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 Sujet  |
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nath78
Contributeur senior
97 réponses |
 Posté - 07 janv. 2008 : 23:18:45
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Bonjour j'ai emménagé en décembre 2006 en petite copro. Un courrier de novembre 2007 m'a demandé de relever mon compteur d'eau ce qui m'a étonné car on m'avait prévenu d'un paiement des charges aux tantièmes. J'ai alors découvert que certains propriétaires pient au compteur et d'autre aux tantièmes. Est-ce possible?
Le syndic a semblé préoccupé par mes questions et les élude ou me promet de me rembourser la différence entre le montant de l'eau réparti uniqement aux tantièmes et celui effectué puis se rétracte aujourd'hui et me dit vouloir changer la répartition du paiement de l'eau à la prochaine AG. Il semble que le syndic demande le relevé du compteur sans le vérifier par lui même et les répartions me semblent douteuses.
montant total eau 5209,12 euros pour 1829 m cube dont 4521,04 pour 1585 m cube réparti sur 596 tantièmes ( pas de compteur) et 688,08 pour 244 m cube réparti pour 304 tantièmes( compteurs individuels)donc faible pour ces derniers.
Il y a 4 sorte d'appart avec 36, 48,50 et 53 tantièmes qui sont des 2 ou 3 pièces. En attendant on m'attribue 95m cube pour moi seul alors que je suis très loin de les consommer. Quels sont les recours pour éviter cette situation de nouveau ? Merci de m'aider.
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nath |
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mespres
Pilier de forums
1281 réponses |
Posté - 08 janv. 2008 : 08:04:01
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hypothèse (à confirmer) : tantièmes utilisés quand non réponse des copros sur le relevé.
votre quote part, trop élevée selon vous, s'élève à 238 € pour l'année. Le préjudice est modeste : plus simple de payer : réservez votre énergie pour autre chose.
Par contre, la situation est anormale, il faut la normaliser par une résolution d'AG (définition des règles, éventuellement régularisation de la répartition 2007). Cherchez à comprendre la raison de ce bazar, je ne serai pas étonné que le syndic subisse les frasques d'un CS incompétent.
Attention : le syndic ne peut rien décider, il faut que l'AG vote : assurez qu'un consensus raisonnable existe. |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 08 janv. 2008 : 09:03:12
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il ne peut pas y avoir 2 méthodes différents pour l'imputation de l'eau
soit tous les lots sont équipés d'un compteur individuel et donc facuration suivant chaque concommation de lot + répartition de la consommation des parties communes en charges communes générales
soit pas de comp^teur individuel et donc toute la consommation est répartie en charges communes générales |
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nath78
Contributeur senior
97 réponses |
Posté - 08 janv. 2008 : 09:55:35
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Merci pour ces réponses, ça me conforte dans l'idée que cette situation n'est pas claire. De plus la facture est pour ma part proche de 280 alors qu'avec paiement suivant les tantièmes pour tous elle s'élèverait à 161.
Y-a-t-il un texte qui dit que la double répartition de l'eau n'est pas possible car j'en ai déjà parlé au syndic qui me dit qu'il en a le droit. J' essaie d'avoir le maximum d'info pour l'AG de 2007. |
nath |
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mespres
Pilier de forums
1281 réponses |
Posté - 08 janv. 2008 : 11:56:16
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votre syndic cherche à noyer le poisson. A lui de prouver qu'il a le droit de faire une répartition vide de tout sens. Envoyez lui un recommandé le mettant en demeure de produire les textes justifiant sa répartition (il n'en trouvera aucun, cela vous servira pour l'AG 2008 où la question sera débattue)
votre règlement de copropriété contient peut être des informations.
N'y a-til pour l'avenir une façon simple de régler la question : refuser de donner votre relevé ? |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 08 janv. 2008 : 12:01:23
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De nath78
"j'en ai déjà parlé au syndic qui me dit qu'il en a le droit"
Non, tous les copropriétaires doivent être traités de la même manière.
Si la pose de compteur à été décidée en A.G. ou si elle existe à l'origine de la copropriété, la répartition doit se faire suivant les consommations individuelles. Il ne peut valablement y avoir deux mode de répartition.
Si un compteur n'a pas été relevé, il est possible si l'A.G. a prévu cette possibilité de faire une facturation provisoire, c'est à dire qui sera régularisée lors du prochain relevé.
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nath78
Contributeur senior
97 réponses |
Posté - 09 janv. 2008 : 19:54:01
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Merci pour ces contributions et ses conseils. Je me suis penchée sur le règlement de copropriété qui dit "la conso d'eau sera supportée par chaque proprio en proportion de ses millièmes tant qu'il ne sera pas établi de compteur divisionnaire". C'est assez vague : c'est pour tous ou pour ceux qui le souhaitent ?
Pour répondre à JB22, je doute que la pose de compteur ait été décidé en AG car sur 20 apparts, seuls six compteurs fonctionnent, c'est peu !
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nath |
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nath78
Contributeur senior
97 réponses |
Posté - 12 janv. 2008 : 08:11:35
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Mon syndic m'a laissé un message pour me proposer de prendre leur plombier pour remplacer le compteur divisionnaire( HS depuis longtemps) de mon appart et m'informer qu'il met à l'ordre du jour de la future AG la répartition de l'eau.
La pose de ce compteur permetrait d'alléger mes charges mais tous les apparts n'ont pas de compteur. Y-a-t-il un risque d'instaler ce compteur pour rien et ne pas pouvoir s'en servir par la suite pour les répartitions ?
Merci de m'aider. J'ai vraiment du mal à cernerce syndic. |
nath |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 12 janv. 2008 : 08:46:12
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comme indiqué il ne peut y avoir 2 "systèmes" de répartition des consommations eau froide;si certains appartements sont équipés de compteur divisionnaire sans un accord en AG de la pose,pour l'ensemble de l'immeuble,de divisionnaires, les appartements avec divisionnaire doivent continuer à payer la consommation eau telle que prévue au RC.
Donc si vous,seul, faites installer un compteur divisionnaire, légalement, vous devez continuer à payer en fonction de la répartition en tantièmes.
Dans le cas ou tous les appartements sont équipés de compteurs, leur consommation se fait (peut se faire):
- suivant consommation de l'appartement
- aux tantièmes pour les consommations des parties communes (nettoyage,espaces verts...),ou pour la différence entre les m3 relevés au compteur général et ceux de la totalité des divisionnaires |
Edité par - felix1930 le 12 janv. 2008 08:52:42 |
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nath78
Contributeur senior
97 réponses |
Posté - 12 janv. 2008 : 09:55:49
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| Merci pour la réponse, c'est encore un coup tordu du syndic... |
nath |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 12 janv. 2008 : 11:03:57
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Citation :
c'est encore un coup tordu du syndic...
peut être,mais n'oubliez quand même pas la passivité des copropriétaires (certains copro) ,conseil syndical en tête (qui doit vérifier la comptabilité et la gestion de la copropriété faite par le syndic)
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nath78
Contributeur senior
97 réponses |
Posté - 14 janv. 2008 : 21:37:43
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| C'est malheureusement le cas.Le CS, peu au courant et découragé face à la nonchalance du syndic, pensait que tout le monde payait au compteur. Je pense que la situation leur convenait parfaitement. De plus, impossible de savoir quelle répartition d'eau a été voté en AG et quand.J'espère trouver une solution car l'immeuble semble consommé presque le double d'eau en 2007... |
nath |
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 22 janv. 2008 : 19:57:38
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pourriez vouq nous expliquer pourquoi il ne peut y avoir 2 répartitions ????
en effet des rglements de copro le prévoit et en plus cela ne pose pas de pb spécifique : il y a ceux qui paient leur conso et ceux qui paient en tantièmes
il suffit pour cela de faire une règle de 3 ce que doit savoir faire n'importe quel comptable :
-la conso des PC est identifiée par des compteurs : cela fait de l'eau pour les PC répartie aux tantièmes
- des conso individuelles
-ceux qui n'ont pas de compteurs paient en fn de leurs tantiemes sur le restant de l'eau
exemple 10000m3
2000m3 pour des conso identifiées pour 3000 tantièmes généraux
- ceux qui n'ont pas de compteurs paient leurs tantièmes/7000 tantièmes restants
c'est simple comme bonjour et merci mais toujours aussi difficile à faire suivant la bonne ou mauvaise volonté .... des syndics et de leurs gestionnaires et comptable
je précise que je connais +sieurs cas et que le pb est facile à régler sauf à n'avoir aucune compétences comptables (cecei étant d'un niveau débutant de compta générale ou analytique )
donc qui invente que le comptage doit être le même pour tous ??? |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 22 janv. 2008 : 20:56:30
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Nous voila devant un OCEAN d'imcompréhension!
"pourriez vouq nous expliquer pourquoi il ne peut y avoir 2 répartitions ????"
"je précise que je connais +sieurs cas et que le pb est facile à régler sauf à n'avoir aucune compétences comptables (cecei étant d'un niveau débutant de compta générale ou analytique )
donc qui invente que le comptage doit être le même pour tous ???"
Les dispositions du règlement de copropriété et les décisions d'A.G. sont les mêmes pour TOUS les copropriétaires.
Le mode de répartition n'est pas laissé aux bons (!) vouloir des uns et des autres, selon leur intérêt pour un mode ou pour un autre: J'ai énormement consommé, aujourd'hui je veux payer aux tantièmes, demain comme je n'aurai pas beaucoup consommé je veux payer suivant la consommation...
Le niveau de compétences comptables n'a rien à voir. |
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 23 janv. 2008 : 00:12:06
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JB 22 vous êtes syndic je crois alors vous devriez pouvoir répondre a la question "pourquoi é répartitions ne peuvent exister" quel article de Loi par exemple impose que tous soit aux tantièmes généraux ou tous au réel???
que se passe-t-il pour vous au cas ou un commerce s'installe (ou autre)consommant bcp d'eau (coiffeur, laverie, resto) il faut bien pouvoir adapter les choses ...
 je vous précise être dans le cas d'un copro qui prévoit la possibilité d'en mettre sans que ce soit imposer à tous
et que je connais par ailleurs des immeubles où cela existe ceux qu'on des compteurs paient au réel et les autres à leurs consommations en proportion des tantièmes restants.
trouvez-vous normal que les autres copro paient pour les gros consommateurs, qu'une famille de 4 enfants paie moins aux tantièmes qu'un veuf pour les m^ tantièmes etc
heureusement que cette possibilité existe, je ne vois pas surtout au prix de l'eau actuel pourquoi vous écartez cette possibilité alors qu'elle existe et figure dans certains RC
bon que ca embête les syndics je veux bien le croire, mais de la à dire que ce n'est pas possible... pourquoi et sur quoi vous basez-vous ??? |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 23 janv. 2008 : 11:17:28
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"JB 22 vous êtes syndic je crois alors vous devriez pouvoir répondre a la question "
NON, et je le redis, je ne suis pas SYNDIC et je ne l'ai jamais été.
"Code de la Copropriété (LITEC):
"Eau froide: en l'absence de compteurs individuels, il est possible de les répartir au prorata des tantièmes de copropriété (Trib.grande inst.Paris, 21 février 1977 : D.1978, IR p.125-Rép.min.10février 1979 : JCP 80, ed.N.Prat.p 12-Paris 30 sept.1985 : inf.rap.coprop.nov 1985, p.223).un copropriétaire ne pourrait en faisant installer un compteur individuel pour des raisons personnelles échapper à ce mode de répartition (cass.civ.3e,12 fév.1986 : Rev.loyers 1986, p.147 ; Rép.Defrénois 1986, art.33745, note SOULEAU).
Si donc l'A.G. décide de la pose de compteurs individuels pour répartir les charges de façon plus équitables, cette décision
s'impose à TOUS.
" qu'une famille de 4 enfants paie moins aux tantièmes qu'un veuf pour les m^ tantièmes etc "
Le nombre de personne est un critère qui n'est jamais pris en compte dans l'article 10 de la loi. "l'équité" s'établit par la prise en compte des consommations individuelles quand les possibilités de comptages existent. |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 23 janv. 2008 : 12:02:29
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je confirme qu'il ne peut pas y avoir 2 modes de répartition différents dans une copropriété
de plus, l'approbation des comptes de l'exercice, ne vaut pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire.... |
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 23 janv. 2008 : 13:15:22
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mais nefer si un compte individuel est faux, tous les comptes sont forcément faux, où alors expliquez-nous par quelle magie cela peut se produire ....
pardon JB22 je vous pensais syndic
mais nous n'avons pas la réponse à quel texte de loi et non d'un commentaire de code vous vous ré(ne)férez pour affirmer qu'il ne peut y avoir 2 modes d'imputation des charges d'eau froide personnelle et non commune, pour ne pas facturer à des copros leurs consommations réelles si c'est prévu au réglement de copropriété et confirmé par le syndic et des assemblées (il ne s'agit pas de raisons personnelles mais de facturation à la consommation suivant les définitions du Rc et d'AG)
les charges équitables c'est payer sa quote part d'eau sur les charges communes mais certainement pas de payer l'eau personnelle des autres qui bien entendu ne veulent pas de compteur car là ils paieraient au moins 3 fois au moins et pour certains jusqu'à 10 fois
sans parler des coûts sup en cas de location de compteurs suivant le nb qu'il faudrait installer (nous avons fait le calcul sur les index détaillés pour plus de la moitié ca coute plus cher que l'eau consommée ....)
toutes ces analyses dépendent des répartitions de charges communes et quand vous passez de 1 à 10 pour la répartition de tantièmes heureusement que certains RC établis par des professionnels adaptent les possibilités
en fn de tout ceci nath 78 peut être aussi dans ce cas pour sa copro mais elle devrait peut être se procurer les index de l'ancien propriétaire
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 23 janv. 2008 : 16:38:38
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De océan
"mais nous n'avons pas la réponse à quel texte de loi et non d'un commentaire de code vous vous ré(ne)férez pour affirmer qu'il ne peut y avoir 2 modes d'imputation des charges d'eau froide personnelle"
L'article 10 de la loi définit les critères pris en compte pour déterminer les tantièmes affectables à un lot, il ne peut y avoir des tantièmes différents pour un même lot, donc deux répartitions différentes, pour une même catégorie de charges.
" je ne vois pas surtout au prix de l'eau actuel pourquoi vous écartez cette possibilité alors qu'elle existe et figure dans certains RC"
Ce n'est pas le prix de l'eau qui fait la reglementation!
Que cette possibilité figure "dans certains RC" c'est possible, ils peuvent contenir des clauses contraires aux lois ou tout simplement erronées, c'est d'ailleurs la raison pour laquelle il est possible de demander, dans certaines conditions, la révision des tantièmes.
D'autre part vous admettez que si un décompte de charges est erronné les autres le sont aussi.
Donc si un (ou des) copropriétaire (s) veut (veulent) payer aux tantièmes, pour payer moins, les autres paieront plus. Une décision prise dans ce sens est contraire à l'intérêt général, elle lése certains copropriétaires, elle n'est donc pas "équitable".
Je constate que pas un seul intervenant soutient votre position.
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 23 janv. 2008 : 17:01:48
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Citation :
initialement posté par ocean
mais nefer si un compte individuel est faux, tous les comptes sont forcément faux, où alors expliquez-nous par quelle magie cela peut se produire
neder vous a précisé que l'approbation des comptes de la copropriété n'était pas l'approbation d'un compte individuel cela ressort du 1er alinéa de l'article 45-1D1967;
soit la facture eau froide de la société distributrice portée en dépenses peut correspondre à la réalité (X M3 ,le coût d'un m3.....)donc ce compte est "bon" mais si vous avez 2 répartitions (illégale) un ou des comptes individuels sont faux en fonction de la clé de répartition du RC ou d'une modification de cette répartition (pose de compteurs)valable pour tous les lots logements ,magasins etc........ |
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 24 janv. 2008 : 12:15:22
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bien entendu le solde des comptes reste le même, mais les répartitions sont fausses donc cela s'appelle des comptes faux....
je ne vois toujours pas d'article de Loi qui imposerait un mode de de comptage ou de répartition obligatoire identique pour tous, bon nombre de petits immeubles, entre autre, ont ce calcul pour les activités utilisant l'eau sans imposer aux autres des frais sup de compteurs alors qu'une simple règle de 3 permet de bien imputer ....
Pour l'avoir analysé de façon très détaillée je crois surtout que d'autres explications existent : présentation des comptes sans souci de leur exactitude, négligence ou incompréhension des comptes et surtout l'excuse de logiciels informatiques et comptables ne permettant pas des adaptations au "terrain"
en revanche et je l'ai constaté plusieurs fois, ces logiciels permettent de changer la chronologie des dates de saisie des comptes dans le GPC!!! au lieu de passer des OD laissant une trace de ces écritures(ceci m' a été confirmé avec une comtable de syndic quand je lui demandais des explications sur la modification rétroactive des écritures) il y a encore beaucoup de progrès à faire dans le suivi comptable des charges et des imputations et jusqu'à présent je n'ai pas rencontré de syndic sensible à ce genre de pb de fond!!
à chacun son interprétaion et sa compréhension des textes, de la comptabilité et de la gestion... mais il est souhaitable que des lecteurs potentiels puisse se poser le pb, d'autant que chez les copropriétaires soucieux de leur gestion il existe quelques spécialistes qui peuvent anlyser leur gestion sans le détail ce que ne fait pas un gestionnaire gérant parfois plus de 50 immeubles
question de tolérance et d'ouverture ...?
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répartition eau
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