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jpp13
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23 réponses |
 Posté - 09 mars 2008 : 08:19:27
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Nous avons été livré le 24 avril 2006 d'un appartement dans un immeuble neuf acheté en VEFA.
Le règlement de copropriété (RC) fourni lors de la signature était incomplet car il n'était pas accompagné des annexes prévues et notamment du tableau récapitulatif des tantièmes.
L'immeuble, de trois étages sur RDC, équipé d'un ascenseur, est constitué de 25 appartements et de 20 garages en sous-sol (desservi par l'ascenseur); l'entrée du sous-sol est équipée d'une porte automatique.
Hors le RC ne prévoit pas : - pour les lots garages de millièmes spéciaux à ce "bâtiment", - pour l'immeuble de millièmes spéciaux pour l'ascenseur.
A la demande du conseil syndical (CS) dont je fais partie, le syndic, depuis plus d'un an, réclame (par téléphone, puis par courrier simple puis par LRAR) au promoteur et au notaire la mise en conformité du RC avec la loi sur ces points. Aucune réponse.
Que faire avant le 24 avril 2008 ? (je crois qu'on a 2 ans pour réclamer la réparation de cette "malfaçon") car on ne souhaite pas modifier le RC à nos frais. 
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 09 mars 2008 : 14:26:33
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Avez vous consulté le Conservateur des hypothèques
(fichier immobilier) qui doit détenir l'EDD (état descriptif de division ).
Comment votre syndic calcule-t-il les provisions
qui devraient avoir été fixées dans votre budget prévisionnel de charges communes et spéciales pour l'exercice en cours, à partir de cet EDD ?
Votre syndic est il pro ou NP ?
Avez vous un CS et un règlement de fonctionnement dudit CS ?
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Edité par - oldman24 le 09 mars 2008 14:27:25 |
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jpp13
Contributeur débutant
23 réponses |
Posté - 10 mars 2008 : 08:06:07
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Citation :
Initialement posté par oldman24
Avez vous consulté le Conservateur des hypothèques
(fichier immobilier) qui doit détenir l'EDD (état descriptif de division ).
Non
Citation :
Initialement posté par oldman24
Comment votre syndic calcule-t-il les provisions
qui devraient avoir été fixées dans votre budget prévisionnel de charges communes et spéciales pour l'exercice en cours, à partir de cet EDD ?
Avec l'accord du CS il a créé deux "rubriques": l'une intitulé "dépenses garage", l'autre intitulée "dépenses ascenceur" Les dépenses dans ces deux postes ne sont pas trop importantes (cette année) car elles concernent principalement en contrat d'entretien dont le premier semestre est gratuit (couvert par la garantie de un an).
Citation :
Initialement posté par oldman24
Votre syndic est il pro ou NP ?
Avez vous un CS et un règlement de fonctionnement dudit CS ?
Notre syndic est pro, nous avons un CS (dont je fait partie) qui n'a pas de réglement de fonctionnement. |
Edité par - jpp13 le 10 mars 2008 08:11:08 |
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oldman24
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5732 réponses |
Posté - 11 mars 2008 : 14:25:52
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Si votre syndic professionnel s'en tient à ce que relatez sa compétence peut être mise en doute !
Il appartient aux copropriétaires de mieux s'informer sur le droit qui nous régit.Le CS devrait notamment faire un effort pour fonctionner
normalement.
Le syndic joue sur du velours tout en faisant preuve de carence et pour lui le principal, dans votre cas, est de recevoir des honoraires en faisant son travail au ralenti.
Donc,revoyez ce point avec votre notaire qui ne peut pas avoir transmis votre RC sans EDD ,inclus ou joint.
Sans ce dernier,le service qui tient le fichier immobilier aurait du réagir et la vente n'aurait pas du avoir lieu.
Les constructions en VEFA cafouillent souvent, surtout à cause de l'ignorance des textes, à tous les niveaux !
Bonne chance ! |
Edité par - oldman24 le 11 mars 2008 17:24:33 |
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jpp13
Contributeur débutant
23 réponses |
Posté - 12 mars 2008 : 11:21:06
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Citation :
Initialement posté par oldman24
Si votre syndic professionnel s'en tient à ce que relatez sa compétence peut être mise en doute !
Que peut-on lui reprocher ?
Citation :
Initialement posté par oldman24
Il appartient aux copropriétaires de mieux s'informer sur le droit qui nous régit.Le CS devrait notamment faire un effort pour fonctionner
normalement.
Lors de la dernière AG (il y a un an !) les copropriétaires présents n'ont pas compris les alertes que j'ai exprimées et m'on reprocher d'être trop pointilleux sur les réglements.
Que doit faire le CS pour que notre copro "fontionne normalement" ?
Citation :
Initialement posté par oldman24
Donc,revoyez ce point avec votre notaire qui ne peut pas avoir transmis votre RC sans EDD ,inclus ou joint.
J'ai écrit au notaire en octobre 2007, et je l'ai rencontré en décembre. Il m'a répondu qu'il ne pouvait rien faire sans instruction du promoteur à qui il avait fait parvenir mon courrier.
Que faire d'autre ? |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 13 mars 2008 : 06:09:13
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Un conseil syndical doit être doté d'un règlement
d'administration et de fonctionnement!
Ce sujet est largement traité sur le site.
Sans cela son action est inopérante ! |
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jpp13
Contributeur débutant
23 réponses |
Posté - 13 mars 2008 : 08:10:33
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Citation :
Initialement posté par oldman24
Un conseil syndical doit être doté d'un règlement
d'administration et de fonctionnement!
Ce sujet est largement traité sur le site.
Sans cela son action est inopérante !
Pouvez vous me mettre quelques liens traitant de ce sujet SVP. ?
La fonction recherche sur "réglement" ou "fonctionnement" CS provoquant une erreur.
Avez-vous des réponses à mes autres questions ?
Merci |
Edité par - jpp13 le 13 mars 2008 10:37:18 |
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oldman24
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5732 réponses |
Posté - 13 mars 2008 : 17:01:52
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Essayez avec le moteur de Google universimmo reglement fonctionnement.
Sans quoi le grand specialiste est gédehem mais consultez aussi le site de JPM.
A bientôt. |
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océan
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2457 réponses |
Posté - 13 mars 2008 : 17:44:39
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Jpp13,
à moins d'avoir comme certains une tendinite aigue due  à une utilisation abusive du mulot, vous descendez l'ascenseur jusqu'à la rubrique conseil syndical et vous y attendent de nbx posts dont un épinglé (14 pages !) sur le fontionement du CS + votre RC à apprendre par coeur
sinon ca ne sert à rien que M le spécialiste se décarcasse autant à rédiger des posts |
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jpp13
Contributeur débutant
23 réponses |
Posté - 14 mars 2008 : 07:47:18
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Citation :
Initialement posté par océan
Jpp13,
à moins d'avoir comme certains une tendinite aigue due à une utilisation abusive du mulot, vous descendez l'ascenseur jusqu'à la rubrique conseil syndical et vous y attendent de nbx posts dont un épinglé (14 pages !) sur le fontionement du CS + votre RC à apprendre par coeur
sinon ca ne sert à rien que M le spécialiste se décarcasse autant à rédiger des posts
J'ai n'ai pas une tendinite aigue mais je suis nouveau membre et je n'ai pas encore tout assimilé des multiples rubriques de ce site.
Merci de l'info tout de même.
Mais cela ne répond pas à mes questions que j'ai posées ici :
Citation :
Initialement posté par jpp13
Citation :
Initialement posté par oldman24
Si votre syndic professionnel s'en tient à ce que relatez sa compétence peut être mise en doute !
Que peut-on lui reprocher ?
Citation :
Initialement posté par oldman24
Il appartient aux copropriétaires de mieux s'informer sur le droit qui nous régit.Le CS devrait notamment faire un effort pour fonctionner
normalement.
Lors de la dernière AG (il y a un an !) les copropriétaires présents n'ont pas compris les alertes que j'ai exprimées et m'on reprocher d'être trop pointilleux sur les réglements.
Que doit faire le CS pour que notre copro "fontionne normalement" ?
Citation :
Initialement posté par oldman24
Donc,revoyez ce point avec votre notaire qui ne peut pas avoir transmis votre RC sans EDD ,inclus ou joint.
J'ai écrit au notaire en octobre 2007, et je l'ai rencontré en décembre. Il m'a répondu qu'il ne pouvait rien faire sans instruction du promoteur à qui il avait fait parvenir mon courrier.
Que faire d'autre ?
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 14 mars 2008 : 12:26:29
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pour le rglt de fontionnement du CS c'était juste pour vous indiquer avec smileys d'aller plus bas car c'est tout un programme
ce qu'il faut faire pour vos millièmes m'interesse indirectement car avec la mise aux normes rénovation d'ascenseurs et les devis prohibitifs, dans une copro les millièmes d'ascenseurs sont les mêmes du 1er au dernier étage et personne ne s'en était aperçu auparavant!!! plus de 50 ans que cela dure, ce qui montre la vigilence des syndics et des conseillers syndicaux mais là avec le montant des travaux (nécessaires vu l'antiquité) je vous laisse imaginer les pbs surtout pour ceux du 1er étage qui ne l'utilisent pas = xxxx euros
donc les avis de spécialistes pour votre situation bien cernée seront les bienvenus... |
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jpp13
Contributeur débutant
23 réponses |
Posté - 14 mars 2008 : 17:09:32
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Voila une partie du courrier que j'ai fait parvenir à notre syndic concernant les charges ascenseur :
"...selon la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis :
...
• l’article 10 alinéa 1 stipule que : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. »
En conséquence :
...
- les charges de copropriété concernant l’ascenseur doivent être fixées en fonction de l’utilité que présente cet équipement pour chaque logement.
C’est ainsi que pour le calcul du montant des charges ascenseur, divers organismes de responsables de copropriété prévoient que « le règlement de copropriété doit affecter à chaque lot un coefficient d’étage. Par exemple, pour un immeuble de hauteur moyenne, ce chiffre est généralement égal à 1 pour le premier étage, avec une progression de 25 % par niveau (1,25 pour le deuxième, 1,50 pour le troisième, etc.).
Les copropriétaires du rez-de-chaussée n’ont rien à payer. Mais ceux qui disposent au sous-sol d’un parking desservi par l’ascenseur sont tenus de contribuer aux charges.
Si le règlement de copropriété ne respecte pas ces critères, il doit être modifié pour être mis en conformité avec la loi (Cass. civ. 3e, 12 mars 2003). »"
Je pense que ceci peut vous être utile.
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jpp13
Contributeur débutant
23 réponses |
Posté - 25 mars 2008 : 08:14:41
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Citation :
Initialement posté par jpp13
Citation :
Initialement posté par oldman24
Si votre syndic professionnel s'en tient à ce que relatez sa compétence peut être mise en doute !
Que peut-on lui reprocher ?
Citation :
Initialement posté par oldman24
Il appartient aux copropriétaires de mieux s'informer sur le droit qui nous régit.Le CS devrait notamment faire un effort pour fonctionner
normalement.
Lors de la dernière AG (il y a un an !) les copropriétaires présents n'ont pas compris les alertes que j'ai exprimées et m'on reprocher d'être trop pointilleux sur les réglements.
Que doit faire le CS pour que notre copro "fontionne normalement" ?
Citation :
Initialement posté par oldman24
Donc,revoyez ce point avec votre notaire qui ne peut pas avoir transmis votre RC sans EDD ,inclus ou joint.
J'ai écrit au notaire en octobre 2007, et je l'ai rencontré en décembre. Il m'a répondu qu'il ne pouvait rien faire sans instruction du promoteur à qui il avait fait parvenir mon courrier.
Que faire d'autre ?
A part une mise en garde sur le fonctionnement du CS je n'ai pas eu de réponse à mes questions.
Pouvez-vous me répondre ce qu'on peut décider lors de notre AG du 2 avril - DANS 8 JOURS - même si ce n'est pas incrit à l'ordre du jour et pourtant demandé lors du conseil préparant cet AG ?
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 25 mars 2008 : 10:27:44
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Il manque à votre sujet une précision importante : dans votre RC, que dit la clause relative à la répartition des charges d'ascenseur ?
Des tantièmes spéciaux ne sont pas forcément nécessaires et il est possible que la réponse soit dans la clause.
Possible  Pas certain  |
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gédehem
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11332 réponses |
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jpp13
Contributeur débutant
23 réponses |
Posté - 25 mars 2008 : 11:19:45
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Citation :
Initialement posté par JPM
Il manque à votre sujet une précision importante : dans votre RC, que dit la clause relative à la répartition des charges d'ascenseur ?
Des tantièmes spéciaux ne sont pas forcément nécessaires et il est possible que la réponse soit dans la clause.
Dans Réglement de Copropriété, au chapitre ETAT DESCRIPTIF DE DIVISION il est incrit:
"La copropriété est constituée de 2 bâtiments (A et B) :
"Répartition et destination des locaux :
Bât A :
Sous-sol : 20 garages
RDC : 6 logements, 1 local commercial, 6 parkings ouverts
1er étage : 7 logements
2ème étage : 6 logements
3éme étage : 6 logements
Bât B :
1 logement individuel (avec garage)"
Pour chaque lot il est écrit par exemple :
"garage :
Lot n° 1
Dans bât A un garage au sous-sol de 19,56m2
Et les 2,56/1000èmes parties communes générales dont le sol
Et les 2,72/1000èmes parties communes spéciales au bât
appart. :
Lot n° 21
Dans bât A un appart. situé au RDC de 38,05m2 comprenant ...
Et les 19,90/1000èmes parties communes générales dont le sol
Et les 21,16/1000èmes parties communes spéciales au bât
parking :
Lot n° 47
Dans bât A un parking ouvert situé au RDC de 10,00m2
Et les 0,64/1000èmes parties communes générales dont le sol
Et les 0,70/1000èmes parties communes spéciales au bât"
A la fin de ce chapitre il est inscrit:
"TABLEAU RECAPITULATIF
Conformément à l'article 71 du décret n°55-1350 du 14 octobre 1955, modifié par le décret 59-90 du 7 janvier 1959 le tableau de répartition des tantièmes de la copropriété établi par Monsieur xxx Géomètre Expert à XXX est demeuré annexé aux présentes aprés mention."
Hors RIEN N'EST ANNEXE
Au chapitre CHARGES COMMUNES il est inscrit :
"article 22 Les charges relatives au fonctionnement, à l'entretien ou au remplacement des services collectifs ou éléments d'équipements communs suivants, s'il y a lieu : 1) eau froide; 2) eau chaude; 3) chauffage central; 4) tapis d'escalier, ascenceur, seront réparties dans les proportions figurant dans les tableaux annexés au présent règlement."
A nouveau RIEN N'EST ANNEXE
Malgré mes demandes écrites au notaire je n'ai pas obtenu de réponse.
Suis-je contraint à engager seul, à mes frais, une procédure pour faire appliquer la loi au notaire ?
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Edité par - jpp13 le 25 mars 2008 11:33:59 |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 25 mars 2008 : 11:42:02
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Demandez à tout hasard au géomètre s'il a bien établi ces tableaux !
Il n'a peut-être pas été payé |
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jpp13
Contributeur débutant
23 réponses |
Posté - 27 mars 2008 : 08:31:36
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Citation :
Initialement posté par JPM
Demandez à tout hasard au géomètre s'il a bien établi ces tableaux !
Il n'a peut-être pas été payé
Le géomètre a fourni au syndic (pour info  ) un tableau récapitulatif où les tantièmes garages sont répartis à part égale et où les tantièmes ascenseur ne tiennent pas compte de l'étage.
Il a été payé de cette magnifique prestation |
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jpp13
Contributeur débutant
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 01 avr. 2008 : 09:08:50
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Pour un R + 3 on n'applique pas de coefficient d'étage.
Et, à mon avis, pour un R + 17, le solution devrait être identique.
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Immeuble neuf - millièmes erronés
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