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sidonie
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 Posté - 29 avr. 2006 : 22:49:18
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Bonjour à tous
J’ai un mandat de la majorité des copro de ma copropriété pour remplacer le syndic par un syndic bénévole qui sera une autre personne (copropriétaire) qui connais bien la comptabilité mais pour le reste je dois l’aider au mieux, pour ça je cherche des informations un peu par tout
Si vous pouvez m’aider ?
L’exercice administratif est terminé le 31 mars mai ce syndic il convoque l’assemblée générale toujours 6 mois plus tard, c’est à dire en septembre
Voici le mandat, les signatures n’y figurent pas :
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES
« LE CLOS DE XXXXX »
06800 XXXXX
XXXX. Mars/avril 2006
Bon pour accord donné à M. XXXX pou procéder aux démarches suivantes en vu du remplacement de l’actuel syndic, la société XXXXXX:
1. Lancement d’un appel d’offre auprès d’un minimum de 3 cabinets de syndic sur la place de St Laurent et Cagnes sur mer
2. Notification des offres de ces syndics potentiels à tous les copropriétaires pour être choisies en toute connaissance de causes
3. Envoi de lettre recommandée, avec A.R. à la société XXXXXX de procéder à la convocation de l’assemblée générale ordinaire de la copropriété, avec à l’ordre du jour, notamment: « vote pour l’élection d’un nouveau syndic entre les candidatures présenté » et cela dans les 15 jours de réception de la lettre. De tenir prêt les archives de la copropriété à remettre dans les plus brefs délais à son successeur en si que la situation de trésorerie et la totalité des fonds immédiatement disponibles y compris les fichiers informatiques sur CD
le syndic? non merci, j'ai déjà donné
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Edité par - clemouel le 27 sept. 2006 23:11:52 |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 29 avr. 2006 : 23:17:37
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Vous prévoyez le remplacement du syndic par un syndic bénévole, mais le " mandat " fait état de la recherche d'un syndic professionnel.
De toute manière ce mandat est sans valeur, ce qui ne vous interdit pas de rechercher un syndic;
Mais que devient le conseil syndical dans tout celà ?
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 29 avr. 2006 : 23:23:27
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si l'un des copropriétaires souhaite se présenter comme syndic bénévole, il devrait commencer par lire, relire, relire la loi de 65 et le décret de 67.... car en lisant ce courrier on s'paerçoit qu'aucun copropriétaire signataire ne connait les régles de convocation d'une AG, le contenu de la convocation, les modalités de vote d'une résolution.... |
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ETASPAK
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mathi
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sidonie
Contributeur vétéran
115 réponses |
Posté - 30 avr. 2006 : 18:23:26
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Merci à tous pour vos réponses
JPM, il est vrai qu’au départ l’essentielle était de se débarrasser du syndic en place par ce que il a fait un malheur dans la copropriété, par la suite on a pensé à un syndic bénévole pour amortir les dépense puisque se syndic il nous réclame un trimestre d’honoraires rien que pour transmettre le dossier à son successeur.
Le conseil syndical est quasi inexistant mais qui ont aussi signé le mandat
Vous avez raison, nefer, mais on va s’y mettre
EASTPAK nous pensons même lui attribuer un petit honoraire pour le récompenser, surtout que je compte économiser au moins 70% de ce que l’on paye actuellement. Merci pour les conseils et les liens, il y aura de la lecture,
Mathi, oui ces lois on en a rabachés mais ça ne rentre pas définitivement dans la mémoire. Je compte bien nous faire épouseur par l’arc et j’ai vu sur le site qu’il y a une antenne régionale à Toulon, je vais les contacter par mail. Je ne connais pas l'ADIL. Merci aussi pour le liens, quant j’aurais lu tout ça je vous ferai signe
sidonie
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ETASPAK
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Posté - 30 avr. 2006 : 19:12:45
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Sidonie, il n’est pas nécessaire d’aller à Toulon pour trouver une antenne régionale de l’ARC.
Une permanence est tenue à l’antenne de justice de Cannes la Bocca, les 2è et 4è vendredi du mois.
Il s’agit de l’ARCVAM, ils ont deux permanences téléphoniques, qui ont lieu le lundi et jeudi de 9h. à 12h. au 04.94.33.89.83.
Demandez à voir le contrat type pour « syndic non professionnel », intéressant pour la rémunération.
http://www.unarc.asso.fr/site/arcvam/arcvam.htm
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sidonie
Contributeur vétéran
115 réponses |
Posté - 30 avr. 2006 : 19:23:56
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Merci, EASTPAK , je pourrai aller les voir directement. Je suis sdans la lecture sur le site : http://vosdroits.service-public.fr/particuliers/F2608.xhtml très intéressant
Je vous demande aussi si c’est dans le règles que je somme le syndic de convoquer l’assemblée générale à la date et le lieu que je veut
Cordialement
sidonie
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nefer
Modérateur
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Posté - 30 avr. 2006 : 20:31:12
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Sidonie: on ne peut pas s'improviser "syndic bénévole "du jour au lendemain sans aucune connaissance juridique en la matière.
Il ne sufft pas de voir l'économie du montant des honoraires!! |
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ETASPAK
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sidonie
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Posté - 30 avr. 2006 : 22:40:19
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Merci a tous pour toutes ces informations que je vais exploiter petite à petit.
J’ai une autre question important
Lors de la mis en place de ce syndic (il y a 13 ans) c’été le début, à quelques jours prés, de l’exercice administrative de la copropriété (1 avril au 31 mars). Au fil des année les assemblées étés convoqués toujours avec retard et l’année dernier a été convoqué le 20 septembre, or actuellement il est sur le nouveau exercice, il a déjà fait les appel de fonds, il peut demander un prorata de ses honoraires le jour qu’on le met dehors ? E ce malgré que sur ces contrat de syndic il prenne la précaution d’indiquer la duré : « jusqu’à la prochain assemblée générale »
Ma question est : à partir de la fin de l’exercice administrative on est en droit de demander la convocation de l’assemblée générale pour lui notifier qu’il ne sera pas reconduit ?
Cordialement
sidonie
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ETASPAK
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sidonie
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Posté - 01 mai 2006 : 18:48:18
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Merci EASTPAK j’ai tout lu mais en vérifiant le procès verbale d’AG du 21 septembre 2005, le syndic a bien indiqué qu’il a été réélu pour une duré de un an, à compter du 21 septembre 2005 et jusqu’au 20 septembre 2006 ou conformément aux dispositions de l’article25-1 de la loi.
Tout est fichu, il va falloir supporter cette situation encor pendant 5 mois, il est complètement absent de la copropriété et injoignable, même par téléphone, à moins que on le vire pour faute grave.
Pour tant, j’ai lu quelques part que le budget de l’exercice il faut le voter avant son commencement et la nous, on tourne depuis le 31 mars avec un budget approximatif, celle de l’année avant et ça pendant 6 mois, il a fait les appels de fond se fondant sur un budget fictif
Pouvez-vous me dire votre avis ?
Cordialement
sidonie
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Mout
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Posté - 01 mai 2006 : 20:15:41
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Puisque vous avez ce syndic depuis 13 ans, vous n'êtes plus à quelques mois près!
Alors, prenez patience et mettez-vous au clair avec la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967 modifié par le décret du 27 mai 2004.
Selon la taille de votre copro, l'importance des parties communes, le nombre de lots, l'occupation des logements par les propriétaires ou par des locataires, la présence d'un gardien etc..., vous évaluerez la charge de gestion et vous déciderez en toute connaissance de cause si vous avez besoin d'un syndic professionnel ou pas.
A mon avis, votre syndic mérite d'être mis en face d'un conseil syndical qui assume ses fonctions de conseil et de surveillance.
Les copropriétaires vitupèrent souvent à tors et à travers en se défilant de tout effort soutenu, méfiez-vous!
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ETASPAK
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sidonie
Contributeur vétéran
115 réponses |
Posté - 07 mai 2006 : 13:46:18
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Bonjour à tous
Après concertation avec un partie des copropriétaire on a décider de lancer cant même l’opération d’écartement de ce syndic. Le président du conseil syndicale est prêt à sommer le syndic de convoquer l’assemblée générale sous 8 jours mais pas d’une manière agressif, plus tôt avec les bonnes manières en le prévenant de ne pas se référer sur la date de fin de mandat qui a été obligé de marquer sur son contrat de syndic mais plus tôt au fait que depuis qu’il est rentré sur la copropriété (le 21 avril 1993) nous lui avons toujours renouvelé son mandat pou un an et pas un ou deux mois de plus, or si admettons que l’on arrive à tenir notre assemblée 16 juin il aurai fait 2 mois de plus donc il va déjà être bénéficiaire de 2 mois de supplément, que ne va pas oublier de se le payer, sans que personne l’ai autorisé mais ça ne fait rien à condition qu’il ne va pas nous chercher des histoires avec la date de fin de mandat, soit le 20 septembre 2006.
Je voudrai savoir votre avis.
EASTPAK, j’ai copié votre contrat de syndic mais il me semble qu’il n’est pas complait, il n’est, peut-être pas valable pour envoyer avec les convocations, il n’y a pas des post pour chiffrer un semblable de budget ou pour des honoraire. Comme nous n’avons pas des fonds, pour le moment, je ne peux pas contracter une adhésion à l’ARC donc il faut nous débrouiller pour le mieux
Cordialement
Sidonie 
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 07 mai 2006 : 14:18:57
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Citation :
Initialement entré par sidonie
on a décider de lancer cant même l’opération d’écartement de ce syndic.
Sidonie
avez vous le mode d'emploi pour "l’opération d’écartement"??? |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 07 mai 2006 : 16:49:43
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Sidonie, vous devez attendre la prochaine assemblée générale, laissez faire la préparation de cette assemblée générale à votre syndic, il ne pourra la contester, puisque c’est lui qui la convoque en toute légalité.
Envoyez le plus vite possible, rédiger par vous ou par le président du conseil syndical, deux lettres recommandées AR bien distinctes à votre syndic, avec une notification dans chaque lettre, conformément à l’article 10 du décret du 17 mars 1967.
Vous rédigez sur la première notification :
“Election du syndic non professionnel“ vous y joignez le contrat du syndic non professionnel.
Rajouter cet article sur le contrat du syndic non professionnel.
III – Rémunération du syndic :
En contrepartie de l’exécution de ses fonctions, le syndic percevra une rémunération/indemnité forfaitaire dont le montant sera fixé lors de l’assemblée générale approuvant le présent contrat.
Vous rédigez sur la seconde notification :
Adhésion collective à l’ARC en cas d’élection du syndic non professionnel, vous y joignez le contrat d’adhésion collective : http://www.unarc.asso.fr/site/qui/contrat/contratsb06.pdf
Article 10
Modifié par Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 art. 6 (JORF 4 juin 2004 en vigueur le 1er septembre 2004).
A tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu'elles soient inscrites à l'ordre du jour d'une assemblée générale.
Le syndic porte ces questions à l'ordre du jour de la convocation de la prochaine assemblée générale.
Toutefois, si la ou les questions notifiées ne peuvent être inscrites à cette assemblée compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, elles le sont à l'assemblée suivante.
http://www.mon-immeuble.com/Dossiers/dos02/dossiers02.htm (SYNDIC ET SYNDICAT)
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sidonie
Contributeur vétéran
115 réponses |
Posté - 07 mai 2006 : 18:08:54
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nefer, j’ai entendu des propos de certaines voisins avec des envies non pas de l’écarter mais plus tôt de l’écarteler alors ? Comment faire ? Pour ça il faut une table d’opération
Merci des conseils, EASTPAK, ça va être long 5 mois, j’imagine que le formulaire d’adhésion collective à l’ARC doit être rédigé avec le prix et tout le reste ? J’ai reçu une proposition de l’Association des Responsables de Copropriété du Var et des Alpes Maritimes
Cordialement
Sidonie
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ETASPAK
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3782 réponses |
Posté - 07 mai 2006 : 19:20:40
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Sidonie, prenez une adhésion individuelle à l’ARC, vous pourrez toujours vous la faire rembourser, après accord par l’assemblée générale. Cela vous permettra de pouvoir mettre en place et en toute légalité le syndic bénévole.
Pour que la l’assurance en responsabilité civile du syndic bénévole et des membres du conseil syndical soit effective avec l’adhésion collective, l’ARC vous demandera la copie du procès verbal de l’assemblée générale qui a élue le syndic bénévole.
A cet effet, lors de l’assemblée générale, il faut que le secrétaire soit un copropriétaire, afin de rédiger et de garder le procès verbal ainsi que la feuille de présence, une fois le syndic évincer.
Vous pouvez faire le président de séance en vous faisant élire par l’assemblée générale, afin de pouvoir diriger le débat comme l’ARC vous indiquera de le faire, surtout après l’élection du syndic bénévole et le départ du syndic sortant.
Il vous sera difficile quand même difficile de faire partir le syndic sortant, si l’assemblée générale se fait dans son agence, auquel cas après accord de l’assemblée générale il vous faudra arrêter cette assemblée générale en tant que président de séance, en précisant sur le procès verbal la tenue d’une nouvelle assemblée générale dans les deux mois à venir.
L’ancien syndic dispose d’un mois à compter de la cessation de ses fonctions pour remettre à son successeur les archives de la copropriété, la situation de trésorerie et les fonds immédiatement disponibles. Conformément à l’article 33 et 33-1 du décret du 17 mars 1967.
Une fois le syndic bénévole élu, il lui faut le plus vite possible ouvrir un compte bancaire ou postal, le procès verbal à l’appui avec le contrat du syndic non professionnel, devrait suffire à ouvrir ce compte au nom du syndicat des copropriétaires de votre résidence.
Article 33
Modifié par Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 art. 21 (JORF 4 juin 2004 en vigueur le 1er septembre 2004).
Le syndic détient les archives du syndicat, notamment une expédition ou une copie des actes énumérés aux articles 1er à 3 ci-dessus, ainsi que toutes conventions, pièces, correspondances, plans, registres, documents et décisions de justice relatifs à l'immeuble et au syndicat.
Il détient, en particulier, les registres contenant les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires et les pièces annexes ainsi que les documents comptables du syndicat, le carnet d'entretien de l'immeuble et, le cas échéant, le diagnostic technique.
Il délivre des copies ou extraits, qu'il certifie conformes, des procès-verbaux des assemblées générales et des annexes.
Il remet au copropriétaire qui en fait la demande, aux frais de ce dernier, copie du carnet d'entretien de l'immeuble et, le cas échéant, du diagnostic technique mentionné au premier alinéa du présent article.
Article 33-1
Créé par Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 art. 22 (JORF 4 juin 2004 en vigueur le 1er septembre 2004).
En cas de changement de syndic, la transmission des documents et archives du syndicat doit être accompagnée d'un bordereau récapitulatif de ces pièces. Copie de ce bordereau est remise au conseil syndical.
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ETASPAK
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