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 Sujet  |
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ex1952
Contributeur débutant
14 réponses |
 Posté - 13 janv. 2008 : 14:05:06
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si un mandat a ete donne pour gerer la location de la moitie d un batiment (fin de la location de cette moitie de batiment juin 2003 )
est ce qu il peut etre invoque en 2008 avec rappel d honoraire alors que d autres accords verbaux ont ete passes a partir de 2004 quand le batiment a ete loue en totalite avec etablissement de compte trimestriel par l agence pour 2004 2005 et 2006 (fin de contrat en juin 2006 )....
que me conseillez vous comme reponse (montant des sommes demandees 15 000 €...)
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exg |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 13 janv. 2008 : 14:34:55
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?????
Vous êtes le mandant, le mandataire?
Il s'agit de quoi comme type de location?
Quelles sont les conditions au mandat, en particulier sur la fin de celui-ci? |
Festina lente |
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ex1952
Contributeur débutant
14 réponses |
Posté - 13 janv. 2008 : 18:30:49
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je suis le proprietaire d un immeuble industriel ... en 2003 mon locataire une sa a depose son bilan et j ai confie un mandat a une agence dont le dirigeant est ou etait un ami ...(et je ferai tout pour calmer ce different merci de vos conseils .)pour qu il gere la fin de location de cet immeuble avec le liquidateur .... il a donc eu un mandat ou est precise "partie droite de l immeuble " car la sa qui etait en periode d observation et geree par un administrateur ne louait plus que le moitie de l immeuble ... cette sa a ete liquidee en juin 2003 et j ai negocie avec l aide de cette agence la fin de ce bail ....
fin 2003 j ai retrouve un autre locataire pour la totalite de l immeuble ..... et j ai passe des accords verbaux avec cette agence (un ami..) qui ont ete materialises par des releves de gestion trimestriels et ce jusqu au milieu 2006 ou j ai repris moi meme la gestion de cet immeuble ... a la fin de notre collaboration juin 2006 cette agence a preleve des honoraires de gestion correspondant a nos accords verbaux..... et me reclame maintenant des honoraires sur la base de ce vieux mandat ....
pour info en 2004 j ai achete au proprietaire de cette agence un immeuble avec 5 appartements qu il a eu en gestion mais pour lequel aucun mandat ecrit n a ete etabli et l accord verbal etait qu il me donnait un coup de main pour l immeuble industriel ( 4 factures par an + 4 encaissements par virements automatiques ....je gerais personnellement la relation client , le suivi des charges et mon expert comptable etablissait la compta et le bilan ainsi que les declarations fiscales ...)et en contrepartie il avait la gestion et la location de l immeuble aux 5 appartements loues tous les ans a des etudiants pour lequels il a touche des honoraires consequents et ce sans mandat ...
question 1 si l objet du mandat (parie droite d un immeuble ) est different de l objet d un bail (totalite de l immeuble ) ... est ce opposable
question 2 est ce que les releves de gestion sont des soldes de tout compte
question 3 l etablissement d un mandat est il une obligation du professionnel et quelles consequences
question 4 quel organisme pour un arbitrage soft connaissez vous
question 5 le mandat évoqué (a tort ....) précise" votre renumeration calculee conformement à 2.5% ht sera à notre charge exclusive et prélevée sur chaque relevé de compte " et aussi "les comptes devront etre soldes tous les trimestres ".... est ce opposable a la demande tardive et la base des honoraires dans le cadre d une sci soumise a l is est elle le montant ttc de la totalite des sommes encaissees (loyer + avance pour charges ) ou les montants ht car evidemment la demande est chiffree sur les montants loyers + charges ttc
je pense le rencontrer prochainement pour trouver un arbitrage gentil base sur une juste retribution du travail fourni ... mais auparavant je voudrai avoir votre avis sur la validite de sa demande qui n est peut etre que de l intox ...
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exg |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 13 janv. 2008 : 20:05:24
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| si le mandat de gestion écrit n'a pas été résilié suivant les conditions inscrites dans ce mandat, il reste valable: un mandat est un contrat |
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ex1952
Contributeur débutant
14 réponses |
Posté - 13 janv. 2008 : 20:50:44
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Citation :
Initialement posté par nefer
si le mandat de gestion écrit n'a pas été résilié suivant les conditions inscrites dans ce mandat, il reste valable: un mandat est un contrat
mais si l objet est modifie (c est a dire moitie d un batiment) ainsi que les circonstances et les contextes est ce que ce contrat perdure ???? ne prend il pas fin du fait de la fin de mise en location de l objet (la moitie du batiment ) ...
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exg |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 13 janv. 2008 : 23:46:46
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| il faut relire les clauses du mandat , voir si le descritpif des lieux est suffisament précis pour ne pas preter à confusion |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 14 janv. 2008 : 08:23:52
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Il ne peut y avoir gérance que pour les lieux spécifiés au mandat. Il faut donc, comme le conseille Nefer, relire consciencieusement le mandat pour voir ce qui y est écrit.
Citation :
il a donc eu un mandat ou est precise "partie droite de l immeuble "
il y a réelleemnt marqué ça? Ca s'arrête ou, la 'partie droite'?
Si l'objet est parfaitement décrit (une moitié d'immeuble, laquelel, composée de quoi?), il ne peut pas être étendu à l'autre moitié.
Si le mandataire a outrepassé ses droits, cela ne rend pas caduc pour autant le mandat en ce qu'il a de valable.
Qu'est-il écrit dans le mandat sur la fin dudit mandat (circonstance, délais, couts?)
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Festina lente |
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 14 janv. 2008 : 09:09:01
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| Etes-vous propriétaire comme personne physique ou assimilée (SCI de personnes...) ou comme société? |
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ex1952
Contributeur débutant
14 réponses |
Posté - 14 janv. 2008 : 09:30:00
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Citation :
Initialement posté par thoveyrat
Etes-vous propriétaire comme personne physique ou assimilée (SCI de personnes...) ou comme société?
gerant d une sci a l is |
exg |
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ex1952
Contributeur débutant
14 réponses |
Posté - 14 janv. 2008 : 09:33:43
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Citation :
Initialement posté par ribouldingue
Il ne peut y avoir gérance que pour les lieux spécifiés au mandat. Il faut donc, comme le conseille Nefer, relire consciencieusement le mandat pour voir ce qui y est écrit.
Citation :
il a donc eu un mandat ou est precise "partie droite de l immeuble "
il y a réelleemnt marqué ça? Ca s'arrête ou, la 'partie droite'?
Si l'objet est parfaitement décrit (une moitié d'immeuble, laquelel, composée de quoi?), il ne peut pas être étendu à l'autre moitié.
Si le mandataire a outrepassé ses droits, cela ne rend pas caduc pour autant le mandat en ce qu'il a de valable.
Qu'est-il écrit dans le mandat sur la fin dudit mandat (circonstance, délais, couts?)
le batiment est compose de 2 halls separes par un mur et a etait concu au depart pur pouvoir etre separe en 2 ....
2 entrees ... 2 acces pl ..etc
dans le chapitre "objet " il est note " partie droite de l immeuble" |
exg |
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ex1952
Contributeur débutant
14 réponses |
Posté - 14 janv. 2008 : 09:36:23
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Citation :
Initialement posté par ribouldingue
Il ne peut y avoir gérance que pour les lieux spécifiés au mandat. Il faut donc, comme le conseille Nefer, relire consciencieusement le mandat pour voir ce qui y est écrit.
Citation :
il a donc eu un mandat ou est precise "partie droite de l immeuble "
il y a réelleemnt marqué ça? Ca s'arrête ou, la 'partie droite'?
Si l'objet est parfaitement décrit (une moitié d'immeuble, laquelel, composée de quoi?), il ne peut pas être étendu à l'autre moitié.
Si le mandataire a outrepassé ses droits, cela ne rend pas caduc pour autant le mandat en ce qu'il a de valable.
Qu'est-il écrit dans le mandat sur la fin dudit mandat (circonstance, délais, couts?)
mandat renouvelable tacitement quinze ans .... denoncable par lettre recommandee
pas de precision sur les circonstances ....
cout 2.5% ht sans precision |
exg |
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ex1952
Contributeur débutant
14 réponses |
Posté - 14 janv. 2008 : 09:45:58
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Citation :
Initialement posté par ex1952
Citation :
Initialement posté par ribouldingue
Il ne peut y avoir gérance que pour les lieux spécifiés au mandat. Il faut donc, comme le conseille Nefer, relire consciencieusement le mandat pour voir ce qui y est écrit.
Citation :
il a donc eu un mandat ou est precise "partie droite de l immeuble "
il y a réelleemnt marqué ça? Ca s'arrête ou, la 'partie droite'?
Si l'objet est parfaitement décrit (une moitié d'immeuble, laquelel, composée de quoi?), il ne peut pas être étendu à l'autre moitié.
Si le mandataire a outrepassé ses droits, cela ne rend pas caduc pour autant le mandat en ce qu'il a de valable.
Qu'est-il écrit dans le mandat sur la fin dudit mandat (circonstance, délais, couts?)
mandat renouvelable tacitement quinze ans .... denoncable par lettre recommandee
pas de precision sur les circonstances ....
cout 2.5% ht sans precision
question tehnique ....
est ce qu une agence peut exercer une gestion d immeuble sans mandat ...
le mandat et sa redaction sont ils une obligation pour le titulaire d une carte professionnelle .....
autre question technique .... les honoraires doivent deduits d apres ce mandat de chaque decompte trimestriel ....
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exg |
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ex1952
Contributeur débutant
14 réponses |
Posté - 14 janv. 2008 : 09:53:37
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| autre qustion technique .... sur le mandat est prevu " des decomptes trimestriels ou seront preleves les honoraires " " les comptes seront soldes tous les trimestres " ..... est ce opposable a une demande de regularisation d honoraires qui arrive 4 ans apres le debut du mandat |
exg |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 14 janv. 2008 : 10:12:06
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Vous ne pourriez pas REGROUPER vos question en un seul post qui serait llisible,
et aussi faire une vraie réponse:Citation :
le batiment est compose de 2 halls separes par un mur et a etait concu au depart pur pouvoir etre separe en 2 ....
2 entrees ... 2 acces pl ..etc
IL y a VRAIMENT marqué etcaetera?
Comprenez que si vous voulez arguer d'actions imprécises suivant des écrits précis, le genre de question et de réponses très très partielles que vous faites ne 'colle pas vraiment'.... |
Festina lente |
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ex1952
Contributeur débutant
14 réponses |
Posté - 14 janv. 2008 : 12:17:16
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Citation :
Initialement posté par ribouldingue
Vous ne pourriez pas REGROUPER vos question en un seul post qui serait llisible,
et aussi faire une vraie réponse:Citation :
le batiment est compose de 2 halls separes par un mur et a etait concu au depart pur pouvoir etre separe en 2 ....
2 entrees ... 2 acces pl ..etc
IL y a VRAIMENT marqué etcaetera?
Comprenez que si vous voulez arguer d'actions imprécises suivant des écrits précis, le genre de question et de réponses très très partielles que vous faites ne 'colle pas vraiment'....
1000 merci de vos reponses ....
je vous recopie exactement a la virgule pres les articles du mandat et vous les transmets .. je n ai pas ce dossier sous les yeux .... |
exg |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
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ex1952
Contributeur débutant
14 réponses |
Posté - 14 janv. 2008 : 18:00:56
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Citation :
Initialement posté par ribouldingue
OK...
je recopie
DESIGNATION
la partie droite d un ensemble immobilier sis à XXvilleXX(59000)
ZI XXvilleXX rue YYYYYYYYYYY
FIN DE LA RECOPIE
commentaires : ce batiment est compose de 2 halls distincts separes en son centre par un mur.... aucun doute possible si visite sur place ....
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exg |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 14 janv. 2008 : 18:29:47
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Ou la la, c'est donc un vrai sac de noeud, j'ai l'impression que si vous voulez du sift, il faut y aller vous même, sinon, il faut un avocat...Citation :
il a donc eu un mandat ou est precise "partie droite de l immeuble " car la sa qui etait en periode d observation et geree par un administrateur ne louait plus que le moitie de l immeuble ... cette sa a ete liquidee en juin 2003 et j ai negocie avec l aide de cette agence la fin de ce bail ....
En rédigeant donc ce mandat disant que vous leur devez 2,5% HT et que seul la partie droite est gérée.
Ce mandat se terminait normalement 15 ans plus tard...
Vous ne l'avez jamais dénoncé...
Citation :
fin 2003 j ai retrouve un autre locataire pour la totalite de l immeuble ..... et j ai passe des accords verbaux avec cette agence (un ami..)
Donc la mise en place du locataire n'était pas du fait de l'agence.
C'est vous et vous uniquement qui avez trouvé un nouveau locataire, et l'avez 'apporté à l'agence.
Je ne comprends pas bien l'intérêt des accords verbaux, mais je comprends qu'il y a échange d'intérêt entre l'immeuble que vous leur avez acheté et cet immeubel industriel.
Vous leur avez en quelque sorte 'forcé la main' pour la gestion de cet immeubel industriel dont ils ne voulaient pas vraiment, surtout à ce prix de 2,5% HT. Je comprends un peu.
Citation :
qui ont ete materialises par des releves de gestion trimestriels et ce jusqu'au milieu 2006 ou j ai repris moi meme la gestion de cet immeuble ...
En mettant fin au madat dans les termes même du contrat, avec le préavis qui va, et tout?
Citation :
a la fin de notre collaboration juin 2006 cette agence a preleve des honoraires de gestion correspondant a nos accords verbaux..... et me reclame maintenant des honoraires sur la base de ce vieux mandat ....
Citation :
....je gerais personnellement la relation client , le suivi des charges et mon expert comptable etablissait la compta et le bilan ainsi que les declarations fiscales ...)et en contrepartie il avait la gestion et la location de l immeuble aux 5 appartements loues tous les ans a des etudiants pour lequels il a touche des honoraires consequents et ce sans mandat ...
L'agence a accepté ce deal. Ce devait vraiment être un ami. En tant qu'agent (je ne suis pas AI) je n'aurais jamais accepté ce genre de chose.
Ce qui est ennuyeux, c'est que finalement vous ne contestez nullement la gérance sans mandat du tout qui vous convient tout a fait, et vous contestez la gérance avec un demi-mandat pour lequel vous avez 'apporté' (je suppose que c'est comme cela que verrait un juge) un locataire ne correspondant pas au problème posé (un demi batiment), sans demander vous même de modification du mandat écrit.
Citation :
question 1 si l objet du mandat (partie droite d un immeuble ) est different de l objet d un bail (totalite de l immeuble ) ... est ce opposable
je dirais que je ne sais pas légalement répondre à la question, il faut voir un avocat.
La logique me dit que puisque vous apportiez un locataire de tout l'immeuble, vous auriez du exiger un mandat modifié ou bien lui aurait du l'exiger. Ca va être difficile de dire qui est fautif.
Citation :
question 2 est ce que les releves de gestion sont des soldes de tout compte
Non.
Citation :
question 3 l etablissement d un mandat est il une obligation du professionnel et quelles consequences
La loi dit que oui. la loi dit que sans mandat, l'agent immobilier n'a pas droit a sa commission.
DOnc il n'aurait droit à la commission que pour la partie droite.
Vous n'étiez cependant pas sans savoir que il n'y avait pas de loyer disctint pour la partie droite et la partie gauche, donc encore une fois, c'est une affaire pour un avocat...
ce qui vous aiderait, c'est d'avoir un document montrant que vous avez fait diligence pour contester l'application du mandat au tout. |
Festina lente |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 14 janv. 2008 : 18:30:26
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| et tout dépend si on considère la droite en regardant le batiment ou lorsqu'on est dans le hall et regarde vers l'extérieur............ |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 14 janv. 2008 : 18:34:28
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| Oui, comme le suggère nefer, tout cela flaire bon l'a peu près, mine de tous les soucis possibles et imaginables... |
Festina lente |
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ex1952
Contributeur débutant
14 réponses |
Posté - 14 janv. 2008 : 21:46:48
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Citation :
Initialement posté par ribouldingue
Oui, comme le suggère nefer, tout cela flaire bon l'a peu près, mine de tous les soucis possibles et imaginables...
d apres mes experts le sachant c est a dire le professionnel a obligation d etablir un mandat et doit le porter dans un registre prevu a cet effet
c est à lui de modifier l objet du mandat su=i cet objet change ....
le fait qu il ait gere l autre immeuble sans mandat est une faute et je pourrais contester les honoraires preleves
je recherche de la jurisprudence en ce sens et dans tous les cas vu les flous dans ce dossier je laisse a mon vis a vis l initiative d une procedure .....
merci de vos avis |
exg |
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mandat ecrit ...evolution verbale ...
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