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mmpp31
Pilier de forums
215 réponses |
 Posté - 29 janv. 2008 : 19:30:32
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Bonjour, je suis copropriétaire dans une résidence de 150lots. Lors de la dernière AG, j'ai contesté plusieurs décision du Syndic et du président du CS avec qui je m'oppose pour sa trop grande complicité avec le Syndic. Le président de CS se prend aussi pour le patron de la résidence croyant être le seul à prendre les décisions. Lors de la prochaine AG, je me présenterais au CS pour avoir plus de poids dans mes idées.
En attendant, j'ai demandé à assister à la prochaine réunion du CS. Il n'y en a pas eu depuis novembre, la prochaine a lieu jeudi 31. Le président du CS veut s'opposer à ma présence. Je sais que ma présence n'est pas une obligation pour le CS. Puis je demander à celui-ci de voter pour ou contre ma présence à cette réunion? Le Syndic assiste à cette réunion. Si le CS refuse à ce que j'y sois invité, en acceptant la présence du Syndic ne fait il pas 2 poids 2 mesures? Il y a déjà eu à plusieurs reprises des copropriétaires et même des locataires invités aux réunions du CS. Lors de la dernière AG, le président du CS a même invité les autres copropriétaires à venir assister à ces réunions
Plusieurs membres du CS souhaitent ma présence et tentent de s'opposer malheureusement en vain au président du CS.
De plus, quel est le nombre minimum de mebres que doit comporter le CS? Il n'y a rien concernant cela dans le RDC. Actuellement, il y en a 5 pour 150 lots.
Merci pour vos réponses
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 30 janv. 2008 : 10:57:31
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Le préalable à tout : vérifiez que votre CS soit doté d'un réglement de fonctionnement (RFCS), soit prévu au RDC, soit à défaut spécofiquement adopté par une AG ...
Faute d'un RFCS, un CS n'est pas collectivement formé et ne peut fonctionner ....
Il faut comprendre ici qu'un CS n'est pas une entité juridique, ce n'est pas une "personne" à la différence du syndicat.
L'AG se 'contente' de désigner des conseillers syndicaux, et c'est tout !
Ces désignations ne fondent pas le "CS".
Ce qui fonde ce groupement, c'est son RFCS obligatoire (D.art.22), qui va préciser l'organisation et le fonctionnement (de ce "groupement fonctionnel".
Autrement dit, faute d'un RFCS le "groupement CS" n'existe pas, ne peut fonctionner, comme par exemple pour se réunir, désigner un président ou autres fonctions internes, voter les "avis" ou autre ...
De plus, n'étant pas formé collectivement, il ne peut en tant que CS remplir la mission prévue par les textes.
S'il y a bien des "conseillers syndicaux", faute de RFCS ils ne peuvent être groupement "CS"...
Pas de RFCS = CS inexistant.
Voyez ce point.
Sur vos questions, il est évident que le CS, par un vote selon les conditions prévues au RFCS, accepte ou non des tiers au CS.
Que le syndic soit convié à une réunion de travai, rien que de très normal.
Sur le "pdt dictateur" : désigné par une majorité de conseilers toujours selon les modalités prévues au RFCS, il n'est "pdt" que par la volonté de la majorité des conseillers.
Si une majorité n'est pas d'accord, ces mêmes conseillers peuvent le démettre dans l'instant de cette fonction interne au CS et en désigner un autre.
S'il est toujours en place, c'est que la majorité des conseillers le veut bien.
Notez au passage que "pdt du CS3 est une fonction interne au CS, mais qu'hors du CS ce "pdt" n'est rien d'autre qu'un 'conseiller syndical'.
Il n'a en propre aucun pouvoir ni aucun rôle dans le fonctionnement du syndicat, sauf 2 ou 3 cas particuliers expressément prévus par les textes (convoc AG, recours au juge pour transfert de documents ..)
Si le RDC est silencieux sur le nombre minimum de conseillers c'est à l'AG de le déterminer...
En résumé : un CS constitué car doté d'un RFCS fait ce qu'il veut en conformité avec ce RFCS, en particulier pour accepter ou non des tiers au CS.
Dans votre cas, il ne faut pas jouer une carte perso mais se rapprocher d'autres copropriétaires/conseillers syndicaux afin de voir par où peche le fonctionnement de ce CS .... |
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mmpp31
Pilier de forums
215 réponses |
Posté - 30 janv. 2008 : 15:20:09
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merci pour vos informations. Je vais partir à la pêche aux infos concernant le RFCS. Mais s'il n'en existe pas qu'est ce que cela signifie pour le CS? Qu'il n'a pas de légitimité?
Pour les réunions de travail, non seulement le syndic est présent lors de chacune des réunions mais en plus c'est lui qui rédige le compte rendu de la réunion, tournant souvent celui-ci a son avantage.
Le CS a perdu 2 membres par démission mais personne ne s'est présenté pour les remplacer (à ce moment là, je n'étais pas copropriétaire). Je reconnais que le président du CS a fait des choses importantes, qu'il sait parfaitement négocier les prix avec les entreprises intervenant dans la copro mais, flatté par le syndic il donne de plus en plus de pouvoir à celui-ci.
Quand vous dites qu'il n'a aucun rôle propre dans le fonctionnement du CS, est ce que cela veut dire que le CS peut se réunir sans lui? Est ce que le CS peut assister à toutes les visites des entrepreneurs (nous allons avoir beaucoup de travaux dans la résidence)? Actuellement, seul le président du CS et le vice-président sont au courant des avancements du maitre d'oeuvre.
Dernière question, le CS est il tenu de faire un compte rendu après chaque réunion afin que les copropriétaires soient au courant de celles-ci?
Encore merci pour vos réponses |
Edité par - mmpp31 le 01 févr. 2008 19:01:32 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 31 janv. 2008 : 11:02:36
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1)- votre CS est constitué de 5 membres. 2 ont démissionné.
De ce fait, en application de D.art.25, plus du 1/4 des sièges étant vacants, votre CS n'est plus régulièrement constitué.
"Décret Art. 25 - Un ou plusieurs membres suppléants peuvent être désignés, dans les mêmes conditions que les membres titulaires. En cas de cessation définitive des fonctions du membre titulaire, ils siègent au conseil syndical, à mesure des vacances, dans l'ordre de leur élection s'il y en a plusieurs, et jusqu'à la date d'expiration du mandat du membre titulaire qu'ils remplacent.
Dans tous les cas, le conseil syndical n'est plus régulièrement constitué si plus d'un quart des sièges devient vacant pour quelque cause que ce soit."
Outre ce qui est indiqué plus haut sur la présence ou non d'un RFCS, votre CS n'ai plus "CS"... il n'y a que 3 'pauvres' conseillers .. ...
Pour ce qui concerne vos autres questions, tout dépend du RFCS qui précise comment fonctionne ce CS en particulier pour se réunir, voter, ses CR, etc ...
Sans RFCS pas de réunion, pas de vote, pas de CR ... pas de CS ! ...
Pouvez-vous laisser votre mail dans ma BAL (icone avec enveloppe). |
Edité par - gédehem le 31 janv. 2008 11:03:19 |
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mespres
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1281 réponses |
Posté - 31 janv. 2008 : 13:27:48
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J'ai déjà donné mon avis sur le RFCS http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=63820&SearchTerms=rfcs, je ne vais pas recommencer. Votre problème, c'est le président. Solution : le débarquer.
Méthode : il vous faut trouver au moins 3 personnes motivées (CS de 7 membres, avec 4 près à voter contre le président). Au moment de l'AG, ces personnes seront élues. Viendra après l'élection du président du CS, compte tenu du contexte, il faudra qu'elle se déroule en présence du syndic. Vous serez le président élu. A partir de ce moment, RFCS ou pas, c'est vous qui définirez la méthode de travail du CS. Cela devrait aboutir à la démission de l'ancien président.
Méthode encore plus radicale : l'AG ne renouvelle pas le mandat du président en place. C'est plus difficile.
Beaucoup plus qu'une histoire de RFCS, il s'agit d'un rapport de forces : il faut touver des gens disposés à s'opposer frontalement à une personne à forte personnalité. Ceci acquis, le syndic ira dans le sens de ces intérêts: il travaillera avec ceux qui ont le pouvoir...
Détail pratique important : il faut avoir le culot de récupérer les clés auprès de l'ancien président (ascenseur, chauffage, ...) pour l'empêcher de continuer à régner. Si échec, faire changer les canons : dépense que peut engager le syndic sans passer par l'AG. |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 31 janv. 2008 : 14:59:19
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mespres Citation :
Viendra après l'élection du président du CS, compte tenu du contexte, il faudra qu'elle se déroule en présence du syndic
Le conseil syndical se réuni, SANS LA PRESENCE DU SYNDIC,pour élir son Président. Le Syndic n'a rien à voir la dedans.
Les membres du CS élus, peuvent élir le président, en interrompant l'AG (avec l'accord de celle-ci), dans une salle à coté de celle de l'AG.
mespres Citation :
Ceci acquis, le syndic ira dans le sens de ces intérêts: il travaillera avec ceux qui ont le pouvoir...
Vous avez une drôle de vue sur le travail du CS et des relations CS et Syndic.
Vous oubliez que le Synidc et le CS n'ont aucuns pouvoirs de décisions, seule l'AG décide, le synidc excécute les décisions de l'AG, et le CS controle et cérifie que le syndic a bien exécuter sa mission.
mmpp31 a un président de CS dictateur, un syndic complice, et vous suggérez de les remplacer par un autre couple équivalent ?????
mmpp31 le synidc n'a rien à faire lors d'une réunion du CS. Il assiste aux AGs annuelles, car l'AG le permet, si l'AG le décide il quitte la réunion, et un membre élu par l'AG sera le sécrétaire de scéance. |
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mmpp31
Pilier de forums
215 réponses |
Posté - 31 janv. 2008 : 16:01:34
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merci à tous pour vos réponses.
Je tiens à corriger un de mes propos qui n'a pas été clair, il ne reste plus que 5 membres au CS car deux ont démissionné lors de la dernière AG. Ils étaient 7 auparavant, ce qui fait qu'il a tout juste 1/4 des sièges qui sont vacants.
Pour faire sortir le président du CS, je suis pour et c'est mon abjectif pour la prochaine AG. Ensuite, je m'occuperais du syndic. Soit il fait son travail, pour lequel il est payé, soit il dégage aussi. Vus les travaux prévus dans la résidence et les appels d'offre à faire, nous n'aurons pas trop de difficultés à trouver un autre syndic.
Pour l'instant, je ne peux agir qu'en simple copro. J'habite la résidence depuis 4 ans mais j'étais occupant à titre gratuit de l'appartement de mes parents dont ils viennent de me faire la donation. Lors de la dernière AG, j'ai voulu me présenter mais ma candidature a été rejetée car je n'étais pas copro. C'est le syndic et le président du CS qui ont décidé ça en rapport avec je ne sais plus quel article de loi. Un des membres démissionnaires était dans la même situation que moi (situation connue) depuis 3 ans.
La réunion de ce soir porte sur les ascenseurs et elle est "confidentielle" selon les termes du président du CS. Je ne pourrais assister qu'à la 1° demi-heure de la réunion puis devrait partir lorsque ce sujet serait abordé. Les autres membres du CS n'ont été averti que lundi de cette réunion. Apparemment il n'y aura pas de CR de cette réunion et le syndic voudrait réaffirmer son envie de faire tous les aménagements concernant les ascenseurs en une seule fois. J'ai lu les posts concernant les ascenseurs et bien sûr, je suis contre cette décision. Je sais que cela doit être voté en AG mais j'ai peur de la façon dont ce sera présenté.
Concrètement quels sont mes moyens pour lutter contre le président du CS? En tant que copro, ai je le droit de demander à voir le RFCS? Depuis que je vis dans cette résidence (j'ai assisté à toutes les AG) je n'ai jamais entendu parlé de ce RFCS et du fait qu'il ait été évoqué, voté en AG.
Encore merci pour vos réponses |
Edité par - mmpp31 le 01 févr. 2008 19:04:14 |
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chenkak
Pilier de forums
620 réponses |
Posté - 31 janv. 2008 : 16:31:54
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Beaucoup de résidences n'ont pas, ou pas encore, un RFCS. Rares sont les RDC qui exigent d'en avoir un. Et peu de copropriétaires s'intéressent à la question.
Pour lutter contre les dérives d'un président, il faut d'abord voir si d'autres membres du CS partagent votre point de vue. Si oui, voir avec eux s'il n'est pas possible de raisonner le président. Car parfois les dérives deviennent une habitude lorsqu'il n'y a pas d'opposition sérieuse.
Si la mentalité du CS actuel vous désespère, il faudra convaincre l'assemblée de changer de CS, soit à l'échéance de leur mandat, soit en demandant le vote d'une résolution mettant fin aux mandats des membres actuels (qui sont seuls autorisés à élire ou changer de président). |
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mespres
Pilier de forums
1281 réponses |
Posté - 31 janv. 2008 : 16:44:01
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le RFCS, ça n'existe pas ! Votre CS n'en a probablement aucun !
Vos moyens concrets : préparer la prochaine AG avec un noyau de copros mécontents, pour faire changer le CS.
Philippe 388, quelques éclaircissements sur mes propos :
J'imagine que l'élection d'un président de CS dans le contexte "révolution de palais" va être houleuse. Il me paraît bienvenu de demander au syndic de faire office de secrétaire, voire de diffuser le résultat de l'élection.
la phrase qui dérange :
Citation :
Ceci acquis, le syndic ira dans le sens de ces intérêts: il travaillera avec ceux qui ont le pouvoir...
je veux dire qu'un syndic cherche à garder en portefeuille la gestion de l'immeuble : il va donc dans le sens du vent. Quand je parle de pouvoir, je veux dire "poids décisionnel informel". C'est toute l'ambiguité du CS, il n'a aucun pouvoir mais dans les faits (rédaction de l'ODJ ...) il influe sur la copro, dans le plus grand respect de la démocratie.
L'autre problème évoqué par mmpp31 concerne les ascenseurs. Excellent moyen pour retourner l'AG, à condition de bien préparer le dossier. Faites un petit tableau de calculs des honoraires du syndic, distribuez un maximum d'infos avant ou pendant l'AG, mobilisez les copros. Le décret repoussant l'échéance à fin décembre 2010 devrait sortir ces jours ci : belle occasion de ne pas voter les travaux. Ils seront analysé plus tard, avec le nouveau CS ... et le nouveau syndic ?
Le syndic d |
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mmpp31
Pilier de forums
215 réponses |
Posté - 31 janv. 2008 : 17:13:34
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encore merci mais juste une question concernant le Règlement de Fonctionnement du Conseil Syndical.
J'ai lu sur un post que c'était obligatoire en vertu du Décret de 1967. Qu'en est il exactement?
comme vous dites, mon CS n'a certainement pas établi ce règlement. Existe-t'il un point faible à exploiter par là? |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 31 janv. 2008 : 19:47:21
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mmpp31 : lisez le réglement de copropriété, vous y trouverez un réglement de fonctionnement du CS.
Dans notre copro. nous avons eu ce genre de président de CS, avec un syndic complice.
Pour aboutir à avoir un CS actif, qui tient son rôle,sans déborder de sa mission, voilà la marche à suivre qui a fonctionné parfaitementdans notre copropriété, avec beaucoup de patience et d'attaques des anciens CSs.
Les anciens patrons du CS, se croient certainement indispensables. Ils peuvent être très surpris que d'autres leur resistent, et votent pour des nouveaux membres.
1. vous vous présentez au CS, avec quelques autres copros désireux de changer ce système en place
2. vous vérifiez les comptes en profondeur, dans tous les détails. Vous demandez tous les documents comptables pour cela.
3. vous faites un compte-rendu très exhaustif de cette vérification aux AGs, les copros. sont très sensibles lorsque l'on parle d'argent. Il serait incroyable de ne pas trouver des choses à redire dans la gestion passée.
4. vous parlez d'ascenseurs. Vous proposez un autre dossier, très bien monté, différent que celui proposé par le syndic.
5. Informez l'AG des réunions et des discussions et décisions prises sans informations aux copors,....
5. vous vous proposez à la présidence du CS, par la suite avec votre équipe.
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mmpp31
Pilier de forums
215 réponses |
Posté - 31 janv. 2008 : 20:04:13
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j'ai lu en long en large et en travers le RDC depuis mon arrivée dans la résidence. Il n'y a rien concernant un règlement de fonctionnement du CS. Lorsque j'ai évoqué le problème ce soir, on m'a dit qu'il y avait un règlement mais ce règlement ne peut pas m'être montré, il ne dit pas le nombre de membre que doit avoir le CS, la périodicité des réunions du CS... en gros, le président du CS m'a dit qu'il avait élu au CS par l'AG et que cela suffisait, qu'il n'y avait pas besoin de faire autre chose.
Pour la prochaine AG (malheureusement en novembre), je vais monter un dossier sur les ascenseurs et je demanderais certainement de l'aide ici et un dossier pour que soit voté un RFCS. |
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mespres
Pilier de forums
1281 réponses |
Posté - 31 janv. 2008 : 20:21:31
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votre immeuble est probablement ancien. Vu l'absence de règles pour le CS, il faut voter un RFCS à l'article 25 (seuls les imbéciles ne changent jamais d'avis  ).
Vu le contexte, exercice périlleux. A vous de voir si ce RFCS est à voter en novembre 2008... ou en novembre 2009 quand vous serez président du CS  |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 01 févr. 2008 : 13:52:40
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petite rectification mais qui peut avoir son importance lors du vote sur le RFCS:
article 22 D1967 <.........ces règles sont fixées ou modifiées par l'assemblée générale à la majorité de l'article 24 (et non 25) de la loi du 10 juillet 1965.............. |
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mmpp31
Pilier de forums
215 réponses |
Posté - 01 févr. 2008 : 14:57:14
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mes opinions sur le fonctionnement du CS actuel sont partagées par plusieurs copropriétaires que j'ai déjà réussi à réunir pour repousser certaines propositions du président du CS et du syndic (ils voulaient faire voter en AG il y a 2 ans le nettoyage de toiles d'araignées sur les façades de l'immeubles??? personne ne voient ces toiles d'araignées et les façades ont à peine 10 ans). Les copropriétaires sont réticents à payer tout et n'importe quoi et c'est sur ça que je vais jouer. Beaucoup de travaux doivent avoir lieu dans la résidence et faute de réel projet, ils ont été repoussé, ce qui embête le syndic qui essaie toujours d'en trouver d'autres, plus rapides à effectuer...
Pour contrer l'actuel président du CS, je sais qu'il faut que je m'appuie sur les travaux qui doivent être effectués en proposant d'autres solutions. Par contre, est ce que j'ai droit en tant que simple copro de demander des devis sur des travaux, notamment sur les ascenseurs? |
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mespres
Pilier de forums
1281 réponses |
Posté - 01 févr. 2008 : 15:50:03
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le sujet chaud les ascenseurs !!!
les posts sur le sujet vous seront d'une grande utilité.
Concrètement et pratiquement, seul l'ascensoriste en place peut effectuer les travaux. Vous simple copro aurez des difficultés à faire un appel d'offres contre la volonté du CS et du syndic.
Par contre vous avez un joker  : la loi ascenseur va être reportée ces jours ci en décembre 2010 ! Très bon pour novembre 2008 : vous faites refuser les travaux, reprennez le manche sur le CS et organisez un AO sur les ascenseurs, en prenant le soin d'éviter les 4 gros (K.., O..., S..., T...) |
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mmpp31
Pilier de forums
215 réponses |
Posté - 01 févr. 2008 : 16:01:21
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est ce que je peux en tant que copro demander à ce que l'on inverse des sujets à l'ODJ de l'AG.
L'an dernier, des problèmes avec le syndic montrant quelques fautes ont été abordé en fin d'AG ce qui n'a finalement servi à rien puisque l'AG a donné le quitus au syndic.
Pour la prochaine, je voudrais demander à ce que l'approbation des comptes et donc le quitus du syndic soit donné en fin d'AG, une fois tous les sujets abordés. Je sais que le président du CS sera contre et le syndic aussi bien entendu.
Est ce que je peux demander ce changement?
Je voudrais également me présenter comme président de la prochaine AG (c'est chaque fois le président du CS qui occupe cette fonction). Est ce que le président de l'AG peut de lui-même inverser le déroulement des votes prévus dans les convocations? |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 01 févr. 2008 : 17:25:15
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| Le président de l'AG peut modifier l'ordre des résolutions,il explique pourquoi cela est souhaitable et demande aux copropriétaires s'ils sont d'accord |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 01 févr. 2008 : 18:25:53
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"Pour la prochaine, je voudrais demander à ce que l'approbation des comptes et donc le quitus du syndic soit donné en fin d'AG, une fois tous les sujets abordés."
Quand les copropriétaires sont fatigués et pressés d'en finir, que certains ont quittés l'A.G. (sans faire prendre en compte leur départ), c'est le résultat inverse de celui escompté que vous risquez d'avoir: approbation des comptes sans réserve et quitus donné au Syndic. |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 01 févr. 2008 : 18:43:57
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"Je tiens à corriger un de mes propos qui n'a pas été clair, il ne reste plus que 5 membres au CS car deux ont démissionné lors de la dernière AG. Ils étaient 7 auparavant, ce qui fait qu'il a tout juste 1/4 des sièges qui sont vacants."
Non, ils n'ont pas "démissionnés" il ne se sont "pas représentés", ce qui est différent, l'ancien Conseil syndical comportait 7 membres le nouveau 5 membres. Si le R.C. prévoit 7 membres, l'A.G. devait constater, faute de candidature, l'impossibilité d'élire un C.S. composé de 7 membres.
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mmpp31
Pilier de forums
215 réponses |
Posté - 01 févr. 2008 : 18:58:46
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Citation :
Initialement posté par JB22
"Je tiens à corriger un de mes propos qui n'a pas été clair, il ne reste plus que 5 membres au CS car deux ont démissionné lors de la dernière AG. Ils étaient 7 auparavant, ce qui fait qu'il a tout juste 1/4 des sièges qui sont vacants."
Non, ils n'ont pas "démissionnés" il ne se sont "pas représentés", ce qui est différent, l'ancien Conseil syndical comportait 7 membres le nouveau 5 membres. Si le R.C. prévoit 7 membres, l'A.G. devait constater, faute de candidature, l'impossibilité d'élire un C.S. composé de 7 membres.
cette fois, je croiyais avoir été plus clair...
les membres du CS ont été élus en 2005 jusqu'en 2008. L'an dernier, 2 membres du CS ont donné leur démission. Ils n'avaient pas à se représenter. Vu qu'il n'y avait pas de suppléants, et aucun nouveau candidat, le CS est resté à 5 membres |
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