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mdeweerd
Pilier de forums
528 réponses |
 Posté - 18 janv. 2008 : 19:32:46
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Les charges de nettoyage des parties communes et de sortie des poubelles sont affectés par le syndic à un regroupement de charges qui s'appelle 'BATIMENT'. Il existe aussi des charges de type 'ESCALIER' et evidemment les charges générales.
Or d'après ma lecture du RDC, les charges de nettoyage sont de type 'ESCALIER' et les charges de sortie 'POUBELLE' de type générale.
Le syndic ne réponds pas à mon courriel et lors du dernier assemblée.
Le prochain AG est début février. Les autres copropriétaires et le conseil se désintéressent de la question.
Voici des extraits du RDC suivi par mon analyse (il y a plusieurs escaliers et bâtiments, tous avec le "même" texte dans le RDC):
Citation :
« A-CHARGES GÉNÉRALES
1) Définition
Les charges générales comprendront toutes les charges afférentes à la conservation, l'entretien, l'éventuel remplacement des biens et équipements communs à tous les lots et constituant des parties communes générales, ainsi que les frais relatifs aux services communs, taxes et impôts.
Et, d'une façon générale, les dépenses de quelque nature qu'elles soient, afférentes aux parties communes générales ci-dessus ou consécutives à leur utilisation, ne faisant pas l'objet d'une répartition particulière de charges.
« C- CHARGES COMMUNES PARTICULIERES AUX BATIMENTS
[…]
BATIMENT E
Les charges relatives à la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes spéciales du bâtiment « E » seront réparties entre les propriétaires des lots 134 à 138,
conformément au tableau de répartition des charges ci-après.
D-CHARGES COMMUNES SPECIALES AUX ESCALIERS
[…]
ESCALIER « E»:
Les charges relatives à la conservation, l'entretien et l'administration de l'escalier « E » (hall d'accès,
couloirs, paliers, interphones, digicodes, ...) seront réparties entre les propriétaires des lots
134 à 138, conformément au tableau de répartition des charges ci-après.
[…] »
Mon analyse:
- Aucun élément relatif aux containers n’est mentionné dans le charges spéciales. Ainsi, les charges relatifs à leur entre et sortie sont des charges générales et non des charges spécifiques au bâtiments.
- Les charges de nettoyage qui constituent l’entretien des hall d’accès, les couloirs et paliers sont des charges de type « escalier » (au lieu de charges bâtiment). (La clef de
répartition des charges « escalier » est différente de celle des « bâtiments».)
Questions:
1. Mon analyse est-il correcte?
2. Comment obtenir gain de cause. Pour l'instant je vote systématiquement contre l'approbation des comptes, maintenant je le ferai également pour le budget (qui se base sur la même répartition).
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alice78
Pilier de forums
917 réponses |
Posté - 19 janv. 2008 : 17:00:43
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Selon mon analyse, les charges liées au personnel d'entretien et à celui qui sort les poubelles sont obligatoirement des charges communes générales, sauf à avoir conclu un contrat spécifique avec ce personnel, pour chaque bâtiment.
Les charges concernées par cet article du réglement de copro :
Les charges relatives à la conservation, l'entretien et l'administration de l'escalier « E » (hall d'accès,couloirs, paliers, interphones, digicodes, ...) seront réparties entre les propriétaires des lots 134 à 138, conformément au tableau de répartition des charges ci-après"
sont les charges spécifiques à l'escalier de ce bâtiment: par exemple décapage, peinture, réfection....
A mon sens votre syndic ne commet pas d'erreur. |
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mdeweerd
Pilier de forums
528 réponses |
Posté - 19 janv. 2008 : 17:52:58
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Un contrat séparé a été établi par le syndic.
Les charges de la société de nettoyage sont affectées au BATIMENT par le syndic (au lieu de ESCALIER), et les charges des containers sont affecté au BATIMENT (au lieu de charges générales). |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 19 janv. 2008 : 23:04:56
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Le règlement est clair, les charges qui ne figurent pas en charges spéciales sont des charges communes générales.
Les charges relatives à la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes spéciales du bâtiment « E » sont communes spéciales. Elles ne visent pas le service des ordures ménagères.
Les charges relatives à la conservation, l'entretien et l'administration de l'escalier « E » (hall d'accès,
couloirs, paliers, interphones, digicodes, ...) sont communes spéciales. Elles visent l'entretien de ces parties mais, dans ce type de clause, l'entretien s'entend haituellement des réparations et pas de l'entretien de propreté.
Les frais des services communs sont classés en charges communes générales.
Dans les services communs il y a celui des ordures ménagères et celui de l'entretien de propreté. La jurisprudence est en ce sens : Cass. 27/11/1991 Loyers et copropriété 1992 85.
Plus généralement il y a dans cette même rubrique les charges de concierge et ces deux services sont à sa charge. Celà reste vrai s'il y a une entreprise.
Les deux postes entrent alors dans les charges communes générales.
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mdeweerd
Pilier de forums
528 réponses |
Posté - 20 janv. 2008 : 13:41:49
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Citation :
Initialement posté par JPM
Le règlement est clair, les charges qui ne figurent pas en charges spéciales sont des charges communes générales.
Les charges relatives à la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes spéciales du bâtiment « E » sont communes spéciales. Elles ne visent pas le service des ordures ménagères.
Les charges relatives à la conservation, l'entretien et l'administration de l'escalier « E » (hall d'accès,
couloirs, paliers, interphones, digicodes, ...) sont communes spéciales. Elles visent l'entretien de ces parties mais, dans ce type de clause, l'entretien s'entend haituellement des réparations et pas de l'entretien de propreté.
Les frais des services communs sont classés en charges communes générales.
Dans les services communs il y a celui des ordures ménagères et celui de l'entretien de propreté. La jurisprudence est en ce sens : Cass. 27/11/1991 Loyers et copropriété 1992 85.
Plus généralement il y a dans cette même rubrique les charges de concierge et ces deux services sont à sa charge. Celà reste vrai s'il y a une entreprise.
Les deux postes entrent alors dans les charges communes générales.
JPM, je vous remerci pour votre réponse très précise. J'ai trouvé un document dans lequel cette jurisprudence est rappellé sur le net.
Toutefois, dans ce cas précis, les escaliers, batiments ne déservent que certains lots, ceux qui sont mentionnées pour chacun des charges communes spéciales.
Les lots du batiment/escalier E n'ont pas l'utilité du nettoyage du batiment/escalier E. Les contrats sont séparées.
Il y a aussi des "Maisons" dans la copropriété qui ne bénéficient pas du tout de ce nettoyage - et je ne penses pas non plus de la sortie des poubelles.
Les poubelles sont dans un autre batiment "commun" à tous, donc pas de raison pour la séparation de ces charges (à part qu'il y a des contrats séparés et éventuellement les maisons).
Si le nettoyage devient charge générale, les maisons paient presque 300 EUR / an de plus.
Si les charges nettoyage sont 'escalier', un lot spécifique un particulier paie plus de 200 EUR en moins (je suppose qu'il a, comme les maison un accès 'direct').
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 20 janv. 2008 : 15:03:31
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Faisons le point :
Je me suis tenu aux indications fournies  Je n'ai pas trouvé mention de maisons. A cet égard il y a certainement des indications dans le RC.
Il faut d'ailleurs prendre les problèmes dans l'ordre :
1) Il y a sans doute dans votre RC mention de parties communes spéciales. C'est le premier point à voir. Qui dit partie commune spéciale dit aussi charges spéciales à cette partie commune. C'est certainement le cas pour les maisons.
2) pour la suite il y a l'état de répartition des charges qui doit être appliqué aveuglément. Les clauses, seraient-elles illégales, demeurent applicables tant qu'elles n'ont pas été annulées.
La jurisprudence a fait le ménage dans tout celà. Dans un immeuble, une clause du RC peut répartir les frais de ravalement de l'escalier entre les propriétaires lots des étages.
Elle est légale si l'escalier est défini comme partie commune spéciale à ces lots.
Elle est illégale dans le cas contraire car l'escalier est une partie commune dont les charges relèvent de l'article 10 alinéa 2.
Elles doivent donc être réparties entre tous les copropriétaires y compris ceux du rez de chaussée, des caves et des parkings.
Idem pour les frais de concierge, auxquels doivent contribuer les propriétaires de lots boutiques qui ne voient jamais la concierge.
Dans ce cas il s'agit bien d'un service dont les charges sont réparties conformément à l'article 10 alinéa 1 (utilité), mais la Cour de cassation a posé en principe qu'il s'agit d'une utilité objective (sic), proportionnelle au nombre des tantièmes des parties communes. On rebondit ainsi sur l'article 10 alinéa 2.
Pour un ensemble relativement important avec des éléments disparates : bâtiments distincts ou accolés, maisons, etc. il faut donc voir l'ensemble du règlement de copropriété pour faire l'audit de la répartition des charges et repérer les anomalies qui auraient dû l'être à l'occasion de l'adaptation prévue par l'article 49
Certaines peuvent être rectifiées à l'occasion de l'adaptation : pour l'escalier et la concierge par exemple car il n'y a pas à créer une nouvelle grille de répartition.
D'autres ne peuvent pas être rectifiées sauf par un vote à l'unanimité ou par la voie judiciaire. On continue donc à appliquer une répartition illégale mais un copropriétaire peut agir individuellement. Il lui suffit de refuser de payer une quote-part illégalement calculée dans une catégorie de charges comme l'ascenseur, s'il n'y a pas de coefficient d'étage. Le Tribunal ordonne une expertise et fixe ensuite la nouvelle répartition.
On ne peut pas tout citer ici. Voyez si vous voulez
http://jpm-copro.com/indCharges.htm
pour vous faire une petite idée.
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mdeweerd
Pilier de forums
528 réponses |
Posté - 21 janv. 2008 : 01:05:08
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Il y a effectivement des charges spéciales - c'est mentionné dans l'extrait. Il y a les parties communes spéciales (batiments A à E, dont D: les maisons), et des charges 'BATIMENT' et 'ESCALIER'.
Le règlement défini les parties communes spéciales des bâtiments, pas les escaliers. Pour les batiments ET les escaliers, il défini les charges commune particuliers (batiments) et les charges communes spéciales (escalier) comme indiqué dans mon premier post.
Cette copropriété existe depuis peu (construction neuve).
Je conclus personnellement que les charges de nettoyage sont une charge 'escalier' alors que la sortie des poubelles est une charge générale (les poubelles sont regroupées). J'ai encore relancé le syndic avec des examples précises. On verra bien. |
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mdeweerd
Pilier de forums
528 réponses |
Posté - 09 févr. 2008 : 08:49:55
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l4AG a eu lieu. Les autres co-propriétaires se désintéressent visiblement de la question et le syndic s'est moqué encore une fois de moi en AG.
Son courriel qu'il avait envoyé qqs jours avant l'assemblée est resté bloqué chez orange pendant 3 jours, donc je l'ai reçu. Il est aussi succint que dans l'assemblée:
Citation :
vous ne démontrez absolument rien par votre courriel du 20 Janvier.
En effet, les charges d'entretien apparaissent à la fois dans les charges ommunes particulières aux batiments, et dans les charges communes spéciales aux escaliers.
Nous vous renvoyons à la page 49 du reglement de copropriété.
Il n'y a donc pas lieu à quelque modification que ce soit.
Dans l'assemblée il a dit que je lui saoule avec mes courriels (j'en ai envoyé un en décembre resté sans réponse et un le 20 janvier avec une réponse le 6 février à ce sujet), qu'il a plus de 20 ans de métier et que je n'ai pas à lui l'apprendre...
Il a sortie un Larousse pour donner la définition d'entretien et puis tout fait pour passer au vote (approbation des comptes). Comme il en pratique assumait la fonction de président (le président n'ayant pris la parole à aucun moment), c'est facile.
Je crois qu'il va encore avoir un autre courriel.
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 09 févr. 2008 : 10:00:25
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les courriels ne servent à rien........
il est preferrable de faire un courrier en RAR, même avec plusieurs points, en vous faisant aider au besoin par une association de propriétaires...... |
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mdeweerd
Pilier de forums
528 réponses |
Posté - 09 févr. 2008 : 11:17:34
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nefer,
Je suis d'avis qu'avec qu'une lettre RAR aurait donné le même résultat. J'ai au moins un exemple de cela. Je n'ai pas le besoin immédiat d'une préuve d'avoir soumis mon analyse et ma question au syndic. Je fais encore une dernière tentative par mèl suivi par un récap par RAR.
Sinon, oui, 100% d'accord, si une trace est utile j'envois des RAR aux syndics, ce qui les fâche un peu d'ailleurs. mMême comme ça, pas toujours de réponse.
Actuellement je n'ai pas de préjudice suffisamment important. En gros, c'est 50 € par an (4% de plus) et c'est le locataire qui paie. Pour un autre lot c'est 250 € par an, mais le copropriétaire n'était pas à l'AG. Il paye 1101.47 au lieu de 846.74, soit 30% de plus.
Une association de propriétaires donnera effectivement plus de poids si c'est elle qui s'addresse au syndic. Toutefois, je ne suis pas membre d'une telle association. Je viens de regarder, et je vois qu'il y a de nouveaux règles d'adhésion individuel. Je me renseigne.
En tous cs, j'ai préparé mon nouveau courriel. J'envoies demain - le syndic ne bosse pas le WE.
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