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syndicb93
Nouveau Membre
2 réponses |
 Posté - 17 févr. 2008 : 19:29:39
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Je représente un syndic bénévole de 4 propriétaires. Lors de l'assemblée générale du 6 juin 2007, 751/1000 était représenté, et il a été voté à l'unanimité que tout retard de charge de plus de 2 mois entrainerait une majoration des charges du propriétaire de 10%. Avons nous le droit légal de l'appliquer?
En gros 1 copro n'a rien payé depuis 1 an quels sont les démarches que je dois mettre en oeuvre?
Merci d'avance pour vos conseils.
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 17 févr. 2008 : 20:47:29
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Bonsoir,
Il n’est pas nécessaire de faire voter un telle décision par l’assemblée générale.
Voyez ce que dit l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 :
Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
« a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ; »
« b) Les honoraires du syndic afférents aux prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot ou d'une fraction de lot. »
« Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. »
« Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige. »
Il vous suffit d’appliquer la loi, sachez qu’il en va de votre responsabilité en tant que syndic bénévole.
Voyez également ce que dit l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 :
« A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision prévue à l'article 14-1, les autres provisions prévues à ce même article et non encore échues deviennent immédiatement exigibles après mise en demeure par lettre recommandée avec demande d'avis de réception restée infructueuse pendant plus de trente jours à compter du lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile de son destinataire. »
« Après avoir constaté le vote du budget prévisionnel par l'assemblée générale des copropriétaires ainsi que la déchéance du terme, le président du tribunal de grande instance statuant comme en matière de référé peut condamner le copropriétaire défaillant au versement des provisions prévues à l'article 14-1 et devenues exigibles. L'ordonnance est assortie de l'exécution provisoire de plein droit. »
« Lorsque la mesure d'exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d'indemnité d'occupation, cette mesure se poursuit jusqu'à l'extinction de la créance du syndicat résultant de l'ordonnance. »
Une association de copropriétaires peut également vous aidez dans votre démarche.
Voyez ces liens :
Les procédures de recouvrement des charges impayées :
« En cas de charges impayées, le syndicat des copropriétaires dispose de différentes procédures judiciaires pour recouvrer ces sommes. »
« La mise en œuvre de ces mesures est de la responsabilité du syndic qui, en conséquence, n’a besoin d’aucune autorisation de l’assemblée générale pour agir en recouvrement sauf en cas de saisie immobilière. »
http://www.coproprietes.org/anah/servlet/AnahServlet?action=DisplayPage&typeAction=2&oidPage=5541&provenance=522&typeRubrique=SousRubrique
Recouvrement des charges :
http://www.unarc.asso.fr/site/syndben/syndben.htm
Lettre de mise en demeure :
http://www.unarc.asso.fr/site/syndben/demeure.htm
Procédure d’injonction de payer :
http://www.unarc.asso.fr/site/syndben/injonc.htm
Déclaration au Greffe du tribunal d’instance :
http://www.unarc.asso.fr/site/syndben/greffe.htm
http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=LEGITEXT000006068256&dateTexte=20080213 Loi 65-557 du 10 juillet 1965
http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=LEGITEXT000006061423&dateTexte=20080213 Décret 67-223 du 17 mars 1967
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 17 févr. 2008 : 22:05:02
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La question posée concerne exclusivement la légalité du vote par l'assemblée d'une pénalité de 10 % pour retard dans le paiement des charges.
La réponse est négative.
Il convient de procéder au recouvrement des charges impayées et de demander l'allocation en sus de dommages et intérêts.
Le plus simple est toutefois de procéder par injonction de payer. Dans ce cas, la procédure est gratuite, mais on ne peut pas demande de DI.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 18 févr. 2008 : 16:02:25
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Etaspak, pas la peine d'en mettre une tartine qui plus est sans rapport directe avec la question..
Voyez les 5 lignes de JPM ...
Sur le fond, une AG peut valablement introduire dans le RDC une clause dite "clause pénale" prévoyant l'application d'une pénalité de retard pour les provisions pour charges..
Mais cette modification du RDC implique un vote à l'unanimité des voix du syndicat et non des seuls présents et représentés.
Ce n'est pas le cas ici. |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 18 févr. 2008 : 22:36:34
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Bonsoir Gédehem,
Ma tartine de réponse, comme vous dites, est tout à fait en rapport direct avec la seconde question de syndicb93.
« En gros 1 copro n'a rien payé depuis 1 an quels sont les démarches que je dois mettre en oeuvre? »
Puisqu’elle concerne les démarches que doit mettre en oeuvre syndicb93 concernant la mise en place des procédures pour le recouvrement des charges impayées.
Je vous rappelle que la mise en œuvre de ces mesures est de la responsabilité du syndic qui, en conséquence, n’a besoin d’aucune autorisation de l’assemblée générale pour agir en recouvrement.
La première question posée par syndicb93 me semble sans grand intérêt pour un syndicat de copropriétaires.
D’où ma réponse « Il n’est pas nécessaire de faire voter un telle décision par l’assemblée générale. »
Ce n’est pas parce que une assemblée générale décide de faire voter pour tout retard de paiement des charges, une majoration de 10 %, que cela puisse contraindre un copropriétaire à régulariser sa situation.
Par contre dès l’application de la procédure par syndicb93 pour le recouvrement des charges impayées, l’article 19-2 de la loi précise.
« Le président du tribunal de grande instance statuant comme en matière de référé peut condamner le copropriétaire défaillant au versement des provisions prévues à l'article 14-1 et devenues exigibles. L'ordonnance est assortie de l'exécution provisoire de plein droit. »
D’où ma réponse « Il vous suffit d’appliquer la loi, sachez qu’il en va de votre responsabilité en tant que syndic bénévole. »
Au fait, en ce qui concerne votre réponse et celle de JPM, elles me semblent bien en contradiction  .
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beau-soleil
Pilier de forums
391 réponses |
Posté - 19 févr. 2008 : 08:16:00
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Gedehem
La réponse d'estapak nous permet d'enrichir nos connaissances.
merci à Estapak. |
Jean-Marie |
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syndicb93
Nouveau Membre
2 réponses |
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reith
Contributeur senior
88 réponses |
Posté - 29 mars 2008 : 21:18:01
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Retour,
juste une précision : ça prend un temps fou..................
ça coûte une fortune impossible à récupérer sur le redevable
c'est extrêmement théorique: les juges s'en "f.........." littérallement et laissent d'énormes charges sur le dos de la Copropriété malgré l'évidence que le redevable est un escroc et ce a fortiori quand c'est un pegrelu anonyme sans histoire, ça peut trainer des années..............
lorsque je cite le Droit et les articles de LOI en essayant d'expliquer j'ai des regards vides et exaspérés j'ai même un ancien flic qui me fait comprendre que c'est de la foutaise.....................
une seule solution : faire en effet les mises en demeure en R avec AR aprés les délais légaux encore que je crois que maintenant les charges provisionnelles sont exigibles immédiatement aprés le vote de l'AG.
laisser les dettes s'accumuler et lancer la saisie immobilière ne pas hésiter à réclamer tout le dû y compris frais et intérêts..............
il faut savoir sacrifier le présent pour le futur et ça marche.................. |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 30 mars 2008 : 00:08:25
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Citation :
encore que je crois que maintenant les charges provisionnelles sont exigibles immédiatement aprés le vote de l'AG
.
Pour le budget prévisionnel rien n'a changé,les copropriétaires doivent verser au syndicat des provisions égales au 1/4 du budget;chaque provision est exigible le 1er jour de chaque trimestre ou le 1er jour de la période fixée par l'AG
et,pour l'éxécution de ce budget le syndic doit adresser à chaque copropriétaire,par lettre simple,préamablement à la date d'exigibilité,un avis indiquant le montant de la provision exigible |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 30 mars 2008 : 00:20:32
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L'ennui quand même est qu'Etaspak a oublié le premier paragraphe de l'article 19-2, ce qui déforme tout le dispositif de la déchéance du terme.
Pour que les provisions à venir deviennent exigibles immédiatement, il faut que le syndic délivre une mise en demeure spécifique.
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 30 mars 2008 : 14:09:25
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Bonjour JPM,
Il serait très intéressant pour tout le monde de nous donner l’exemple d’une mise en demeure spécifique comme vous l’entendez.
Cordialement.
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