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Grizmoute
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 Posté - 17 janv. 2008 : 21:48:27
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Bonjour,
Je suis membre du conseil syndical de notre copropriété et lors de notre dernière réunion avec le syndic principal, nous avons décidé des points à mettre à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale de notre syndicat principal. Parmi ces points, le conseil syndical a décidé de proposer le contrat d'un autre syndic et donc de remettre en question celui du syndic actuel; la raison en est que nous avons des divergences quant à la façon de gérer la copropriété et sa façon de travailler en prenant des initiatives sans en informer le conseil syndical.
Or, lorsque nous avons reçu la convocation (mardi 15/01/08) pour l'assemblée générale qui aura lieu en février prochain, la proposition du syndic concurrent ne figurait pas dans le pli, ni même la résolution qui se rattache au changement de syndic. J'ai donc appelé au téléphone le syndic principal en place et il m'a dit que c'était normal puisque nous ne lui avions rien transmis, alors que nous avons une preuve comme quoi un mail et un fax lui ont été envoyé et bien reçu (accusé réception du fax) au mois de décembre.
Je pense que ce syndic fait montre d'une évidente mauvaise foi, et cela atteste de sa façon de travailler déplorable, car s'il n'avait pas reçu le document à joindre à la convocation (ce que je sais ne pas être le cas) il aurait pu s'en enquérir auprès d'un membre du conseil syndical.
 La question qui se pose maintenant est : quel recours avons pour ne pas subir encore une année ce syndic incompétent ?
Comment pouvons-nous faire voter un changement de syndic rapidement ?
Le syndic secondaire nous a informé que nous pouvions proposer une réélection du syndic principal lors de sa prochaine A.G pour une durée maxi de 2 mois. Sur quelle base légale peut assurer cette requête de manière à être sûr que le syndic en cause ne puisse la recaler et provoquer une assemblée générale extraordinaire pour voter le changement de syndic.
Autre question : même syndic principal, vient de nous adresser à notre demande les relevés du compte bancaire ouvert par lui pour le compte de la copropriété. Alors que l’exercice est clos depuis le 30 septembre 2007, il apparaît que ce fameux compte est débiteur sur toute la copropriété de presque 12 000 euros. Avons-nous un recours légal pour ne pas avoir à paye les agios qui sont générés par tant de légèreté ? Nous avons été entretenu de certains textes de lois liés à la loi SRU. Quelqu’un aurait-il des connaissances dans ce domaine pour éclairer notre lanterne ?
En vous remerciant pour vos compétences,
Grizmoute
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Flap
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808 réponses |
Posté - 17 janv. 2008 : 22:27:34
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Lors de l'AG vous pouvez voter contre son élection.
Vous pouvez également proposer un copropriétaire en tant que syndic bénévole (ou "non pro"), juste le temps de reconvoquer une AG avec cette fois le contrat de l'autre syndic à l'ordre du jour.
Vous auriez du lui envoyer la demande d'ajout du contrat en LRAR, et non simplement par fax. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 17 janv. 2008 : 22:40:12
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.."... il m'a dit que c'était normal puisque nous ne lui avions rien transmis, alors que nous avons une preuve comme quoi un mail et un fax lui ont été envoyé et bien reçu (accusé réception du fax) au mois de décembre ..."
Il est sans doute de mauvaise foi, mais il a raison : la proposition d'un nouveau syndic et donc l'envoi de son contrat doit être NOTIFIE au syndic ... c'est à dire en LRAR ....
Dommage que votre CS ne sache pas cela .....
C'est une consatnte : après la réunion préparatoire de l'ODJ avec le syndic le CS DOIT toujours NOTIFIER au syndic le CR de la réunion et le rappel des questions qu'il est convenu d'inscrire .....
Il ne reste plus au CS que la procédure prévue D.art.8 : demande de convocation d'une AG :
"D.Art. 8 - La convocation de l'assemblée est de droit lorsqu'elle est demandée au syndic soit par le conseil syndical, ..(....)
La demande, qui est notifiée au syndic, précise les questions dont l'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée est demandés."
Il y en a une autre :
selon la durée prévue du mandat du sortant vous pouvez obtenir gain de cause en refusant de statuer lors de la prochaine AG de février
Si son mandat va jusqu'en mars ou avril, pas de problème ....
Résolution à proposer à l'AG lors de la question "Désignation du syndic" :
"L'AG, après en avoir délibéré, décide de surseoir à la désignation du syndic dont le mandat court jusqu'au ...avril 2008 et lui demande de convoquer une AG qui devra se tenir au plus tard le .(début avril) destinée à désigner le syndic ....."
Bien entendu, dès le lendemain de cette AG la ou les nouvelles propositions de contrat des candidats syndics lui seront notifiées en LRAR afin qu'elles lui parviennent AVANT qu'il ne rédige la convocation ....  |
Edité par - gédehem le 17 janv. 2008 22:42:51 |
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Grizmoute
Contributeur débutant
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Posté - 21 janv. 2008 : 07:27:33
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Bonjour à tous et toutes.
Tou d'abord, un sincère et grand merci pour votre aide précieuse. Je voudrais cependant revenir sur une question posée dans mon post premier et à laquelle je cherche encore la réponse. Je reprends la question entre guillemets : "Autre question : même syndic principal, vient de nous adresser à notre demande les relevés du compte bancaire ouvert par lui pour le compte de la copropriété. Alors que l’exercice est clos depuis le 30 septembre 2007, il apparaît que ce fameux compte est débiteur sur toute la copropriété de presque 12 000 euros. Avons-nous un recours légal pour ne pas avoir à paye les agios qui sont générés par tant de légèreté ? Nous avons été entretenu de certains textes de lois liés à la loi SRU. Quelqu’un aurait-il des connaissances dans ce domaine pour éclairer notre lanterne ?"
Merci pour vos compétences. A force de poser des questions, je crois que je vais finir par faire moins d'erreurs, et surtout développer mes compétences sur les syndics.
Merci encore.
Grizmoute
En vous remerciant pour vos compétences,
Grizmoute
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 21 janv. 2008 : 08:59:58
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Il faut d'abord se demander pourquoi le compte est débiteur !
Vous parlez d'un syndic principal. Il y a donc des syndicats secondaires ! avec un ou des syndics secondaires autres que le syndic principal.
Soyez un peu plus précis.
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Grizmoute
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 21 janv. 2008 : 09:21:24
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Le compte bancaire du syndicat principal est débiteur car il y a des propriétaires qui ne payent pas leur appel de fonds; mais ce qui est encore plus choquant c'est que nous payons des agios sur ce découvert de plus de 11 000 € à fin septembre et je ne crois pas que le syndic fasse ce qu'il faut pour relancer les copropriétaires débiteurs.
Autres point: la situation des comptes de la copropriété à fin septembre (fin de l'exercice) est déficitaire de plus de 28 000 € et donc en comparant avec le compte bancaire on peut en déduire que toute les factures comptabilisées ne sont pas réglées !!!!
Je reviens sur le 1er point qui concerne la prochaine AG : y a-t-il un moyen d'annuler l'AG prévu le 12 février et de la remplacer par une autre qui contiendrait toutes les résolutions demandées par le conseil syndical ????
Grizoute
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Edité par - Grizmoute le 21 janv. 2008 09:22:30 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 21 janv. 2008 : 17:21:37
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Vous croyez que le syndic ne fait pas le nécessaire pour les recouvrements ?
Il ya bien un conseil syndical pour ce syndicat principal ?
C'est au conseil de voir ce qu'il en est. Il n'est pas difficile de vérifier si le syndic poursuit les débiteurs ou pas.
Quelle est la situation dans les syndicats secondaires ?
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Grizmoute
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 21 janv. 2008 : 22:52:21
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JPM : Vous croyez que le syndic ne fait pas le nécessaire pour les recouvrements ?
Les comptes de la coproprieté sur le syndicat principal après clôture de l'exercice au 30 09 2007 sont débiteurs de presque 29 000 euros.
Nous devons donc demander au syndic principal de justifier des relances qu'il aurait effectué. Nous allons en faire la demande en LRAR.
Pour la gestion du syndic secondaire, il n'y a rien à redire tout est clair et transparent. LeS syndicS principal et secondaire sont deux agences différentes.
LA QUESTION A LAQUELLE JE SOUHAITE UNE REPONSE EST LA SUIVANTE : SACHANT QAUE L A.G PRINCIPALE A ETE CONVOQUEE EN LRAR POUR LE 12 FEVRIER 2008 ET QUE L ORDRE DU JOUR OMET UNE PROPOSITION DE GESTION EMANENT D UN SECOND SYNDIC, COMMENT FAIRE POUR ANNULER L A.G CONVOQUEE EN PREMEIRE INSTANCE (12 02 2008) ET POUR LA REMPLACER PAR UNE AUTRE A.G AVEC UN ORDRE DU JOUR CONFORME AU SOUHAIT DU C.S. ?
Il est à noter que le temps nous est compté car soucieux de defendre au mieux les interets des parties en presence, il nous apparait comme urgent de contrer le syndic principal actuellement en place pour cause de gestion "en dilettante" de la copropriéte.
Loin de nous l'idee de jeterl'opprobe sur telle ou telle maison. Ce syndic principal est un roublard incompétent; et nous voulons en changer.
Merci de nous informer des recours que nous pourrions utiliser pour mettre fin aux agissements de cet individu.
Très cordialement.
Grizmoute. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 21 janv. 2008 : 23:27:18
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Vous êtes membre du conseil syndical de votre copropriété !
Membre d'un CS secondaire ?
ou membre du CS principal ?
Vous ne répondez pas quand un renseignement indispensable vous est demandé.
Avez vous une preuve de la demande d'adjonction à la convocation d'une autre contrat de syndic ? Cette demande n'a pas été faire par LRAR, semble-t-il.
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Grizmoute
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 21 janv. 2008 : 23:44:44
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JPM,
Je suis bien membre du conseil syndical de la copropriété sur le principal et sur le secondaire. Nous avons NAIVEMENT transmis cette proposition par e mail et par fax. Le syndic nous a dit dans un premier temps n'avoir rien reçu. Nous avons un accusé de reception de fax attestant de la date, de l'heure et de la nature de l'envoi. Le même document transmis par fax l'a également été par email. Cependant, cette demande n'a pas été faite par LRAR. Avons-nous quand même un recours pour faire annuler cette AG ?
Cordialement,
Grizmoute. |
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Richard13
Contributeur senior
91 réponses |
Posté - 22 janv. 2008 : 09:13:54
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Bonjour, je ne comprends pas cette histoire de syndic principal et secondaire c'est quoi ?
on peut avoir 2 syndics sur la même copropriété ?
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Richard13
Contributeur senior
91 réponses |
Posté - 22 janv. 2008 : 09:16:19
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| j'ai oublié de dire : si cette AG vous inquiète autant, pourquoi ne pas la boycotter pour la rendre invalide et obliger ainsi à une nouvelle AG ........... si c'est possible, ce ne serait que des frais en plus mais vous aurez satisfaction non ? |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 22 janv. 2008 : 09:37:01
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richard 13:.....je vous suggère de lire les textes légaux (loi 65, décret 67) ET les forums d'UI pour apprendre ce qu'est un syndicat principal et un syndicat secondaire..................
quant à la demande de Grizmoute: si la demande de mise à l'ordre du jour n'a pas été faite en RAR......soit vous réusissez à l'amiable avec votre syndic à refaire une autre convocation (dans les règles) à une autre date....soit, lors de cette AG vous n'élisez pas votre syndic actuel et vous nommez un syndic non professionnel pour 2 mois avec mission de convoquer une AG........mais cela ne me parait pas évident , étant donné votre manque de connaissance dans les règles de fonctionnement d'une copropriété |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 22 janv. 2008 : 10:45:18
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Pour une demande d'insertion ou d'inscription il faut une LRAR. A défaut pas de recours.
Pour les impayés ? En qualité de membre du CS principal vous pouvez à tout moment demander des informations sur la situation des recouvrements. Il suffit que soyez habilité par le président du CS.
Pour les syndicats secondaires ? sur un terrain unique une copropriété comporte trois bâtiments A, B et C.
Il peut s'agit d'une copropriété unique.
Mais chacun des bâtiments peut aussiêtre constitué en syndicat secondaire et il existe en sus un syndicat principal pour la gestion des parties communes aux trois bâtiments.
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Richard13
Contributeur senior
91 réponses |
Posté - 22 janv. 2008 : 12:11:08
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Citation :
Initialement posté par nefer
richard 13:.....je vous suggère de lire les textes légaux (loi 65, décret 67) ET les forums d'UI pour apprendre ce qu'est un syndicat principal et un syndicat secondaire..................
je vous remercie et aussi Google je sais maintenant ce que c'est  |
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Grizmoute
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 22 janv. 2008 : 13:13:48
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nefer: Ayant déjà reçu la convocation pour la prochaine AG, est-ce qu'il est préférable:
1 - de faire annuler l'AG par un moyen quelconque (sachant que le boycotte ne sera surement pas suivit pas tout le monde, car il y a divergence d'intérêt entre les deux syndicats secondaires en ce qui concerne ce syndic) et que le conseil syndical demande (cette fois-ci en LRAR) une assemblée générale à une autre date pour l'AG en y joignant les documents qu'il a "omis" la première fois ?
2 - d'aller à l'AG et de convaincre les copropriétaires de renouveler le syndic mais UNIQUEMENT POUR DEUX MOIS (d'ailleurs est-il possible de le faire sans lui en avoir parlé au préalable ?) et ainsi provoquer une nouvelle AG ? (cette solution impliquerait de courir après les pouvoirs deux fois de suite sachant que les copropriétaires ne sont pas très assidus et le syndic principal compte dessus)
JPM: je suis président du conseil syndical et j'ai fais partir aujourd'hui en LRAR une demande au syndic, des justificatifs quand aux relances qu'il aurait effectuées en énonçant les noms de copropriétaires débiteurs de plus d'un appel de fonds à la clôture de l'exercice.
Grizmoute |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 22 janv. 2008 : 18:01:45
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Mais en vue de l'assemblée prochaine, vous n'avez pas procédé au contrôle de l'intégralité des comptes de l'exercice ?
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Grizmoute
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 23 janv. 2008 : 09:40:52
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Oui nous avons examiné les comptes par rapport aux factures présentées; je lui ai demandé l'état des comptes des copropriétaires, il m'a donner un liste avec les noms et les sommes dues et il en a profité pour faire voter par le CS un montant minimum d'impayé pour la mise en demeure (le montant de 1000 € a été accepter par la majorité des membres); sachant que certains des membres du CS sont débiteurs, il ne se sont pas trop manifesté pour faire baisser le montant minimum.
Quoi qui en, soit il ne nous a pas présenté les preuves des relances faites aux copropriétaires débiteurs.
J'ai une autre question (même si vous n'avez pas répondu à mes 2 questions précédentes) : le syndic à ouvert au nom du syndicat principal un compte bancaire (il avait annoncé à la dernière AG qu'il fonctionnait de la sorte avec ses autres mandats et personne n'as trouvé à redire sauf quelque personnes dont je faisais partie). Dans le cas où ce compte bancaire est à découvert (ce qui est le cas à la fin de notre exercice), qui doit supporter les frais et agios du compte géré pas le syndic ???
Grizmoute. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 23 janv. 2008 : 10:52:03
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1)- "il en a profité pour faire voter par le CS un montant minimum d'impayé pour la mise en demeure ..."
Il avait une AK47 braquée sur vous avec une grenade à la main pour vous "obliger" ainsi à 'voter' ce truc totalement folklorique ????
Pardon de le dire ainsi : cela est une vaste fumisterie, car non seulement un tel "vote" n'est pas de la compétence du CS, mais de plus il n'a aucune valeur juridique !
Il est pour le moins surprenant qu'un CS digne de ce nom ignore à ce point ce qu'est le rôle et la mission d'un CS, et donc de ce qu'il en est des attributions du syndic en cas d'impayé !
Ne prenez pas mal mes propos qui veulent simplement dire : "Ouvrez les yeux, réveillez-vous (vous collectif) et relisez les textes qui s'appliquent, ceux du CS en particulier !"
Principe : dès qu'il y a 1 centime de créance le syndic, et lui seul sans en référer à qui que ce soit, DOIT mettre en œuvre la procédure prévue, qui commence par une lettre de "rappel" et ensuite la "mise en demeure", cette dernière étant le point de départ de tout recours au juge pour sanctionner.
Notez ici les pouvoirs propres reconnus par les textes au syndic pour le recouvrement de créances : en particulier il n'a pas besoin d'une autorisation de l'AG pour engager l'action en justice (D.art.55)
Quant au CS, après avoir controlé que le syndic avait fait ou pas ce qu'il DEVAIT faire en cas d'impayé (demande d'un état de la situation des comptes des copropriétaires), en particulier dès leur apparition pour freiner leur cumul, il doit mettre en demeure le syndic d'agir.
Au besoin, après avoir constaté sa carence (dans le sens de L.art.18) le CS peut demander la désignation d'un mandataire ad hoc pour s'occuper de ces recouvrement ...
2)- si ce compte bancaire, qui est "compte du syndicat", est à découvert, c'est qu'il manque de la trésorerie ... 
Cela peut provenir de dépenses engagées par le syndic alors qu'il ne disposait pas de fonds ...ou d'un manque de fonds en raison de trop nombreux impayés !
Aggios et frais seront supportés par le syndicat, c'est à dire par tous les copropriétaires. Vous en doutiez ? |
Edité par - gédehem le 23 janv. 2008 10:55:30 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 23 janv. 2008 : 11:03:37
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Si un syndicat est doté d'un vrai compte bancaire séparé, ce qui est la solution légale sauf dispense expresse accordée par l'assemblée générale, les agios débiteurs restent bien entendu à la charge du syndicat. Je ne vois pas en quoi il pourrait être reproché au syndic de respecter la loi à cet égard.
Pour l'essentiel :
Le CS devait bien entendu se faire présenter les relances et mises en demeure lors du contrôle des comptes.
Mais vous indiquez que des membres du CS sont débiteurs. Pourquoi n'ont-ils pas payé ?
Il ne nous appartient pas ici de dire si ce syndic gère bien ou mal mais il est bien certain que le CS manque de documentation sur le régime de la copropriété. Venir dans le forum est une bonne initiative
Dans l'immédiat, la solution de remplacement du syndic n'est pas forcément la bonne. Il en résulterait de toute manière une période de transition retardant les recouvrements.
Renouveler son mandat pour deux mois ? encore faudrait-il que le syndic accepte
Désigner un syndic bénévole ? encore faudrait il un volontaire pour se jeter ans le marigot.
Le mieux serait de s'activer aux recouvrements et de faire le point à une date précise. Il serait possible de préparer tranquillement un changement de syndic pour l'assemblée suivante, si celà apparait nécessaire.
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Grizmoute
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 23 janv. 2008 : 12:24:25
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Tout d'abord, je vous remercie tous de vos bons conseils.
JPM : je ne sais pas quelles sont les raisons pour lesquels certains membres du CS sont débiteurs et je ne crois sincèrement pas que cela soit un signe de protestation. Il faut néanmoins savoir que notre copropriété est en majeur partie constituée de personnes modestes et pas très au fait de la législation.
Pourriez-vous m'indiquer un ouvrage ou des références explicitant "le rôle et la mission d'un CS, et donc de ce qu'il en est des attributions du syndic "(géhedem).
Encore une fois j’apprécie que des personnes expérimentées prennent le temps de répondre aux questions de copropriétaires débutants et désirant s’investir.
Grizmoute.
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Edité par - Grizmoute le 23 janv. 2008 13:48:17 |
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