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lionelthomas74
Pilier de forums
529 réponses |
 Posté - 24 janv. 2008 : 08:25:03
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Bonjour .
Gedehem.
Vous approuvez donc une situation engagée " à l'arrache" en dehors de tout cadre légal.
Faire des économies, cela peut , ensuite, se révéler avoir un sacré coût.
Comme Ribouldingue " Pourvu que cela dure"
Enfin, apparemment, dans cette affaire, on confie ses interets à ( je vous cite", une pomme, qui trouve que cela est du travail et qui veut des sous...
Merci de ne pas induire, Gedehem, les internautes, dans l'erreur:
Citation :
Un syndic DOIT toujours être rémunéré, "pro" ou non !
Cela  est faux au regard de la loi.
Par ailleurs, le bénévolat (au sens large)....doit être bénévole.
C'est ce que je pratique lorsque j'accompagne en montagne dans le cadre d'un club bien connu au plan national...laissant mes defraiements pour le club..
Notez, que dans mon cas, c'est le plus expérimenté qui trinque, au tribunal, cad moi.
Ce que je veux dire, c'est qu'un syndic bénévole doit être bénévole, sinon cela s'apparence à du travail dissimulé!
Et même, s'il est vrai qu'un syndic " Non-Pro" peut être rémunéré, au vu des compétences et des contraintes legislatives de plus en plus lourdes et complexes, tout comme vous, je déconseille absolument cette formule, sauf pour de toutes petites copropriétés n'excédant pas plus de 3 à 5 lots.
Enfin, le descriptif exact du PV d'AG de notre jdgab est plus que souhaitable...
Lionel ( Non rénuméré pour ce message et qui, donc, va partir bosser )
Cordialement |
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jdgdab
Contributeur vétéran
104 réponses |
Posté - 24 janv. 2008 : 11:36:00
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pour les réponses que vous demandez
la résolution des comptes est rejetée
le quitus est rejeté
comme écrit précédement la désignation du syndic, cette résolution du sybdic est rejetée a la majorité
ensuite le texte qui suit est mentionné sur le CR de l'AG
(M.X... se propose d'etre syndic bénévole, pour éviter une administration judiciaire.
Les copropriètaires sont d'accord sauf M.Z.. et M.Y.., qui s'abstiennent.
Fin de l'assemblée à ...
Les documents administratifs seront remis au syndic bénévole, M.X..., pour l'heure, le cabinet ..... remet à M.X ce jour l'original du présent procés verbal ainsi que l'original de la feuille de présence.)
Ce qui est ecrit entre parenthése est ce qui est ecrit sur le CR le sécrétaire étant le responsable du syndic pro.
Tout le reste de lAG n'a pas été voté car la seabce c'est terminée la.
Ce que je n'apprécie pas c'est la forme qu'a choisi M.X.. pour virer le syndic pro.
j'ai été avant lui président du syndic pendant 2 ans et j'ai du démissionner pour raisons familliales, je sais le boulot que cela represente. maintenat je regrette d'avoir démissioné. le conseil du syndic quand j'y été voulait également changer de Syndic pro mais le faire dans les régles, avec question posé sur l'AG et plusieur proposition d'autres syndic pro.
Sur ce coup la. M.X... a répété pluseiur fois qu'il avait déja un autre syndic qui reprendrait les compte 3 jours plus tard, pour moi il a abusé les personnes agées et celles qui ne comprennent pas tres bien.
cordialement. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 24 janv. 2008 : 18:16:21
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Le sujet est : "Indemnisation du président", avec la question :
"... il trouve que cela est du travail et qu'il passe beaucoup de temps(..), que peut-il demander ?"
Il a été répondu : OUI un syndic "non pro" peut toujours être rémunéré ...
L'appellation "syndic bénévole" n'a pas de sens, du moins n'est pas une fonction, "bénévole" étant ici un "adjectif qualificatif" qui précise que ce syndic exerce bénévolement, sans rémunération.
Un "syndic bénévole", cela n'existe pas ! Il est SYNDIC, point final ... 
Les points abordés ensuite sont d'un tout autre sujet : Le syndic sortant n'ayant pas été désigné à nouveau, la résolution d'AG qui désignerait le nouveau syndic est-elle valide !
A l'évidence NON : le PV d'AG ne fait pas mention du résultat d'un vote, vote sur une question précise "désignation du syndic".
Faute de rapporter ce vote, vote exprimé par les voix des présents et représentés, il n'y a pas eu de décision.
On peut donc dire qu'il n'y aurait pas eu "désignation du syndic" ..et que ce syndicat est ....dépourvu de syndic .. ...
Sauf que personne ne semble avoir contesté, à commencer par le pdt de séance, qui a du signer le PV
Le sortant n'a rien doit non plus (il s'en foutait !), qui a remis certaines pièces au nouveau.
Aucun recours au juge pour faire constater l'absence de décision ...
On peut même dire qu'une action sur le fondement de D.art.46 (l'AG n'a pas désigné le syndic) serait recevable en vue de la désignation d'un administrateur provisoire ....
En conclusion, et c'est un cas classique y compris avec un syndic "pro" qui fait n'importe quoi, le syndicat ne disant rien, ne contestant pas devant le juge, il est "syndic de fait", ce qui n'existe pas, et le restera durant tout son mandat !
Reste la question de sa 'rémunération' soumise à une AG ... dont on peut imaginer, à y être dans le "n'importe quoi", qu'elle lui serait accordée ?
Mais ici ce n'est pas obligatoirement ce "syndic" qui serait fautif : sans doute qu'il n'y connait rien, pas plus que la majorité de ceux qui ne disent rien !
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jdgdab
Contributeur vétéran
104 réponses |
Posté - 28 janv. 2008 : 12:41:03
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Gedehem, bien compris nous avons un syndic non pro mais je reste sur ma position comme la personne qui a fait virer le syndic pro l'a fait ( pour moi) de façon malhonnete et a abusée des autres copro, je serais contre toutes rémunération.
De plus cette personne est imcapable de gérer convenablement ce syndic, elle nous a adressé un courrier stipulant une mise en demeure de la part de la société d'assurance pour écheance non payée.
le syndic non pro a téléphoné à l'ancien syndic pro, qui lui aurait répondu qu'il fallait qu'il attende le délais pour avoir les fonds du syndic.
Je me suis déplacé ce matin, et apres quelques coup de téléphone passés chez l'assureur pour avoir des détails sur certaine dates entre les lettres de rapelles et autre... je suis allé chez l'ancien syndic pro et il paye la dite assurance directement il voulait faire une avance au syndic non pro ce que j'ai refusé etant donné que le compte est au nom du president (donc illégal).
Cordialement
Cela montre tout de même que le dialogue vaut mieux que des lettres de menaces......... |
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jdgdab
Contributeur vétéran
104 réponses |
Posté - 28 janv. 2008 : 13:06:57
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Je precise quand même que n'étant pas dans le syndic, je m'en occupe quand même et cela grace à vous qui m'appotez beaucoup d'aide, je vous en remercie (de plus je le fais gracieusement).
encore merci pour votre aide |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 28 janv. 2008 : 15:31:42
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Sans doute ... mais attention à ne pas faire n'importe quoi !!
D'abord les appellations :
l'entité juridique regroupant tous les copropriétaires est le "syndicat de copropriétaires.
Si vous êtes copropriétaire, vous êtes donc membre du "Syndicat".
Le "syndic", c'est la personne (physique ou morale), chargée de gérer le syndicat. Elle est est le "représentant légal"...
Ensuite la légalité des choses :
Dans la mesure où un syndic semble avoir été désigné (même si cette "désignation" est trèscontestable), il n'en reste pas moins que l'ex-syndic a remis une partie des pièces et est devenu "EX-syndic"....
De ce fait, il ne peut plus engager quoi que ce soit au nom du syndicat, en particulier pour ce qui concerne le paiement de factures (sauf dans quelques cas particuliers acceptés par le juge).
" .. il paye la dite assurance directement il voulait faire une avance au syndic non pro ce que j'ai refusé ..."
NON !!
Vous êtes ici dans l'erreur !!!
Non seulement il ne DOIT PAS payer quoi que ce soit (il n'est plus rien pour le syndicat), mais en plus vous n'avez pas à vous immiscer dans cette histoire qui ne regarde que l'ex-syndic et le nouveau ...
Quant au nouveau, il DOIT ouvrir un compte au nom du syndicat ...
Au lieu de lui mettre des batons dans les roues, ce qui porte préjudice au syndicat dans son ensemble (vous êtes au CS ?), vous devriez courtoisement le tenir "à la culotte" et l'aider, non seulement pour ouvrir ce compte mais aussi pour la gestion, puisque selon vous "..cette personne est incapable de gérer convenablement ce syndicat".
Les choses ne sont peut être pas dans les clous, inutile que vous en rajoutiez surtout si c'est pour faire faire n'importe quoi à cet ex-syndic.
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Edité par - gédehem le 28 janv. 2008 19:58:45 |
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colette
Pilier de forums
1841 réponses |
Posté - 31 janv. 2008 : 00:59:48
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Citation :
Initialement posté par gédehem
Un "syndic bénévole", cela n'existe pas ! Il est SYNDIC, point final ...
Si on paye une personne pour exercer la fonction de syndic, pourquoi dans ce cas ne pas prendre un professionnel qui aura toutes les garanties nécessaires ( financières, assurances, etc ...) ? |
Amicalement |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 31 janv. 2008 : 10:37:01
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...Parce qu'à lire les intervenants d'UI, vous en tirez la conclusion qu'un "prof" c'est plus sécurisant "(financières, assurances..) ???
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jdgdab
Contributeur vétéran
104 réponses |
Posté - 31 janv. 2008 : 11:30:07
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| Il est vrai que cela n'espeit etre pas plus sécurisant mais quand même il y a moins de travail pour le président avec un syndic pro, il lui suffit de surveiller les comptes de pres( ce qui est deja beaucoup de boulot). |
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colette
Pilier de forums
1841 réponses |
Posté - 01 févr. 2008 : 20:39:03
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Citation :
Initialement posté par gédehem
...Parce qu'à lire les intervenants d'UI, vous en tirez la conclusion qu'un "prof" c'est plus sécurisant "(financières, assurances..) ???
D'abord, il faut raison garder.
Ce qui fait la qualité d'un syndic, ce n'est pas le nom qu'il porte mais le professionnalisme de ceux qui y travaillent.
Reconnaissons qu'il y a de bons syndics pros et de mauvais "bénévoles", rémunérés ou pas.
D'autre part Gédéhem, je ne vous ferai pas l'injure de vous rappeler que ce sont ceux qui ont des problèmes qui en parlent. Ceux qui n'ont pas à se plaindre de leur syndic n'ont aucune raison de venir le dire ici (ils ne pourraient pas donner de nom ...).
Mais ma réflexion signifiait plutôt : Prend-on conscience de ce que peut coûter l'amateurisme ?
C'est à mon avis un risque "calculé" comme celui qui consiste à faire faire des travaux par un copropriétaire bénévole, le style bricoleur qui sait tout faire, voire même professionnel en retraite.
Et puis un jour, il tombe de son échelle en remplaçant une ampoule dans l'escalier ... Et c'est toute sa famille, muette jusqu'à ce jour, qui demande des indemnités. |
Amicalement |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 02 févr. 2008 : 00:12:57
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colette:
j'ajouterai qu'en cas d'accident, c'est la sécurité sociale qui commencera par demander le remboursement de tous les frais médicaux engagés...... |
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colette
Pilier de forums
1841 réponses |
Posté - 02 févr. 2008 : 13:08:22
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Citation :
Initialement posté par jp26
... et en absence d'écrit demandant l'intervention du bricoleur, il est facile d'argumenter sur le fait qu'il a fait de sa propre initiative une opération qu'il n'était pas autorisé à faire etc etc etc et qui pourra prouver le contraire? ...
Vous voulez donc dire, qu'il n'y a pas eu de vote en AG pour accepter que cette personne fasse un certain travail ?
Vous voulez donc dire que cette personne n'est pas payée ?
Fort bien mais votre remarque est donc hors cadre dans un sujet parlant de la rémunération de bénévoles.
Si je reprends vos arguments, je pourrais même ajouter que dans l'hypothèse que je donnais, le syndicat pourrait même déposer plainte en argumentant que la chute a eu lieu pendant que ce monsieur volait une ampoule ... 
Vous avez très exactement la réaction de personnes voulant faire des économies sur tout et qui se désistent au 1er pépin.
Il y a des moments où il faut savoir assumer.
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Amicalement |
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seborga1
Pilier de forums
1961 réponses |
Posté - 03 févr. 2008 : 09:41:28
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Citation :
un copropriétaire bénévole ne peut pas être payé pour des travaux réalisés en copropriété sinon c'est du travail non déclaré illicite et puni par la Loi
d'ailleurs, je ne vois pas très bien comment passer çà en comptabilité
Mais si, il peut et cela peut être carré encomptabilité. Il faut simplement que le "syndic copropriétaire" rémunéré s'occupe lui-même de la légalité de sa rémunération, en s'inscrivant, en cotisant (pour du revenu hyper faible, plein de cotisations sont = à zéro) en tenant ses comptes et en déclarant ce complément de revenu au fisc ! pas plus. Les copropriétaires ont tout intérêt à imposer de pouvoir contrôler cette régularité. Ils le peuvent.
Le cas de jdgdab est plus complexe car il y a eu une énorme lacune lors de la nomination de ce "président du syndic bénévole" ==> la lacune ==> sa candidature accompagnée de son "offre" s'il sollicite une rémunération.
Moralité ==> pour son premier mandat, il ne peut plus demander de rémunération car il a été élu pour oeuvrer sans rémunération (puisque la notion de rémunération n'est pas dans la résolution) pour une deurée de ... zut, la résolution ne l'indique pas !
Si ce "président du syndic bénévole" était président du conseil syndical avant cette résolution, je considère (mais j'ai pas forcément bien compris les textes) qu'il se retrouve... de fait, non pas "syndic copropriétaire" mais "syndic coopératif" et la, coopératif ==> impossible de rémunérer, c'est obligatoirement gratuit.
Mais, nom d'un mamouth, d'où vient cette expression "présiden du syndic bénévole" si souvent employé sous toutes les latitudes et longitude de notre pays alors qu'elle n'existe pas ! Pourquoi l'ignorance générale conduit-elle toujours à exactement la même terminologie ! OK pour une mauvaise terminologie liée à de l'ignorance, mais toujours la même, c'est bien étrange !
La copro de jdgdab est un peu en train de partir dans le décor mais il est assez facile de redresser la barre. Que tous les membres du conseils syndical se retroussent les manches avec ce nouveau syndic même s'ils avaient voté contre son élection. C'est le resultat de l'élection qu'il faut mettre en oeuvre, pas son petit avis personnel.
Qu'ils examinent ensemble les comptes et les archives qui ont été fournis (je l'espère) pas l'ancien syndic. Qu'ils pèsent ensemble le travail à faire. Qu'ils déterminent ensemble si un volontaire peut faire cela sur le temps dont il dispose, s'il est possible de s'y coller avec l'aide du CS ou s'il y a vraiment trop à faire et que la sagesse consiste à repartir ver une gestion confiée à un pro.
Je pense que si le Code de la Copropriété impose au mins 1 AG par an, il n'interdit pas d'en faire plus et de les qualifier neanmoins d'ordinaires. Après tout, qui empêche la copropriété de se doter d'une capacité à faire un exercice comptable de 3 ou 6 mois afin de mettre des comptes sur un "nouveau départ" (je veux dire quelque chose de clair à communiquer à un nouvel administrateur) afin de voter, dans quelques mois pour un syndic profesionnel parmi plusieurs candidats à qui on aura demandé de préparer des ofres. Et s'il y a doute pour clarifier les comptes en moins d'un an, ils n'ont qu'à prendre ensemble 1 an pour étabir un beau cahier comptable bien fait et payer les "affaires courantes" et examiner s'il y a des travaux à prévoir, faire faire des devis, pour études ou pour travaux, enfin tout ce qui relève de la gestion, y compris les informations en cas de mutations etc. Et je sais que si la copropriété comporte plus d'une dizaine de lots, que s'il y a des équipements comme VMC, ascenseur, surpresseurs.. s'il y a un gardien ou un employé d'immeuble, c'est très compliqué et prenant !
Autre solution, jdgdab peut très bien faire une demande d'administrateur judiciaire en contestant la validité de la décision d'AG qui a nommé le "syndic copropriétaire". S'il en est encore temps. |
seborga1 |
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seborga1
Pilier de forums
1961 réponses |
Posté - 03 févr. 2008 : 17:53:20
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Citation :
mais l'administration ne reconnait pas le travailleur BENEVOLE payé tel qu'indiqué par Colette
Je vous comprends.
Etre syndic non professionnel n'interdit pas de s'assurer en responsabilité civile pour cette "fonction". Même que si le syndic est franchement bénévole, donc absolument pas payé, je considère qu'il est normal que cette assurance soit directement prises dans les comptes de la copropriété. Au même titre que l'assurance immeuble.
Bien sûr, si on veut être plus que pointilleux, il est nécessaire de faire voter une résolution en ce sens.
Je parie que je vais en trouver pour m'expliquer qu'il faut une résolution pour accepter de rembourser le syndic bénévole de ses frais pour faire syndic...
Bon, on suppose quand même que les copropriétaires n'ont pas que des oursins au fond des poches.
Alors voilà pourquoi j'avais un peu zappé le coup du syndic non professionnel (et/ou bénévole) qui non seulement doit offrir gratis aux autres le travail consistant à faire les comptes, à assumer les contrats etc... mais encore est contraint par le radinisme des copropriétaires de sa résidence pour ne pas être en mesure de confier le ménage et les petites réparations à des professionnels ! (changer les ampoules ! grrrrr.... ). Changer les ampoules n'est jamais une fonction de syndic, c'est même pas toujours une fonction de gardien !
Je sais, dans les copros "autogérées", les syndics "bénévoles" ou non pro sont généralement pris pour des pommes et ils se tapent :
- sortir les poubelles,
- laver les communs,
- changer les ampoules,
- tailler les arbustes,
- tondre la pelouse,
- ramasser les crottes des chiens des autres parce que lui, avec tout le taf que donne la copro, il a pas le temps d'avoir un chien !
- et accessoirement :
- faire les comptes,
- payer les factures,
- représenter la copro officiellement,
- faire les convocations,
- préparer les AG.........
- sans compter que les copros, s'il y a des besoins spéciaux à remplir, ils imposent à leur non professionnel de faire à la fois, avocat, huissier, architectes etc......
OK, on ne disait pas que c'est le syndic qui faisant les petites réparations... on parlait d'un "volontaire".
Citation :
Si on paye une personne pour exercer la fonction de syndic, pourquoi dans ce cas ne pas prendre un professionnel qui aura toutes les garanties nécessaires ( financières, assurances, etc ...) ?
Parce que le professionnel dispose des assurances et garanties financières pour lui même, pas pour les syndicats (quand on parle des assurances et garanties qu'un "amateur" n'apporte pas !) ! Les syndicats, ils n'ont besoin que d'une bonne assurance, et pas besoin d'un pro pour en souscrire une, et de leur propre tirelire et de quelqu'un d'assez honnête pour faire les comptes ! Si le quelqu'un n'est pas honnête, normalement ça se voit très vite ! Pas besoinde "grosses garanties" derrière ! Et d'un amateur assez au courant pour agir en respectant les formes et les relations contractuelles ! Et surtout de lui faire confiance quand il explique qu'il ne s'agit pas de faire n'importe quoi mêm si faire un peu bien coûte (au début) un peu plus que faire ce qui est illégal !
jdgdab va donc pouvoir choisir ce qui est dans l'intérêt de sa copro et guider les autres copropriétaires moins avertis que lui !
Le mieux serait quand même qu'il prenne un peu sur ses loisirs pour aider le nouveau "bénévole" ... parce qu'il (jdgdab) a l'air de "s'y connaître" ! |
seborga1 |
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colette
Pilier de forums
1841 réponses |
Posté - 04 févr. 2008 : 20:13:13
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Citation :
Initialement posté par jp26
... l'administration ne reconnait pas le travailleur BENEVOLE payé tel qu'indiqué par Colette ...
Je ne vois pas où j'ai donné la définition d'un travailleur "bénovole" payé par qui que ce soit ...
Il y en a qui boivent, parait-il, il en est d'autres qui ne savent pas lire.
Je disais simplement que bénévole et rémunéré était incompatible, à mon avis, et qu'employer des personnes au noir c'est faire courir un risqus aux copropriétaires. Point. |
Amicalement |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 04 févr. 2008 : 23:03:31
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"Bénévole" étant l'adjectif pour qualifier la position d'une personne exerçant une activité non rémunérée, gracieusement, il est totalement farfelu de l'utiliser pour une personne qui exerce une activité pour laquelle elle reçoit un dédommagement, un avantage, une rémunération...., la personne étant alors "interessée" (dans le sens "y trouve un interet financier, matériel, autre...")
Ici être "interessé" n'est pas péjoratif : c'est simplement le contraire de "bénévole".
Une personne exerçant une activité dans un but "interessé" n'est donc pas "bénévole", l'interessement reçu devant être déclaré, que cet interessement soit financier ou avantage en nature....
Une personne "interessée" qui n'est pas déclarée travaille donc de façon occulte, travail dit "au noir". |
Edité par - gédehem le 04 févr. 2008 23:05:38 |
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jdgdab
Contributeur vétéran
104 réponses |
Posté - 04 mars 2008 : 10:09:47
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| Bonjour, il y a un petit momment que je n'ai rien dit mais la je viens de recevoir la convocation pour l'AG il y a donc la question pour indemniser le "president" il demande 18€ par lot!!!!! j'ai fait le calcul par an et au nombre de lot il est 100€ plus cher que le syndic pro qu'il a fait le maximun pour le virer car il était trop cher (chercher l'erreur), je vous tiendrais au courrant de le suite de la réunion elle a lien le 17 de ce mois au plaisir de vous ecrire |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 04 mars 2008 : 14:51:20
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| si vous venez de recevoir une convocation pour une AG le 17 mars...elle est convoquée hors délai!!! |
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Guymmo
Pilier de forums
797 réponses |
Posté - 04 mars 2008 : 15:04:55
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| Parle-t-on en €HT ou €TTC? 18 € par lot par an me parait peu cher. Voulez vous dire 18 € par mois par lot, donc 216 par lot par an est le tarif d'un professionnel. |
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jdgdab
Contributeur vétéran
104 réponses |
Posté - 06 mars 2008 : 16:48:43
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Bonjour pour répondre à nefer convocations envoyée cachet de la poste le 25/02 pour réunion le 17/03
pour répondre à Guymmo c'est 18€TTC (encore que non précisé dans la question de l'A.G) et suite à mes calcul, cela ferait par an au total une somme supérieur d'environ 1000€ que le syndic pro viré grace à lui
mais pas de probleme je vous tiens au courant des suite de lA.G |
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