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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
 Posté - 04 févr. 2008 : 07:52:52
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Citation :
Initialement posté par tonhomme
En tout cas ce n'est pas moi qui ai soulevé ce sujet, qui m'intéresse peu du reste.
Je comprends de mieux en mieux.
Je ne répondais pas au sujet "avez-vous bien fait d'acheter des actions", ni à l'effet de levier en général, mais à Prados avec lequel nous avons quelques différences d'interprétation du rapport de Friggit.
Mais ne vous inquiétez pas, il doit avoir raison eu égard sa parfaite connaissance de l'anglais 
ça ne vous intéresse pas? ah! bon |
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fanette44
Pilier de forums
3921 réponses |
Posté - 04 févr. 2008 : 09:54:46
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Papanoel Citation :
C'est vous qui avez dit que les primos attendent la baisse.
"les prix vont baisser" n'est que la conclusion logique
de vos propos décrivant un marché deserté par les acheteurs
primos accèdants.
Ce jour est historique
C'est votre conclusion, pas la mienne, vous extrapolez joyeusement  Ce n'est pas parce que vous attendez une sucette que vous allez l'avoir 
vous feriez mieux de vous intéresser à tous les programmes bénéficiant de prix aidés pour le foncier et d'utiliser les prêts aidés  |
Edité par - fanette44 le 04 févr. 2008 09:55:10 |
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papanoel
Pilier de forums
1568 réponses |
Posté - 04 févr. 2008 : 14:17:43
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Citation :
vous feriez mieux de vous intéresser à tous les programmes bénéficiant de prix aidés pour le foncier et d'utiliser les prêts aidés
un secteur aidé est un secteur qui se porte mal |
Les professionnels de l'immo qui prétendaient
qu'il n'y aurait pas de baisse nous ont menti. |
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tonhomme
Pilier de forums
243 réponses |
Posté - 04 févr. 2008 : 19:55:09
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Citation :
Initialement posté par Ankou
Friggit ne tient pas compte de l'effet de levier pour l'immobilier.
Point.
Le reste n'est que blabla.
Bein dites donc, Ankou... On l'avait déjà remarquée, votre obsession de l'effet levier, du leveraging, appelez-le comme vous voulez, mais là... Votre façon (ci-dessus) de couper court au débat est assez surprenante, pour ne pas dire autocratique...
Je me permets quand même de rajouter plus bas un peu de "blabla" sur ce point...
Citation :
Je vous laisse donc avec vos certitudes, continuez à placer votre argent dans les banques, nous en avons besoin pour l'emprunter.
Vous avez dû mal lire, je ne place pas mon argent dans les banques, mais principalement dans les entreprises.
Citation :
Quant au dernier point que vous relevez justement, comme pour le reste, vous ne répondez pas à la question, ni au post, ni au fond. Oui, il tire des revenus, oui sans avoir mis un sou, Mais sans emprunter, ce qui était le fond de la question! Je ne vois pas une banque prêter pour placer en Bourse! surtout aujourd'hui!
On peut tout faire en Bourse, emprunter pour acheter, acheter à découvert, et même vendre des actions avant de les avoir achetées. Le tout est de savoir ce que l'on fait.
Je ne vais pas vous faire un cours sur la Bourse, j'en serais d'ailleurs bien incapable, je me contente de performances raisonnables au travers de sicav ou autres fonds de placement, une gestion tout ce qu'il y a de plus classique.
Les mécanismes types warrants ou autres sont plutôt réservés aux connaisseurs, tout comme l'immobilier de défiscalisation est plutôt réservé aux professionnels (ce n'est pas moi qui le dit, c'est un certain A..ou, que j'approuve d'ailleurs partiellement sur ce point !).
Citation :
Initialement posté par Ankou
Citation :
Initialement posté par tonhomme
En tout cas ce n'est pas moi qui ai soulevé ce sujet, qui m'intéresse peu du reste.
Je comprends de mieux en mieux.
[...]
ça ne vous intéresse pas? ah! bon
Je parlais - ça ne vous aura pas échappé avec quelques heures de recul - de la diatribe de quelboulot relative aux salaires et à comment se comparer à la moyenne nationale.
Citation :
Initialement posté par Ankou
Par contre, je vous demande ici comment vous faites en direct du "leveraging" pour la Bourse, en toute honnêteté, pour bien connaître le milieu bancaire, ça m'intéresse.
Je ne fais pas de "leveraging" avec la Bourse, il me semble l'avoir déjà dit ici : sa performance et sa volatilité me sont largement suffisantes.
Voudrais-je obtenir une performance (et une volatilité) légèrement supérieures en investissant à 107% dans l'immobilier ? Réponse : oui, quand les prix auront baissé. Car avec le niveau actuel de l'immobilier, que ce soit sur 10 ans, 20 ans ou même 30 ans, le jeu n'en vaut pas la chandelle.
Pour être encore plus clair : les actions et l'immobilier sont les deux placements les plus rentables sur le long terme. C'est un fait. Aujourd'hui, et c'est un fait aussi (vous ne me contredirez pas, vous qui approuvez les écrits de Friggit), la Bourse est dans ses niveaux de tendance longue, voire légèrement sous-évaluée, alors que l'immobilier est largement surévalué. Le choix est vite fait pour les investisseurs "de long terme" (dont je suis). |
A.T.
'Contributeur occasionnel, loin d'être novice...' |
Edité par - tonhomme le 04 févr. 2008 19:57:43 |
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fanette44
Pilier de forums
3921 réponses |
Posté - 04 févr. 2008 : 20:25:02
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bourse ou immobillier
Citation :
Faut-il investir dans l'immobilier ou dans la bourse ?
Aujourd'hui , la clé se trouve ailleurs....
Les deux secteurs sont très différents. L'immobilier , contrairement à la bourse s'achète généralement à crédit.
Il serait donc dommage se s'en priver avec les niveaux de taux actuels.
Mais on sait par ailleurs que les actions sont à un bon prix alors que l'immobilier semble atteindre des sommets toujours plus haut et peut sembler cher.
Ce qui paraît certain , c'est que la bourse et l'immobilier auront du mal à connaître une croissance à deux chiffres par an pendant très longtemps. La clé de la prise de décision devrait se jouer du côté des taux
Et pour les taux il semblerait que ça baisse d'après ma banquière aujoud'hui |
Edité par - fanette44 le 04 févr. 2008 20:25:31 |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 04 févr. 2008 : 20:48:56
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Citation :
Initialement posté par tonhomme
Voudrais-je obtenir une performance (et une volatilité) légèrement supérieures en investissant à 107% dans l'immobilier ? Réponse : oui, quand les prix auront baissé. Car avec le niveau actuel de l'immobilier, que ce soit sur 10 ans, 20 ans ou même 30 ans, le jeu n'en vaut pas la chandelle.
Vous allez être mécontent , je vais me répéter, car je suis certain à lire votre réponse que vous n'avez pas compris, ou plus vraisemblablement que je me suis mal exprimé.
Croyez mon expérience, pour ceux qui investissent dans l'immobilier (je parle donc de locatif, pas de RP), la performance n'a (presque) rien à voir avec le prix du bien.
Quand nous faisons nos calculs d'approche d'achat, nous calculons sur la durée du prêt (107%) moins quelques années, car je rembourse toujours en anticipé, en compte d'exploitation simple, c'est-à-dire les entrées d'un coté, les sorties de l'autre. Je considère que le bien a conservé son prix d'origine (j'y mets forfaitairement 2% pour tenir compte d'une inflation moyenne).
Le gain total est exclusivement lié au revenu locatif. [edit] pas tout à fait, c'est plus complexe et ça évolue ds le temps, et suivant chaque sitution particulière. Désolé pour cette exclusivité qui n'en est pas une!
Après, j'ai suffisamment de recul pour vous dire que je me suis toujours trompé ....... , c'est-à-dire que même les investissements en haut de courbe (1989 par exemple) apportent une partie évolution du capital nettement supérieure à 2%).
Comme vous dites, sur longue durée, le capital immo augmente. On pourrait penser alors qu'en investissant en bas de courbe on est gagnant. C'est faux! Car on perd autant d'années de capacité d'emprunt qu'il n'est pas possible de récupérer (capacité d'emprunt sur une vie d'une durée d'environ 35 ans).
Une autre chose en vous lisant: vous épargnez. Je n'ai jamais épargné un sou. Nous consommons la totalité de ce que nous gagnons. C'est une philosophie. L'investissement immo, sauf contre exemples que vous avez justement mentionnés en ce qui concerne la Bourse, est le seul à permettre ça, aujourd'hui. Maintenant, demain ou après-demain ????........ |
Edité par - Ankou le 04 févr. 2008 20:52:10 |
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Scorpion
Pilier de forums
1366 réponses |
Posté - 04 févr. 2008 : 21:05:34
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| Ankou, faites vous actuellement des achats locatifs et quels sont les rendements associés ? |
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
Posté - 04 févr. 2008 : 21:18:26
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Citation :
tonhomme Posté - 04 févr. 2008 : 00:40:00
quelboulot  :
Je ne vois pas où vous voulez en venir avec vos délires sur les salaires.
En tout cas ce n'est pas moi qui ai soulevé ce sujet, qui m'intéresse peu du reste.
D'ailleurs avant de lancer de nouvelles questions, vous pourriez répondre à celles qu'on vous pose (page 3).
Vraiment désolé Tonhomme d'avoir omis de répondre à votre intervention du 24 janvier 2008.
Citation :
tonhomme 24 janv. 2008 : 22:06:18 Citation :
Initialement posté par quelboulot
C'est marrant çà, tous les boursiers/boursicoteurs se foutent totalement des baisses, mais se vantent lors de hausses de ne jamais avoir rien "perdu"...
Juste une question quelboulot, pour être sûr de bien comprendre vos propos :
J'achète une valeur à 100 €
Au bout de trois ans elle est montée à 150 €
Un krach boursier de -15% la fait descendre à 127,5 €
Un an après elle vaut 130 €
Est-ce qu'à un moment (sans vendre), j'ai "perdu" ?
Même question si j'ai vendu à un quelconque moment : aurai-je "perdu" ?
Je vous en pose une autre en contrepartie :
J'achète une valeur à 100 € un bien immo 100 K€
Au bout de trois ans elle est montée à 150 € cinq ans il est monté à 150 K€
Un krach boursier de -15% la fait descendre à 127,5 € immobilier de -15 % le fait descendre à 127.5 K€
Un an après elle vaut 130 € il vaut 130K€
Est-ce qu'à un moment (sans vendre), j'ai "perdu" ?
Même question si j'ai vendu à un quelconque moment : aurai-je "perdu" ?
J'attends avec impatience votre réponse SVP.
Vous pourrez alors me prouver que "sans vendre" on ne perd jamais, en bourse comme en immobilier.
Et que comparer une ferrari, avec ou sans "F" majuscule avec une "berline ordinaire" capable de rouler sur un chemin vicinal en utilisant ou non une essence de synthèse est aussi idiot. Elles ne sont pas faites pour la même utilisation!
Le seul petit hic dans votre si belle démonstration, est que, comme par hasard, jamais l'action (et le bien immo dans ma réponse) ne descend en dessous de sa valeur initiale. (inflation comprise)
L'idéal quoi.
http://www.boursorama.com/graphiques/graphique_histo.phtml?symbole=1rPCAC
Personne n'a jamais effectué un placement boursier le 1er septembre 2000, juré, craché, si je ments je vais en enfer! |
Christophe
Location - Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 - Décret n° 87-713 du 26 août 1987 - Décret n°87-712 du 26 août 1987 - Copropriété - Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 - Décret n°67-223 du 17 mars 1967 |
Edité par - quelboulot le 04 févr. 2008 21:32:20 |
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tonhomme
Pilier de forums
243 réponses |
Posté - 04 févr. 2008 : 21:45:24
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Citation :
Initialement posté par Ankou
Croyez mon expérience, pour ceux qui investissent dans l'immobilier (je parle donc de locatif, pas de RP), la performance n'a (presque) rien à voir avec le prix du bien.
Quand nous faisons nos calculs d'approche d'achat, [...] Je considère que le bien a conservé son prix d'origine (j'y mets forfaitairement 2% pour tenir compte d'une inflation moyenne).
Cherchez l'erreur
Vous avez bien fait d'écrire "presque".
A mon tour de parler de "blabla". Car ça :
Citation :
Le gain total est exclusivement lié au revenu locatif. [edit] pas tout à fait, c'est plus complexe et ça évolue ds le temps, et suivant chaque sitution particulière. Désolé pour cette exclusivité qui n'en est pas une!
c'est du blabla.
Je vais vous dire comment je fais mes calculs, c'est extrêmement simple.
- Je regarde ce que j'ai envie d'investir aujourd'hui (avec emprunt dans le cas de l'immo),
- Je regarde dans x années (15, 20, 25) ce que j'aurai au bout du compte, avec des hypothèses plus ou moins optimistes (donc modulables) sur l'évolution des prix, de l'inflation, des loyers, etc.
Il se trouve qu'avec les hypothèses les plus vraisemblables à mes yeux (non, non, pas un krach de l'immobilier comme certains ici aimeraient me voir le dire), et même avec les hypothèses les plus "pro-immobilier", je suis davantage gagnant avec des actions. Sans parler de la liquidité du placement, de l'absence de soucis (éventuels) avec des locataires, etc, etc.
Citation :
Une autre chose en vous lisant: vous épargnez. Je n'ai jamais épargné un sou. Nous consommons la totalité de ce que nous gagnons. C'est une philosophie. L'investissement immo, sauf contre exemples que vous avez justement mentionnés en ce qui concerne la Bourse, est le seul à permettre ça, aujourd'hui. Maintenant, demain ou après-demain ????........
Plus maintenant.
Ce type de situation (investir sans dépenser un centime) a pu se présenter avec la conjonction de facteurs favorables (taux historiquement faibles, prix encore raisonnables, hausse des loyers). Les rentabilités brutes de 4%, 5% (même 6%) constatées à l'heure actuelle ne permettent plus, malheureusement, de s'en tirer à si bon compte. (Sinon croyez bien que je l'aurais fait !).
Ceux qui se vantent d'avoir acheté récemment et de se faire payer les mensualités par leur locataire
- ont un locataire inconscient ! (ça ne va pas durer),
- ou bien ont travaillé jour et nuit pour réhabiliter leur appartement (hypothèse vraisemblable, travail récompensé, mais je préfère passer mes journées à autre chose !)
- ou bien se trompent dans leurs calculs (hypothèse la plus vraisemblable !!) |
A.T.
'Contributeur occasionnel, loin d'être novice...' |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 04 févr. 2008 : 22:33:03
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Citation :
Initialement posté par tonhomme
....
Ce type de situation (investir sans dépenser un centime) a pu se présenter avec la conjonction de facteurs favorables (taux historiquement faibles, prix encore raisonnables, hausse des loyers). Les rentabilités brutes de 4%, 5% (même 6%)....
Comme dirais Prados, j'abandonne
Je vous laisse à vos rentabilités, et autres %, moi je mange avec des €.
Je ne suis plus surpris qu'il n'y ait que 60% de ménages propriétaires.
Bonne chance dans votre épargne
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tonhomme
Pilier de forums
243 réponses |
Posté - 04 févr. 2008 : 22:45:29
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Citation :
Initialement posté par quelboulot
Vraiment désolé Tonhomme d'avoir omis de répondre à votre intervention du 24 janvier 2008.
[...pas de réponse...]
Je vous en pose une autre en contrepartie :
C'est confirmé, quelboulot : vous ne savez pas répondre à une question avant d'en poser d'autres
Bon, je ne sais pas pourquoi vous faites ce fidèle parallèle avec l'immobilier, c'est bien inutile.
Si c'est pour finir par dire
Citation :
Vous pourrez alors me prouver que "sans vendre" on ne perd jamais, en bourse comme en immobilier.
vous auriez pu économiser un peu de salive.
Citation :
Et que comparer une ferrari, avec ou sans "F" majuscule avec une "berline ordinaire" capable de rouler sur un chemin vicinal en utilisant ou non une essence de synthèse est aussi idiot. Elles ne sont pas faites pour la même utilisation!
Certes...
Dites donc, vous ne seriez pas un peu rigide à la métaphore, des fois ?
La prochaine fois, promis, j'étudie en détail les caractéristiques comparées d'une Ferrari et d'une berline ordinaire, et n'omettrai pas de préciser qu'il s'agit d'une image
Citation :
Personne n'a jamais effectué un placement boursier le 1er septembre 2000, juré, craché, si je ments je vais en enfer!
Statistiquement, il y en a forcément quelques-uns...
Je n'en fais pas partie (), si c'est ça votre question.
Maintenant, s'ils sont sérieux, ils auront aussi investi en 2001 (là oui, malheureusement  ), en 2002, en 2003 (), etc ()... Bref, en 2008, ils sont largement gagnants...
Mais vous vouliez en venir où, au juste ? S'il s'agit de répondre au titre de ce fil et au premier post d'a.joseph... la réponse est oui, mille fois oui
[Edit pour cause de fôtes d'ortaugraf] |
A.T.
'Contributeur occasionnel, loin d'être novice...' |
Edité par - tonhomme le 04 févr. 2008 23:16:42 |
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tonhomme
Pilier de forums
243 réponses |
Posté - 04 févr. 2008 : 22:56:10
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Citation :
Initialement posté par Ankou
Comme dirais Prados, j'abandonne
Tiens, je suis déçu !
Si, si, c'est vrai !
Alors, les calculs de rentabilité, les divisions par zéro tout ça tout ça, c'est oublié ?
Je pensais qu'on allait avoir droit à une explication, chiffres à l'appui.
Vous parlez d'€, je parle de %, mais savez-vous que € x % = €€ ?
Comme je vous l'ai dit, pour mesurer la rentabilité, je regarde ce que j'ai avant, ce que je dépense pendant, et ce que j'ai après. Et je compare. On ne parle peut être pas le même langage, en effet.
Citation :
Je ne suis plus surpris qu'il n'y ait que 60% de ménages propriétaires.
Venant de quelqu'un qui déconseille l'achat de sa RP, je ne sais vraiment comment le prendre.
Citation :
Bonne chance dans votre épargne
Et bonne chance dans votre... heu... "gain total exclusivement lié au revenu locatif" (c'est en € ?) |
A.T.
'Contributeur occasionnel, loin d'être novice...' |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 05 févr. 2008 : 08:01:19
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Citation :
Initialement posté par tonhomme
Vous parlez d'€, je parle de %, mais savez-vous que € x % = €€ ?
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
Posté - 05 févr. 2008 : 08:09:32
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Citation :
Juste une question quelboulot, pour être sûr de bien comprendre vos propos :
J'achète une valeur à 100 €
Au bout de trois ans elle est montée à 150 €
Un krach boursier de -15% la fait descendre à 127,5 €
Un an après elle vaut 130 €
Est-ce qu'à un moment (sans vendre), j'ai "perdu" ?
Même question si j'ai vendu à un quelconque moment : aurai-je "perdu" ?
Citation :
C'est confirmé, quelboulot : vous ne savez pas répondre à une question avant d'en poser d'autres
S'il est vrai qu'une réponse à votre question vous importe tant que cela ?
Je veux bien vous dire que NON, vous n'avez rien perdu.
Voila, Heureux Tonhomme ?
Vous auriez aussi pu me demander si un homme heureux, riche et en bonne santé a une vie plus agréable que son inverse en tout.
Et que les deux/trois qui ont investi le 1er septembre 2000 " Statistiquement, il y en a forcément quelques-uns...", il n'y en a forcémement que quelques uns bien évidemment Car tous savaient, vous inclus, que cela ne pouvait pas durer... on eux, pas vraiment gagner...
Donc, vous, vous gagnez en bourse et je vous en félicite. Vous en êtes satisfait et cela en est heureux pour vous.
J'ai pris bonne note de votre réponse au questionnement initial Citation :
Mais vous vouliez en venir où, au juste ? S'il s'agit de répondre au titre de ce fil et au premier post d'a.joseph... la réponse est oui, mille fois oui
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Christophe
Location - Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 - Décret n° 87-713 du 26 août 1987 - Décret n°87-712 du 26 août 1987 - Copropriété - Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 - Décret n°67-223 du 17 mars 1967 |
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tonhomme
Pilier de forums
243 réponses |
Posté - 05 févr. 2008 : 22:00:39
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Citation :
Initialement posté par quelboulot
Citation :
C'est confirmé, quelboulot : vous ne savez pas répondre à une question avant d'en poser d'autres
S'il est vrai qu'une réponse à votre question vous importe tant que cela ?
Allez, c'était une boutade...
Il faut replacer ma question dans le contexte de votre post, où vous parliez de "baisse puis de hausse"Citation :
C'est marrant çà, tous les boursiers/boursicoteurs se foutent totalement des baisses, mais se vantent lors de hausses de ne jamais avoir rien "perdu"...
Citation :
Et que les deux/trois qui ont investi le 1er septembre 2000 " Statistiquement, il y en a forcément quelques-uns...", il n'y en a forcémement que quelques uns bien évidemment Car tous savaient, vous inclus, que cela ne pouvait pas durer... on eux, pas vraiment gagner...
S'ils ont "tout" investi le 1er septembre 2000, en oubliant l'adage bien connu (l'histoire du panier, des oeufs tout ça tout ça), ça a du (et doit encore) être douloureux, en effet...
Mais des gens imprudents, il y en a en tout.
Ah oui, et en 2000 je ne savais rien de particulier, mais surtout, je n'avais rien à placer 
Il reste que vous continuez à parler de la Bourse comme d'une loterie, ou tout au moins comme d'un jeu :Citation :
Donc, vous, vous gagnez en bourse et je vous en félicite.
alors que je ne parle ici que de placement, de long terme, etc. |
A.T.
'Contributeur occasionnel, loin d'être novice...' |
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