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 Sujet  |
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DenisVLH
Contributeur senior
76 réponses |
 Posté - 06 févr. 2008 : 09:47:44
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Bonjour,
Je me permets de solliciter encore une fois les conseils pertinents de ce forum sur un problème d'urbanisme.
Voici les données de ce problème :
- Mon père était propriétaire de 2 parcelles constructibles A et B contigues formant une unité foncière.
- Les possibilités de construction sur ces parcelles sont les suivantes :
parcelle A seule -> 2 lots
parcelle B seule -> 1 lot
parcelle A+B -> 4 lots possibles car il y a un excédent de terrain de 200 m2 sur la parcelle A qui bénificie à la parcelle B.
(La surface minimale pour construire dans cette zone est de 2000 m2).
- La parcelle A m'a été donnée en 1997 par donation partage.
- Aujourd'hui, mon père est décédé et il se pose la quetion : qui doit hériter de la parcelle B ?
- Si j'hérite de la parcelle B, je reconstitue l'unité foncière A+B.
J'aurai alors le choix entre :
1) déposer un PA avec pour conséquence la perte d'un lot constructible du fait des voies communes à créer pour desservir les lots.
2) déposer une DP pour détacher 2 lots et accepter que les 2 autres lots soient bloqués 10 ans.
- Si c'est mon frère, il y a perte d'un lot constructible.
Voici mes questions :
- Est-ce qu'un détachement de terrain de 200 m2 de la parcelle A vers la parcelle B compte comme une division au sens de l'article L442-1 et fait qu'il ne sera plus possible de diviser la parcelle A par DP ultérieurement ?
- Si j'hérite de la parcelle B, que pensez-vous de l'idée de créer une SCI propiétaire de la parcelle A de façon à éviter la reconstitution de l'unité foncière A+B ?
- Est-ce que cette SCI pourra divisier par DP la parcelle A et me céder le reliquat de terrain de façon à ce que je divise par DP la parcelle B ?
- Voyez-vous une autre solution ?
Merci d'avance pour tout conseil.
Cordialement.
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vinzz
Pilier de forums
767 réponses |
Posté - 06 févr. 2008 : 09:54:23
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Le détachement d'une parcelle pour la "coller" à une une parcelle contigue ne constitue pas un "lot" réglementé par le CU (cf. article R.442-2).
Compte tenu de la nouvelle rédaction de R.123-10-1, il me semble qu'il ne faut plus déduire de la superficie du lotissement celle des voies et espaces communes, de sorte que même en réalmisant la voie vous aurez bien toujours la superficie minimale x 4
Bien cordialement,
Vincent. |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 06 févr. 2008 : 10:00:43
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| j'ajoute que la voie pourrait être réduite à... une servitude de passage, donc pas une voie, donc pas un équipement commun ! |
cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
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DenisVLH
Contributeur senior
76 réponses |
Posté - 06 févr. 2008 : 10:47:38
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Merci encore pour vos réponses.
Si je les comprends correctement, je suis en train de me poser un faux problème.
J'ai la possibilité de diviser en quatre lots l'unité foncière A+B
- soit par PA : c'est la surface de l'unité foncière A+B qui sera prise en compte pour déterminer le nombre de lots constructibles sans déduction des voies communes selon l'article R123-10-1
- soit par DP : la desserte des lots est alors assurée par des servitudes de passage et de tréfonds.
Je pensais que la solution DP n'était pas envisageable puisque les quatre lots ne disposeront pas d'un accés direct à la route et donc qu'une voie de desserte sera donc à créer.
Confirmez-vous la possibilité de division par DP avec constitution de servitudes dans ce cas ?
Cordialement. |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 06 févr. 2008 : 12:00:08
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si la succession n'est pas terminée, pourquoi ne pas profiter des délais de sa réalisation pour demander un certificat d'urbanisme présentant votre projet???
vous en saurez plus. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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DenisVLH
Contributeur senior
76 réponses |
Posté - 06 févr. 2008 : 13:00:09
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Merci de votre réponse.
Il serait effectivement possible de déposer un certificat d'urbanisme.
Pourriez-vous préciser l'intérêt de cette demande par rapport à la question de savoir savoir si une DP avec constitution de servitudes conviendrait pour cette division en 4 lots.
Cordialement. |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 06 févr. 2008 : 13:02:03
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| c'est que vous allez précisément présenter dans votre projet soumis à CUb votre division avec servitudes de passage... |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 06 févr. 2008 : 13:59:13
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| au fait, Vincent nous éclairera peut-être, mais pourquoi voulez vous que les parcelles soient bloquées 10 ans ? |
cordialement
Emmanuel Wormser
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vinzz
Pilier de forums
767 réponses |
Posté - 06 févr. 2008 : 15:44:03
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| il me semble que le statut de la voie (copro, partie commune, bien d'une ASL,....) est indifférent. Si vous créez plus de deux lots + une voie = PA |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 06 févr. 2008 : 15:56:21
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| oui, mais si tu crées deux lots dont un est enclavé et desservi par une simple servitude de passage sans que la voie ne soit tracée, DP ? |
cordialement
Emmanuel Wormser
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DenisVLH
Contributeur senior
76 réponses |
Posté - 06 févr. 2008 : 18:25:46
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Merci encore pour vos réponses qui m'aident à clarifier ce sujet.
Réponses à Vinzz :
- Plus de 2 lots et création de voie = PA : c'est ce que je croyais avoir compris jusqu'à l'avis d'Emmanuel.
- article R.123-10-1 : après lecture, je pense qu'il n'est pas applicable ici puisque la surface minimale de 2000m2 vient de raison technique (assainissement non collectif) et doit être évalué lot par lot.
Réponse à Emmanuel :
- Blocage 10 ans : si je procède à une division en 2 lots par DP, je pensais qu'une deuxième DP sur la même unité foncière ne sera possible qu'après un délai de 10 ans. Suis-je dans l'erreur ?
On est revenu à l'origine de ma question :
- 2 lots divisibles par DP et 2 lots bloqués 10 ans (sauf si erreur de ma part)
- 3 lots divisibles par PA si création de voies communes
Quelles sont les solutions pour éviter cette situation ?
- Est-ce qu'un PA avec constitution de servitude pour desservir les lots est envisageable ?
- Si non, n'ai-je pas intérêt à éviter la reconstitution de l'unité foncière A+B en transférant la propiété de la parcelle A à une SCI ?
- Voyez-vous d'autre solution ?
Cordialement.
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 06 févr. 2008 : 18:28:59
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| je ne réponds que pour les 10 ans : sous réservbe d'un avis contraire de Vincent, autrement meilleur spécialiste que moi, je ne vois pas ce qui empêche de faire une modification du règlement de lotissement avant l'expiration du délai ou de faire un nouveau lotissement avant. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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DenisVLH
Contributeur senior
76 réponses |
Posté - 07 févr. 2008 : 08:46:03
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Merci encore.
Est-ce que cela signifie qu'il est possible de diviser une unité foncière en 4 lots avec 2 DP successives de 2 lots ?
Comment va réagir la DDE lorsqu'elle verra arriver la seconde DP ?
Cordialement. |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 07 févr. 2008 : 09:50:10
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| elle se demandera pourquoi vous n'avez pas tout fait d'un coup... moi aussi d'ailleurs |
cordialement
Emmanuel Wormser
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DenisVLH
Contributeur senior
76 réponses |
Posté - 07 févr. 2008 : 11:02:26
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- pour desservir les lots en constituant des servitudes de passage et de tréfonds
- pour éviter la création de voie commune et la perte d'un lot constructible
Qu'en pensez-vous ?
Cordialement. |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 07 févr. 2008 : 11:06:47
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| quel est le rapport avec 2 ou 4 parcelles ? |
cordialement
Emmanuel Wormser
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DenisVLH
Contributeur senior
76 réponses |
Posté - 07 févr. 2008 : 15:35:00
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Merci encore pour votre intérêt.
Voici ce qu'un géomètre m'a déclaré :
Division en 2 lots + création de voie (sous la forme servitude de passage et de tréfonds) = DP => la superficie de la voie n'est pas déduite de la superficie des lots. Il a aussi ajouté qu'une deuxième DP de 2 lots ne sera possible qu'après un délai de 10 ans.
Division en 4 lots + création de voie = PA => les voies sont en indivision entre les acquérants et sont donc déduites de la superficie des lots => perte d'un lot constructible dans mon cas.
Confirmez-vous l'exacitude de ces déclarations ?
C'est sur la base de ces informations que j'essayais de trouver un moyen d'éviter la reconstitution de l'unité foncière A+B.
Cordialement. |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 07 févr. 2008 : 15:59:29
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| non je ne confirme pas : je ne vois pas pourquoi PA pour 4 et DP pour 2 ! |
cordialement
Emmanuel Wormser
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DenisVLH
Contributeur senior
76 réponses |
Posté - 07 févr. 2008 : 21:12:59
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Merci encore.
Est-ce que ce n'est pas une conséquence des articles suivants :
article R421-19
Doivent être précédés de la délivrance d'un permis d'aménager :
a) Les lotissements, qui ont pour effet, sur une période de moins de dix ans, de créer plus de deux lots à construire
- lorsqu'ils prévoient la réalisation de voies ou espaces communs ;
- ou lorsqu'ils sont situés dans un site classé ou dans un secteur sauvegardé dont le périmètre a été délimité ;
article R421-23 ?
Doivent être précédés d'une déclaration préalable les travaux, installations et aménagements suivants :
a) Les lotissements autres que ceux mentionnés au a de l'article R. 421-19 ;
Dans l'hypothèse où l'unité foncière A+B est reconstituée, que sera-t-il possible de faire ?
- 1 DP de 4 lots avec constitution de servitudes pour la desserte des lots
- 2 DP de 2 lots successives avec constitution de servitudes pour la desserte des lots
- 1 PA de 4 lots toujours avec constitution de servitudes pour la desserte des lots
- Je ne retiens pas la solution PA de 4 lots avec voie commune en indivision qui aboutit à la perte d'un lot constructible
Cordialement. |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 08 févr. 2008 : 01:09:22
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| la première solution ne doit pas être exclue à mon sens |
cordialement
Emmanuel Wormser
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DenisVLH
Contributeur senior
76 réponses |
Posté - 09 févr. 2008 : 09:00:22
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Merci pour le conseil. Je vais proposer cette solution au géomètre.
C'est vrai qu'en relisant les articles du CU une DP de 4 lots avec voie privée (servitudes de passage et de tréfonds) n'est pas expressément interdite.
2 DP successives semblent aussi possibles. Je ne comprends pas non plus le délai de 10 ans que le géomètre a mentionné pour la 2éme DP.
Si on peut aller au delà de 2 divisions par DP, ce que je ne comprends plus aussi (au moins pour un particulier), c'est dans quelle situation il faudra avoir recours à un PA avec pour conséquence des formalités alourdies.
Cordialement. |
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Sujet |
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Eviter la reconstitution d'une unité foncière ?
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