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gwen22
Contributeur actif
32 réponses |
 Posté - 01 févr. 2008 : 01:18:53
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bonjour
Voici mon problème,
Depuis presque deux ans je suis propriétaire d'une maison que je loue par l'intermédiaire d'une agence de location indépendante.
Les loyers ne me sont versés que très rarement en début de mois comme le préconise le contrat de location. Il faut que j'appelle l'agence régulièrement pour savoir ce qu'il en est du loyer, à chaque fois il me dise qu'il me l'on envoyé et je l'ai quelques jours après mais on est déjà le mois suivant.
Au début j'ai pensé que les locataires avaient des problèmes pour payer les loyers mais après les avoir contacté il n'en ai rien.
Je suis arrivé à avoir 6 mois de loyers impayés ( non consécutivement). Après plusieurs coupd de téléphone qui n'ont servi à rien je me suis présenté à l'agence pour dire que je voulais mon argent. Après une heure "discussion" agitée, je suis reparti avec tout mon étonnement et un chèque que je me suis empressé d'encaisser correspondat à 6 mois de loyer !!!!!!! Invraisemblable
En fait dans la discussion la responsable de l'agence m'a fait comprendre que le contrat de location ce n'est qu'un contrat type et quand je lui ai parlé des clauses concernant les retards de paiement , les dates à laquelle le loyer devait être versé ..etc, elle m'a preque rie au nez.
De plus je lui ai demandé comment ce faisait-il que la révision du loyer n'avait pas été effectué après la première année. On m'a répondu que, comme je n'en n'avais pas fait la demande la hausse n'avait pas été pratiqué. Extraordinaire non car je paye aussi des frais de gestion.
Mes questions sont les suivantes,
*Comment faire pour attaquer cette agence pénalement ou civilement.
*Puis je bénéficier ou exiger des dommages et intérets pour tous les mois où l'agence m'a payé en retard
*Suis je obligé d'attendre la date anniversaire de signature du contrat pour "virer" l agence
*Lors de la réévalution du loyer pour cette année puis je demander de prendre également en compte le retard avec l'an dernier
Actuellement je sais que mes locataires ont payé le mois de janvier et je n'ai toujours rien. je compte aller voir l'agence, taper du poing sur la table comme la dernière fois et même exiger qu'il me rembourse les frais de gestion pour dorénavent chaque mois de retard.
Je voudrais savoir quel sont mes recours contre cette agence et où m'adresser( préfecture, DGCCRF.....)
Merci pour votre aide
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yguerveno
Pilier de forums
2236 réponses |
Posté - 01 févr. 2008 : 09:02:25
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En attendant la publication du chiffre de 2008 (février ?) le taux d'intérêt légal est de 2,95 % par an. Voyez ce que cela peurt donner pour un mois de retard de loyer...
Ayant reçu vos loyers (avec retard mais reçus tout de même) il est difficile d'intervenir sur des faits révolus. Par contre pour la situation actuelle et en vue d'une action, vous pouvez agir par LRAR et, en fonction des réactions, décider d'aller jusqu'à agir en justice.
Vous pouvez parfaitement actualiser les loyers et remonter sur 5 ans avec calcul annuel des sommes dues (c'est un peu dur pour les locataires qui n'y sont pour rien, mais si la somme est élevée vous pouvez étaler les paiements).
Pour le contrat de gestion, il faut vérifier les clauses... mais il me semble que vos éléments de contestation avec LRAR à l'appui devraient vous permettre de casser ce contrat (à vérifier avec d'autres avis).
Bon courage. |
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 01 févr. 2008 : 09:59:19
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| Oui, je crois que c'est la meilleure chose à faire : par recommandé AR, exposé des faits que vous nous avez décrits, mise en demeure de gérer normalement le bien, sous peine de cessation du contrat. S'ils se corrigent puis recommencent au bout de quelques mois, vous serez obligé de vous fendre d'un nouveau RAR, mais s'ils ne réagissent pas à votre premier courrier, vous pourrez leur signifier par recommandé AR la fin du contrat et leur demander la reddition des comptes et le remboursement des honoraires de gestion (vous aurez peu de chances de les récupérer, mais bon...) en ayant pris soin de demander au locataire (par recommandé AR aussi, avec un justificatif d'identité) de vous régler directement les loyers. |
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yguerveno
Pilier de forums
2236 réponses |
Posté - 01 févr. 2008 : 10:36:25
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Citation :
vous pourrez leur signifier par recommandé AR la fin du contrat
Pour mon info personnelle, n'y a-t-il pas des clauses dans certains mandats interdisant cette possibilité avant une date limite ? Quel est le risque ? Une action en justice ? |
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gwen22
Contributeur actif
32 réponses |
Posté - 01 févr. 2008 : 11:17:43
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Tout d'abord merci pour vos rapides réponses ça fait très plaisir d'être entendu.
Donc si j'ai bien compris je peux résilier mon contrat à tout moment pour faute de l'agence.
Je pense que je vais déjà aller ce soir récupérer mon loyer de janvier + mes frais de gestion de ce mois où, d'après ce que j'ai pu lire sur le site, 10% du loyer,pour retard, c'est toujours ça de pris, et ensuite je leur envoie un courrier en recommandé ou je les mets en demeure de me régler le loyer chaque mois à la date date prévu dans le contrat sous peine de poursuites ( mais lesquelles), ainsi que de me calculer la réévaluation du loyer pour mars (date anniversaire d'entrée des locataires). Qu'en pensez vous
De toute façon la dernière fois quand j'ai "réclamé" une bonne fois pour toute mes 6 mois de loyer, je leur ai dit que je ne quitterai pas l'agence sans avoir mon argent, que peuvent ils faire contre ça , appeler les gendarmes serait ce qu'il pourrait faire de mieux !!, et ça a marché !!!!!
D'autre part qui peut intervenir pour controler une agence comme celle ci qui n'est pas affiliée à la FNAIM.
Merci
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 01 févr. 2008 : 12:19:23
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Les 10% de pénalités, seulement si c'est prévu au contrat, sinon je ne pense pas que vous obtiendrez quoi que ce soit. Même le taux d'intérêt légal ne court normalement qu'après une mise en demeure...
En revanche, la clause qui vous interdit de résilier le contrat avant telle date, s'applique lorsque vous n'avez pas de motif particulier de le résilier. Là, il s'agirait d'une résiliation pour faute. Bien sûr, il vaut mieux qu'ils ne vous doivent plus rien au moment de la résiliation (d'où l'intérêt d'avoir d'abord demandé au locataire de vous régler directement les loyers), sans quoi vous aurez du mal à récupérer votre dû. |
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gwen22
Contributeur actif
32 réponses |
Posté - 01 févr. 2008 : 13:54:35
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Voici ce que dit le contrat:
En outre et sans qu'il soit dérogé à la précedente clause résolutoire, le locataire s'engage formellement à respecter la clause penale qui suit:
**tout retard dans le paiement du loyer entrainera une majoration de plain droit sur le montant des sommes dues calculées selaon un taux d'intérêt légal, en dédommagement du préjudice subi et ce sans qu'une mise en demeure, en dérogation de l 'article 1230 du code civil
bien sûr cela s'adresseau locataire, je n'ai rien pour le reversement du loyer par l'agence, est pareil ?
l'art 1230 dit celà :
Soit que l'obligation primitive contienne, soit qu'elle ne contienne pas un terme dans lequel elle doive être accomplie, la peine n'est encourue que lorsque celui qui s'est obligé soit à livrer, soit à prendre, soit à faire, est en demeure.
Pas très clair tout ça
Galérien parle d'un taux d'intéret à 2,95% c'est pas ce que je peux demander en dédommagement sur un mois non payé quand même ?
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 01 févr. 2008 : 14:08:49
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Donc, ces 10% concernent uniquement les retards de la part du locataire, pas ceux de la part de l'agence.
La dérogation à l'article 1230, signifie que le bail prévoit qu'aucune mise en demeure n'est nécessaire pour facturer 10% au locataire retardataire (je doute que ce soit légal, mais c'est ce qui est écrit dans le bail).
Le taux d'intérêt à 2,95%, c'est ce que vous pourrez exiger sur les sommes impayées à partir de la mise en demeure; peu de chances pour que cela rembourse le recommandé AR. |
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gwen22
Contributeur actif
32 réponses |
Posté - 01 févr. 2008 : 14:53:15
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Merci pour ces rapides réponses cher THOVEYRAT
Donc si j'ai bien compris, si je me bat pour des dommages et intérêts d'un mois de loyer en retard, c'est autant le dire pour des clopinettes
il n'y a donc pas vraiment de règlement pour les devoirs concernant ce genre d'agence , il semblerait qu'elles peuvent faire ce qu'elles veulent !
Je pense qu'il faudrait que je les pousse à bout ( comme le jour où j'ai récupérer mes 6 mois de loyer en retard ), de façon à ce que ce soit l'agence qui rompt le contrat et ainsi pouvoir récupérer la caution du locataire (s'il y en a bien une) et refaire un bail avec ce dernier
Que pensez vous de tout celà , je sais ce n'est pas "légal" mais bon je n'ai pas non plus l'impression de me mettre hors la loi. |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 01 févr. 2008 : 15:02:44
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gwen : il y a plus simple ... si vous voulez sortir des pattes de cette agence ...
vous dites avoir signer ce mandat avec l'agence depuis presque 2 ans. un tel contrat est reconduit tacitement tous les ans. La personne ayant souscrit un tel mandat doit être prévenue de la possibilité de résiliation du contrat à l'echéance annuelle.
si pas fait, aucune lettre recu de l'agence, eh bien vous pouvez résilier ce contrat immédiatement 
réf: loi Hoguet du 2 janvier 1970 + Article L.136-1 du Code de la Consommation
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 01 févr. 2008 : 15:07:06
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De plus c'est dommage de ne pas avoir averti votre locataire un peu plus tôt, car pour février il est peut-être trop tard. Vous pourriez lui écrire et lui demander de verser ses loyers sur votre compte ...  puis vous occuper de l'agence après
comme dit plus haut, oubliez l'énergie á dépenser pour les peanuts des intérêts ...
pour l'indexation, c'est très facile à calculer. ON peut vous y aider si vous ne savez pas ... mais voici une caculette poru essayer
http://www.pap.fr/calcul-immobilier/revision-de-loyer/revision-de-loyer.php
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 01 févr. 2008 : 15:20:18
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et pour le bail, vous devriez lire le texte de la loi d e89.....si vous louez en vide
car le bail se poursuit....que ce soit le propriétaire ou le mandataire qui en assure la gestion
de plus vous confondez dépôt de garantie et caution solidaire!!! |
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gwen22
Contributeur actif
32 réponses |
Posté - 01 févr. 2008 : 15:29:23
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Super pour dénoncer le contrat, merci, je n'y avais pas pensé. C'est vrai, ma super agence ne m'a rien envoyée.
Je viens de calculer avec votre lien le nouveau loyer c'est nickel, mais en reprenant mon contrat je viens de m'apercevoir de la chose suivante
le contrat a été fait et signé le 02/02/06 par le locataire, l agence et moi - même
la date de prise a effet est à la date du 01/03/2006, (c'est une copie de l'original que j'ai et je soupçonne l'agence, je sais ça va loin , d'avoir changer le 2 en 3. Peut - être est ce maintenant à mon avantage sachant que je n'ai perçu les loyers qu'en mars.
En conséquence quelle date dois-je prendre en compte, si c'est février suis-je encore dans les temps pour que l'agence notifie celà au locataire ( à ma demande bien sûr) , idem si c est moi qui contacte le locataire ?
Merci |
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gwen22
Contributeur actif
32 réponses |
Posté - 01 févr. 2008 : 15:33:09
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c est vrai Nefer vous avez raison, je parlais bien du dépôt de garantie mais je ne sais pas si l'agence en a demandé une,
j'ai voulu passer par une agence pour être plus ou moins tranquille, c'est tout le contraire............... |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 01 févr. 2008 : 15:41:23
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Citation :
Originally posted by gwen22
Super pour dénoncer le contrat, merci, je n'y avais pas pensé. C'est vrai, ma super agence ne m'a rien envoyée.
Je viens de calculer avec votre lien le nouveau loyer c'est nickel, mais en reprenant mon contrat je viens de m'apercevoir de la chose suivante
le contrat a été fait et signé le 02/02/06 par le locataire, l agence et moi - même
la date de prise a effet est à la date du 01/03/2006, (c'est une copie de l'original que j'ai et je soupçonne l'agence, je sais ça va loin , d'avoir changer le 2 en 3. Peut - être est ce maintenant à mon avantage sachant que je n'ai perçu les loyers qu'en mars.
En conséquence quelle date dois-je prendre en compte, si c'est février suis-je encore dans les temps pour que l'agence notifie celà au locataire ( à ma demande bien sûr) , idem si c est moi qui contacte le locataire ?
Merci
sachez que c'est la date d'effet qui est importante dans le document surtout le jour où vous voudrez donner congé.
sinon vous devez bien savoir à partir de quel mois (fevrier ou mars) vous avez commencé à recevoir les loyers non ?
eh bien ce sera ce mois là.
et puis ... il est courant de signer un bail le 2 fevrier pour une entrée le 1er mars (voir aussi copie de votre EDL d'entrée, la date doit y figurer). Il me semble donc que mars est LA date de début de contrat.
et puis un conseil .... faites le travail vous-même à partir de maintenant !  beaucoup moins de problémes ... mais tâchez de parler à votre locataire avant pour lui expliquer votre decision et votre desir de reprendre la gestion (si c'est votre decision).
vos rapports n'en seront que plus simples car mettez vous à sa place: il ne va pas savoir quoi faire ! il faudra bien sûr tout confirmer par écrit. 
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Edité par - Joulia le 01 févr. 2008 15:44:11 |
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gwen22
Contributeur actif
32 réponses |
Posté - 01 févr. 2008 : 15:55:09
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Je pense que je vais aller gentillement chercher mon loyer ce soir et envoyer ensuite les courriers qui vont bien.
En moins de 24 heures si mon problème n'est pas encore complètement résolu, il est en tout cas sur le point de l'être.
A tous un grand merci, je reste à l'écoute pour d'éventuels conseils, surtout ne vous génez pas.
(Julien Courbet n'aurait pas fait mieux)
Merci |
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gwen22
Contributeur actif
32 réponses |
Posté - 01 févr. 2008 : 20:09:02
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Je reviens de l agence laquelle m'a versé mon loyer de janvier
je n'ai eu aucune explication quant aux raisons de ce retard.D'après l'agence j'ai mon chèque et je n'ai pas besoin d'avoir les réposes à mes questions
j'ai demandé également la révision à la hausse du loyer, on m'a dit OK mais il n'était pas en mesure de me donner le loyer futur car il n'avait pas connaissance de l'indie de référence...........c'est quand même extraordinaire!!
je contacte demain les locataires et leur explique tout
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 02 févr. 2008 : 00:09:17
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Difficile de faire plus incompétent  |
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 02 févr. 2008 : 00:56:00
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| Et un petit RAR pour retranscrire votre conversation, parce qu'une agence qui prétend faire de la gestion sans savoir indexer un loyer, c'est le pompon! |
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charles35
Pilier de forums
338 réponses |
Posté - 15 févr. 2008 : 06:59:05
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J'arrive peut-être un peu tard.
Concernant l'indexation du loyer, si vous êtes des Côtes d'Armor comme votre pseudo le laisse penser, réflichissez bien.
Le marché locatif dans le département à tendance à s'inverser...il serait dommage de "perdre" un locataire si celui ci est payeur régulier et que les relations sont bonnes. Personnellement, cela fait quelques années déjà que je n'indexe plus. Je pense qu'être très bien positionné en pratiquant le meilleur-qualité prix du marché permet, le plus souvent, d'éviter bien des soucis (c'est vous qui aurez le choix du locataire, sachant que le plus solvable n'est pas forcemment le meileur) Ensuite, de la cordialité et de la disponibilité font le reste. C'est un choix...mais la rotation et la vacance coûtent!
(edit : ortho) |
Edité par - charles35 le 15 févr. 2008 07:03:04 |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 15 févr. 2008 : 08:01:46
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Citation :
Je reviens de l agence laquelle m'a versé mon loyer de janvier
je n'ai eu aucune explication quant aux raisons de ce retard.D'après l'agence j'ai mon chèque et je n'ai pas besoin d'avoir les réponses à mes questions
Je serais vous je n'irais plus sur place, je n'échangerais plus des arguments oralement, et je m'apprêterais a les quitter au plus tôt, comme vous a conseillé Joulia, ces gens vous font perdre beaucoup plus d'argent et de temps qu'ils vous en font gagner.
Pour l'instant, sauf erreur, vous n'avez guère de preuves de leur incapacité à gérer. Avez vous deja envoyé des courriers recommandés et posé les questions sous forme de courrier?
Si c'est non, à court terme oubliez tout recours, votre priorité est de gérer vous même ou de trouver un autre mandataire, et de ne pas refaire un second mauvais choix.
Donc quand pouvez-vous les quitter, et avez-vous envoyé votre courrier RAR pour le leur signifier?
Citation :
j'ai demandé également la révision à la hausse du loyer, on m'a dit OK mais il n'était pas en mesure de me donner le loyer futur car il n'avait pas connaissance de l'indie de référence...........c'est quand même extraordinaire!!
je contacte demain les locataires et leur explique tout
Oralement, ca ne sert plus à grand chose.
Pour les locataires, rencontrez les, mais dites leur que pour la bonne forme, vous devez aussi leur envoyer un courrier recommandé avec demande d'accusé réception de façon a formaliser l'abandon du mandataire et la reprise de gestion par vous directement.
Attention à ne pas omettre ce point, car sinon vous pouvez fort bien vous retrouver avec un locataire qui de bonne foi continue a payer au mandataire, et, la, pour récupérer votre argent, ce sera impossible sans gros efforts.
Pour rebondir sur le dernier post, je ne crois pas que 2% d'augmentation soit de nature a faire partir le locataire en courant. C'est de l'ordre de l'inflation, c'est aussi prévu au contrat, donc il n'y a pas de raison ESSENTIELLE à ne pas appliquer l'indexation, sauf à être absolument nul comme votre mandataire actuel.
Envoyez aussi un second RAR a l'agence apres coup en faisant la récapitulation des sommes qu'elle vous doit et mettez la en demeure de vous les payer. Le recommandé de manière a avoir une date certaine et une preuve de votre action claire si vous devez aller au tribunal. |
Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 15 févr. 2008 08:18:42 |
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agence qui ne verse pas les loyers du locataire
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