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 Sujet  |
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fanette44
Pilier de forums
3921 réponses |
 Posté - 09 janv. 2008 : 22:50:36
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PradosCitation :
Ah bon,
Parce que choisir un bien immobilier de qualité et le rentabiliser sur quinze ans, le gérer activement, cela n'a pas besoin de matière grise?
NON  je vis de mon immobilier depuis plus de dix ans, et je ne suis q'une vieille ménagère de plus de 50 ans !
Du bon sens et du courage, tout simplement. Beaucoup d'artisans et de commerçants pratiquent cela
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Edité par - fanette44 le 09 janv. 2008 22:52:26 |
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fanette44
Pilier de forums
3921 réponses |
Posté - 09 janv. 2008 : 22:57:09
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PradosCitation :
Je vous recommende de penser aux millions d'américains victimes des subprimes, et les milliers de francais victimes des prêts à taux variables.
Merci pour eux.
C'est vous qui devez leur dire merci Prados car ce n'est pas moi qui suis en train de racheter leurs biens mais vous même 
Il y a une différence entre les spéculateurs et les bailleurs  |
Edité par - fanette44 le 09 janv. 2008 22:59:23 |
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tonhomme
Pilier de forums
243 réponses |
Posté - 09 janv. 2008 : 22:58:18
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Citation :
Initialement posté par fanette44
PradosCitation :
Ah bon,
Parce que choisir un bien immobilier de qualité et le rentabiliser sur quinze ans, le gérer activement, cela n'a pas besoin de matière grise?
NON je vis de mon immobilier depuis plus de dix ans, et je ne suis q'une vieille ménagère de plus de 50 ans !
Du bon sens et du courage, tout simplement.
Et de l'huile de coude.
Citation :
Connaissez vous un secteur autre que l'immobilier où l'on peut se faire une retraite en quinze ans, sans investir un sou, uniquement de l'huile de coude ?
Et oui, travailler rapporte de l'argent ! et permet même de se constituer une retraite ! Quel scoop.
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A.T.
'Contributeur occasionnel, loin d'être novice...' |
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fanette44
Pilier de forums
3921 réponses |
Posté - 09 janv. 2008 : 23:05:36
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Prados Citation :
Et oui, travailler rapporte de l'argent ! et permet même de se constituer une retraite ! Quel scoop
Vous tombez mal en pleine discussion sur les régimes de retraite 
Les retraites vont baisser, plus d'années à cotiser, salaires de référence biaisés par un système opaque, réversibilité ridicule etc ...
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Prados
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3625 réponses |
Posté - 09 janv. 2008 : 23:16:44
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Fanette44, Citation :
Vous tombez mal en pleine discussion sur les régimes de retraite
Cette réponse n'était pas de moi, mais de Tonhomme.
Citation :
Les retraites vont baisser, plus d'années à cotiser, salaires de référence biaisés par un système opaque, réversibilité ridicule etc ...
Et vous pensez que l'immo, avec une population de jeunes en déclin, pourra occuper tous les biens locatifs achétés par les retraités et compléter leur retraite? |
Que chaque homme divise son argent en trois, qu'il investisse un tiers dans la terre, un autre dans les affaires et qu'il garde le dernier tiers en réserve. |
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fanette44
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3921 réponses |
Posté - 09 janv. 2008 : 23:23:24
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PradosCitation :
Cette réponse n'était pas de moi, mais de Tonhomme
Toutes mes excuses  |
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 09 janv. 2008 : 23:26:54
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René Aubry Citation :
Allons, il reste 51 semaines pour que la catastrophe si longtemps annoncée se produise en 2008.
Selon l'Express, elle à déjà commencé:http://www.lexpress.fr/info/economie/infojour/infos.asp?id=138715 Citation :
LExpansion.com du 8 janvier 2008
Attention à la sinistrose
par LExpansion.com
Le moral des Français est au plus bas, mettant la consommation en danger. Au pessimisme sur le pouvoir d'achat s'ajoute le dégonflement de la bulle immobilière.
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Que chaque homme divise son argent en trois, qu'il investisse un tiers dans la terre, un autre dans les affaires et qu'il garde le dernier tiers en réserve. |
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papanoel
Pilier de forums
1568 réponses |
Posté - 10 janv. 2008 : 01:00:01
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Citation :
extrait de l'article cité sur lequel se fonde la file
Ceci étant, les taux d'intérêts restent attractifs, la mesure de déduction des intérêts d'emprunts est un petit coup de pouce donné aux acquéreurs, et la demande reste forte, puisque seulement 57 % des français sont propriétaires, alors que la moyenne européenne est de 75 %. Le président Sarkozy s'est d'ailleurs fixé pour objectif d'atteindre les 70 % de propriétaires en France. Alors s'il doit y avoir une baisse des prix immobiliers en 2008, elle devrait être limitée.
Mort de rire, la baisse sera limitée parce que sarkozy veut 75% de proprios. ( il veut aussi 3% de croissance et la hausse du pouvoir d'achat )
Allez je change de camp pour une fois:
la FNAIM communique dans le but d'inciter a faire des transactions immobilieres. Son discour a double sens consiste a dire au mendants
que le marché est tendu pour leur faire baisser leur prétentions
et de dire au acheteurs qu'il est inutile de réver et que les prix ne baisseront pas afin de les dissuader de diffèrer leur achat.
Pour Pap, c'est l'inverse. Eux , ils vendent du support d'affichage: plus le stock gonfle et plus les ventes bloquent et plus c'est bon pour eux. Leur intéret, c'est de suggèrer aux acheteurs que le prix va baisser en leur donnant des arguments totalement bidons pour étayer sans convictions l'hypothèse de la faible faible baisse, tout en laissant penser aux acheteurs qu'ils peuvent encore s'accrocher au scénario de la stabilité des prix afin de les dissuader de brader.
Marché bloqué = CA de Pap qui explose car plus le marché est tendu faute de clients et plus il faut annoncer pour espèrer pouvoir tirer son épingle du jeu pour vendre son bien.
On ne peut pâs faire confiance a PAP sur la tendance du marché
car leur communication est dirigé vers le sens de leurs intérets.
( pas + confiance en la FNAIM, les notaires, et les promoteurs qui veulent vendre.
Pas + confiance en l'état qui veut de la construction, son bakchich sur les actes notariés, et des consommateurs euphoriques pour booster la croissance.
Pas + confiance envers les rédactions des médias qui se voient imposer par leurs propriétaires le silence sur les sujets liés à la bulle immobilière:
-1)afin de préserver cette euphorie économique dont ces actionnaires ont tant besoin pour faire touner leurs differents buisness.
-2)en raison du partenariat sous forme de retour d'ascenceur entre le gouvernement et ces milliardaires propriétaires des médias ( qui ont aussi d'autres intérets dans d'autres secteurs ): appui de l'état pour vendre des rafales, ou construire des centrales nucléaire, ou... en échange d'un soutien médiatique pro-gouvernement qui exclue totalement de démoraliser les propriétaires électeurs en leur parlant de la baisse de la valeur de leur bien immobilier et donc de leur patrimoine )
La question primordiale pour décrypter l'info sur la tendance immo:
Ou est l'intéret de celui qui communique les chiffres ? |
Les professionnels de l'immo qui prétendaient
qu'il n'y aurait pas de baisse nous ont menti. |
Edité par - papanoel le 10 janv. 2008 01:13:46 |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 10 janv. 2008 : 08:46:44
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Citation :
Initialement posté par papanoel
Citation :
extrait de l'article cité sur lequel se fonde la file
Ceci étant, les taux d'intérêts restent attractifs, la mesure de déduction des intérêts d'emprunts est un petit coup de pouce donné aux acquéreurs, et la demande reste forte, puisque seulement 57 % des français sont propriétaires, alors que la moyenne européenne est de 75 %. Le président Sarkozy s'est d'ailleurs fixé pour objectif d'atteindre les 70 % de propriétaires en France. Alors s'il doit y avoir une baisse des prix immobiliers en 2008, elle devrait être limitée.
Mort de rire, la baisse sera limitée parce que sarkozy veut 75% de proprios. ( il veut aussi 3% de croissance et la hausse du pouvoir d'achat )
Allez je change de camp pour une fois:
la FNAIM communique dans le but d'inciter a faire des transactions immobilieres. Son discour a double sens consiste a dire au mendants
que le marché est tendu pour leur faire baisser leur prétentions
et de dire au acheteurs qu'il est inutile de réver et que les prix ne baisseront pas afin de les dissuader de diffèrer leur achat.
Pour Pap, c'est l'inverse. Eux , ils vendent du support d'affichage: plus le stock gonfle et plus les ventes bloquent et plus c'est bon pour eux. Leur intéret, c'est de suggèrer aux acheteurs que le prix va baisser en leur donnant des arguments totalement bidons pour étayer sans convictions l'hypothèse de la faible faible baisse, tout en laissant penser aux acheteurs qu'ils peuvent encore s'accrocher au scénario de la stabilité des prix afin de les dissuader de brader.
Marché bloqué = CA de Pap qui explose car plus le marché est tendu faute de clients et plus il faut annoncer pour espèrer pouvoir tirer son épingle du jeu pour vendre son bien.
On ne peut pâs faire confiance a PAP sur la tendance du marché
car leur communication est dirigé vers le sens de leurs intérets.
( pas + confiance en la FNAIM, les notaires, et les promoteurs qui veulent vendre.
Pas + confiance en l'état qui veut de la construction, son bakchich sur les actes notariés, et des consommateurs euphoriques pour booster la croissance.
Pas + confiance envers les rédactions des médias qui se voient imposer par leurs propriétaires le silence sur les sujets liés à la bulle immobilière:
-1)afin de préserver cette euphorie économique dont ces actionnaires ont tant besoin pour faire touner leurs differents buisness.
-2)en raison du partenariat sous forme de retour d'ascenceur entre le gouvernement et ces milliardaires propriétaires des médias ( qui ont aussi d'autres intérets dans d'autres secteurs ): appui de l'état pour vendre des rafales, ou construire des centrales nucléaire, ou... en échange d'un soutien médiatique pro-gouvernement qui exclue totalement de démoraliser les propriétaires électeurs en leur parlant de la baisse de la valeur de leur bien immobilier et donc de leur patrimoine )
La question primordiale pour décrypter l'info sur la tendance immo:
Ou est l'intéret de celui qui communique les chiffres ?
Vous avez raison, le monde ne marche que par intérêt. Je vais voir mon médecin demain, je ne prendrai pas les médicaments qu'il me prescrira et je ferai tout le contraire de ce qu'il me dira. Car son intérêt, bien entendu, est que je sois malade le plus souvent possible. |
jcm |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 10 janv. 2008 : 09:14:37
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Citation :
Initialement posté par Prados
....Tant pis, car voilà un fait: L'immobilier est à peine plus rentable que l'inflation (+2%)que surle long terme (depuis 1870), revenus (loyers) inclus. C'est pas moi qui le dit, c'est Friggit.
Vous me faites rire, excellent de bon matin!
Un, vous savez ce que je pense des "rentabilité" et autres ratios et % , mon bon sens paysan ne me fait raisonner qu'en francs anciens ou nouveaux et en euros.
Deux, l'exemple que je vous ai donné n'est pas malhonnête: un bien acheté en haut de cycle immobilier, avec 0 (zéro) franc en 1990, comment calculer une rentabilité avec ça? J'attends avec impatience votre réponse, faire un rendement ou un ratio avec un dénominateur nul, d'autres se sont cassés les dents
Trois, vous savez ce que je pense de Friggit, en résumé une information générale d'évolution d'un capital. Rien à voir avec un investissement. Ce que je dis là est évidemment valable aussi pour la Bourse (je ne suis pas partial): je connais une personne qui tire des revenus aujourd'hui de la Bourse sans y avoir mis un sou. Comment se situe-t-il sur les courbes de Friggit? en 1970 il n'avait rien, il n'a rien investi en Bourse, aujourd'hui il en tire des revenus? Vous connaissez la réponse mieux que moi, je n'y connais rien en Bourse.
Quatre, il y aurait lieu de définir ce qu'est la spéculation, objet d'un message auquel vous n'avez pas répondu: http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?whichpage=1&TOPIC_ID=63690#393935
peu ou prou lié à ce sujet:
Citation :
Initialement posté par Prados
Demande donc aux fondateurs de Dassault, Microsoft, Google, Amazon, Ebay, Meetic, Seloger, etc...
avec 2 remarques:
- dans cette liste je vois des créateurs de VA et non des spéculateurs
- il n'y a qu'un vrai capitaine d'industrie, pourquoi? Notre différence d'âge, peut-être? ou votre orientation professionnelle?
J'espère en tout cas que vous faites la différence entre ces créateurs de VA (auxquels j'intègre, comme vous le suggérez, les vrais bailleurs) et une personne qui tire un revenu d'un achat/revente dans la journée d'actions TF1 ......... chose que je ne saurais et ne pourrais faire.
Un sujet que vous pourriez ouvrir: quelle influence du nouveau président sur l'immobilier aux US?
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 10 janv. 2008 : 18:41:52
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Ankou,
Je ne vous répondrai pas sur la rentabilité. Vous avez votre position. Je partage avec d'autres personnes (Friggit) une autre, qui apparemment ne vous conviens pas.
Toujours est-il que les chiffres de Friggit sont publiques, clairs et simples et que personne aujourd'hui ne les conteste publiquement.
Il serait intéresant de savoir pourquoi.
Je souhaite cependant revenir sur vos commentaires, à savoir:
Citation :
dans cette liste je vois des créateurs de VA et non des spéculateurs
Déprompez-vous! Savez-vous comment Marcel Dassault a pu créer son empire industriel? En partie en achetant des actions General Motors après la vente de sa première société à son associé. C'est grâce à la PV de ces actions, acquise en à peine 3 petites années, qu'il a financé sa deuxième société.
Citation :
il n'y a qu'un vrai capitaine d'industrie, pourquoi? Notre différence d'âge, peut-être? ou votre orientation professionnelle?
Dassault un capitaine d'industrie? Vous devez le connaitre mal. Jean-Luc Lagardère oui.
Marcel Dassault était un homme brillant, intelligent, hors pair. Mais il est loin d'un capitaine d'industrie. J'avais un excellent article sur lui. Si je remets la main dessus, je vous l'envoie.
Quant à votre question sur la spéculation, je m'en vais y répondre tout de suite. |
Que chaque homme divise son argent en trois, qu'il investisse un tiers dans la terre, un autre dans les affaires et qu'il garde le dernier tiers en réserve. |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 10 janv. 2008 : 19:07:22
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Citation :
Initialement posté par Prados
Je ne vous répondrai pas sur la rentabilité. Vous avez votre position. Je partage avec d'autres personnes (Friggit) une autre, qui apparemment ne vous conviens pas.
je ne vois pas ce que vient faire Friggit dans ma position de parler en valeur absolue plutôt qu'en %
Vous avez éludé ma question sur le résultat d'une division par 0. Seriez-vous sec?
Citation :
Initialement posté par Prados
Toujours est-il que les chiffres de Friggit sont publiques, clairs et simples et que personne aujourd'hui ne les conteste publiquement.
Il serait intéresant de savoir pourquoi.
Votre position vous aveugle une nouvelle fois. Montrez-moi où je mets en cause Friggit! Je dis simplement que ce sont des évolutions de capital. Point. Ce n'est pas la réalité? Vous avez les évolutions des cours de Bourse, du prix des maisons, de l'inflation, etc, etc.
Il n'est nullement indiqué comment parvenir à avoir ces biens.
J'hérite d'une maison en 1980 (c'est un exemple), en 2000 elle vaut tant. Point.
Mon raisonnement est en investissement, il est donc complètement différent, mais ne nie en aucun point Friggit. D'ailleurs Friggit serait bien incapable de raisonner autrement, car je le dis souvent: il y a autant de cas particuliers que de ménages.
Vous avez d'ailleurs éludé tt commentaire au sujet de mon ami qui a des revenus conséquents sans avoir investi un centime en Bourse.
Citation :
Initialement posté par Prados
C'est grâce à la PV de ces actions, acquise en à peine 3 petites années
Dont acte, je ne savais pas. Mais vous ne pouvez cependant pas nier qu'il ait apporté de la VA!
C'était un vrai technicien, qui connaissait parfaitement à ses débuts tous les détails de ce que sa société fabriquait.
Rien avoir avec ceux qui ont engrangé les 10% sur TF1 ..... sauf si parmi eux d'aucuns utilisent cet argent pour devenir un Dassaultbis. |
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 10 janv. 2008 : 20:10:34
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Ankou, Citation :
Vous avez éludé ma question sur le résultat d'une division par 0. Seriez-vous sec?
Achetez-vous un bouquin de finance. Le calcul du rendement avec un apport de 0 est une des simulations de tout bouquin sérieux sur le sujet.
Citation :
Votre position vous aveugle une nouvelle fois. Montrez-moi où je mets en cause Friggit! Je dis simplement que ce sont des évolutions de capital. Point. Ce n'est pas la réalité? Vous avez les évolutions des cours de Bourse, du prix des maisons, de l'inflation, etc, etc.
Je vous invite à lire ou relire la méthodologie des indices de Friggit. Citation :
Mon raisonnement est en investissement, il est donc complètement différent, mais ne nie en aucun point Friggit.
Donc acte, montrez-moi un exemple de vos calculs. Nous pourrions enfin pouvoir parler de chose concrètes. |
Que chaque homme divise son argent en trois, qu'il investisse un tiers dans la terre, un autre dans les affaires et qu'il garde le dernier tiers en réserve. |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 10 janv. 2008 : 20:28:32
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Citation :
Initialement posté par Prados
Achetez-vous un bouquin de finance. Le calcul du rendement avec un apport de 0 est une des simulations de tout bouquin sérieux sur le sujet.
j'ai bien ça qui traine encore au fin fond de mes armoires.
A dire vrai j'ai remplacé ça depuis qq années par des choses plus sérieuses, littérature ancienne et nouvelle. Tiens! pour rester ds le domaine du Krach: avez-vous lu "l'Etat schizo"?
Mais je connais un peu.
Pour dire que c'est plus facile de dire "j'ai gagné 400000€ en 15 ans"(c'est un exemple), que "j'ai eu un rendement de mes placements de 400000/0 en 15 ans"
Je l'ai lu et relu Friggit, ce serai sympa de m'indiquer où il parle d'investissement avec un emprunt de ..... , avec des travaux de ..... et des réductions d'impôt de ........ Non, il parle des prix qui ont évolué de ......
Donc, je ne suis pas concerné directement par les études de Friggit, tant que je n'ai pas réalisé mon capital |
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 10 janv. 2008 : 21:12:38
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Ankou, Citation :
Je l'ai lu et relu Friggit, ce serai sympa de m'indiquer où il parle d'investissement avec un emprunt de ..... , avec des travaux de ..... et des réductions d'impôt de ........ Non, il parle des prix qui ont évolué de ......
http://www.foncier.org/statistiques/accueil_statistiques.htmSélectionnez le lien en bas de page Citation :
le document de travail « Long term (1800-2005) investment in gold, bonds, stocks and housing in France – with insights into the USA and the UK : a few regularities » (« Investissement à long terme (1800-2005) en or, obligations, actions et logement en France – avec un aperçu sur les États-Unis et le Royaume-Uni: quelques régularités »); l’annexe 1 de ce document compare le prix des logements en France et au Royaume-Uni sur le long terme ; l’annexe 2 de ce document compare les actifs français et américains sur les deux derniers siècles en termes de rendement, de volatilité et de pouvoir diversificateur
Vour verrez en lisant ce document de 55 pages que le rendement des différents placements est bien pris en compte dans le calcul de l'index.
De plus, les travaux immobiliers, non pris en compte dans cet index, ne ferait qu'aggraver la comparaison car ces dépenses ne s'appliquent qu'à l'immobilier et non aux autres placements.
Imanginez une seconde si l'on devait prendre en compte les dépenses du Plan Marshall d'après guerre qui ont servies à reconstruire les milliers de logements débruits. |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 11 janv. 2008 : 06:48:16
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Citation :
Initialement posté par Prados
Vour verrez en lisant ce document de 55 pages que le rendement des différents placements est bien pris en compte dans le calcul de l'index.
Je me fiche du rendement
Nous n'avons pas la même lecture des choses!
Il est marqué où qu'on peut en partant de rien en 19AB on peut avoir un max en 19CD (c'est un exemple), que ce soit en Bourse ou ds l'immo locatif?
Car évidemment Friggit sait le nombre de ménages "capables" de mettre en place de telles martingales, nombre facile à déterminer, of course
Je vous rappelle que je n'ai rien contre les données de Friggit, seulement qu'elles ne répondent pas à tous les schémas d'investissement, bref, encore des moyennes ..... vous savez le capital (prix de l'immo) a baissé de 40% entre 1990 et 1997 ...... |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 11 janv. 2008 : 08:03:12
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"This return is calculated based on a non leveraged investment. See note 49." ........
Et l'huile de coude, elle est dans quelle case?
Et la "localisation"?
Et la différence entre maisons et apparts?
Encore une fois, je trouve ce travail de Friggit considérable, même si je n'ai ni le temps, ni la volonté de regarder dans le détail les calculs/datas. Ne me faites pas dire ce que je n'ai jamais dit |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 11 janv. 2008 : 08:09:29
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Et le déficit foncier, il est dans quelle case? en fonction bien évidemment des revenus propres à chacun ........
Bref ----> ;-) |
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papanoel
Pilier de forums
1568 réponses |
Posté - 11 janv. 2008 : 09:33:03
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Pour moi, la modèlisation a la frigitt c'est de la branlette de Bulleur-immobilier.
La baisse est avant tout une croyance: le proprio vendeur ne se résigne a baisser son prix que quand il pense que la tendance de baisse est inéluctable et qu'il ne pourra pas vendre au prix qu'il demande.
Avant de trouver un algorythme pour modéliser ca...
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Les professionnels de l'immo qui prétendaient
qu'il n'y aurait pas de baisse nous ont menti. |
Edité par - papanoel le 11 janv. 2008 09:38:57 |
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 11 janv. 2008 : 14:36:15
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Ankou, Citation :
Nous n'avons pas la même lecture des choses!
Il est marqué où qu'on peut en partant de rien en 19AB on peut avoir un max en 19CD (c'est un exemple), que ce soit en Bourse ou ds l'immo locatif?
Il n'y a pas pire sourd que celui qui ne veut pas entendre |
Que chaque homme divise son argent en trois, qu'il investisse un tiers dans la terre, un autre dans les affaires et qu'il garde le dernier tiers en réserve. |
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FRANCE : La baisse s'accélère.
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