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mdeweerd
Pilier de forums
528 réponses |
 Posté - 02 févr. 2008 : 17:02:39
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Actuellement en procédure au TGI concernant une décision prise au précédent AG contraire au RDC et ayant un effet important sur mes droits, un nouveau assemblée est en préparation aucours duquel sera présenté un projet de résolution qui annulera en quelque sorte la décision précédente.
Si l'AG décide effectivement en faveur de cette résolution alors qu'aucune décision de justice ne sera intervenu, faut-il alors considérer que cette action judiciaire devient sans objet et que je dois supporter les frais engagées jusque là?
Ou bien, l'action au TGI, a-t-elle encore un sens pour réclamer les frais irrépétitibles, les dépens et le dédommagement?
L'affaire concerne une décision de l'AG dans les question diverses qui exige des co-propriétaires de procéder à la déstruction de cabanons et une autre décision qui autorise le syndic à mener une action judiciaire si les copropriétaires ne s'exécutent pas. En plus du PV de l'AG, le syndic avait écrit une lettre rappellent les termes de ces décisions est exigéant une déstruction avant un terme donné, en pratique 3 mois après la réception de la lettre. Ce courrier s'est croisé avec une lettre recommandée dans lequel je demandais au syndic s'il s'agissait bien d'une décision ou juste d'un commentaire. Il n'y a pas eu de réponse à ce recommandé.
Mais ces cabanons appartiennent à la copropriété et certains copropriétaires en ont la jouissance exclusive. Leur destruction revient donc à la perte d'un droit, c'est à la copropriété de le faire. C'est une reconstruction qui est nécessaire.
Considérant que toute décision d'AG est validé quelque soit sa forme si aucuen contestation n'est faite au TGI dans les 2 mois qui suivent la réception du PV, j'ai contesté cette décision sur la base de sa forme (pas dans la convocation) ET sur le fond. On demande aussi de contraindre le syndicat à reconstruire ces cabanons. Dans sa réponse le syndic dit maintenant que ce ne sont pas des décisions et que l'action judiciaire n'est donc pas fondé.
La résolution qui va être proposée (convocations non envoyées encore)dira donc que suite à mon contentieux l'AG décide de reconstruire ces cabanons à ses frais.
C'est la solution amiable du syndic.
Donc pensez vous qu'il faut arrêter la procédure (et donc avoir dépensé 2500€) ou continuer?
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mdeweerd
Pilier de forums
528 réponses |
Posté - 02 févr. 2008 : 18:04:39
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Merci.
Je fais part des éléments votre réponse à mon avocat pour avis.
L'affaire devrait revenir au TGI vendredi dernier.
Je n'ai pas vu dans les conclusions du syndicat une demande de renvoi bien qu'il y mentionne que la question des travaux sera à l'AG qui devra être tenu courant mars. Il y dit aussi qu'il ne conteste pas que les travaux doivent être aux frais du syndicat.
Pour l'instant ce n'est pas le syndicat qui propose, c'est le syndic!
J'en conclus: si renvoi vendredi dernier: l'affaire est à priori à arrêter.
Si pas de renvoi, je suppose qu'il y aura une décision du TGI.
De toute façon on est piégé dès le début:
- sans contestation, la décision est valable;
- en cas de contestation, le syndic vient à la raison.
Comme le dit si bien un site (http://sos-net.eu.org/copropriete/4/4-1.htm) la loi est fait ainsi!
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 03 févr. 2008 : 11:22:28
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avez vous bien assigné le syndicat des copropriétaires dans cette procédure?
car il y avait 2 volets:
une résolution votée en AG...qui n'était pas inscrite à l'ODJ
et une résolution en contradiction avec le RDC
cette destruction a t elle eu lieu?
avez vous eu le texte exact de cette résolution? |
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mdeweerd
Pilier de forums
528 réponses |
Posté - 03 févr. 2008 : 12:05:20
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Oui, c'est bien le syndicat qui a été assigné.
Voici ce qu'a écrit le syndic (qui rappelle l'extrait du PV):
Citation :
Nous avons l'honneur de vous rappeler les termes de la 11
ème question de l'assemblée générale du XXX:
« L'état des cabanons se trouvant dans le jardin de la copropriété étant jugé
dangereux, l'assemblée générale demande au syndic de l'immeuble de faire intervenir
un avocat afin de demander au copropriétaires concernés de procéder à la destruction
ou remise en état de ces cabanons. Sans réponse de la part des copropriétaires
concernés la copropriété se réserve le droit d'entamer une procédure judiciaire afin
d'exécuter les travaux nécessaires. »
Nous vous demandons par conséquent de bien vouloir procéder à la remise en état
de votre cabanon dont vous êtes propriétaire à l'immeuble cité en référence ou à
défaut de le démolir.
Nous vous informons que sans réponse de votre part avant la fin septembre, le
syndic est autorisé à faire une procédure aux propriétaires concernés.
Ce que l'avocat a écrit:
Citation :
Attendu qu'il ne fait en effet aucun doute qu'une décision a été prise lors de cette assemblée concernant le devenir des cabanons de la copropriété puisque :
- 1°) le syndic a été autorisé par les copropriétaires présents [l'assemblée générale demande au syndic de l'immeuble de faire intervenir un avocat...] à recourir aux services d'un avocat afin de mettre en demeure les propriétaires titulaires d'un droit de jouissance sur ces cabanons, de procéder à leur remise en état ou à leur démolition, ce qui constitue déjà une première décision qui devait être soumise au vote des copropriétaires présents ou représentés
- 2°) les Copropriétaires ont décidé du principe d'une action judiciaire à initier à défaut de
réponse conforme des utilisateurs des cabanons à la mise en demeure préalable [Sans réponse de
la part des copropriétaires concernés, la copropriété se réserve le droit d'entamer une
procédure judiciaire afin d'exécuter les travaux nécessaires ...],ce qui constitue une seconde
décision qui aurait du être soumise au vote des copropriétaires présents ou représentés, et non un simple avis comme tente de le faire croire aujourd'hui le syndicat.
Attendu en effet que dans le premier cas comme dans le second, mandat d'agir a été donné au
syndic à l'encontre de l'un des membres du syndicat, quand bien même il ne s'agissait que d'une action non judiciaire.
Attendu que cela est si vrai que par courrier du NNN, XXX, syndic de l'immeuble, a formellement demandé à XXX de procéder à la remise en état du cabanon dont il est << propriétaire » dans l'immeuble ou à défaut de le démolir, l'avisant par ailleurs qu'à défaut, il était autorisé à diligenter à son encontre une procédure, ce qui démontre qu'au moins dans l'esprit du Syndic il n'y avait aucune ambiguïté
A l'ordre du jour était:
"11 - Examen de la situation générale de l'immeuble, questions diverses."
Il n'y a eu depuis aucune modification des cabanons.
Le syndic propose comme projet de résolution:
Citation :
Suite à l'assignation devant le Tribunal de Grande Instance de Nanterre, à la requête de XXX, travaux de reconstruction des cabanons, à l'emplacement indiqué sur le plan de cadastre joint à la convocation, à réaliser suivant programme à fixer par l'assemblée par tranches le cas échéant, désignation d'un technicien spécialisé chargé d'assurer le suivi et la responsabilité, adoption de leur budget compte tenu notamment, s'il y a lieu, du coût de la prime d'assurances dommages ouvrages et des honoraires de tous les intervenant ('architecte, coordinateur SPS, syndic), choix de leurs modalités de répartition et de financement suivant étude, résultats d'appel d'offres et devis joints à l'ordre du jour ou
tout autre mieux disant appelé en concurrence à soumettre au choix du conseil syndical dans la limite du budget adopté.
J'analyse:
- le délai n'est pas défini et en cas d'échéancier les travaux peuvent très bien se faire en 2009/2010, alros que les copropriétaires devaient eux 'répondre' au plus tard fin septembre 2007!
- 'choix de leurs modalités de répartition': faut il comprendre la répartition des charges parmi les copropriétaires? Donc en cas d'unanimité il est autorisé au conseil syndical de répartir les charges uniquement parmi les copropriétaires qui en ont la jouissance?
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mdeweerd
Pilier de forums
528 réponses |
Posté - 27 juin 2008 : 14:09:08
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Je reviens dans ce file car je viens de recevoir le jugement.
Le TGI a confirmé que la décision querellée n'était pas une véritable décision car elle n'était pas suivi de vote.
Pour contester une décision, il faut que ce soit une veritable décision (donc délibaration sanctionnée par un vote) 'elle soit voté.
Mais comme le syndic entendait s'en prévaloir sous la menace d'une procédure judiciaire, il a été jugé qu'il convenait de constater que cette 'décision' est sans effet.
D'autre part, le syndicat est condamné, autant que nécessaire, de procéder à ses frais à la réparation des cabanons. Dans le PV, le syndicat avait elle-même constatée l'état dangereuse des cabanons sans toutefois y faire quelque chose. Le TGI a confirmé qu'elle a le pouvoir de contraindre le syndicat à l'exécution de ces travaux. Le TGI n'a pas assorti cette condamnation d'une astreinte car le syndicat avait déclaré que la question était porté à l'AG suivante (sans avoir produit la convocation). Depuis l'AG a eu lieu et les travaux ont été votés (pour mars 2009).
Le syndicat est aussi condamné à payer 2000 EUR au titre de l'art 700.
Globalement cette décision est donc satisfaisant.
Ce qui est intéressant pour le forum est à mon avis:
- Une décision non voté ne peut être contestée. Il a été écrit sur ces forums que tout peut être décidé à l'AG, même si cela n'apparaît pas dans l'ordre du jour. Ce n'est donc vrai que si la délibération est sanctionnée par un vote.
- Dans le cas présent, le syndic avait mis en exécution la décision, ce qui amène le TGI à constater que la résolution est privé de tout effet.
- Le TGI peut obliger un syndicat à exécuter des travaux sur les parties communes si elle ne rempli pas son devoir de l'article 14 de la Loi du 10 Juillet 1965.
- Une décision d'AG qui 'corrige' le problème est probablement efficace pour annuler le bien fondé d'une action car dans le cas présent, la simple annonce de l'éventualité d'une telle décision à venir était suffisant pour 'condamner en tant que de besoin' et ne pas définir une astreinte.
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