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BAMARA63
Contributeur vétéran
115 réponses |
 Posté - 24 janv. 2008 : 19:19:21
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Bonjour,
Petit cas d'école mais qui est fréquent en milieu urbain.
Pour une raison X le SDC (syndicat des copropriétaires) doit faire remplacer un tronçon de chute collective passant dans la cuisine d'un copropriétaire.
Bien entendu la superbe cuisine aménagée bloque l'accès à la chute et il faut déposer la cuisine casser la crédence bref tout péter !
Question : Qui doit supporter les frais de dépose démolition, repose et reconstruction des parties privatives ?
Pour les meubles de cuisine je serai d'avis qu'il appartient au copropriétaire de les supporter car il doit laisser l'accès aux parties communes. Pour le coffrage et la crédence c'est peut être plus discutable. Existe t-il un texte précis sur le sujet en cas de silence dans le règlement de copro ?
Merci de votre participation.
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BAMARA63
Contributeur vétéran
115 réponses |
Posté - 24 janv. 2008 : 23:10:08
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Bonsoir,
Merci pour ta participation jp26 mais je suis pas convaincu par ton argumentaire. Je viens de me plonger dans la loi 65-557 et effectivement l'article 9 abonderait dans ton sens, cependant je reste dubitatif sur le fait que la collectivité doive supporter le triplement du coût des travaux d'intérêts collectifs du fait de l'aménagement privatif réalisé dans un seul lot. (exemple le plus courant salle de bains en marbre que l'on ne trouve plus sur le marché et qu'il faudrait refaire en totalité du fait du remplacement d'une vieille colonne montant en plomb)
A creuser !!!
Les autres témoignages ou points de vue sont les bienvenus. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 25 janv. 2008 : 00:09:41
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Bamara, le fait de dégrader les installations privatives en raison de travaux communs amène réparation.
Au nom de quoi un copropriétaire aurait-il seul à supporter un préjudice en raison de travaux collectifs ??
Essayez de vous mettre à la place de ce coropriétaire ...et que ce soit VOTRE marbre et VOS meubles qui soient cassés pour permettre le passage d'un bout de tuyaux ...
Vous en assumeriez la charge de la réparation ?
Il faut donc voir la nature des travaux ..et s'il n'est pas possible de passer ailleurs ...
A défaut, il faut réparer, donc indemniser ....
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BAMARA63
Contributeur vétéran
115 réponses |
Posté - 25 janv. 2008 : 08:06:46
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Salut Gédehem !
Bien entendu en ma qualité de copropriétaire je n'apprécierais pas que l'on vienne ruiner ma salle de bain ou ma cuisine cependant je me mets aussi à la place des copropriétaires qui auront du mal à avaler la pillule que le coût de remplacement d'une portion de chute qui aurait du coûter 1000 € va passer à 15 000 € du fait de ma belle salled de bain en marbre de Carrare.
Je n'ai pas ouvert ce post pour décider de ce qui est juste ou injuste mais pour savoir ce que dit la Loi sur ce type de situation partant du principe que la mise en place de la super cuisine ou de la magnifique salle de bain réalisées par des professionnels ont été rajoutées sur des canalisations collectives existantes.
Pour l'instant seul l'article 9 semble indiquer que le SDC doit indemniser le copropriétaire lésé mais je ne suis pas convaincu que ce soit la réalité des faits c'est pourquoi je tente de recueillir des témoignages. |
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BAMARA63
Contributeur vétéran
115 réponses |
Posté - 25 janv. 2008 : 22:22:09
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JP26 dit :
"c'est ce que dit la Loi et ce que dira très probablement un juge"
De quelle Loi s'agit-il ? Contrairement à ce que tu pourrais croire, je ne suis pas partisant d'une réponse plutôt que d'une autre. Je tente seulement d'élucider ce petit vide juridique dans lequel chacun fait un peu à sa sauce. En questionnant l'UNARC la réponse n'a pu être donnée. Une procédure est justement en cours et devrait faire jurisprudence. Dans cette attente des syndics m'ont répondu qu'il appartenait au SDC de faire les travaux car les assureurs en auraient décidés ainsi ! C'est un peu léger comme argumentaire et pas très juridique. D'autres considèrent que les travaux doivent rester à la charge du copropriétaire.
Bref un beau cafouillage et d'ailleur sur un autre post dans le même forum des compatriotes Suisse semblent en faire les frais (rdf qui paye ?)
Je poursuis ma quête et vous tiendrai informé du résultat de mes démarches car comme certain proverbes le disent si bien "mieux vaut prévenir que guérir !" |
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BAMARA63
Contributeur vétéran
115 réponses |
Posté - 26 janv. 2008 : 13:34:05
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Félicitation pour ton analyse JP26 et la pertinence de tes propos. Je suis tout a fait d'accord avec ton analyse et ton raisonnement.
Attention je corse la situation. Transposons ce raisonnement au cas d'une toiture terrasse accessible à l'usage exclusif d'un copropriétaire qui a installé une véranda ou des bacs à fleurs ou je ne sais quel autre aménagement. L'étanchéité partie commune est vétuste et doit être rénovée. Qui va supporter les frais de dépose des agencements ?
Sur le principe que tu viens d'évoquer ce devrait être le syndicat des copropriétaires mais voilà les Juges ne partagent pas cet avis :
8. Toiture-terrasse (parties communes) à jouissance privative : lorsque des aménagements non autorisés entraînent des frais supplémentaires pour la réalisation de travaux communs, ils doivent être payés par celui qui les a réalisés. (Cour de cassation, 3ème Ch. Civile, 30.04.2002)
Patatras tout est remis en question. Le sujet est donc épineux et pas si évident que ça. Je suis en plus certain que les Avocats pourraient trouver dans le Code civil deux textes contradictoires donnant raison aux deux tiers directement concernés par cette situation.
Je continue de creuser mon tunnel et reste attentif aux divers témoignages qui pourront être apportés à ce débat !
Cordialement |
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BAMARA63
Contributeur vétéran
115 réponses |
Posté - 26 janv. 2008 : 14:15:19
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AUTOCRITIQUE. J'ai lu un peu rapidement l'arrêt et totalement zappé le terme non autorisé. En fait la jurisprudence partage bien l'avis de JP26
Travaux / Terrasse / Droit de jouissance privative
Cass. Civ. III : 30.4.02 / Info rapides copro n° 478 - juillet/août 2002
HA 83
Une copropriétaire dispose en application du règlement de copropriété d'un appartement à usage privatif, d'une quote-part sur parties communes et d'un droit de jouissance exclusif sur une terrasse restée partie commune.
Le règlement précise qu'une véranda, un escalier et un débarras ont été aménagés sur la terrasse.
Le copropriétaire d'origine a complété l'installation par des murets, des bacs à fleurs et des graviers mais ceux-ci ne sont pas mentionnés au règlement de copropriété.
Par la suite, la copropriétaire actuelle y a ajouté des plantations.
Une décision d'assemblée générale décide de travaux d'étanchéité sur la toiture, impliquant le démontage des différents aménagements effectués sur la terrasse.
La Cour de cassation énonce le principe selon lequel le syndicat des copropriétaires est tenu de prendre à sa charge l'enlèvement et la reconstitution des aménagements prévus au règlement comme accessoires au droit de jouissance exclusif de la terrasse.
La copropriétaire devra de son côté financer le déplacement des autres aménagements.
Bon Méa culpa pour l'instant le raisonnement de JP26 semble être le bon et le seul à devoir s'appliquer.
Je continue de creuser
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aie mac
Pilier de forums
1367 réponses |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 26 janv. 2008 : 21:17:14
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de mémoire,ce ne serait pas plutôt la responsabilité du fait des choses dont on a la garde, aie mac ?
avec la fameuse présomption des responsabilité qui nous a causé bien des traças en cas pratiques de droit  ?
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aie mac
Pilier de forums
1367 réponses |
Posté - 26 janv. 2008 : 21:58:06
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article 1384 alinéa 1:
On est responsable non seulement du dommage que l'on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l'on a sous sa garde.
c'est la responsabilité sans faute à prouver.  |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 26 janv. 2008 : 23:30:01
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oui !
au temps pour moi ou autant pour moi ! |
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BAMARA63
Contributeur vétéran
115 réponses |
Posté - 01 févr. 2008 : 23:18:33
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Coucou me revoilà !
Bon petite précision. Dans le cas qui m'intéresse les travaux ont été réalisés par nécessité collective car les chutes étaient totalement pourries. Budget des travaux votés en AG 600 000 €. Dans le libellé le syndic précise que les accès aux chutes devront être dégagés aux frais de copropriétaires conformément aux dispositions du règlement de copropriété.
J'ai donc lu le règlement de copropriété et n'ai trouvé aucun article permettant d'affirmer une telle clause. Certaines sont ambiguës mais le syndic ne peut se permettre d'être aussi affirmatif.
La seule solution qui aurait du s'imposer à mon avis c'est de faire voter en AG une résolution précisant que tous les travaux de démolition ou dépose des parties privatives nécessaires aux travaux de remplacement des chutes resteraient à la charge de chaque copropriétaire et à défaut ils supporteraient tous au prorata de leur millièmes les travaux supplémentaires occasionnés chez les uns et chez les autres.
Bref le débat reste ouvert et mon post prouve bien que dans ce genre d'opération à grande échelle ou ponctuelle la porte reste ouverte à tous type d'abus !  |
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BBH
Pilier de forums
323 réponses |
Posté - 09 févr. 2008 : 19:29:24
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| Bonsoir, il me semble que l'on doive laisser libre accès à une chute ou descente commune en l'occultant au moyen d'un coffrage démontable et non pas en l'encastrant car à un moment ou l'autre il est nécessaire de la réparer ou de la remplacer. C'est un problème qui se pose assez souvent en copropriété car tout le monde ne tient pas compte de cette contrainte. Dans ce cas, il faut négocier si l'on veut éviter des procédures qui risquent d'être plus chères qu'une participation du syndicat des copropriétaires aux frais de réfection des installations du copropriétaire téméraire qui a tout buché sans penser au lendemain. |
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aie mac
Pilier de forums
1367 réponses |
Posté - 09 févr. 2008 : 21:12:31
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bonjour
Citation :
il me semble que l'on doive laisser libre accès à une chute ou descente commune en l'occultant au moyen d'un coffrage démontable et non pas en l'encastrant
non; cette obligation n'en est une que par un règlement le précisant. c'est une restriction importante du droit de propriété et d'usage d'une partie privative.
et ce qui n'est pas interdit est autorisé.
nb: en suivant le même raisonnement, un copro du dernier niveau ne devrait rien dire si son appartement est dévasté par les travaux obligatoires d'un changement de toiture et de solivage? |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 09 févr. 2008 : 21:27:17
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| de toute manière la question n'a pas un intérêt tres grand en pratique puisque la majorité des polices prennent en compte les "remises en état suite à recherche de fuite" et ce sans pinailler |
Edité par - air jordan le 09 févr. 2008 23:46:52 |
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BBH
Pilier de forums
323 réponses |
Posté - 09 févr. 2008 : 23:23:36
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Citation :
Initialement posté par aie mac
en suivant le même raisonnement, un copro du dernier niveau ne devrait rien dire si son appartement est dévasté par les travaux obligatoires d'un changement de toiture et de solivage?
Mais, dans ce cas, c'est l'entreprise effectuant les travaux de couverture qui est responsable...non? |
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aie mac
Pilier de forums
1367 réponses |
Posté - 10 févr. 2008 : 16:41:47
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Citation :
Mais, dans ce cas, c'est l'entreprise effectuant les travaux de couverture qui est responsable...non?
alors supprimons l'entreprise, et ne gardons qu'un solivage bouffé aux vers.
Citation :
de toute manière la question n'a pas un intérêt tres grand en pratique puisque la majorité des polices prennent en compte les "remises en état suite à recherche de fuite" et ce sans pinailler
sans pinailler, sans pinailler... va pour une recherche, mais pas pour remplacer une colonne
(et encore, RDF souvent plafonnée... )
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manu91
Contributeur actif
43 réponses |
Posté - 10 févr. 2008 : 17:35:41
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Bonsoir,
Cela va peut être vous aider :
Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
• Chapitre I : Définition et organisation de la copropriété.
________________________________________
Article 9
Modifié par Loi n°2006-1772 du 30 décembre 2006 - art. 60 ()
Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.
Toutefois, si les circonstances l'exigent et à condition que l'affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives comprises dans son lot n'en soient pas altérées de manière durable, aucun des copropriétaires ou de leurs ayants droit ne peut faire obstacle à l'exécution, même à l'intérieur de ses parties privatives, des travaux régulièrement et expressément décidés par l'assemblée générale en vertu des e, g, h, et i de l'article 25, du d de l'article 26 et des articles 26-1 et 30.
Les travaux entraînant un accès aux parties privatives doivent être notifiés aux copropriétaires au moins huit jours avant le début de leur réalisation, sauf impératif de sécurité ou de conservation des biens.
Les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l'exécution des travaux, en raison soit d'une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d'un trouble de jouissance grave, même s'il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité.
Cette indemnité, qui est à la charge de l'ensemble des copropriétaires, est répartie, s'agissant des travaux décidés dans les conditions prévues par les e, g, h et i de l'article 25, par le d de l'article 26 et par l'article 30, en proportion de la participation de chacun au coût des travaux.
Cite :
..........Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 - art. 26-1 (Ab)
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manu |
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aie mac
Pilier de forums
1367 réponses |
Posté - 10 févr. 2008 : 20:44:16
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Citation :
Cela va peut être vous aider :
he ben en voila une réponse qui va bien
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BAMARA63
Contributeur vétéran
115 réponses |
Posté - 31 mars 2008 : 23:13:59
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Hello petit retour dans le sujet 
Je profite d'un nouveau post pour clôturer mon sujet qui vient d'être donné comme lien par aie mac.
rappel des faits 
Par décision d’assemblée générale du xx/04/2007 le syndicat des copropriétaires a voté le remplacement complet des chutes collectives équipant l’immeuble selon un budget de travaux de 600 000 €. La 13ème résolution fixant ces travaux a été adoptée à la majorité par 17 438èmes contre 4611èmes.
Lors de cette assemblée à laquelle le copro lésé assistait, il a été écrit :
« il est précisé que conformément aux dispositions du règlement de copropriété, tous les aménagements privatifs empêchant l’accès immédiat aux fontes reste à la charge des copropriétaires concernés »
En fouillant le règlement de copropriété j'ai trouvé cet article
L’article 10 précise :
Les occupants devront supporter sans indemnité l’exécution du nettoyage des parties communes, ainsi que des réparations ou travaux qui y seraient effectués même si ces réparations ou travaux curent plus de 40 jours.
Ils devront si besoin est, donner l’accès aux architectes, entrepreneurs, et ouvriers chargés de surveiller, conduite, ou faire ces nettoyages, réparations et travaux.
Ils devront aussi faire place nette à leurs frais de tous les objets dont la dépose serait nécessaire (tapis, tableaux, meubles).
Personnellement j'ai opposé l’article 9 de la Loi du 10 juillet 1965 Modifié par Loi n°2006-1772 du 30 décembre 2006 - art. 60 () JORF 31 décembre 2006 précise : 
Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.
Toutefois, si les circonstances l'exigent et à condition que l'affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives comprises dans son lot n'en soient pas altérées de manière durable, aucun des copropriétaires ou de leurs ayants droit ne peut faire obstacle à l'exécution, même à l'intérieur de ses parties privatives, des travaux régulièrement et expressément décidés par l'assemblée générale en vertu des e, g, h, et i de l'article 25, du d de l'article 26 et des articles 26-1 et 30.
Les travaux entraînant un accès aux parties privatives doivent être notifiés aux copropriétaires au moins huit jours avant le début de leur réalisation, sauf impératif de sécurité ou de conservation des biens.
Les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l'exécution des travaux, en raison soit d'une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d'un trouble de jouissance grave, même s'il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité.
Cette indemnité, qui est à la charge de l'ensemble des copropriétaires, est répartie, s'agissant des travaux décidés dans les conditions prévues par les e, g, h et i de l'article 25, par le d de l'article 26 et par l'article 30, en proportion de la participation de chacun au coût des travaux.
En final, le syndic campe sur sa position et oppose la résolution votée en AG.
J'ai donc considéré qu'il avait raison pour les désordres purement liés aux dommages sur coffrage ou autres agencements pouvant être assimilés à du mobilier et opposé l'article 9 pour tous les dommages sur embellissements directement liés aux travaux par exemple suppresion d'une portion de canalisation laissant des dommages à la peinture.
Je pense que ce raisonnement est équitable mais une fois encore c'est le contenu du règlement de copropriété qui peut faire Juge de Paix.
Cordialement
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BAMARA63
Contributeur vétéran
115 réponses |
Posté - 31 mars 2008 : 23:15:55
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| PS J'ai oublié de dire merci à Manu pour sa participation pertinente ! |
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Sujet |
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Dommages privatifs lors du chgt chute collective
Forum fermé
