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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
 Posté - 28 janv. 2008 : 22:15:26
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Citation :
Initialement posté par tonhomme
Je reprends le flambeau 
De mémoire je crois que Friggit tient compte des dividendes (mais j'ai la flemme de vérifier).
Bravo! un courageux! j'espère bien que vous n'êtes pas un X
Oui, je suis d'accord avec tt ce que vous dites, et avec Prados, le problème n'était pas à ce niveau.
Il est au niveau de la signification exacte des courbes de Friggit, que d'aucuns ici ramènent en permanence comme la bible du parfait investisseur.
D'abord ce sont des moyennes, tt le monde est d'accord, et comme tte moyenne, il y a des gagnants et des perdants!
Et ensuite il y a des éléments qu'on peut intégrer, et que Friggit intègre (d'où ma question sur les dividendes), d'autres qui ne sont pas possibles d'intégrer. A dire vrai, j'utilise mon temps libre à des choses bien plus passionnantes, c'est prados qui m'a forcé à me payer plus de 50 pages en anglais .....
Les conclusions peuvent alors changer de façon radicale.
Il n'écrit pas ça:
"This results partly from the fact that we measured these investments (in housing) before any leveraging"
ou ça:
"A highly leveraged investment in housing may even provide higher long term returns and volatility than a non leveraged investment in stocks"
de façon innocente.
En résumé, pour moi, Friggit donne simplement (mais c'est compliqué), l'évolution d'un capital en Bourse ou dans la pierre (ramené au revenu dispo, OK), il ne donne pas de façon exhaustive le gain ou la perte pour se le procurer.
Un exemple tiré de la Bourse: il ne tient certainement pas compte de celui qui vade en permanence
Un autre de la pierre: il ne tient pas compte de l'huile de coude |
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tonhomme
Pilier de forums
243 réponses |
Posté - 28 janv. 2008 : 22:55:31
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Citation :
Initialement posté par Ankou
Il n'écrit pas ça:
"This results partly from the fact that we measured these investments (in housing) before any leveraging"
ou ça:
"A highly leveraged investment in housing may even provide higher long term returns and volatility than a non leveraged investment in stocks"
de façon innocente.
Non, il n'écrit pas ça de façon innocente, tout simplement parce que le recours à l'emprunt pour investir est monnaie courante (et même quasi incontournable) dans l'immobilier, alors qu'il l'est très peu en Bourse.
Ceci pour une raison très simple : dans l'immo, le "ticket d'entrée" est beaucoup plus gros ! Plusieurs dizaines de millers d'€ pour un petit studio. Alors qu'en Bourse (ou dans d'autres placements d'ailleurs) on peut y aller euro par euro, ou presque.
Autre raison : le rendement et la volatilité des placements boursiers sont suffisamment élevés comme ça pour ne pas qu'on les amplifie par de l'emprunt !
Ne pas oublier, après tout, que "A highly leveraged investment in housing may [...] provide higher [...] volatility than a non leveraged investment in stocks", c'est vous-même qui le citez.
Tout à fait d'accord sur ce que représente le travail de Friggit, l'évolution d'un capital donné (ou d'une épargne régulière donnée) sur différents placements. Quant au "gain ou à la perte pour se le procurer", peu importe la nature du placement, quand il faut emprunter, l'effet de levier est le même. |
A.T.
'Contributeur occasionnel, loin d'être novice...' |
Edité par - tonhomme le 28 janv. 2008 22:56:29 |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 29 janv. 2008 : 13:46:15
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Citation :
Initialement posté par tonhomme
...Tout à fait d'accord sur ce que représente le travail de Friggit,
C'est bien ce que j'eusse aimé trouver comme réponse de Prados.
N'aimerait-il pas avoir tort?
C'est d'abord humain, .... ensuite un peu américain |
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tonhomme
Pilier de forums
243 réponses |
Posté - 03 févr. 2008 : 20:19:18
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Citation :
Initialement posté par Ankou
Citation :
Initialement posté par tonhomme
...Tout à fait d'accord sur ce que représente le travail de Friggit,
C'est bien ce que j'eusse aimé trouver comme réponse de Prados.
N'aimerait-il pas avoir tort?
C'est d'abord humain, .... ensuite un peu américain
Je ne pense pas que Prados ait eu tort, j'ai beau relire... Quant à dire que c'est un peu américain, mmmh... on voit bien que vous ne les connaissez que superficiellement (ou uniquement par les média ?). Je dirais plutôt que c'est typiquement français...
Le travail de Friggit montre que le placement boursier est le plus rentable sur le long terme. Vous (et d'autres) mettez en avant l'effet levier du crédit pour doper le placement immobilier et le rendre plus rentable. Pourquoi pas. On peut vous rétorquer que l'on peut aussi faire jouer cet effet levier dans le domaine boursier, en obtenant alors un placement encore plus performant.
C'est un peu comme comparer une berline ordinaire avec une Ferrari. Et mettre en avant une essence de synthèse qui rend la première plus performante que la seconde. Pourquoi ne pas faire rouler aussi la Ferrari avec cette essence ?
Moralité : il faut comparer ce qui est comparable.
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A.T.
'Contributeur occasionnel, loin d'être novice...' |
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fanette44
Pilier de forums
3921 réponses |
Posté - 03 févr. 2008 : 21:21:54
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TOnhommeCitation :
Le travail de Friggit montre que le placement boursier est le plus rentable sur le long terme. Vous (et d'autres) mettez en avant l'effet levier du crédit pour doper le placement immobilier et le rendre plus rentable. Pourquoi pas. On peut vous rétorquer que l'on peut aussi faire jouer cet effet levier dans le domaine boursier, en obtenant alors un placement encore plus performant.
Oui mais vous devez investir une somme au départ alors qu'en immobilier locatif on peut partir avec zéro centime et on arrive avec un patrimoine soumis à l'ISF
Les intérets d'emprunt étant totalement déductibles c'est une bonne façon de se constituer une retraite à bon compte 
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 03 févr. 2008 : 22:00:59
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Citation :
Initialement posté par tonhomme
...Le travail de Friggit montre que le placement boursier est le plus rentable sur le long terme.
..... d'accord, mais sans effet de levier
Evidemment que l'investissement en locatif sans effet de levier......
Vous qui lisez fluently la langue de chekespire, des extraits
"As a whole, in terms of return and volatility, investment in housing appears intermediate between investments in stocks and bonds in charts 24 and chart 25.
This results partly from the fact that we measured these investments before any leveraging (see note 49) of the purchase.
Assuming the investment in housing is leveraged (at a low enough interest rate) would increase both its return and its volatility, and thus shift its position in charts 24 and in chart 25 to the right and upwards , closer to the investment in stocks. A highly leveraged investment in housing may even provide higher long term returns and volatility than a non leveraged investment in stocks ."
Bref! tout ça c'est de la moyenne, il suffit que both invests en Bourse et en immo on se trouve dans le premier décile, et tout le monde est content, sauf que, sauf que, comme dit plus haut, investir dans l'immo sans un sou, c'est possible et simple, le faire dans la Bourse ...... vous connaissez bcp de personnes qui empruntent 1Millions d'€ pour placer en Bourse? en 29, oui, et on a vu le résultat |
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
Posté - 03 févr. 2008 : 23:26:32
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Citation :
C'est un peu comme comparer une berline ordinaire avec une Ferrari. Et mettre en avant une essence de synthèse qui rend la première plus performante que la seconde. Pourquoi ne pas faire rouler aussi la Ferrari avec cette essence ?
Vraiment osée la comparaison...
C'est considérer que tout achat immobilier en vaut un autre, quel que soit l'emplacement, la qualité, les "risques", le potentilel de hausse ou de baisse, ect...
Et prendre en comparaison tout risque boursier, qui sera équivalent, quel qu'en soit le choix de l'action, de son lieu et moment d'achat, de vente etc...
Et d'abord, pourquoi une ferrari ? Pour faire comme le soit disant syndic casse noisette du site d'UI avec ses "rêves de gamin", un certain Jordan.. (j'ai bien écrit Jordan, pas Jordi...)
Hum, c'est éventuellement lui qui s'est recyclé, à moins que ce ne soit un concurrent...
Donc, comme vous le précisez Citation :
Moralité : il faut comparer ce qui est comparable.
Un bon achat immobilier rapporte plus qu'un mauvais achat boursier , et vice et versa....
Un mauvais achat immobilier rapporte bien moins qu'un très bon placement boursier.
Et, comme vous devez être très fort dans tous les domaines, comme bien d'autres, beaucoup de très bons placements boursiers + beaucoup de très bon placements immobiliers, rapportent bien plus que l'inverse.
CDFD
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Christophe
Location - Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 - Décret n° 87-713 du 26 août 1987 - Décret n°87-712 du 26 août 1987 - Copropriété - Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 - Décret n°67-223 du 17 mars 1967 |
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tonhomme
Pilier de forums
243 réponses |
Posté - 03 févr. 2008 : 23:27:37
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Ankou,
Je réponds à vos objections, vous vous contentez de répéter les mêmes rengaines comme un vieux 33 tours rayé...
Attention, si vous n'avez rien d'autre à objecter, je vais abandonner moi aussi.
Le 23 janvier
Citation :
Initialement posté par Ankou
La lecture du paragraphe "leveraging" page 25 du rapport que vous m'avez fait lire (55 pages en anglais, c'est long!) est édifiante
Le 23 janvier (encore)
Citation :
Initialement posté par Ankou
si vous n'êtes même pas capable d'aller jusqu'à la page 25, ça me parait grave
et la réponse à ceci, elle est où?:
Citation :
Initialement posté par Ankou
"This return is calculated based on a non leveraged investment. See note 49." ........
Le 27 janvier
Citation :
Initialement posté par Ankou
"This results partly from the fact that we measured these investments (in housing) before any leveraging"
Ce que vous grossissez en rouge, ci-dessous, ne s'applique pas à ses courbes, mais est une information générale sur les 2 types d'investissement.
"Thus, in general, in economic terms, both companies and housing are leveraged, but not at the same level of ownership."
Le 28 janvier
Citation :
Initialement posté par Ankou
Il n'écrit pas ça:
"This results partly from the fact that we measured these investments (in housing) before any leveraging"
ou ça:
"A highly leveraged investment in housing may even provide higher long term returns and volatility than a non leveraged investment in stocks"
de façon innocente.
Et aujourd'hui, encore
Citation :
Initialement posté par Ankou
Citation :
Initialement posté par tonhomme
...Le travail de Friggit montre que le placement boursier est le plus rentable sur le long terme.
..... d'accord, mais sans effet de levier
"This results partly from the fact that we measured these investments before any leveraging (see note 49) of the purchase.
A highly leveraged investment in housing may even provide higher long term returns and volatility than a non leveraged investment in stocks ."
Votre obsession du "leveraging", on l'a bien comprise. Maintenant, et pour la n-ième fois : vous pouvez "leverager" tout ce que vous voulez, ça ne change rien aux performances intrinsèques des placements, ni au résultat final (à taux de "leveraging" identique, pour parler votre langage). C'est plus clair comme ça ? Sinon désolé, mais je ne peux rien pour vous.
Quant à votre dernière question et à celle de fanette44 :
Citation :
Initialement posté par Ankou
investir dans l'immo sans un sou, c'est possible et simple, le faire dans la Bourse ...... vous connaissez bcp de personnes qui empruntent 1Millions d'€ pour placer en Bourse?
Citation :
Initialement posté par fanette44
Oui mais vous devez investir une somme au départ alors qu'en immobilier locatif on peut partir avec zéro centime et on arrive avec un patrimoine soumis à l'ISF
Je vous laisse répondre vous-même :
Citation :
Initialement posté par Ankou le 10 janvier
Ce que je dis là est évidemment valable aussi pour la Bourse (je ne suis pas partial): je connais une personne qui tire des revenus aujourd'hui de la Bourse sans y avoir mis un sou.
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A.T.
'Contributeur occasionnel, loin d'être novice...' |
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tonhomme
Pilier de forums
243 réponses |
Posté - 03 févr. 2008 : 23:36:35
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Citation :
Initialement posté par quelboulot
Vraiment osée la comparaison...
C'est considérer que tout achat immobilier en vaut un autre, quel que soit l'emplacement, la qualité, les "risques", le potentilel de hausse ou de baisse, ect...
C'est vous qui le dites. Ma comparaison n'avait pour but que de montrer que le "leveraging" cher à Ankou s'applique à tout type de placement, immo, Bourse, bon, mauvais, moyen, désastreux, mirobolant, et n'a d'autre effet que d'en augmenter :
- la performance sur le long terme,
- la volatilité (le risque) sur le court terme.
Citation :
Donc, comme vous le précisez Citation :
Moralité : il faut comparer ce qui est comparable.
Un bon achat immobilier rapporte plus qu'un mauvais achat boursier , et vice et versa....
Un mauvais achat immobilier rapporte bien moins qu'un très bon placement boursier.
Et, comme vous devez être très fort dans tous les domaines, comme bien d'autres, beaucoup de très bons placements boursiers + beaucoup de très bon placements immobiliers, rapportent bien plus que l'inverse.
Je répète : il faut comparer ce qui est comparable, c'est-à-dire : des moyennes. Que monsieur X fasse mieux que monsieur Y dans tel ou tel domaine, c'est probablement intéressant, mais ça n'a de valeur que si c'est généralisable à plus grande échelle. |
A.T.
'Contributeur occasionnel, loin d'être novice...' |
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
Posté - 03 févr. 2008 : 23:52:39
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Citation :
Je répète : il faut comparer ce qui est comparable, c'est-à-dire : des moyennes. Que monsieur X fasse mieux que monsieur Y dans tel ou tel domaine, c'est probablement intéressant, mais ça n'a de valeur que si c'est généralisable à plus grande échelle.
Franchement, je me pince pour savoir si c'est la meilleure de la journée, de la semaine, de l'année ou du siècle...
LES MOYENNES
Je ne vis que par "les moyennes", vous ne vivez que par "les moyennes", ils ne vivent que par "les moyennes".
On fait quoi avec de telles données "moyennes"...
DES MOYENNES.
On prend donc auprès de l'INSEE Citation :
http://www.insee.fr/fr/ffc/chifcle_fiche.asp?ref_id=NATSEF04143&tab_id=617
Revenu salarial moyen et décomposition sur l'ensemble du champ salarié en 2005 en euros courants
Ensemble de la population
Revenu salarial 16792
Salaire journalier 56,5
Jours rémunérés 297,1
Et on se dit:
Je suis au-dessus, je suis un cake,
Je suis au-dessous, je suis un naze.
Donc, une fois que j'aurai enfin compris que le placement en bourse "de petit porteur" est magnifique, mirifique et paradisiaque et que le placement immobilier de "petit investisseur" est une cata totale...
J'aurai tout compris, c'est çà la démonstration ? |
Christophe
Location - Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 - Décret n° 87-713 du 26 août 1987 - Décret n°87-712 du 26 août 1987 - Copropriété - Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 - Décret n°67-223 du 17 mars 1967 |
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fanette44
Pilier de forums
3921 réponses |
Posté - 03 févr. 2008 : 23:59:27
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Une question qui m'intrigue depuis longtemps :
Pourquoi venez vous faire du battage baissier sur un site immobilier si vous êtes aussi convaincu que c'est la bourse qui est beaucoup plus intéressante ?
Si l'immobilier est aussi peu rentable que vous le dites, pourquoi le sujet de l'immobilier vous intéresse t'il autant ?
Je comprends que les primo accedants attendent impatiemment la baisse pour pouvoir acheter leur logement mais les investisseurs boursiers c'est beaucoup plus surprenant
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papanoel
Pilier de forums
1568 réponses |
Posté - 04 févr. 2008 : 00:31:06
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Citation :
Je comprends que les primo accedants attendent impatiemment la baisse pour pouvoir acheter leur logement
Aaaah tout de même!!! In vino véritas ???
Citation :
Un bon achat immobilier rapporte plus qu'un mauvais achat boursier , et vice et versa....
Un mauvais achat immobilier rapporte bien moins qu'un très bon placement boursier.
Dame ca c'est vrai; Sauf qu'en bourse personne te conseille d'acheter
quand on est sur que ca va baisser. |
Les professionnels de l'immo qui prétendaient
qu'il n'y aurait pas de baisse nous ont menti. |
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tonhomme
Pilier de forums
243 réponses |
Posté - 04 févr. 2008 : 00:40:00
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quelboulot : 
Je ne vois pas où vous voulez en venir avec vos délires sur les salaires. 
En tout cas ce n'est pas moi qui ai soulevé ce sujet, qui m'intéresse peu du reste.
D'ailleurs avant de lancer de nouvelles questions, vous pourriez répondre à celles qu'on vous pose (page 3).
Et puis,
Citation :
Initialement posté par quelboulot
Donc, une fois que j'aurai enfin compris que le placement en bourse "de petit porteur" est magnifique, mirifique et paradisiaque et que le placement immobilier de "petit investisseur" est une cata totale...
toujours le sens de la mesure... Je comprends que vous n'aimiez pas "les moyennes". |
A.T.
'Contributeur occasionnel, loin d'être novice...' |
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fanette44
Pilier de forums
3921 réponses |
Posté - 04 févr. 2008 : 00:46:47
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papanoel Citation :
Dame ca c'est vrai; Sauf qu'en bourse personne te conseille d'acheter
quand on est sur que ca va baisser.
vous avez du louper quelques épisodes des émissions économiques sur LCI avec des spécialistes de l'économie.
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Edité par - fanette44 le 04 févr. 2008 01:00:05 |
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papanoel
Pilier de forums
1568 réponses |
Posté - 04 févr. 2008 : 00:55:04
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Citation :
Je comprends que les primo accedants attendent impatiemment la baisse pour pouvoir acheter leur logement
Mais si les primos accédants attendent la baisse, les prix vont donc baisser! |
Les professionnels de l'immo qui prétendaient
qu'il n'y aurait pas de baisse nous ont menti. |
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fanette44
Pilier de forums
3921 réponses |
Posté - 04 févr. 2008 : 01:02:22
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papanoelCitation :
Mais si les primos accédants attendent la baisse, les prix vont donc baisser!
Il n'y a que la foi qui sauve ! |
Edité par - fanette44 le 04 févr. 2008 01:02:51 |
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papanoel
Pilier de forums
1568 réponses |
Posté - 04 févr. 2008 : 01:33:52
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C'est vous qui avez dit que les primos attendent la baisse.
"les prix vont baisser" n'est que la conclusion logique
de vos propos décrivant un marché deserté par les acheteurs
primos accèdants.
Ce jour est historique
|
Les professionnels de l'immo qui prétendaient
qu'il n'y aurait pas de baisse nous ont menti. |
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Luc Standon
Pilier de forums
703 réponses |
Posté - 04 févr. 2008 : 01:42:00
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Citation :
Initialement posté par papanoel
Citation :
Je comprends que les primo accedants attendent impatiemment la baisse pour pouvoir acheter leur logement
Mais si les primos accédants attendent la baisse, les prix vont donc baisser!
Ben non hein... Ca c'est bêta comme analyse ?! en voici une autre : Ils n'attendent pas spécialement que la baisse des prix de l'immobilier, mais ils comptent aussi sur la hausse du pouvoir d'achat 
Citation :
Initialement posté par fanette44
Il n'y a que la foi qui sauve !
Et question de foi, c'est bien connu : les promesses n'engagent que ceux qui...
Un petit point par contre sur les mesures de tendance centrale dites moyennes : quelles moyennes considérées ? la moyenne arithmétique, la moyenne pondérée, la moyenne mobile, le mode, la moyenne médiane, les quartiles ?
-> Comment présenter mon 8/20 ?
Mine de rien encore quelques semaines d'étude, et je reste persuadé de pouvoir comprendre la méthode Friggit appliquée à la loi d'airain des salaires avec une variante considérant certaines lois de Murphy socio-immobilière :
Citation :
Lois de la Crise économique de Coste : La reprise économique est la période qui sépare deux crises économiques.
Premier Corolaire : En période de crise et pour faciliter la reprise, les salariés sont priés de mettre leurs revendications salariales en sommeil.
Deuxième Corolaire : En période de reprise et pour éviter de retrouver la crise, les salariés sont priés de mettre leurs revendications salariales en sommeil.
Troisième corolaire : Toute grève avec revendications salariales sera responsable du retour à la crise, surtout si la consommation s’accroît avec les salaires.
Quatrième corolaire : En période de crise il convient d’augmenter les revenus des actionnaires pour favoriser la reprise.
Cinquième corollaire : En période de reprise il convient d’augmenter les revenus des actionnaires qui ont tant souffert moralement pendant la crise.
Sixième corolaire : En période de crise, le soutien de l’activité économique rend économiquement impossible la réduction du déficit public.
Septième corolaire : Au retour de la croissance, la masse de revendications rend électoralement impossible la réduction du déficit public.
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 04 févr. 2008 : 07:36:23
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Citation :
Initialement posté par tonhomme
Ankou,
Friggit ne tient pas compte de l'effet de levier pour l'immobilier.
Point.
Le reste n'est que blabla. Et vous ne passez votre temps qu'à récupérer des copies de mes posts, c'est triste. Plutôt que d'admettre l'évidence.
Il me semble aussi que je répète trop, mais vous blablatez aussi toujours la même chose, je vous laisse donc avec vos certitudes, continuez à placer votre argent dans les banques, nous en avons besoin pour l'emprunter.
Quant au dernier point que vous relevez justement, comme pour le reste, vous ne répondez pas à la question, ni au post, ni au fond. Oui, il tire des revenus, oui sans avoir mis un sou, Mais sans emprunter, ce qui était le fond de la question! Je ne vois pas une banque prêter pour placer en Bourse! surtout aujourd'hui! Et pour tout vous dire, ce qu'il en tire, ramené à ce que nous tirons des placements immos, c'est peanuts.
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 04 févr. 2008 : 07:43:13
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Citation :
Initialement posté par tonhomme
... Ma comparaison n'avait pour but que de montrer que le "leveraging" cher à Ankou s'applique à tout type de placement, immo, Bourse, ....
Je m'aperçois ici que nous ne répondons pas à la même question, donc difficile de se mettre d'accord.
Je suis bien entendu d'accord avec ce que vous dites, allez chercher comme pour le précédent, vous trouverez certainement une réponse à Prados sur le sujet
Je ne parlais que de la lecture du rapport de Friggit.
Par contre, je vous demande ici comment vous faites en direct du "leveraging" pour la Bourse, en toute honnêteté, pour bien connaître le milieu bancaire, ça m'intéresse. |
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