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 Sujet  |
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ODS
Nouveau Membre
6 réponses |
 Posté - 21 janv. 2008 : 16:39:35
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Bonjour,
J'ai hérité en 1991 par donation, d'un local commercial construit dans les années 70. Ce local transformé depuis en appartement a des ouvertures d'origine (portes d'entrée et garage + 2 fenêtres) qui donne sur un terrain dont ma soeur est devenue propriétaire lors de cette même donation. Cette dernière lors de la donation a fait ajouter dans l'acte notarié que le droit de passage était toléré jusqu'en... février 1993 !!!. J'ai signé l'acte de donation pour avoir la paix pensant que ma soeur ne viendrait pas me chercher querelle. Cette mention était-elle à l'époque légale ? L'appartement a été loué jusqu'à aujourd'hui sans difficulté. Depuis ma soeur a vendu son terrain à son fils et celui-ci souhaite construire un garage en limite de propriété ce qui aurait pour conséquence de condamner les ouvertures existantes et de ne plus avoir d'accès ni à notre appartement ni au garage. Ai-je un quelconque recours ?
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 21 janv. 2008 : 17:07:29
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bien sur : de quand dates les ouvertures ?
avant la donation ?
elles sont donc acquises par "destination du père de famille" et il est interdit de construire à moins d'1,9m. de ces ouvertures.
un petit croquis "avant/après projet" marquant les ouvertures et les passages et les propriétaires permettrait mieux comprendre l'histoire du passage :pour insérer une image , suivez ce mod'op
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cordialement
Emmanuel Wormser
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ODS
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 22 janv. 2008 : 08:48:13
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Bonjour,
Les ouvertures sont à l'origine de la construction puisque le garage servait à l'accès d'un ancien atelier de peinture et l'appartement actuel tenait lieu de réception/bureau.
Au départ ma propriété et celle de ma soeur ne faisaient qu'une et appartenaient à nos parents. Il y a eu division lors de la donation d'où les problèmes actuels.
Ma soeur avait-elle le droit de faire mettre cette mention dans l'acte de donation (suppression du droit de passage à compter de février 1993) ? Sachant que le notaire qui s'est occupé de cette affaire était le sien ? Ci-joint plan...
http://img90.imageshack.us/img90/5678/planmaisonsv6.gif |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 22 janv. 2008 : 09:10:05
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plan illisible car trop petit.
merci de recommencer l'insertion dans imageshack avec une définition plus grande. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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ODS
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 22 janv. 2008 : 13:17:07
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Re bonjour,
Désolé mais je n'arrive pas à agrandir mon dessin pour qu'il soit lisible.
Avez-vous une solution à me proposer.
Merci d'avance.
Cordialement |
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ODS
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 22 janv. 2008 : 13:21:31
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**modération**
intégration d'image |
Edité par - Emmanuel WORMSER le 22 janv. 2008 13:50:13 |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 22 janv. 2008 : 13:49:29
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il n'y a clairement pas d'enclave dans votre cas.
le droit de passage était temporairement accordé et s'est donc éteint et l'intention du "père de famille", auteur de l'acte de division, était clairement exprimé dans le titre de division de ne pas accorder de droit de passage au dela de 1992.
vous allez donc devoir vous débrouiller pour que les locataires passent par ailleurs que chez le neveu pour rentrer chez eux et dans leur garage en passant par chez vous..
en revanche, si les ouvertures en rouge donnant sur la propriété du neveu sont antérieures à la division, leur maintien est acquis, ce qui empêche de construire à moins d'1,9m. de chacune d'elle (servitude de vue droite acquise par destination du père de famille)...
avec un peu de chance, le PLU de votre commune laisse le choix entre "construction en limite" et "construction à 3m. ou plus" ou un truc du genre.
si tel est le cas, le neveu est donc propriétaire d'une bande de 3m. (dans mon exmple) sur laquelle il ne peut pas construire puisque les dispositions combinées du code civil (rien à moins de 1,9m. des fenêtres) et du règlement d'urbanisme local (si pas en limite, plus de 3m.) rendent cette surface inconstructible.
il serait alors temps d'aller voir le neveux en lui proposant, contre monnaie sonnante et trébuchante, une instauration de servitude de passage sans limite de date... et ainsi vous n'aurez aucun travaux à réaliser : vous êtes gagnant du montant des adaptations pour accéder au local loué et il est gagnant car il valorise un terrain inconstructible : bon deal non ? |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 22 janv. 2008 13:54:48 |
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ODS
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 22 janv. 2008 : 14:09:51
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Grand merci pour toutes ces explications !!!
Toutefois, une dernière petite question...
La mairie que j'ai déjà interrogée, m'a fait savoir qu'elle n'examinait pas ces problèmes de droit public, à savoir l'existence d'ouvertures sur le terrain d'un tiers et que le PC serait accordé en tenant compte des règles d'urbanisme en cours. A priori, la construction en limite de propriété est accordée par le PLU de ma commune. Quel est mon recours ?
Enfin, si je maintiens ma position à savoir ne pas donner congés à mes locataires, mon neveu sera-t-il obligé d'intenter une action contre moi pour avoir gain de cause ?
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 22 janv. 2008 : 14:17:44
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Citation :
Initialement posté par ODS
Grand merci pour toutes ces explications !!!
Toutefois, une dernière petite question...
La mairie que j'ai déjà interrogée, m'a fait savoir qu'elle n'examinait pas ces problèmes de droit public
non privé  Citation :
, à savoir l'existence d'ouvertures sur le terrain d'un tiers et que le PC serait accordé en tenant compte des règles d'urbanisme en cours. A priori, la construction en limite de propriété est accordée par le PLU de ma commune.
et la commune a bien raisonCitation :
Quel est mon recours ?
dès l'affichage du PC sur le terrain, lettre en LRAR au neveu l'informant que la construction qu'il projette de réaliser porte atteinte à votre propriété en ne respectant pas les servitudes de vues dont vous disposez grévant sa propriété... et que des travaux réalisés dans ce cadre feraient l'objet d'un recours devant les juridictions civiles.
Faites un constat d'huissier de l'existantCitation :
Enfin, si je maintiens ma position à savoir ne pas donner congés à mes locataires, mon neveu sera-t-il obligé d'intenter une action contre moi pour avoir gain de cause ?
non, ce sera l'inverse.
vous protégez les vues dont vous disposez... en revanche, rien ne vous autorise aujourd'hui à maintenir le passage des locataires... prévoyez une situation temporaire (accès par chez vous) pendant la période des négociations... et une petite baisse de loyer pour le déesagrément subi |
cordialement
Emmanuel Wormser
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ODS
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 22 janv. 2008 : 14:42:36
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Bon je sais que j'abuse !!! mais toute cette histoire m'angoisse un peu...
Je ne comprends pas votre dernier argument, à savoir faire passer mes locataires par chez moi. Franchement, j'aimerais bien le faire, mais il n'y a aucun accès, la porte d'entrée (une seule) se trouve sur le terrain de mon neveu (lequel est à l'heure actuelle une dalle béton non clôturée à usage de stationnement pour lui, moi et mes locataires)
Une modification de l'accès (création d'une porte en façade) ne changerait pas le problème des fenêtres existantes donnant sur son terrain.
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titeuf59
Pilier de forums
438 réponses |
Posté - 22 janv. 2008 : 14:58:25
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Comme l'a expliqué Emmanuel, il y a 2 "problèmes" indépendants :
- celui des fenêtres... qui est résolu au vu du code civil et/ou règlement local d'urbanisme.
- celui de l'accès à la maison qui n'est possible actuellement qu'en passant chez votre neveu. Ce problème est totalement indépendant de celui des fenetres existantes. La solution proposée par Emmanuel est soit un arrangement avec votre neveu pour la création d'une servitude de passage, soit créer un accés direct depuis la rue. |
Voie de fait par la commune, empiètement illégal par EDF (pour FT, c'est réglé),
passage illégal des voisins...
Bienvenue chez moi... un vrai cas d'école  |
Edité par - titeuf59 le 22 janv. 2008 15:00:52 |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 22 janv. 2008 : 16:29:07
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distinguez le droit de passage des droits de vue et vous aurez tout compris.
vous n'avez aucun droit de passage.
soit vous négociez vite, et vous obtenez une remise en place du droit de passage,
soit vous ne parvenez pas à un accord rapide, et il faut modifier les batiments pour prévoir un passage ailleurs
vous pouvez éventuellement engabger une action possessoire pour protéger le passage actuel... le temps de l'instruction par le juge de votre demande, mais le droit étant indéniablement éteint, je doute fortement de l'issue.
la voie la plus sage est donc la négociation rapide. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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