement différentes.
Si vous avez accumulé un stock de 10 000 euros de déficit LMnP, ils sont irrémédiablement perdus le jour ou vous devenez LMP.
POur ce qui est des packages, ils sont tous à 5% plus ou moins de p-ouièmes, non aps parce que les biens rapportent 5%, mais parce que 'on' sait que le client veut 5%, pas plus.
La variable d'ajustement? Le prix de vente ET les fameux frais d'ingénéirie, préciséemnt ceux qui sont déductibles.
On présente de colossaux frais d'ingéniérie comme un 'plus' du programme et du package, alors qu'il n'y a que en LMP qu'on trouve des 'frais d'ingéniérie'... C'est dire... |
Festina lente |
| Signaler un abus |
|
|
ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 17 avr. 2008 : 21:52:21
|
Citation :
mais qu'en plus, une fois les compteurs retombés à zéro, il ne sera pas possible de reprendre un amortissement sous le statut LMP pour les biens déjà acquis et antérieurement placés sous statut LMNP ?
mais qu'en plus, une fois les compteurs retombés à zéro, il ne sera pas possible de reprendre un amortissement sous le statut LMP pour les biens déjà acquis et antérieurement placés sous statut LMNP ?
Non, aucun problème de ce côté la.
Même le stock d'amortissements différés mis de côté pendant le LMnP est utilisable en LMP.
Les compteurs d'amortissement ne retombent pas à zero.
Les compteurs des stocks d'amortissements différés ne retombent pas à zéro.
C'est juste le stock de déficits non utilisés et reportables pendant 5 ans (6? je ne sais plus) qui tombe a zero.
En LMP le déificit est directement déductible de vos autres revenus, donc de toutes façon en période de LMP vous n'allez pas générer de déficit reportable.
|
Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 17 avr. 2008 21:53:35 |
| Signaler un abus |
|
|
pilou40
Contributeur senior
62 réponses |
Posté - 18 avr. 2008 : 12:42:57
|
Un peu moins inquiète, merci pour la réponse !
Mais encore une question : c'est quoi la différence entre "déficits non utilisés" et "stock d'amortissements différés" (ça me semblait être la même chose).
Et sinon pour les packages rassurez-vous, à 5% faussement nets de charges, je ne prends pas... |
| Signaler un abus |
|
|
ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 18 avr. 2008 : 12:59:50
|
La premiere année, je fais 100 euros de recettes, 2 100 euros de charges déductibles et 0 euros de dotation aux amortissements.
Je suis LMnP.
Je fais donc 100 - 1100 = 1000 euros de déficits.
Comme je suis LMnP ils ne sont pas déductibles de mes autres revenus, mais de mes futurs revenus BIC non professionnels.
L'année suivante, je fais 10 000 euros de revenus, 9000 euros de charges déductibles et 3000 euros de dotation aux amortissements.
Imposable = 10 000 - 9 000 - 3000 + 2000 = zero.
Les 2000 sont les amortissements réintégrés, car déductibles comptablement, mais non déductibles, ou du moins à réintégrer fiscalement.
Ces 2000 euros constituent le début de vos amortissements différés, car ils seront utilisables lorsque vous n'aurez plus suffisamment de charges déductibles.
Si l'année d'après vous comptabiliser a nouveau 3 500 euros d'amortissements non déductibles selon article 39, donc 3500 euros d'amortissement à réintégrer, votre stock d'ARD vaut 5 500 euros.
En revanche, il y a peu de chance que je puisse utiliser un jour mes 1 000 euros de déficit reportables.
Si vous aviez été LMP la première année, vous auriez eu un déficit de 1000 déductible de vos autres revenus, et donc peu de chance d'avoir des déficits non utilisés dans ce cas.
|
Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 18 avr. 2008 13:05:09 |
| Signaler un abus |
|
|
pilou40
Contributeur senior
62 réponses |
|
|
virginij
Contributeur senior
70 réponses |
Posté - 21 avr. 2008 : 13:39:55
|
ribouldingue, pour la première année d'activité (LMP ou LMnP), on ne considère pas de dotation aux amortissements ? je pensais qu'on en calculait dès la première déclaration :-(
merci d'avance |
| Signaler un abus |
|
|
pilou40
Contributeur senior
62 réponses |
Posté - 21 avr. 2008 : 16:30:54
|
Virginij, je pense que Ribouldingue a voulu m'expliquer avec un exemple simplifié pour que je puisse y comprendre quelquechose.
Mais ça ne veut pas dire pour autant que les amortissements ne pourront démarrer qu'au bout d'un an.
Cela serait curieux, surtout que - si j'ai bien compris - on peut utiliser le stock d'amortissements différés accummulés en LMNP
(Sinon info : Ribouldingue me dit dans un autre post qu'il part en déplacement pour quelques jours)
|
| Signaler un abus |
|
|
virginij
Contributeur senior
70 réponses |
Posté - 21 avr. 2008 : 16:55:44
|
| merci pilou40, car d'un coup je me suis dit "encore une erreur dans mes précédentes déclarations alors" :-) |
| Signaler un abus |
|
|
ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 04 mai 2008 : 21:58:56
|
On amorti des que l'immeuble est entré en exploitation si j'ai bien compris.
J'avais trouvé uen référence indiquant qu'on pouvait reporter légè_rement l'amortissemnt, non pas pour un LMP apr exemple a la date de l'obtention de l'enregistrement au RCS mais a aldate alaquelel le bien atteint sa rentabilité prévue.
Je ne suis pas certain en cas de LMP ou de LMnP que cela ait un avantage, car les dotations non utilisées sont mise en différé.
|
Festina lente |
| Signaler un abus |
|
|
comte bemoiland
Contributeur débutant
24 réponses |
Posté - 13 mai 2008 : 13:45:43
|
En cas de passage de LMNP à LMP, comment se calculent les plus value. J'ai des appartements en LMNP et je suis LMNP au réel simplifié depuis plus de 5 ans. Si je deviens LMP comment se calculent les plus values ?
Dois je les réintégrer dans les cases Plus values court terme et comment sont elles imposés ?
Que deviennent les amortissements non imputés ?
Merci d'avance |
| Signaler un abus |
|
|
virginij
Contributeur senior
70 réponses |
Posté - 13 mai 2008 : 13:57:40
|
Je pense que vous voulez parler des déficits non imputés ? ils sont perdus si vous n'avez pas d'autre activité BIC non professionnelle.
Au niveau des plus-values, vous ne les payez qu'au moment de la vente (et non au moment du passage en LMP) :
- pas de plus-value si détention pendant au moins 15 ans en LMNP
- si vous avez loué le bien pendant moins de 15 ans en vide ou LMNP, puis que vous passez en LMP : vous devrez acquitter un impôt sur la plus-value au moment de la vente (même si vous exercez ensuite une activité LMP depuis plus de 5 ans au moment de la vente de ce bien) correspondant à la différence entre la valeur au moment de votre passage en LMP et la valeur d'achat (en fonction du nombre d'années de détention en LMNP). Si vous exercez l'activité LMP depuis moins de 5 ans, vous aurez en plus un impôt correspondant à la plus-value au moment de la vente (par rapport à la valeur au moment du passage en LMP)
|
| Signaler un abus |
|
| |
|
Sujet |
|
|
LMP ou LMNP
Forum fermé
