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bebar72
Nouveau Membre
2 réponses |
 Posté - 08 janv. 2008 : 10:40:48
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Bonjour,
je souhaite vendre mon 2 pièces dans le 7è à Paris et j'hésite entre le vendre entre particuliers (donc sans commission) ou par le biais d'une agence.
J'ai une idée du prix que m'a donné une agence mais je pense qu'elle l'a beaucoup gonflé (du 8600 euros au mètre carré)! Elle saurait en revanche me trouver les bons clients. Entre particuliers, je crains ne pas mettre le bon prix, le sous estimer même.
L'agence m'a proposé la vente en exclusivité, est-ce une bonne solution?
J'ai entendu dire que confier la vente à plusieurs agences revenaient à ce qu'elles se dépechent de vendre le bien et donc de faire baisser le prix pour ganger la vente.
Je suis prête également à le vendre entre particuliers mais le 7è étant pas mal prisé par les étrangers (américains,...) je me demande s'ils ne s'adressent pas plus à des agences?
Merci pour votre aide.
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
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arff53
Contributeur actif
39 réponses |
Posté - 08 janv. 2008 : 18:41:18
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Bonsoir Bebar72,
Comme je le dis souvent l'intérêt du mandat exclusif est surtout et je dirais exclusivement pour .........L'Agent Immobilier 
Mettez votre bien dans 3 à 4 agences en mandat simple et passez une annonce sur PAP vous vous ferez une idée.
De toute façon les premiers appels que vous aurez émaneront d'AI (même si vous précisez "agences s'abstenir")
Je suis pour la saine concurrence. Pourquoi se battre pour la vente d'un bien sachant que l'on n'a aucun concurrent ? (mandat exclusif)
Celui qui connaît le mieux votre appartement c'est vous non ?
Pour le prix de vente faites une moyenne de l'estimation effectuée par vos 3 à 4 AI ...
ARFF 53 |
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bebar72
Nouveau Membre
2 réponses |
Posté - 09 janv. 2008 : 09:06:19
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Merci pour vos réponses, j'ai lu toute la doc c'était très intéressant.
Je vais pencher pour des mandats simples, 2 ou 3 je pense.
Mais je compte vendre seul de particulier à particulier pour éviter une commission importante!... |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 09 janv. 2008 : 09:18:49
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| Voilà le problème de la profession. Vous souhaitez que 2 ou 3 AI travaillent pour vous gratuitement. Moi je pense que tout travail mérite salaire. |
jcm |
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tetelle
Pilier de forums
435 réponses |
Posté - 10 janv. 2008 : 22:39:19
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La concurence a du bon... Croyez vous que toutes les entreprises sont rénumérées toujours du travail fourni ? De même lors d'un appel d'offres pour un marchés publics ou privés, les entreprises qui répondent et qui des fois dépensent des frais d'étude importants, ne touche aucune indemnité...
C'est la loi du marché, au plus rapide et plus compétent de gagner...
J'ai vendu mes biens immobiliers en direct, par petites annonces et sans réels problèmes (biens neufs) et j'ai pris mon notaire pour signer le compromis.
Moi même, je fais du foncier et j'avais récupérer de la part d'un grand groupe un mandat de vente non exclusif sur un terrain valant plusieurs millions d'euros, malheureusement on est parti pas avec le bon, mais le vendeur devant les démarches effectuées nous versent quand même une commission moindre mais correcte... à chacun son honnêté.
J'aurais tendance à reverser une somme moindre mais correcte si un jour je prend une agence qui fait de la pub alors que je vend mon bien à côté.
A vous de voir... mais je suis pour le principe de la concurrence comme dans tous secteurs d'activités. |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 11 janv. 2008 : 13:24:46
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Moi aussi, mais pour la concurrence dans le choix de l'agence au départ ; si plusieurs agences s'occupent du même bien les chances que chacune d'elles vende diminuent au prorata du nombre d'agences, donc impossible de faire du travail de qualité en y mettant les moyens.
En mandat simple au niveau national une agence vend 15 biens sur 100 qu'elle a en stock. Comme il faut se rembourser les frais engagés pour les 85 % restant, 15 clients paient pour 100, donc paient trop cher. |
jcm |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 11 janv. 2008 : 14:59:31
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Citation :
Initialement posté par jcm
En mandat simple au niveau national une agence vend 15 biens sur 100 qu'elle a en stock. Comme il faut se rembourser les frais engagés pour les 85 % restant, 15 clients paient pour 100, donc paient trop cher.
Je dirais que cet argumentaire est de la flûte pure et simple. Ou alors militez pour qu'une commission de mandat exclusif soit divisée par six par rapport à une commission de mandat simple si vos chiffres sont réels. Or regardez les tarifs, c'est loin d'être le cas. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 11 janv. 2008 : 17:24:27
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Vous n'avez pas tort, mais il y a trois solutions : plus de services (pub, etc...) ; commission moins élevée ; ou un mix des deux.
A chaque professionnel de choisir sa politique et au client de décider... |
jcm |
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tetelle
Pilier de forums
435 réponses |
Posté - 11 janv. 2008 : 21:45:52
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| Moi dans mon métier, j'engage des frais d'étude pour avoir une opération sur sept ou huit, dans ce cas on pourrait se dire la même chose... De même lorsque j'essaye de monter un lotissement, on n'est pas sur que l'opération arrive à terme malgré des frais. Mais faut savoir investir pour gagner, quand c'est livré sur un plateau comme un mandat exclusif c'est pour l'agence quelque chose de sur où elle se comptera de vendre, peut être après les produit en mandat simple. |
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Mi la Candide
Pilier de forums
332 réponses |
Posté - 18 janv. 2008 : 01:41:40
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Côté vendeur, je recommande la mise en place de deux mandats simples principalement quand on ne connaît pas vraiment les compétences de son agent, pour être un peu plus sûr d'être au juste dans son estimation.
Témoignage : voulant vendre des appartements, je me renseigne auprès de l'agent qui en assure la gestion. Il propose de les vendre à tel prix. Je vois qu'il est largmenent sous-évalué. Je contacte un deuxième agent, me voilà avec deux mandats simples au prix moyen entre le marché et la proposition du second agent. Cela part au prix du mandat pour le premier logement avec le second agent. Et en fait, alors que je n'y croyais pas, un autre logement part grâce au premier agent à un prix plutôt élevé. Comme quoi, des fois, les agents "merdent" et puis ils se rattrapent. |
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pbill
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 26 janv. 2008 : 15:13:51
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Citation :
Initialement posté par jcm
Voilà le problème de la profession. Vous souhaitez que 2 ou 3 AI travaillent pour vous gratuitement. Moi je pense que tout travail mérite salaire.
Non, personnellement, en tant que "Monsieur tout le monde", je préferrerais une autre formule:
- On commencerait par faire une commande de mise en vente à un AI : on paye beaucoup moins cher, mais surtout pour quelque chose de précis, mesurable, et comptablement justifiable : Annonces etc etc. Le vendeur paye la prestation qu'il obtient. qu'il vende ou non. (par contre, à un prix qui correspond aux coûts plus une marge correcte, donc pas 5% ou 10% du prix de vente).
- Ensuite, on paierait au décompte du temps passé et du travail réalisé sur l'appartement, sous réserve d'un accord préalable (que la vente se fasse ou pas). Idem, là, c'est à l'heure passée, à la visite, ou tout autre élément factuel mesurable, pas au forfait.
lors de la vente, le même type de facture est à payer par l'acquereur, à qui on a maché le travail de recherche, pre-filtré , preparé un financement, en fonction des prestations dont il a beneficié.
Au final, je ne crois pas que les coûts seraient aussi élévés. Et surtout on arreterait de voir le meme appartement à vendre dans 15 agences différentes, avec 1 agence dans le tas qui bosse.. et on n'aurait aussi beaucoup moins d'amateurs se disant AI, car cela demand erait beaucoup plus de professionalisme et de rigueur pour s'en sortir.
Aujourd'hui, passer par une AI c'est potentiellement donner des dizaines de milliers d'euros pour un travail qui peut être ridicule comme titanesque. C'est stupide et une invitation à l'arnaque.
Cette profession est une catastrophe en terme de "repère" visible pour le public. On vous demande de lacher 8,10,12,20 milliers d'euros en fermant votre g... sans aucune espece d'engagement de resultat.
Ca ne m'empeche pas de passer par AI, mais bonjour le stress. Ce milieu est vraiment peu clair.
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charles35
Pilier de forums
338 réponses |
Posté - 26 janv. 2008 : 19:05:40
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Le risque est moindre à Paris, mais il m'est arrivé de me voir évaluer un bien bien en dessous du prix de vente effectif (en 2002, il est vrai) Toutes les agences (trois) me donnaient sensiblement le même ordre de grandeur...étonnement silencieux de ma part...puis j'ai compris quand le troisième AI m'a dit : "c'est déjà bien, en si peu de temps vous récupérez les frais de mutation"....L'ancien proprio avait mis la maison en vente dans toutes les agences du quartier, le même jour (une bonne dizaine).... et j'étais "passé en direct"...le même jour aussi...
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Edité par - charles35 le 27 janv. 2008 19:19:45 |
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domsez
Contributeur senior
74 réponses |
Posté - 27 janv. 2008 : 18:45:42
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Bonjour,
pbill
A ce jour, le système de rémunération que vous proposez est illégal. L'AI ne peut percevoir de rémunération que lorsque la vente est effective, donc signée devant notaire. Loi Hoguet.
bebar
- Pour avoir une idée du prix de votre bien :
Sur le site de la chambre des notaires, vous trouverez(gratuit) un prix au m2 par arrondissement ou (payant) une liste des transactions réalisées sur un bien de même type à proximité
Avantage : ce sont les "vrais" prix, hors commission d'agence
3 inconvénients : ces prix sont anciens (6 mois à 1 an), ce sont des moyennes (on ne connait pas l'état du bien, ni de l'immeuble, ...), cela ne fonctionne pas pour des biens atypiques
Des sites de ventes entre particuliers proposent des services d'évaluation.
De même des sites d'annonces immobilières propoent eux aussi des services "évaluation".
Pour le même type de bien, les prix sont + élevés. Il semblerait qu'ils incluent la comm. de l'AI et on ne sait pas très bien s'il s'agit du prix affiché ou négocié.
Cordialement
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 27 janv. 2008 : 20:33:40
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pbill, vous avez entièrement raison, sauf sur un point, l'engagement de résultat, car il ne faut pas oublier que l'agence n'est payée que s'il y a résultat, c'est ce qu'ont voulu nos députés.
Maintenant allez voir nos députés pour leur demander d'autoriser les AI à percevoir de l'argent avant d'avoir vendu, vous serez bien reçu ! Pourtant une telle réforme aurait des effets bénéfiques. |
jcm |
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tetelle
Pilier de forums
435 réponses |
Posté - 27 janv. 2008 : 22:30:22
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Sujet à discuter, mais pour cela l'AI devra justifier d'un vrai travail pas seulement des annonces dans un journal...
Et ca serait une porte ouverte à m'importe quoi...
Par contre, il serait envisageable d'avoir une notation des agences pour connaître leur réelle capacité à vendre bien au juste prix et rapidement.
Ayant déjà eu des vendeurs sous ma responsabilité mais chez des promoteurs, j'avoue que certains venant d'AI était plus proche de commerciaux de bas étage que de professionnels. Pas toujours de clients sérieux, assez souvent des annulations...
Maintenant, je vends directement mes biens, et cela se passe bien, au contraire les acquéreurs ne veulent pas payer de frais d'agence.
Par contre, pour mes lotissements, je vends par l'intermédiaire d'une AI qui ne fait que du neuf et des ventes de patrimoine pour des grands groupes. La personne est très qualifiée et on voit son expérience, ce qui n'est pas le cas de nombreux agents immobiliers que j'ai rencontré dans ma vie professionnelle.
Essayer PAP quinze jours ou trois semaines, vous verrez bien.
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Vendre seul ou par agence?
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