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LGD
Nouveau Membre
2 réponses |
 Posté - 10 janv. 2008 : 11:52:14
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Bonjour,
J'habite un lotissement (de 1996) et avec les autres colotis nous souhaitons rétrocéder la voirie et les espaces verts à la mairie.
Faut-il la signature de l'ensemble des colotis?
La mairie peut-elle engager la procédure de transfert d'office car cela concerne aussi les espaces verts?
La mairie veut faire la régularisation par acte administratif. Le propriétaire étant le lotisseur, devons-nous aussi signer cet acte? (nous aurons signer un document préalable pour accord).
Merci d'avance.
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champagne
Pilier de forums
520 réponses |
Posté - 10 janv. 2008 : 12:10:46
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 Bonjour et bienvenue.Afin d'éviter les non réponses pour cause de redite :
Je vous engage à lire les " très" nombreux sujets identiques au votre qui ont déjà traités votre question.
Désolé car c'est avec facilité ,dans le foulée , que je pourrais répondre.
Mais beaucoup de forumeurs prennent le temps de " fouiller "ou de mettre à jour leurs connaissances et c'est un signe de respect envers eux,que de vous demander de faire quelques recherches.
Alors cordialement .@ +  si vraiment vous ne trouvez pas .... revenez bis .
Mais j'en doute ...vraiment |
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Chant du Coq
Pilier de forums
231 réponses |
Posté - 10 janv. 2008 : 14:37:37
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Etes vous en ASL?
De nombreuses réponses dans la synthèse ci dessous, composée d'extraits de plusieurs sites.
Les A.S.L.
Associations Syndicales Libres
Rétrocession des ASL : « tout ce qu’il faut savoir »
La propriété des voies privées ouverte à la circulation publique dans des ensembles d’habitation peut être transférée dans le domaine public de la commune sur le territoire de laquelle ces voies sont situées conformément à l’article L.162-5 du Code de la Voirie Routière. L’ASL, par nature propriétaire et gestionnaire des emprises et équipements communs d’un groupement d’habitations, est seule compétente pour signer l’acte authentique de rétrocession au profit de la commune. Pour cela, l’ASL est chargée d’établir un dossier de rétrocession qui est mis à l’enquête publique, après validation par le Conseil Municipal de son contenu.
Les éléments du dossier doivent permettre de présenter un état des lieux du foncier et des équipements existants, afin que l’ASL engage d’éventuels travaux de rénovation avant la rétrocession au profit de la commune.
Le transfert de la propriété des voies privées ouvertes à la circulation publique ne peut se faire qu’après enquête publique conformément à l’article L.318-3 du Code de l’Urbanisme. L’acte authentique de cession pourra être signé uniquement sur la base de l’ensemble de ces pièces.
Suite à la cession au profit de la commune, les voies de circulation ne tombent pas automatiquement dans le domaine public. A l’affectation de fait dans le domaine public (ouverture à la circulation publique) s’ajoute nécessairement la formalité d’un acte de classement dans la voirie communale pris par délibération du Conseil Municipal. Quant aux autres équipements communs, il suffit que, à la suite de la cession à la commune, ils deviennent accessibles et soient mis à la disposition du public, sans qu’il soit nécessairement besoin de procéder à cette affectation formelle.
REGLEMENT RELATIF A LA PROCEDURE DE RETROCESSION
DES EMPRISES ET EQUIPEMENTS COMMUNS DETENUS PAR LES ASL
AU PROFIT DE LA COMMUNE.
I / PRINCIPES GENERAUX
Une Association Syndicale Libre (A.S.L.) peut présenter son dossier après obtention du certificat de conformité.
Objet de la rétrocession : les emprises et équipements communs détenus par les ASL,
à savoir :
• La voirie
• Les espaces verts
• Les réseaux
• Les espaces de stationnement
• Les éléments de mobilier urbain.
Il est toutefois précisé que les réseaux de communication à usage privatif et les contrats y afférents ne peuvent en aucun cas faire l’objet de rétrocession.
La municipalité se réserve le droit de reprendre tout ou partie des emprises et équipements communs. Pour exemple, Les antennes collectives hertziennes ne sont en règle générale pas reprise dans le domaine communal.
De même, les ASL peuvent proposer tout ou partie de leurs équipements communs, à condition que l'emprise à rétrocéder soit reliée au domaine public communal.
Les frais occasionnés par la procédure de rétrocession se répartissent comme suit :
• Frais demeurant à la charge de la commune
• Frais d'enquête publique
• Frais demeurant à la charge de l'ASL:
• Frais occasionnés par le contrôle technique des réseaux, y compris
les passages caméra.
• Frais éventuels de remise aux normes des emprises avant rétrocession
• Frais d'acte
• Le cas échéant, les frais de bornage.
II / LES PHASES DE LA PROCEDURE
Phase 1 : Transmission des documents
ADMINISTRATIF
L’ASL transmet par écrit une demande de reprise de ses emprises et équipements communs
en fournissant à la ville, les documents suivants :
1. Procès verbal de l’Assemblée Générale constitutive ;
2. Procès verbal de l’Assemblée Générale demandant la rétrocession, conforme aux modalités de vote organisées par les statuts de l’ASL (cette délibération doit préciser les parcelles, et les équipements concernés);
3. Copie des statuts et du Cahier des Charges de l’ASL et justificatifs du respect des obligations déclaratives (journaux) ;
4. Acte de cession entre le promoteur et l’ASL et titre de propriété (si transfert de propriété déjà effectué) ;
5. Déclaration d’achèvement de travaux et certificat de conformité ;
FONCIER
6. Plan parcellaire (x2) ;
7. Coupe type des voies (facultatif)
TECHNIQUE
8. Liste des travaux effectués depuis la mise à l’habitation de la résidence
9. Tableau de synthèse du patrimoine rétrocédé par l’ASL (linéaire et surface de voirie, nombre et type de candélabres, nombre et type de végétation, linéaire et type de réseaux enterrés …) ;
10. Plans actualisés :
• du réseau d’assainissement
• des plantations ;
• du réseau de l’éclairage public (candélabres numérotés avec localisation précise du compteur) ;
• du réseau de basse tension ;
• du réseau de télédistribution (avec localisation précise de l’antenne) ;
• du réseau gaz ;
11. Passage caméra et rapport d’essai d’étanchéité eaux pluviales et eaux usées
12. Attestation de conformité des gestionnaire de réseaux (EDF,assainissement)
13. Photocopie de la dernière facture d’EDF pour l’éclairage public et relevé du
compteur (heures creuses et heures pleines) ;
14. Factures récentes d’eau.
Phase 2 : Contrôle technique des réseaux par l’ASL
L’ASL fait exécuter toute une série de contrôles techniques en vue d’éventuelles remises aux normes.
Elle convoque les experts, et la commune assiste à toutes ces visites.
• Pour l’éclairage public : l’installation, pour être reprise par la commune, devra être mise aux normes en vigueur au moment de la visite
• Pour les réseaux d’assainissement : un passage caméra sera prévu ainsi que les essais d’étanchéité. En cas de problème, la remise aux normes sera exigée .
• Pour la chaussée et les trottoirs : une vérification de la planimétrie et de
l’étanchéité de la voie sera faite avec éventuellement une reprise des
affaissements sur trottoirs, bordures et chaussées et colmatage des fissures importantes.
Phase 3 : Présentation du dossier à la Commission d’Urbanisme et Travaux pour validation du caractère rétrocedable des emprises et équipements communs.
Phase 4 : Procès-verbal relatif à l’accord préalable sur les emprises et équipements communs rétrocédables.
Phase 5 : Retour des documents contresignés par les personnes morales représentant l’ASL.
Phase 6 : Délibération n°1 du Conseil Municipal validant les différents documents du dossier de rétrocession et autorisant l’enquête publique.
Le dossier est présenté au Conseil Municipal pour accord sur les limites foncières, le plan parcellaire et le lancement de l’enquête publique.
Phase 7 : Arrêté municipal prescrivant l’enquête publique relative au dossier de
rétrocession validé. La durée de l’enquête est de 15 jours
Phase 8 : Rapport du commissaire enquêteur.
Le commissaire enquêteur dispose d’un délai d’un mois maximum pour fournir son rapport et ses conclusions
Phase 9 : Procès Verbal de remise d’ouvrage.
Phase 10 : Bornage des emprises rétrocédées (le cas échéant).
Un document d’arpentage réalisé par un géomètre peut être nécessaire suite au délimitations parcellaires définies par la commune ou l’ASL
Phase 11 : Délibération n°2 du Conseil Municipal approuvant le principe de la
rétrocession et autorisant la signature de l’acte de cession.
Phase 12 : Signature d’un acte authentique ou notarié entre la commune et l’ASL
Eventuellement en parallèle avec une signature promoteur/ASL
Phase 13 : Délibération n°3 du Conseil Municipal portant classement des emprises et des équipements communs dans le domaine public communal
RETROCESSION DES ASL : ETAPES DE LA PROCEDURE
1 A.G de l'ASL demandant la rétrocession
2 Collecte des documents: plans de récolement et documents administratifs
3 VALIDATION DES DOCUMENTS PAR LES SERVICES TECHNIQUES ET URBANISME
4 PV préalable de réception des ouvrages par les Services Techniques de la Commune ( avec réserves éventuelles)
5 DELIBERATION N°1 DU CM
6 Enquête publique
7 PV de levée des réserves par les Services Techniques de la Commune
8 DELIBERATION N' 2 DU CM
9 ACTE AUTHENTIQUE ou NOTARIE
10 DELIBERATION N' 3 DU CM
LES ASL :
1. UN MODE D’APPROPRIATION DE SON QUARTIER ET UN
ENJEU POUR L’URBANISATION MAITRISEE DE LA COMMUNE
• Un enjeu politique
Le contrôle et la gestion des espaces urbanisés sont des enjeux de société. La
réalisation des équipements répondant aux besoins générés par l’urbanisation, tels que la viabilité (desserte, assainissement, électricité, éclairage), la récupération des déchets, la propreté, la sécurité… appelle à une implication citoyenne et une prise de conscience de chacun à la mesure du confort et du niveau de vie qu’ils apportent.
L’appropriation individuelle et partagée de ces biens collectifs donne du sens et de la cohérence aux aménagements urbains et offre un cadre toujours plus adapté à une animation sereine des quartiers.
C’est dans ce sens que la municipalité permet aux habitants de chaque nouvelle
résidence, de chaque nouveau quartier, la possibilité de gérer les équipements
communs de ses espaces.
Cependant au-delà d’un certain délai, la municipalité souhaite se voir rétrocéder
l’ensemble des terrains et équipements communs de l’association syndicale libre, et ce, en réponse au souhait de la plupart des associations syndicales dont la démarche se justifie à plusieurs titres :
• Un enjeu technique
Il s’agit d’un véritable enjeu et d’une juste nécessité, aussi bien pour les associations syndicales que pour la commune. Les frais de gestion et d’entretien des terrains et des équipements communs peuvent représenter des coûts relativement importants pour les membres des associations syndicales, surtout pour des associations créées il y a de nombreuses années. De plus, certains équipements, dont les réseaux notamment, demandent des compétences bien spécifiques pour leur gestion et leur entretien, que n’ont pas nécessairement les habitants.
• Un enjeu foncier
Par ailleurs, compte tenu du rythme de la croissance urbaine et de l’importance des espaces à urbaniser, les outils d’urbanisme opérationnel produisent une « voirie communale » essentiellement constituée par des voies tertiaires de desserte privées, propriété des associations syndicales. Cela pose à terme des problèmes de gestion (ne serait-ce que pour intervenir sur le domaine privé) pour la commune. Sur un plan juridique et foncier, la ville se trouve ainsi privée de la gestion d’une grande partie de son territoire communal.
Dans les faits, la collectivité est finalement amenée à gérer les difficultés de gestion et d’entretien des associations syndicales, surtout dans un contexte où les relations entre les promoteurs et les associations syndicales peuvent parfois se complexifier.
En effet, il arrive que les habitants puissent difficilement mettre en oeuvre les
garanties et les responsabilités des constructeurs lors de la livraison des opérations et la levée des réserves (malfaçons et désordres).
• Un enjeu financier
La gestion des emprises et des équipements communs des associations syndicales libres représente un enjeu de service public mais engendre pour chaque propriétaire un coût, en temps et en argent, de plus en plus important. Il faut prendre en compte de manière réaliste le support des frais d’entretien à l’échelle de chacun : la reprise à terme par la commune de la propriété des espaces de voirie permet en effet de bénéficier de la dotation globale de fonctionnement, concours financier de l’Etat, qui offre une compensation financière et abaisse le coût d’entretien de ces espaces.
Les besoins de la commune vont sans cesse de manière croissante, eu égard à
l’extension urbaine qui caractérise la ville nouvelle, et impliquent une attention toute particulière à l’évolution extrêmement rapide de la situation communale ainsi qu’une
péréquation plus importante.
2. LE CADRE LEGAL ET REGLEMENTAIRE DES RETROCESSIONS DES EQUIPEMENTS COMMUNS DES ASL
L’urbanisation de la ville s’appuie essentiellement sur deux outils d’urbanisme opérationnel dans le cadre de zones d’aménagement concerté :
- le lotissement
- le permis de construire groupé valant division (au sens des articles R. 315-2 et R.
421-7-1 du Code de l’Urbanisme).
• Les Associations Syndicales Libres (A.S.L.)
Les équipements communs à tous les propriétaires fonciers et prévus dans le permis
de lotir ou le permis de construire, vont être cédés à une association syndicale libre
qui regroupe ces mêmes propriétaires. Le promoteur doit s’engager à constituer une association syndicale dans le mois suivant l’attribution de la moitié des lots, et au plus tard dans l’année suivant l’attribution du premier lot, conformément à l’article
R. 315-6 du Code de l’Urbanisme.
L’article R. 315-6 du Code de l’Urbanisme dispose : « (…) sera constituée une
association syndicale libre des acquéreurs de lots à laquelle seront dévolus la
propriété, la gestion et l’entretien des terrains et des équipements communs jusqu’à
leur transfert éventuel dans le domaine d’une personne morale de droit public ».
L’association syndicale libre constitue une personne morale de droit privé, dont le
fonctionnement est réglementé par l'ordonnance 2004-632 du 1 juillet 2004 et son décret d'application 2006-504 du 3 mai 2006.
Ce n’est ni une copropriété, ni une association régie par la loi de 1901. Elle a pour objet de gérer les équipements communs à tous les propriétaires fonciers de l’opération immobilière.
A noter que dans certains cas, le lotisseur par acte notarié cède les parties espaces verts, voiries et parkings en indivision aux colotis. Chacun possédant alors sur son acte notarié, x tantièmes de la surface.
• Equipements concernés par les rétrocessions
Dans le cadre des opérations immobilières sont réalisés un certain nombre
d’équipements communs aux futures opérations :
- la chaussée et les accotements de la voirie
- les réseaux d’assainissement : eaux pluviales et eaux usées (stations de relevage)
- les réseaux divers (éclairage, eau potable, télécommunications, électricité, gaz… )
- les emplacements de stationnement
- les espaces verts
- les éléments du mobilier urbain (bancs, poubelles, éléments décoratifs …)
L’ensemble de ces équipements est destiné à être intégré dans le domaine de la
voirie communale dés l’instant où il est implanté dans l’emprise cadastrale
rétrocédée à la collectivité.
Il est à noter que la commune n’est pas obligée de reprendre l’ensemble des équipements concernés, dits éléments de confort comme les antennes collectives de radiodiffusion, même si ces dernières sont implantées dans un espace à rétrocéder à la commune. Dans ce cas particulier, plusieurs solutions sont possibles ;
1. Missionner un géomètre afin de créer une emprise parcellaire spécifique à l’antenne, qui restera propriété de l’ASL. Cette emprise peut être frappée de servitude d’accès et d’entretien au profit des services communaux si le compteur de l’éclairage public s’y trouve inclus.
2. La commune reprend l’espace concerné et assure la gestion et l’entretien de l’antenne, mais partage les frais entre les syndicataires.
• La procédure
Le transfert de propriété est organisé dans le cadre de l’article L. 318-3 du Code de l’Urbanisme : « La propriété des voies privées ouvertes à la circulation publique dans des ensembles d'habitations peut, après enquête publique, être transférée d'office sans indemnité dans le domaine public de la commune sur le territoire de laquelle ces voies sont situées. »
Si le transfert dans le domaine public de la commune des voies privées ouvertes à la circulation publique peut être réalisé à l’amiable, et seulement lorsque cet accord est obtenu, le classement dans le domaine public communal peut s’opérer suivant la procédure des articles L. 141-3, L. 141-4 et R. 141-4 et suivants du Code de la Voirie Routière.
En application de ce cadre légal, un règlement de rétrocession des équipements
communs des A.S.L. approuvé par le Conseil Municipal présente l’ensemble des étapes à suivre en vue de la signature notariée :
Le Conseil Municipal est amener à délibérer à trois reprises au long de cette
procédure afin de :
1. valider et mettre à l’enquête publique le dossier de rétrocession
2. approuver le principe de la rétrocession et autoriser la signature de l’acte
authentique de cession
3. classer dans le domaine public communal les équipements communs de l’ASL.
• La constitution d’un dossier administratif, technique et foncier
L’ASL a la charge de transmettre aux services de la commune certaines pièces
destinées à être intégrées dans le dossier de l’enquête publique (plans de
récolement de la voirie de desserte et des différents réseaux, plans parcellaires,
factures, attestation de propriété, PV d’AG…).
Cette étape doit également permettre à l’ASL de décider du découpage précis des emprises à rétrocéder, ainsi que des frais de travaux à engager (cf. chap. suiv.)
• Réception des ouvrages et levée des réserves
L’ASL doit fournir également des tests des différents réseaux, notamment pour
l’étanchéité des réseaux d’eau usées et eaux pluviales avec étude du compostage,
ainsi qu’une inspection télévisée qui seront également intégrés dans le dossier de
l’enquête publique. En parallèle au déroulement de cette dernière, ces tests
permettent d’ordonner d’éventuels travaux de remise en état préalables à la
réception des ouvrages par la commune. L’acte de cession ne peut être signé qu’à la suite de la levée de toutes les réserves.
• Enquête publique
Une fois le dossier technique et foncier validé, notamment le découpage parcellaire et les travaux de rénovation, une délibération du Conseil Municipal (n°1/3) autorise l’enquête publique. Suite à cela, un arrêté municipal prescrit l’enquête pour une durée de 15 jours en mairie et nomme un commissaire enquêteur. Ce dernier fournit un rapport et des conclusions formulant éventuellement des observations ou recommandations sous un délai de un mois suite à la clôture de l’enquête.
• Signature authentique
Prenant en compte les conclusions de l’enquête publique, une délibération du
Conseil Municipal (n°2/3) autorise la signature de l’acte de rétrocession. Un rendez-vous est alors organisé dans une étude notariale en présence d’un élu ayant les pouvoirs de signature ainsi que du Président de l’ASL.
• Le transfert dans le domaine public
Suite à la cession notariée au profit de la commune, les voies de circulation ne
tombent pas automatiquement dans le domaine public. A l’affectation de fait dans le domaine public (ouverture à la circulation publique) s’ajoute nécessairement la formalité d’un acte de classement dans la voirie communale pris par délibération du Conseil Municipal (n°3/3).
Quant aux autres équipements communs il suffit que, à la suite de la cession à la commune, ils deviennent accessibles et soient mis à la disposition du public, sans qu’il soit nécessairement besoin de procéder à cette affectation formelle.
• Frais de procédure
L’ASL prend à sa charge les frais inhérents à la rétrocession, il lui appartient de
missionner un cabinet de géomètre si nécessaire ainsi qu’une étude notariale. Seuls les frais d’enquête publique sont imputables au budget communal. Il est à noter que les équipements destinés à être versés dans le domaine de la voirie communale ou ses dépendances sont acquis au titre de l’euro symbolique. La rétrocession est considérée comme un transfert de charges vers la collectivité.
TRANSFERT D’OFFICE DES VOIES PRIVEES : UNE PROCEDURE SIMPLIFIEE
L’article L.318-3 du Code de l’urbanisme permet le classement des voies privées dans la voirie communale, à la double condition qu’elles soient ouvertes à la circulation publique et situées dans des ensembles d’habitation. Le transfert d’office se réalise alors sans versement d’indemnités aux propriétaires des voies et sans que leur consentement soit nécessaire. En d’autres termes, ce transfert qui vaut classement dans le domaine public, correspond à une expropriation mais à cette différence qu’il s’effectue sans intervention du juge de l’expropriation et sans indemnité.
L’article 150 de la Loi n°2004-809 du 13 août 2004 relative aux libertés et responsabilités locales a modifié l’article L.318-3 du Code de l’urbanisme afin d’alléger la procédure de transfert d’office. De même, le décret n°2005-361 en date du 13 avril 2005 relatif au transfert d’office dans le domaine public communal des voies privées ouvertes à la circulation et modifiant le Code de l’urbanisme, met fin à la place prépondérante tenue par le Préfet dans ladite procédure.
• La décision de transfert d’office ne nécessite plus un décret en Conseil d’Etat. Alors que le dispositif antérieur prévoyait que la décision de transfert devait être prise par arrêté du Préfet ou par décret en Conseil d’Etat à l’issue de l’enquête publique, dorénavant, il est prévu que, si aucun des propriétaires des voies privées ne s’est opposé au projet, la décision portant transfert est prise par délibération du Conseil municipal.
Ce n’est que si un seul des propriétaires intéressés s’est opposé au transfert d’office des voies privées que la décision est prise par un arrêté du Préfet
• La nouvelle procédure d’enquête publique:
La procédure demeure soumise à enquête publique mais celle-ci se déroule dorénavant, non plus selon les règles du Code de l’expropriation, mais conformément aux dispositions du Code de la voirie routière. L’enquête est ainsi considérablement simplifiée. En outre, conformément aux dispositions de l’article R.318-10 du Code de l’urbanisme, c’est désormais le Maire qui ouvre l’enquête après délibération du Conseil municipal, le cas échéant, à la demande des personnes intéressées.
"à l’issue de l’enquête publique, dorénavant, il est prévu que, si aucun des propriétaires des voies privées ne s’est opposé au projet, la décision portant transfert est prise par délibération du Conseil municipal".
Précisions: Pour que le transfert soit effectif au niveau du cadastre, les hypothèques ont besoin d'un acte authentique notarié, ou d’un acte authentique administratif rédigé suite à la délibération du conseil municipal.
La publication au fichier immobilier "serait susceptible d’intervenir "par le dépôt de la délibération du conseil municipal au bureau des hypothèques (une telle délibération a la forme authentique) , à conditions que les parcelles transférées soient clairement identifiées par leur n° cadastral.
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champagne
Pilier de forums
520 réponses |
Posté - 10 janv. 2008 : 18:57:08
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 merci Google ! C'est pas la peine de venir sur UniversImmo. |
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LGD
Nouveau Membre
2 réponses |
Posté - 11 janv. 2008 : 09:47:52
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Merci Chant du Coq pour ces précieuse infos.
Je n'avais en effet pas trouvé les réponses exactes aux 2 premières questions malgré des recherches préalables.
bonne journée |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 28 janv. 2008 : 15:20:26
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dans sa réponse du 24/01/08 à la question n°01863 de masson jean louis, Mme la ministre de l'intérieur, de l'outre-mer et des collectivités territoriales a rappelé sans détour la nécessité d'une enquête publique préalable à l'intégration dans le domaine public communal de voiries privées
de lotissement (L318-3 du CU).
une commune de mon secteur affirme dans une délibération pouvoir se passer d'enquête publique pour une telle opération, dans la mesure où "elle ne porte pas atteinte aux fonctions de desserte ou de circulation assurées par la voie", conformément aux dispositions du 2° alinéa du L141-3 du code de la voirie routière.
il me semblait que cette possibilité ne concernait que les opérations de classement de voirie du domaine public communal vers le domaine privé communal ou l'inverse et qu'elle ne s'appliquait absolument pas à l'intégration dans le domaine public communal d'une voie privée non communale.
qu'en est-il exactement ?
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 28 janv. 2008 15:21:17 |
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tetelle
Pilier de forums
435 réponses |
Posté - 28 janv. 2008 : 22:15:20
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Dans ce cas, le lotisseur n'a pas revendu à l'euro symbolique (franc à l'époque) les espaces communs (voirie et espaces verts), tant mieux il en supporte les impôts fonciers...
L'ASL existe de droit, mais y a t'il eu une constitution d'un bureau?
Soit vous demandez la cession à l'ASL par le lotisseur des espaces communs, soit vous faites les relances au lotisseur dans ce sens.
Mais c'est surprenant qu'au bout de douze ans, le lotisseur garde ce foncier... exite t'il encore? |
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Rétrocession d'espaces communs en lotissement
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