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 Sujet  |
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nath78
Contributeur senior
97 réponses |
 Posté - 29 juin 2008 : 09:39:06
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| Merci pour l'info mais dans la copro, les compteurs installés sont des divisionnaires, il n'y a aucun contrat individuel. |
nath |
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nath78
Contributeur senior
97 réponses |
Posté - 19 déc. 2008 : 19:18:12
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Je vous ai déja sollicité pour ce sujet ( répartition pour certains avec compteur divisionnaire (parfois un seul pour 2 arrivées d'eau distinctes) et d'autres aux tantièmes) mais je rencontre un problème : après analyse du dossier, l'avocat prétend que cette répartition a été certainement adoptée en AG lorsque je n'étais pas copros et donc même si elle n'est pas légale, elle est la seule valable tant qu'elle n'est pas remise en cause par une AG[/b]. Les personnes oppsosées à tout changement sont majoritaires donc dur de faire changer les choses (rien à changer en AG 2008) et en plus il n'est pas possible de faire poser des compteurs dans tous les apparts (arrivées d'eau sous la baignoire). Il me conseille juste de remettre à la future AG un ordre du jour complémentaire pour faire voter installation de compteurs pour tous.
Sa position m'intrigue ? A-t-il raison ? Que me conseillez-vous ? |
nath |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 19 déc. 2008 : 23:10:30
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De nath78
" après analyse du dossier, l'avocat prétend que cette répartition a été certainement adoptée en AG... "
"Il me conseille juste de remettre à la future AG un ordre du jour complémentaire... "
Si votre "avocat" ne sait pas il n'y a plus de possibilité "d'ordre du jour complémentaire" vous pouvez en changer... |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 20 déc. 2008 : 00:55:28
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En parcourant rapidement votre fil, je ne pense pas que la position de votre avocat soit en effet très clair, il n'a visiblement pas vraiment envie de se lancer dans l'aventure (c'est mon point de vue).
De ce que j'ai compris, vous avez un syndicat "unique" (pas de syndicat secondaire), et certains copros paient leur consommation réelles selon des relevés et d'autre paient "le restant" de la facture au tantième.
Si cela est bien le cas, ce n'est pas normal, car pour moi, soit tout le monde paie au tantième, soit tout le monde paie au réellement consommé. |
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nath78
Contributeur senior
97 réponses |
Posté - 20 déc. 2008 : 11:28:15
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Il y a bien un syndic unique, 7 paient les conso indiqués par leurs compteurs, les 13 autres le restant aux tantièmes. Le syndic ne vérifie rien, il y a juste une feuille à renvoyer avec les relevés effectués. Je suis tout à fait d'accord avec vous pour la répartition de l'eau et la position de cet avocat m'interpelle.
Comment se sortir d'affaires ? Merci de votre aide. |
nath |
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 20 déc. 2008 : 12:16:21
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Quel avocat avez-vous contacté? un avocat qui s'y connaît en copropriété? j'ai un doute.
Citation :
cette répartition a été certainement adoptée en AG lorsque je n'étais pas copros et donc même si elle n'est pas légale, elle est la seule valable tant qu'elle n'est pas remise en cause par une AG
Vous devez absolument demander (par LRAR s'il le faut) au syndic de vous donner copie du PV de l'AG qui a pris cette décision. Le syndic doit pouvoir le faire. Lisez alors attentivement cette décision pour voir comment elle est rédigée et la majorité à laquelle elle a été prise.
Si c'est une décision d'installation de compteurs d'eau froide divisionnaires, elle concerne obligatoirement tous les copropriétaires et a dû être prise en AG à la majorité prévue alors (actuellement c'est la majorité de l'article 25m.)
Si le texte prévoit la répartition que vous indiquez, alors la décision est nulle, sans qu'aucun délai de prescription ne puisse être invoqué, puisqu'elle aboutit à une répartition illégale qui dispense certains copropriétaires de leur participation aux charges communes d'eau. (cette affirmation suppose bien sûr qu'il y a une part,même petite de la consommation d'eau, qui est nécessaire à l'entretien des parties communes)
J'ajouterais que:
Selon l'article 13 de la loi de 1965 "le RDC et les modifications qui peuvent lui être apportées ne sont opposables aux ayants cause à titre particulier des copropriétaires qu'à dater de leur publication au fichier immobilier."
En tant qu'acquéreur, vous êtes un ayant cause à titre particulier.
- Si cette répartition a été adoptée lorsque vous n'étiez pas copropriétaire,
- que cette décision d'AG n'a pas été publiée au fichier des hypothèques,
- que vous n'avez pas été informé au moment de votre achat de ce mode très particulier de répartition (relisez votre acte de vente)
la décision d'AG en question ne vous est pas opposable à vous personnellement.
Votre RDC comprend-il vraiment un singulier à "compteur divisionnaire"? Seul le singulier pourrait créer une ambiguïté dans le RDC. Vérifiez.
Si c'est un pluriel, alors le RDC est clair: il parle de la pose de compteurs divisionnaires pour tous.
D'ailleurs à relire vos inteventions, il semble qu'il y ait eu jadis des compteurs divisionnaires pour tous (sur la seule et unique canalisation d'eau) On devrait trouver trace dans les PV d'AG de la décision collective de renoncer à ces compteurs. je rappelle par ailleurs que même s'ils sont dans les lots privatifs, ces compteurs divisionnaires relèvent de décisions collectives (le compteur d'eau génénral appartenent au syndicat).
Si à la suite de travaux privatifs touchant aux parties communes il y a eu pose d'une nouvelle colonne d'eau, il aurait dû y avoir pose de nouveaux compteurs, ou alors décision pour tous de renoncer aux compteurs divisionnaires.
Si c'est un singulier, alors il est possible à la rigueur de comprendre comme votre syndic, mais alors cette répartition du RDC est illégale et la clause est "nulle" (exonération de certains de participation aux charges communes d'eau...), car contraire à l'article 10 de la loi elle doit cependant être appliquée jusqu'à ce qu'un juge saisi la modifie. (article 43 de la loi)
A votre place, j'enverrais une lettre RAR au syndic lui rappelant ces divers éléments:
- décision d'AG non opposable à votre cas, (cf plus haut.)
- répartition entachée de nullité:
Si cette répartition illégale vient d'une décision d'AG qui ne vous est pas opposable, j'exigerais l'application de la répartition prévue au RDC (aux millièmes pour tous). Selon l'ARC, il serait peut-être possible que vous refusiez de payer vos charges d'eau, et que vous attendiez de vous faire assigner en justice pour contester la répartition (en faisant valoir ce qu'il est convenu d'appeler "l'exception de nullité")
Si cette répartition illégale vient du RDC (singulier à compteur) je préviendrais que j'ai l'intention de saisir le juge pour obtenir une répartition conforme à la loi.
Dans un but de conciliation, pour éviter un recours au juge qui a toutes les chances de donner tort au syndicat, pour éviter des frais de justice qui seraient à la charge du syndicat (vous non compris) il faudrait proposer de mettre à l'ordre du jour
soit la répartition aux millièmes de propriété pour tous (et personnellement je ne suis pas sûre qu'il soit possible d'exclure les caves et garages)
soit la pose pour tous de compteurs divisionnaires (2 par appartement si 2 alimentations!) avec relevé par radio, pour éviter les contestations. (majorité de l'article 25m.)
Des précisions: je ne suis pas juriste, mais je suis lectrice, en particulier du Dalloz et du livre de l'ARC sur le RDC.
Les réponses ci-dessus sont des pistes à essayer, mais demandez confirmation à quelqu'un qui s'y connaisse en copropriété. Ce qui est sûre c'est que la situation est toalement anormale du point de vue de la loi.
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Edité par - manech le 20 déc. 2008 13:21:00 |
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fguigui
Pilier de forums
857 réponses |
Posté - 20 déc. 2008 : 23:40:11
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J'ai personnellement eu le même cas dans une ancienne copropriété, il avait été voté en AG, soit disant à l'unanimité, avant mon entrée dans la copropriété, la double répartition des charges ECS soit à la consommation soit aux tantièmes généraux.
Cette résolution était bien évidemment illégale.
Je n'ai eu aucun mal à la faire annuler au T.I. de Paris XVème.
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Cordialement / Frédéric |
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nath78
Contributeur senior
97 réponses |
Posté - 22 déc. 2008 : 11:06:06
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Merci pour toutes ces précisions. L'avocat est celui de l'assurance habitation donc normalement au courant de la copro.
J'ai déjà demandé copie du PV d'AG mentionnant cette décisionsur les compteurs mais je n'ai obtenu que la date, lors de l'AG 2008 le syndic a esquivé la question en fermant la séance!
Des copros m'ont envoyé ceci : je vous recopie à l'identique le texte du compte rendu.
"Vérification des robinets de puisage des appartements. Rappel de la possibilité de faire poser des compteurs individuels.
L'assemblée rappelle que les habitants de l'immeuble doivent faire entretenir tous les robinets de puisage de leur appartement, que ceux qui n'ont pas fait installer de compteurs individuels d'eau devraient dans la mesure de leur possibilité faire installer ces compteurs de manière à faire supporter le coût de la consommation par les utilisateurs.
Cette résolution est adoptée par 630/1000.
Je ne comprend pas pourquoi presque 20 ans après cette résolution seuls 3 appatements ont suivi correctement ces directives.
Lors de l'achat, le vendeur comme le notaire ont parlé de paiement des charges d'eau aux tantièmes. J'ai reposé la qestion au notaire, il n'est pas au courant de cette double répartition et rien dans l'acte de vente.
J'ai relu le RDC (rédigé il y a presque 50 ans) qui est ambigu : "la conso d'eau sera supportée par chaque proprio en proportion de ses millièmes tant qu'il ne sera pas établi de compteur divisionnaire."
Pas de s mais au singulier on écrit normalement tant qu'il ne sera pas établi un compteur divisionnaire. Qu'en pensez-vous ?
Dans vos propositions qui me conviennent, sachant qu'une moitié des appartements ne peuvent pas faire installer 2 compteurs vu la configuration des arrivées d'eau, cette proposition sera rejetée et l'autre qui met tout le monde aux tantièmes sera rejetée par ceux ayant les 2 compteurs !! Je vais tenter mais je crains d'avance le résultat.
Pour aller au TGI il faut un avocat et problème le mien ne me donne pas raison donc je cherche pourquoi!! |
nath |
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 22 déc. 2008 : 12:01:31
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Citation :
Pour aller au TGI il faut un avocat et problème le mien ne me donne pas raison donc je cherche pourquoi!
Il ne vous donne pas raison parce qu'il n'y connait pas grand chose. S'il était sérieux il aurait demandé à votre le PV d'AG instituant cette "décision" inéquitable au lieu de supposer. Par ailleurs il aurait connu l'article 13 de la loi de 1965 que je n'ai pas inventé et qui s'applique à votre cas.
Concernant la décision prise antérieurement: il semble qu'il y ait confusion grave entre les compteurs individuels (chacun payant non seulement sa consommation, mais aussi son abonnement à son nom à la compagnie d'eau) et les compteurs divisionnaires (la copropriété étant la seule abonnée, et la répartition se faisant selon les lois (participation de chacun à l'entretien des parties communes) et le RDC (qui ne peut établir deux modes de répartition différents selon les copropriétaires.)
Par ailleurs ce que vous citez n'est pas une résolution d'AG qui puisse servir de base à la répartition des charges: il n'y a eu apparemment aucun vote, aucune décision, aucune directive à suivre. C'est une simple lecture du RDC et elle est erronée. (y avait-il un syndic pro dans la salle à cette époque?) Ce n'est pas une modification de la répartition des charges.
Il ne s'agit pas vraiment de savoir quelles sont les propositions qui vous conviennent ou conviennent aux autres; il s'agit de savoir lesquelles sont légales: il y en a deux seulement; tout le monde aux compteurs divisionnaires (la copropriété payant les travaux nécessaires), ou tout le monde aux tantièmes de propriété.
Etant donné la rédaction de votre RDC, c'est le paiement aux millièmes pour tous, paiement prévu par votre RDC, qui doit immédiatement etre appliqué. (la pseudo décision n'ayant aucune valeur)
Les copropriétaires peuvent bien rejeter telle ou telle proposition, cela n'a pas d'importance.
Mettez à l'ordre du jour l'application du RDC pour tous, c'est à dire la répartition aux tantièmes pour tous.
Expliquez à l'AG que, faute de retour au RDC,
soit vous irez au TGI, et ils perdront.
soit vous cesserez de payer vos charges d'eau et attendrez qu'il vous fasse un procès (perdu d'avance par le syndicat).
Votre problème est que vous n'êtes pas encore sûr d'avoir raison. Alors consultez une des associations de copropriétaires qui existent dans votre ville. Consultez votre Adil par téléphone.Et relisez l'intervention de fguigui,( il est plus que probable qu'un juge vous donne satisfaction) et surtout changez d'avocat cependant.
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fguigui
Pilier de forums
857 réponses |
Posté - 22 déc. 2008 : 14:05:20
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et puis au T.I pas besoin d'avocats.
Faites une déclaration au greffe du tribunal d'instance du lieu de votre copropriété.
Mettez y la résolution illégale votée en AG.
Demandez l'application de l'article du RdC, soit répartition tout aux compteurs soit tout aux tantièmes.
Assignez le syndic.
Et vous n'aurez aucun mal à obtenir satisfaction, à savoir une répartition équitable, probablement aux tantièmes.
Présentez-vous le jour de l'audience.
Auparavant (2 ou 3 semaines avant l'audience) faites parvenir, en lrar, au syndic toutes les pièces pour votre défense, pour que le "débat" soit contradictoire et que le syndic n'invoque pas une nullité de la procédure.
Ça devrait marcher facilement, tant cette répartition mixte est (très) douteuse. |
Cordialement / Frédéric |
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 22 déc. 2008 : 16:32:24
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Nath78, je confirme mes différents mails concernant la dopuble répartition qui peut exister au sin d'un même immeuble suivant le RC ou les décisions d'AG.
Dans notre cas, aller au TGI serait bien drôle avec un RC qui prévoit exprèssement cette possibilité, cela peut être le même cas pour vous; la répartition n'a rien d'illégal, aucun texte n'imposant des compteurs à tous et heureusement quand vous avez des tantièmes bien différents dans une copro qui vont de 1 à 10, et des consommations de 1 à 20 pour l'ECS;
en résumé : le coût annuel de compteurs en location (trop de RC ne prévoient même pas l'achat des compteurs)coûte aussi ou plus cher que la consommation.
Par ailleurs vous parlez d'équité mais reconnaissez que vous paieriez moins en tantièmes que vos consommations réelles, ce qui n'était peut-être pas le cas de votre prédecesseur ou d'autres ayant mis des compteurs...donc il faut un peu de logique : vous reconnaissez que vous payeriez moins alors que vous consommez plus en réel: donc pas équitable par rapport à ceux qui en ont posé suivant la possibilité de votre RC ou de la décision d'AG qu'ils retrouveront vite fait si vous allez au TGI!
au mieux pouvez-vous demander à votre syndic de revenir aux tantièmes pour vous, et gagner quelques euros sur ceux qui restent aux tantièmes ... |
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 22 déc. 2008 : 17:30:21
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Océan, Ne confondez pas le cas de Nath avec le vôtre -dont j'ignore les détails.
Voici ce qu'écrivait Nath en juin:Citation :
5 copros paient suivant les conso de leurs 2 compteurs, 3 autres trichent en ne payant que la conso d'un seul compteur, les 12 autres paient le montant restant en fonction de leurs tantièmes. Ces derniers se répartissent les charges d'eau des parties communes.
Si la part de l'eau qui est utilisée pour le nettoyage des parties communes est payée exclusivement par ceux qui paient aux tantièmes, la répartition est illégale (certains copropriétaires ne peuvent être dispensés ni par le RDC, ni par une décision d'AG de participer aux charges communes).
deuxième anomalie: ceux qui sont censés payer aux compteurs ne paient pas toute leur consommation aux compteurs, puisque plusieurs n'ont qu'un compteur alors qu'il en faudrait deux.
Quant à "la décision d'AG", voici comment Nath la rapporte: Citation :
"Vérification des robinets de puisage des appartements. Rappel de la possibilité de faire poser des compteurs individuels.
L'assemblée rappelle que les habitants de l'immeuble doivent faire entretenir tous les robinets de puisage de leur appartement, que ceux qui n'ont pas fait installer de compteurs individuels d'eau devraient dans la mesure de leur possibilité faire installer ces compteurs de manière à faire supporter le coût de la consommation par les utilisateurs.
Cette résolution est adoptée par 630/1000.
Curieuse résolution! qui confond compteurs divisionnaires et compteurs individuels; qui met à la charge des copropriétaires l'installation des compteurs divisionnaires, qui émet une obligation (devraient) cependant, en la restreignant par "dans la mesure du possible". bref, du n'importe quoi qui peut sans risque être montré au Tribunal d'instance.
Bref ni le RDC, encore moins une décision d'AG ne sont des garants de légalité. certaines répartitions peuvent être déclarées nulles. Celle de Nath en fait partie. |
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nath78
Contributeur senior
97 réponses |
Posté - 22 déc. 2008 : 17:50:18
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A Océan, payer aux tantièmes avec cette double répartition est très désavantageux car on se répartit 2/3 des consommations d'eau pour moins de la moitié des apparts et calculs fait je paierais nettement moins si tout le monde était aux tantièmes !!
Merci Manech pour ces précisions. Le syndic refuse de me donner copie du PV d'AG malgré une demande par LAR et c'est celui-ci qui a rédigé l'extrait joint. J'ai déjà contacté l'ADIL à ce sujet mais pas de réponse précise, le RDC n'est pas clair pour eux et ils veulent le PV d'AG pour se prononcer. Je vais encore le relancer !
Je pense que l'avocat confond lui aussi compteurs individuels et compteurs divisionnaires. |
nath |
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 22 déc. 2008 : 23:30:37
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Nath78,
j'ai bien relu votre post et les diverses réponses des 23 au 28 janvier, et ceux de Domeltro très très précis et qui complète parfaitement ce que j'essayais de vous expliquer.
Il est bien évident qu'
- un copro doit avoir soit 0 soit 2 compteurs mais non un seul s'il a 2 arrivées d'eau et que ces 2 compteurs doivent être relevés; prendre 5 mn avec le conseil pour vérifier les index ne doit pas être insurmontable
-votre syndic ne peut occulter les tantièmes de garages : à moins que vous n'ayez une aire de lavage, la conso garages ne doit pas être significative, mais on ne sait pas si les garages et les caves sont "facturées" et si le garage a un compteur
id pour les caves mais cela sert aussi parfois pour le nettoyage des VO
- en charges communes générales devraient rester si tous avaient des compteurs : l'EF des gardiens éventuels, le nettoyage des PC (2ou 3 seaux/jour de nettoyage à moins d'être à Versailles ( château;:))) et l'éventuel arrosage de plantes (et non imbibation de pelouses) ce qui n'est pas énorme sauf cas exceptionnel ou fuites
-vous ne dites pas non plus si vous aviez pris la précaution de relevés les index à votre arrivée et si vous ne payez pas la consommation des vendeurs pour 2007 (malheureusment normal depuis sept 2004, ce qu'aurait du vous dire votre notaire si rien n'est précisé dans l'acte de vente
- le prix du m3 d'eau est bien entendu le même pour tout le monde
dans le cas de Nath seule la non facturation de l'eau commune est inéquitable pas celles de ceux qui ont 2 compteurs. Votre RC ne peut avoir un "S" à compteur puisqu'à l'époque il n'y avait qu'une arrivée par appartement et il doit exister des moyens de mettre des compteurs pour les douches ou baignoires.
Quoiqu'il en soit je ne comprends pas pourquoi vous ne mettez pas ou ne changez pas des compteurs puisque autorisé à priori. Vous économiserez 120-150 euros par an et il faudrait que votre syndic mette des compteurs sur les points d'eau commun : garage? caves ? loge? jardin?
il n'en demeure pas moins que " je paierais nettement moins si tout le monde était aux tantièmes !!" , que ce soit vous ou qqn d'autre quand des^personnes préférent que tous soient aux tantièmes c'est très souvent que certains ont bien compris qu'ainsi ils payaient moins que ce qu'ils consomment réellement (ce n'est peut-être pas votre cas) mais il faut aussi comprendre ceux qui en ont marre de payer pour les autres (la facturation de l'eau commune est un autre pb)
et attention aux "conseilleurs" quels qu'il soient, qui ne comprennent pas toujours un RC ou ne l'ont même pas regardé.
Il me semble que les positions de prudence de votre avocat, de votre syndic et de l'Adil sont plus crédibles que des positions tranchées. Quand à mettre des compteurs, surtout s'ils sont en location ou à relevé, le coût réel permet surtout d'enrichir ces sociétés de relevage pour une "plus-value" de comptage bien onéreuse !
Nath votre boîte perso sur UI n'est pas à jour, ==> retour de message
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Edité par - océan le 23 déc. 2008 00:22:31 |
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 23 déc. 2008 : 05:12:33
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Pour nath, ce doit être satisfaisant de voir que les intervenants sont finalement d'accord sur les anomalies de la facturation d'eau chez lui, qu'elles viennent du RDC ou d'une décision d'AG .
Pour avoir 2 systèmes de répartition dans ce syndicat, il faudrait résoudre plusieurs problèmes.
- Que le syndic -ou plutôt le syndicat- mette un compteur sur les points d'eau communs? pas forcément facile, mais pourquoi pas? Mais c'est insuffisant.
- Comment forcer ceux qui ont deux arrivées d'eau à mettre un deuxième compteur, surtout dans un immeuble ancien?
- Qui doit poser les compteurs divisionnaires? le syndicat,seul abonné pour le compteur général, qui serait alors responsable de ses compteurs divisionnaires? ou ceux qui décident d'en faire poser un ou deux selon leur désir, ce qui en fait des compteurs non pas individuels (pas d'abonnement) mais privatifs?
- qui va entretenir ces compteurs s'ils sont privatifs? on sait que leur durée de vie est limitée, et que leur principal défaut est le sous comptage (et non le sur comptage): le syndicat pourra-t-il forcer les copropriétaires qui les ont installés d'eux-mêmes à leurs frais à changer les compteurs défaillants?
-Comment faire les relevés de ces compteurs "privatifs" sans être individuels? simple déclaration des occupants?
dernières remarques:
-le RDC de Nath est très vraisemblablement antérieur à 1963 (il parle des années 30) ce qui expliquerait qu'il ne respecte pas la loi actuelle, ce qui justifierait qu'on ne s'y fie pas aveuglément: il aurait sans doute fallu le reviser dans les conditions prévues.
- Son RDC m'en rappelle un autre: à l'origine n'était-ce pas un immeuble de rapport locatif? le/ou les bailleurs se souciant peu d'équité dans la mesure où l'intégralité de la consomation d'eau est récupérable.
-Quant aux décisions d'AG, on sait comment elles sont parfois prises avec ou sans l'accord du syndic; on sait aussi que concernant une répartition de charges elles auraient dû être publiées. etc..
-On sait enfin qu'un bon juge d'instance résout parfois les histoires aussi bloquées que les robinets.
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Edité par - manech le 23 déc. 2008 08:52:29 |
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nath78
Contributeur senior
97 réponses |
Posté - 23 déc. 2008 : 09:02:32
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Réponse à Ocean : pas de compteurs pour les caves et garages et pas de factures d'eau les concernant. A la cave, il y a un point d'eau utilisé pour le ménage 2 fois par semaine mais vu la répartition de l'eau seuls les copros sans compteurs paient cette conso. ( pas de plantes, pas d'espaces verts)
Conso des vendeurs de 2007, problème solutionné.
Je suis partante pour changer le compteur défectueux et en installer un second mais les canalisations sont en plomb et les raccords difficiles à trouver. Les plombiers contactés ne veulent pas faire ce travail!! Autre problème signalé au syndic, les compteurs encore en marche pour l'une des arrivées d'eau sont ceux d'origine datant de 1933 d'où les conso très faibles. Le syndic ne veut rien entendre !!
Merci à Manech pour toutes ces pistes, de quoi relancer le débat! |
nath |
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 23 déc. 2008 : 09:45:02
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Le problème, c'est que l'eau devrait en copropriété avoir le même statut que l'électricité ou le téléphone: chacun souscrivant un abonnement à son nom, chacun payant sa quote part. cela voudrait dire qu'il y aurait des compteurs individuels.
Or dans 99% des copropriétés l'eau est un service collectif: contrat souscrit au nom du syndicat auquel seul le syndicat peut renoncer, pour tous, et non pour quelques uns. (idem si chauffage collectif)
Pour répartir le coût de ce service collectif, les deux façons de faire ne peuvent toutes deux qu'être collectives, c'est à dire relever d'une décision collective (RDC ou vote d'AG à la majorité requise) et être financées par les syndicat.
répartition aux tantièmes de propriété ou bien répartition aux consommations individuelles. Dans ce dernier cas, c'est la consommation qui est individualisée et non le compteur.
Un RDC fixe tout ce qui est collectif, donc les compteurs divisionnaires auxquels il se réfère (cas de Nath) ne peuvent être que des compteurs propriété collective. Il s'agit donc implicitement, mais nécessairement, de compteurs décidés, posés, entretenus et relevés par le syndicat. Dans les immeubles équipés de compteurs divisionnaires, ceux -ci, loués ou non, dépendent intégralement du syndicat, même s'ils sont posés à l'intérieur des lots.
Actuellement on a chez Nath un système qui ne tient pas: des copropriétaires décident de poser ou non à leurs frais, d'entretenir ou non à leurs frais, et de relever ou non des compteurs qui ne sont pas individuels, mais sont en quelque sorte privatifs. En toute bonne foi, c'est un système non seulement illégal (contraire à l'article 10 de la loi) mais aberrant: un service collectif, mais une répartition collective et une autre à demi privatisée: les copropriétaires qui ont à leurs frais fait installer les compteurs divisionnaires ont les avantages (individualisation de la consommation, pas de participation aux charges de l'eau commune) sans les inconvénients (paiement d'un abonnement individuel). Ils ne paient ni l'eau nécessaire à l'entretien des parties communes, ni sans doute leur part de l'abonnement et des taxes -ce qui explique peut-être que l'eau soit plus chère pour les uns que pour les autres.
Je crois avoir trouvé des raisons raisonnables à la fois pour comprendre d'où viennent les confusions de bonne foi commises par certains et pour clarifier les choses d'abord pour moi, ensuite peut-être pour les autres.( merci à Nath et à Océan de m'en avoir donné l'occasion.)
Je suis ouverte à toute discussion qui soit sur les mêmes bases.
Le cas des locaux commerciaux, destination différente) peut justifier que ces locaux relèvent d'une alimentation et d'une répartition particulière prévue au RDC.
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Edité par - manech le 23 déc. 2008 10:22:17 |
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 23 déc. 2008 : 10:00:36
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L'histoire de l'immeuble de Nath se reconstitue: Histoire d'une vieille copro (antérieure aux lois qui régissent actuellement la copropriété) où les gens ont pris l'habitude de faire chacun comme s'il était chez lui. (J'en connais d'autres).
Il semble que chez Nath il y ait eu très tôt décision de poser des compteurs divisionnaires partout;
mais que ces compteurs n'ont pas été entretenus par le syndicat (compteur de 1933!!!),
et que le même syndicat a renoncé à poser les compteurs nouveaux qui avaient été rendus nécessaires par l'installation de salles d'eau.
Il semble aussi que jamais les copropriétaires faisant installer les salles d'eau n'aient demandé une autorisation à l'AG pour se brancher sur l'installation collective (à cette occasion il aurait été possible de faire poser des compteurs).
Bref il semble qu'il y ait eu de fait abandon des compteurs divisionnaires devenus trop coûteux.
Peut-être y a-t- il eu une décision d'AG de renoncer aux compteurs divisionnaires, mais les PV anciens ont sûrement été perdus (dans une copro à RDC de 1949 que je connais bien, les PV conservés ne commencent qu'à 1981)
mais cette décision aurait dû légalement concerner tout le monde, pour les raisons exposées plus haut.
Maintenant on comprend qu'il soit difficile de rétablir une situation normale.
Mon avis est que le plus simple (puisque les plombiers renoncent) serait de remettre tout le monde aux tantièmes de propriété et/ou de laisser le juge décider. |
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 23 déc. 2008 : 11:32:20
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Ils ne paient ni l'eau nécessaire à l'entretien des parties communes, ce qui n'est pas normal bien sûr mais 5 ou 6 seaux d'eau ne font pas plus de 3m3/an même si vous "arrondissiez" à 10m3 ca va pas loin
ni sans doute leur part de l'abonnement et des taxes -ce qui explique peut-être que l'eau soit plus chère pour les uns que pour les autres.
NON Manech, le prix doit être le même le pmp de l'EF = total des factures incluant les taxes et l'abonnement de l'arrivée collective de l'immeuble à la compagnie des eaux divisé par les mêtres cubes totaux de l'immeuble et inclue les taxes diverses et détaillées de toute facture d'eau.
en poussant plus loin le service n'est collectif que de l'arrivée d'eau de l'immeuble aux appartements comme GDF facture "les colonnes montantes" pour l'arrivée de gaz, la consommation reste personnelle pour ce qui n'est pas entretien des communs et EF des gardiens.
Je ne suis pas spcécialiste plomberie, mais dans un immeuble plus vieux de 2O ans que le vôtre avec des tuyaux en plomb comme cela se faisait à l'époque, le plombier n'a eu aucun pb à faire un changement pour installer un robinet d'arret d'eau froide inexistant.
On retrouve dans le cas de Nath le problème de base sous-jacent de la nature collective ou privative des compteurs et des robinets d'arrêt avant (dans le sens de l'arrivée de l'eau) compteur rarement tranchée dans les textes, les RC, les PV pourtant base de toute imputation, comme celle de l'achat ou de la location des compteurs, qu'ils soient considérés comme privatifs ou collectifs...
Nath78 je voulais vous envoyer un mp, mais impossible pour vous donner une précision sur votre secteur ...si vous êtes intéressée, envoyez-moi un mp 
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manech
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1418 réponses |
Posté - 23 déc. 2008 : 11:44:22
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Citation :
en poussant plus loin le service n'est collectif que de l'arrivée d'eau de l'immeuble aux appartements comme GDF facture "les colonnes montantes" pour l'arrivée de gaz, la consommation reste personnelle pour ce qui n'est pas entretien des communs et EF des gardiens.
Désolée, mais vous confondez le service qui est collectif et l'installation physique, (les canalisations, robinets) dont le RDC peut expressément prévoir qu'elle doit être entretenue par le copropriétaire, ce qui ne vue pas dire que l'eau (comme le chauffage s'il y a chauffage collectif) deviennent individuels en entrant dans l'appartement.
C'est le contrat qui décide de la nature individuel ou collective du service. Tant qu'un contrat d'eau est au nom du syndicat le service de l'eau est collectif. Et il serait bon d'avoir plus de rigueur sur ce point capital. |
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