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 Sujet  |
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guilain
Contributeur senior
74 réponses |
 Posté - 02 févr. 2008 : 16:23:00
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Bonjour,
Un copropriétaire est décédé en 10/07.
Son unique heritier (devolution successorale connue) n'aurait pas encore accepté la succession devant son notaire (il a 6 mois pour le faire, je crois).
Or, notre AG se tient en Mars prochain et les convoc doivent partir debut Fevrier...
Cet heritier n'a pas encore notifié être le nouveau propriétaire ni au stndic, ni au syndicas des copropriétaires a ce jour.
-> à ce jour, est il en droit de demander des points a l'odj avant envoi des convocs ?
-> pourra t il participer a l'AG et y voter ?
-> si c'est possible, comment renseigner la feuille de présence ?
Merci de votre aide,
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 02 févr. 2008 : 17:21:45
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le syndic a t il été informé "officiellement" du décès de ce copropriétaire ?
en principe c'est le notaire en charge de la succession qui doit prendre contact avec le syndic.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 02 févr. 2008 : 20:48:49
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Il est vrai que "le mort saisit le vif", mais il est vrai aussi que le syndic ne " connaît" une dévolution successorale que lorsqu'un notaire l'a informé avec précision.
Une bonne précaution est donc de voir ce que dit le notaire.
En l'absence de précisions officielles, le syndic convoque la personne décédée et adresse copie LRAR au notaire.
Il faut également vérifier ce que peut dire le règlement de copropriété à ce sujet, pour lequel il y a souvent une clause.
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 03 févr. 2008 : 11:08:34
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| et pour rappel, seul le copropriétaire en titre peut demander l'inscription d'une résolution à l'ordre du jour |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 03 févr. 2008 : 11:10:45
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l'héritier ne sera l'héritier de ce bien que lorsque le notaire lui aura remis une attestation notariale faisant état de sa qualité!
pour l'instant il n'est qu'un possible héritier........ |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 03 févr. 2008 : 16:45:44
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Citation :
Initialement posté par jp26
désolé, M Nefer, le notaire ne décide pas de la qualité d'héritier, c'est le décès qui en décide et l'héritier est de plein droit dès ce moment là et sans restriction et il devient le légitime propriétaire des biens et des dettes de son parent, même si des régularisations administratives doivent être faites à postériori pour enregistrer ces modifications et il pourrait valablement attaquer une atteinte à ses droits (du genre AG prenant des décisions sans qu'il soit convoqué) et gagner facilement
JPM, dès lors que le syndic connait le décès, par n'importe quel moyen, y compris le bouche à oreille des voisins, il me parait prudent d'attendre avant de faire un AG sans convoquer l'héritier qui pourrait bien penser qu'il y a atteinte à ses droits ec qui pourrait causer bien des soucis à la copropriété
il me semble qu'il suffit de demander au nouveau propriétaire de produire un certificat de déces et un certificat d'hérédité pour que sa participation à l'AG ne puisse être contestée
si le copropriétaire décède dans les instant immédiats avant l'AG en permettant pas d'appeler l'Héritier, il vaut peut être mieux constater un cas de force majeure et reporter l'AG, car consigner sur un PV d'AG l'absence d'un copropriétaire décédé et comptabiliser ses voix en conséquence, je préfère ne pas être le Président qui va signer le papelard.
cordialement
on voit bien que vous n'y connaissez pas grand chose en matière de succession.......
et de transmission d'un bien immobilier!
le syndic, quant à lui, ne peut enregistrer de mutation que lorsqu'il reçoit l'avis du notaire en RAR! |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 03 févr. 2008 : 17:25:13
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jp26 : Citation :
JPM, dès lors que le syndic connait le décès, par n'importe quel moyen, y compris le bouche à oreille des voisins, il me parait prudent d'attendre avant de faire un AG sans convoquer l'héritier qui pourrait bien penser qu'il y a atteinte à ses droits ec qui pourrait causer bien des soucis à la copropriété
Vos observations sont tout à fait pertinentes.
Mais il faut y ajouter le risque de " faire acte d'héritier " qui paralyse la possibilité de refuser la succession ou, pour rappeler l'ancienne terminologie, de l'accepter sous bénéfice d'inventaire.
Or la participation active à l'assemblée générale ne comporte pas forcément des actes d'héritier, mais peut en comporter, et les notaires jouent la prudence à ce titre avec raison.
La bonne solution est donc, dans le nouveau régime, pour le syndic, de faire sommation à l'héritier de prendre parti, dès l'expiration du délai pour ce faire qui est je crois, de deux mois après le décès (à vérifier).
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 03 févr. 2008 : 19:40:36
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Citation :
Initialement posté par jp26
bonsoir
quand l'héritier refuse la succession, il n'y a aucun problème
mais quand il l'accepte, ce qui est quand même l'immense majorité des cas surtout quand il y a un bien immobilier à recevoir, la prudence demande au syndic de tout mettre en oeuvre, dès qu'il a connaissance du décès et en attente du choix de l'héritier, pour préserver les droit éventuels du successeur, y compris en faisant un report d'AG à titre conservatoire quand c'est possible, les Juges n'ayant pas vraiment tendance à jouer "cool" quand ils sont saisis par l'héritier dont les droits n'ont pas été respectés (d'ailleurs c'est ce que font prudemment et justement les banquiers du défunt)
cordialement
ps, le problème n'est pas un enregistrement de mutation dans la copropriété, ce qui n'est qu'une simple régularisation administrative forcément à postériori et il me parait bien hasardeux de soutenir que cette absence d'enregistrement exonère du respect des droits du nouveau propriétaire en tenant une AG sans qu'il soit convoqué (annulation garantie au TGI)
jp26: un report d'AG à titre conservatoire...cela n'existe pas
ensuite légalement, tant que le syndic n'a pas reçu de notification de mutation, il doit convoquer le copropriétaire (qui peut être le défunt) au besoin à l'adresse du notaire en charge de la succession, s'il en a connaissance |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 03 févr. 2008 : 20:34:34
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Citation :
Initialement posté par jp26
et comment appelle t'on un report d'AG décidé à titre conservatoire en vertu d'un évènement de caractère accidentel mettant en cause la validité de l'AG?
si l'héritier va voir le juge en disant qu'il n'a pas été convoqué alors qu'il était le légitime propriétaire du lot, vous allez répondre quoi? j'ai convoqué le mort?
si vous trouvez normal de convoquer un mort à une AG, je ne suis pas sur que le juge vous suivra
un tribunal ne se prononce qu'en fonction des règles de droit et de documents écrits!!!
si le syndic convoque les copropriétaires, tels qu'il en a connaissance par les avis de mutation, un tribunal ne prononcera poas la nullité de l'AG
il a été maintes fois jugés de la validité d'AG si un éventuel avis de mutation est parvenu postérieurement à l'expédition de la convocation
vous devriez faire un peu de lecture de jurisprudence........ |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 03 févr. 2008 : 22:31:17
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Nefer, vous faites confusion entre "transmission d'un bien", enregistrelment "administratif" du transfert du droit, avec la qualité du "vif", ici du "mort qui saisi le vif".
Le "vif" devient propriétaire du bien du "mort" à l'instant même du décès.
Le réglement de la succession ultérieur ne fait que prendre acte de cet état pour procéder l'enregistrement ....
Reste la question pour le syndicat : la qualité de "copropriétaire membre du syndicat" est soumise à la notification de la mutation "soit par les parties, soit par le notaire ..."
Faute de cette notification, le nouveau titulaire de droit, y compris après rédaction des actes notariés, ne peut prétendre à rien : ni question, ni AG, rien du tout ...
Il est "tiers au syndicat".
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 03 févr. 2008 : 22:35:01
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Il est bien certain qu'un héritier qui ne s'est pas manifesté ne saurait aller voir le juge.
Il existe d'ailleurs des dispositions à ce sujet dans beaucoup de règlements de copropriété.
De son côté, le syndic ne doit pas rester totalement passif.
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guilain
Contributeur senior
74 réponses |
Posté - 07 févr. 2008 : 12:58:19
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La question est aujourd'hui encore plus delicate...
les convocations doivent partir mardi...et l'heritier du copropropriétaire décédé en Octobre dernier n'a toujours pas indiqué officiellement au syndic la mutation de la propriété.
Seul document connu à ce jour : l'acte notarié indiquant qu'il est le seul heritier...point.
Toujours pas d'acte de devolution successorale ni attestation de mutation du bien...
Cependant, le "futur" copropritétaire (heritier actuellement) a envoyé un courrier A/R au syndic en debut de semaine. Cet ar demande a ce que des points soient mis a l'odj...mais n'indique toujours pas sa qualité exacte...
Quelle position doit on donc adopter sans risquer quoique ce soit :
- prendre en compte ses demandes d'odj et le convoquer personnellement a l'ag
- ne pas prendre en compte ses demandes ("faire les morts") et convoquer le décédé a l'adresse de son notaire ?...
Merci a vous tous,
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 07 févr. 2008 : 22:00:54
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sans notification de mutation le syndic ne peut pas modifier la liste des copropriétaires....
puisque tout le monde a l'air au courant, pourquoi ne pas suggérer au syndic de passer un petit coup de fil au notaire en lui rapellant qu'à défaut de notification de mutation, la convocation sera adressée au DCD
par ailleurs si le syndic prend en compte ce" nouveau" copropriétaire...sans les documents légaux, il pourrait aussi y avoir une procédure en annulation d'AG.......
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 08 févr. 2008 : 00:06:18
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En annulation d'AG sans doute pas, en annulation des seules voix de ce futur propriétaire certainement....
Sur le fond, si "le mort saisit le vif", il n'en reste pas moins que cette "saisie" doit être confirmée, d'une part par le vif qui accepte d'être saisi (il accepte la succession) d'autre part ici spécifiquement par la notification faite au syndic de la mutation, notification qui peut provenir des parties, c'est à dire ici de l'héritier ....(comme du notaire, bien entendu !)
Certes les textes parlent de la "mutation" : il n'est pas question d'acte authentique.
Autrement dit, la seule acceptation par le vif de la succession vaut 'mutation'.
Il lui reste à la notifier au syndic.
Dans le cas soulevé ici, il conviendrait que le syndic demande à cet héritier connu (ou à son notaire) de lui notifier cette mutation (ce qui sous entend qu'il accepte la succession), condition nécessaire à son enregistrement sur la "liste des copropriétaires" membres du syndicat.
En attendant cette notification, la seule demande d'inscription de questions à l'ODJ d'une AG n'est pas recevable, cet héritier potentiel n'étant toujours pas membre du syndicat. |
Edité par - gédehem le 08 févr. 2008 00:09:19 |
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icioula
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 14 févr. 2008 : 14:04:59
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JP26 vous dites:
Citation :
quand l'héritier refuse la succession, il n'y a aucun problème
Je suis copropriétaire à 50% d'un bâtiment dont l'autre copropriétaire est décédé. Tous les héritiers connus ont refusé la succession. Aucun problème, moi je ne vois que des problèmes avec les frais à venir pour la copropriété! Comment ça se passe en général?
Merci! |
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