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terrass
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 Posté - 12 janv. 2008 : 18:02:46
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En 2007, notre AG a décidé de refaire l'étanchéité du toit de notre immeuble . Elle a décidé : 1 - de nous céder (contre paiement) le droit de jouissance d'une partie de la terrasse - 2 de nous autoriser à engager les travaux nécessaires (ouverture d'une porte d'accès de notre appartement à la terrasse, installation de garde corps, d'un dallage sur plots, et déviation des VMC), tout ceci avec la majorité de l'article 26. Les décisions n'ont pas été contestées dans le délai de deux mois. L'acte de cession du droit de jouissance exclusif a été passé chez notaire et enregistré, et le paiement a été effectué.
Aujoud'hui, les travaux d'étanchéité de la partie commune sont terminés, mais un groupe de copropriétaires remettent en cause l'autorisation donnée pour les travaux privatifs. Ils considèrent que le dossier présenté en AG et le contenu du PV étaient incomplets. Ils demandent la convocation d'une AG exceptionnelle en remettent à l'ordre du jour les autorisations de travaux privatifs pour "compléter les décisions". Sous la question "compléments au décisions n° . et n° , ils proposent des résolutions qui réautorisent les travaux en ajoutant certaines conditions (et avec la même majorité de l'article 26).
Avez vous eu la même expérience ? Est il légal de demander à nouveau, sous prétexte de compléter la décision, le vote d'une autorisation qui a déjà été donnée ? Ne vaudrait-il pas mieux transformer ces résolutions en demandes de modification du PV de l'AG de 2007 ? Et, dans ce cas ,quelle serait la règle de majorité applicable ?
Si ces nouvelles résolution n'étaient pas adoptées cela remettrait-il en cause les décisions précédentes ?
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ASG |
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felix1930
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5611 réponses |
Posté - 12 janv. 2008 : 18:47:38
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la jurisprudence admet qu'il est possible à une AG de revenir sur une décision prise lors d'une AG précédente,mais sous certaines conditions ;notamment pour votre cas :
-qu'elle ne porte pas atteinte aux droits acquis par un copropriétaire en fonction de la précèdente décision (Css.3è civ.06.10.1999)
tiré du Code de la copropriété:
< Il en serait ainsi par exemple si la précédente décision avait conféré à un copropriétaire un droit particulier:la jouissance privative d'une partie commune,l'autorisation d'exécuter des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble >
suivent l'indication de différents jugements
A noter aussi que dans les conditions qui ne permettent pas de revenir sur une décision:
-que la première décision n'ait pas déjà été exécutée ou avec un commencement d'exécution (tel que les travaux que vous avez,peut être,déjà éxécités
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Edité par - felix1930 le 12 janv. 2008 18:51:56 |
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terrass
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4 réponses |
Posté - 12 janv. 2008 : 19:17:42
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Merci,
Les travaux "privatifs" n'ont pas commencé, mais s'ils ne sont pas effectués, nous ne pourrons pas faire usage de notre droit de jouissance.
Existe-t-il un moyen de préciser les conditions dans lesquelles seront faits les travaux privatifs sans risquer de remettre en cause les décisions, et surtout, sans entrer dans une procédure judiciaire ? |
ASG |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 12 janv. 2008 : 19:51:03
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Comme l'indique Félix, ici les travaux privatifs dont il s'agit sont indissociables du droit de jouissance.
Ces travaux sont liés à l'exercice du droit (porte d'accès terrasse, gardes corps, protection de l'étanchéité par un revetement 'marchant', etc ....)
La décision de l'AG 2007 forme un tout : vous ayant concéder un droit de jouissance ET les travaux nécessaires pour pouvoir l'exercer, l'AG ne peut vous reprendre maintenant l'un sans l'autre, ce qui induit une décision à l'unanimité pour "interdire" les travaux qui de fait vous retire l'exercice de votre droit.
Dormez tranquille ! ....
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Edité par - gédehem le 12 janv. 2008 19:57:48 |
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terrass
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 12 janv. 2008 : 21:01:43
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En pratique les résolutions proposées par la convocation à l'AG extraordinaire sont rédigées comme suit : (Article 26) "L'Assemblée générale décide d'autoriser ...(description des travaux) suivant les modalités définies dans les documents joints"
Si la résolution n'obtient pas la double majorité, notamment parce qu'il n'y aura peut-être pas suffisamment de copropriétaires représentés, faut-il engager une procédure d'annulation ?
Cette procédure peut-elle être évitée en demandant en AG que la résolution soit rédigée comme suit : " L'Assemblée générale, ayant pris connaissance des documents joints, décide de ne pas autoriser ....", ceci avec obligation d'adoption à l'unanimité ? |
ASG |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 12 janv. 2008 : 21:53:26
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Pardon, mais je ne comprends pas ce dernier post .... 
Lors de l'AG de 2007, le syndicat vous a concédé un droit de jouissance sur une partie de terrasse et pour vous permettre d'exercer ce droit de réaliser certains travaux privatifs sur parties communes.
La décision a été prise comme il convient dans ce cas à la double maj.L.art.26..
Maintenant c'est terminé !
L'AG ne peut revenir là dessus, dans un sens ou dans un autre, à quelque majorité que ce soit, sauf l'unanimité de tous (dont vous), sur cette concession d'un droit ET de travaux permettant d'exercer ce droit.
Elle ne pourrait éventuellement se prononcer QUE sur une modification des travaux initiaux, modification que vous auriez demandé.
Poser une telle question n'a donc aucun sens !
Vous parlez d'AG "extraordinaire" ...
Mis à part le fait que l'extraordinaire n'existe pas en copropriété (sauf le syndic "prof" qui refuserait d'être rémunéré  ), j'ose esperer que ce n'est pas cette seule question qui doit être abordée !!
QUi donc alors aurait demandé une telle AG 'ordinaire' (comme le sont toutes es AG !)???
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Edité par - gédehem le 12 janv. 2008 22:02:02 |
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terrass
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 12 janv. 2008 : 22:48:41
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C'est peut-être incompréhensible, mais c'est la réalité !
Et en plus, l'AG (ce n'est pas l'AG annuelle, qui devrait se tenir en mars ou avril) a été convoquée à l'initiative de la personne qui a présidé l'AG de 2007 ,qui a fait signer une pétition par des copropriétaires représentant plus de 25 % des tantièmes, et demandé l'inscription à l'ordre du jour d'un point intitulé :
"complément d'autorisations ... et fixation des modalités d'exécution des travaux privatifs qu'elles concernent" avec des projets de résolutions visant à :
1 - ajouter une servitude qui avait été oubliée,
2 - réitérer les autorisations avec des prescriptions plus détaillés que celles du dossier de l'AG de 2007.
Voulez vous dire qu'aucun copropriétaire ne peut proposer à ma place une demande d'autorisation de travaux privatifs affectant des parties communes (surtout s'ils ont déjà été autorisés) et que j'ai seul le droit d'introduire un projet de résolution m'autorisant à faire de tels travaux ?
Que faire le jour de l'Assemblée : leur expliquer la nullité de leur démarche ? Ne serait-ce pas le rôle du syndic ?
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ASG |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 13 janv. 2008 : 01:32:53
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Je comprends mieux !
N'ayant pas réalisé ces travaux, l'AG peut vous imposer des modalités de réalisation.
Mais ces modalités ne peuvent imposer des travaux privatifs supplémentaires à ceux prévus initialement et que vous aviez demandé, un AG ne pouvant statuer QUE sur les choses communes !
Autrement dit, l'AG peut ici vous dire "faites ces travaux en respectant tel point ou telle technique", mais ne peut statuer sur des travaux privatifs autres que ceux que vous aviez demandé, tvx autorisés par l'AG 2007.
C'est le copropriétaire demandeur qui est maitre des travaux privatifs qu'il veut entreprendre à ses frais.
Le pouvoir de l'AG est limité à l'analyse du projet présenté, à la conformité des travaux envisagés avec la destination de l'immeuble, l'AG donnant alors ou non son autorisation au projet qui lui est soumis.
Il s'agit ici pour l'AG de délivrer une "AUTORISATION" de travaux privatifs (Comme le maire délivre une "autorisation de construire")
L'AG (comme le maire) peut assortir son autorisation deconditions particulières.
Elle ne décide pas de faire faire "des travaux" qui plus est 'privatifs'...
Elle autorise ceux fait par un autre. Vous comprenez la nuance ?
Mais dans la mesure où l'autorisation donnée il y a 8 ou 10 mois n'était pas sous condition, l'AG ne peut revenir dessus ou resteindre votre "droit acquis"..
En tout état de cause elle ne peut vous imposer des travaux que vous n'avez pas demandé.
Le maire qui vous a délivré l'autorisation de construire unemaison un toit plat ne peut pas 6 mois plus tard vous imposer une tourelle !
En résumé :
la concession du droit et l'autorisation de travaux permettant d'exercer ce droit sont indivisibles.
Sauf à simplement fixer des modalités pratiques de réalisation sans conséquence sur la nature des travaux eux-mêmes, l'AG ne peut en aucune façon revenir sur ces travaux ni statuer sur d'autres que ceux demandés.
Pour une servitude sur votre droit de jouissance exclusif, il faut impérativement votre accord.
Ce point aurait du etre abordé lors de la concession du droit. Ce qui montre que la concession du droit en 2007 a été très mal préparée par le syndicat s'il s'avère qu'une servitude a été "oubliée" !
Trop tard pour cette restriction à votre droit de jouissance déja enregistré au fichier immobilier par acte authentique, sauf si vous l'acceptez bien entendu ....
Sauf à l'unanimité de tout le syndicat, l'AG ne peut donc pas statuer ici.
Ajout : il y a l'AG (ordinaire) annuelle obligatoire et ensuite autant d'AG toutes aussi "ordinaires" les unes que les autres, une AG n'ayant vraiment rien d'extraordinaire, sauf présence de martiens par exemple ....
En copropriété il n'y a QUE des AG et encore des AG ...et éventuellement parfois des Assemblées dites "spéciales", auxquelles ne participent et ne votent que certains copropiétaires. |
Edité par - gédehem le 13 janv. 2008 11:03:48 |
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