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Bonjour, Je souhaite vous soumettre les questions ci-après pour permettre à notre copro d'agir en connaissance de cause contre les manipulations de notre syndic :
1.Lors du contrôle des comptes de l'immeuble,2 membres du CS se sont aperçus que deux factures concernant les travaux de plomberie faits par le plombier de l'immeuble chez 2 copropriétaires sont comptabilisés dans les 'charges générales '. Est-ce normal ? A cette question, le syndic a répondu qu'il s'agissait des parties communes puisqu'il n'a été présent pour le constater. Que doit-on faire pour savoir, lors des réparations diverses et variées chez les copropriétaires, s'il s'agit de parties communes et privatives ? 2.Que se passe-t-il quand le syndic ne corrige pas les anomalies constatées lors du contrôle des comptes telles que factures manquantes, absence de cotisation d'assurance de l'immeuble,etc. 3. Est-ce normal que le syndic envoie la 'reddition des comptes' aux copropriétaires avant que les dépenses de l'année ne soient approuvées par l'AG ? Merci de votre aide.
Pour les travaux que vous qualifiez de "privatifs", c'est au Cs de vérifier ce qu'il en est exactement.
Pour ce qui concerne les comptes, il appartient au CS de faire un CR de ses vérifications, à diffuser largement, de pointer les travers qui seront exposés en séance au fur et à mesure de l'analyse des comptes..
"Approbation des comptes par l’assemblée du syndicat des copropriétaires :
1/- Toutes les dépenses sont identifiées, justifiées, conformes au budget prévisionnel et aux avis du CS = approbation à l'unanimité.
2/- Toutes les dépenses (125.800 €) sont identifiées, dans le budget, mais il manque les pièces (factures) pour celle-ci de 125,38 € et celle-là pour 1.579,42 €. = Approbation des comptes pour 125.800 €, sous réserve de présentation sous 15 jours au CS des factures pour les 125,38 + 1.579,42. A défaut, les comptes sont approuvés pour un montant de ….... €, montant qui sera à répartir comme il convient entre chacun des propriétaires de lots.
3/- Les dépenses (125.000 €) sont identifiées, justifiées, ...."sauf les factures suivantes : . Ste X pour 125,42 €, Ste Y pour 895,25 €, ste .....etc ... soit un montant global de 3.500 €, engagés sans justification et abusivement par le syndic, hors budget prévisionnel, sans avis du CS ou décision de l'AG. Ces dépenses sont rejetées. Les comptes de l'exercice ...... sont approuvés pour un montant de 121.500 € (125.000 - 3.500 .ndlr) qui seront répartis comme il convient entre chacun des propriétaires de lots".
Il peut également y avoir mixage entre les points 2 et 3, avec des réserves sur certaines dépenses et des rejets sur d'autres.
Voila ce que devrait être une véritable analyse des comptes par l'AG convoquée à cet effet, analyse qui est sollicitée par la question posée, ce qui doit ressortir du débat indispensable et de la décision définitive qui en résulte.
S'il s'agit spécifiquement d'une contestation sur les honoraires du syndic, qui sont imputés dans les comptes, l'AG doit rejeter ces honoraires hors contrat ou pour des tâches de gestion courante qui sont abusivement imputés en sus des honoraires prévus pour la gestion courante. Là aussi, l'AG a pouvoir de corriger les comptes sur ce point, et donc le montant global des dépenses à répartir.
En conclusion : les comptes du syndicat ne peuvent être globalement rejetés. L’AG doit préciser ce qui est refusé et les réserves. Le reste des comptes du syndicat, estimé conforme, doit être approuvé en rappelant préalablement à l’AG le montant soumis aux voix, montant qui devra être rapporté dans le PV.
Ce sont les comptes approuvés par l'AG qui sont opposables aux copropriétaires, d'ou l'importance de rappeler dans le PV le montant total approuvé. Eventuellement il faudra que le syndic refasse les décomptes individuels lorsque ceux présentés avant l'AG ne correspondent pas aux dépenses approuvées."
L'entreprise qui est intervenue a l'obligation d'écrire sur sa facture et/ou son devis quels travaux elle a très exactement réalisés. La facture doit donc mentionner les parties concernées par les travaux dans les logements où elle est intervenue. Vous saurez donc sans difficulté s'il s'agit d'une partie commune ou privative.
travaux privatifs en 'charges générales'
Forum fermé
Posté - 05 févr. 2008 : 18:57:04
