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bibo
Contributeur actif
37 réponses |
 Posté - 13 févr. 2008 : 20:28:35
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Notre prochaine AG a lieu le 20 Mars prochain.
Pour la préparation de l'ordre du jour, des copropriétaires , qui ne font pas partie du Conseil Syndical, ont soumis au vote une série de résolutions.
Le Syndic va soumettre ces propositions au Conseil Syndical pour approbation.
Le CS peut il refuser des resolutions proposées par les copropriétaires?
Précision: 3 des résolutions proposées touche le Président du CS lui même:
- il occupe un local commun qu'il a transformé en atelier de bricolage
- il refuse de remettre une copie des clés des parties communes au Syndic, malgré une pétition signée par la majorité des copro et une lettre AR du Syndic lui demandant de remettre la copie des clés.
- Il a décidé , sans consultation de l'ensemble de la copropriété, de couper le chauffage la nuit pour économiser (chauffage central au fioul), ce qui ne plait pas qu'à une minorité de copropriétaire, dont (malheureusement) le CS. Pour info: les radiateurs sont froids la nuit quelquesoit la températue extérieur et l'immeuble date des années 60 , sans double vitrage et fenêtres métalliques => certains ont froid le matin + recours à des chauffage eélectrique ...
Le CS est assez restreint car il n'y avait pas bcp de monde à l'AG l'année dernière (nous le regrettons maintenant), et donne raison au PCS et le "protège".
Donc le CS risque de demander l'élimination du vote de 3 résolutions:
- Demande de porter plainte et faire venir un serrurier si le local commun n'est pas libéré une semaine après l'AG
- La remise d'une copie des clés des parties communes au Syndic
- Le rétablissement du chauffage la nuit
Le Syndic est mou, malgré la lettre AR qu'il a envoyé au Président du CS. Il joue l'arbitre et ne pousse pas vraiment le PCS , et nous dit que c'est le CS qui décide, et donc qu'il ne peut pas faire plus que la lettrer AR pour réclamer un double des clés par exemple.
Ma question:
Le CS actuel peut il refuser de mettre au vote des résolutions proposées par des copropriétaires ne faisant pas partie du CS?
Désolé pour la longueur du message
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
Posté - 13 févr. 2008 : 21:01:22
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Citation :
http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=LEGITEXT000006061423&dateTexte=20080120
Décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
Article 9
Modifié par Décret n°2007-285 du 1 mars 2007 - art. 1 ()
La convocation contient l'indication des lieu, date et heure de la réunion, ainsi que l'ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l'assemblée. A défaut de stipulation du règlement de copropriété ou de décision de l'assemblée générale, la personne qui convoque l'assemblée fixe le lieu et l'heure de la réunion. La convocation rappelle les modalités de consultation des pièces justificatives des charges telles qu'elles ont été arrêtées par l'assemblée générale en application de l'article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Sauf urgence, cette convocation est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n'ait prévu un délai plus long.
Sous réserve des stipulations du règlement de copropriété, l'assemblée générale est réunie dans la commune de la situation de l'immeuble.
Article 10
Modifié par Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 - art. 6 ()
A tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu'elles soient inscrites à l'ordre du jour d'une assemblée générale. Le syndic porte ces questions à l'ordre du jour de la convocation de la prochaine assemblée générale. Toutefois, si la ou les questions notifiées ne peuvent être inscrites à cette assemblée compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, elles le sont à l'assemblée suivante.
Il serait fortement nécessaire que vous et les autres copropriétaires preniez "en main" votre syndicat.
UN, commencez par lire le décret de 1967 et la loi de 1965
DEUX, vous constaterez que le syndic et le CS n'ont pas tous les pouvoirs en matière d'ordre du jour. "Le syndic porte ces questions à l'ordre du jour de la convocation", il n'a pas à les soumettre à l'avis du CS.
Donc intimez l'ordre au syndic (qui n'a pas vraiment l'air de connaître son métier, un de plus!), de faire apparaître vos questions à l'OJ de la prochaine AG.
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Christophe
Location - Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 - Décret n° 87-713 du 26 août 1987 - Décret n°87-712 du 26 août 1987 - Copropriété - Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 - Décret n°67-223 du 17 mars 1967 |
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bibo
Contributeur actif
37 réponses |
Posté - 13 févr. 2008 : 21:42:21
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Christophe,
Merci pour la réponse rapide et claire.
Nous sommes dans notre droit et le Syndic ne devrait pas soumettre les résolutions proposées à l'approbation du CS.
Nous ne comprenons pas pourquoi il interprete à sa façon la loi en soumettant nos résolution à l'approbation du CS.
Nous allons lui faire savoir fermement et suivre votre conseil.
Au vu des textes, nous souhaitons nous faire aider par un juriste, qui nous accompagne à l'AG pour éviter que le Syndic ne refasse des "interprétations" du droit pendant l'AG.
Pouvez vous nous indiquer comment touver des juristes qui soient spécialisés dans ces questions de copropriété et sans indiquer des noms nous indiquer des pistes utiles ? |
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Guymmo
Pilier de forums
797 réponses |
Posté - 13 févr. 2008 : 22:00:32
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Vous faire aider par un juriste qui nous accompagne à l'AG ? Cela est inhabituelle. Je ne pense pas que cela donnera des resultats. Et trouver quelqu'un est difficile.
Vous etes sur la bonne voie: investissez du temps et revenez nous voir sur ce forum.
Elisez d'autres membres pour votre CS. Si cela ne marche pas le 20 mars, visez l'AG de 2009.
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
Posté - 13 févr. 2008 : 22:04:57
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Citation :
Pouvez vous nous indiquer comment touver des juristes qui soient spécialisés dans ces questions de copropriété et sans indiquer des noms nous indiquer des pistes utiles ?
Le seul, ou les seuls "vrais" juristes que vous trouverez... c'est vous.
Alors, un conseil, lisez les textes, demandez des explications sur le site, achetez une bouquin sur la copro (sur UI pourquoi pas !) et vous apprendrez au fil du temps...
Dans un premier temps, ne faites voter que pour un contrat d'un an pour le syndic et battez-vous pour chacune de vos résolutions...
Si tout ne se passe pas au mieux lors de cette AG, le laps de temps est très court et les convocations doivent partir incessamment (20 mars - 21 jours = réception de l'OJ par les copros avant le 30 février...) Il ne vous reste que quelques jours pour CONVAINCRE le syndic que les "temps ont changé". Allez le voir documents à l'appui.
Et puis, si tout n'est pas parfait le 20 mars vous aurez une année pour progessser dans le domaine de la copro, attirer l'attention des autres copros etc..
Et l'année prochaine ce sera mieux !
Bonne chance.  |
Christophe
Location - Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 - Décret n° 87-713 du 26 août 1987 - Décret n°87-712 du 26 août 1987 - Copropriété - Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 - Décret n°67-223 du 17 mars 1967 |
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bibo
Contributeur actif
37 réponses |
Posté - 13 févr. 2008 : 22:32:55
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Christophe, Guymmo,
Merci pour vos conseils et encouragement. Nous continuerons à nous battre, mais ce n'est pas facile.
Le Syndic nous a "affirmé" (avec beaucoup d'aplomb et d'aggressivité) que l'ordre du jour doit être validé (par vote !) par le Conseil Syndical.
Nous avons bien compris à la lecture du texte que c'est faux.
Nous allons le lui dire haut et fort, mais c'est plus facile à dire qu'à faire:
Le syndic est
i) tès diffciile à joindre au téléphone et impossible d'avoir rendez-vous (nous avons obtenu un seul RdV et depuis que nous avons envoyé les propositions d'ordre du joiur il ne veut pas nous recevoir. IL dit ne plsu être disponible et c'est peut être vrai, mais bon.
ii) nous allons devoir lui prouver qu'il se trompe par téléphone et lettre recommendée, et je ne le vois pas admetter ça tout simplement à notre demande (vu sa position ferme sur le vote du CS semlon lui)
iii) Nous allons nous le mettre à dos et il va manipuler l'AG pour favoriser le CS actuel. Il reste 20% d'indécis comme dans toute copro qui votent et qui sont fortement influencé par ce que dit le Synidc (qui est vu comme l'arbitre entre nous (33% approx) et le CS (15% approx)
Bref, pour toute ces raisons nous pensons que l'aide juridique, quitte à le payer de notre poche, est nécessaire pour faire valoir notre droit de voter nos résolutions le mois prochain et pas dans 13 mois.
Nous continuerons à nous battre et espérons récupérer le CS et nous ne baisserons jamais les bras!
Bref: même si cela vous semble moyen, pouvez vous nous indiquer une piste pour une "aide juridique"? |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 13 févr. 2008 : 23:17:12
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comme indiqué ni le CS ni le syndic ne peuvent "censurer" une demande de résolution faite par un copropriétaire sous réserve que cette résolution soit rédigée de façon à donner lieu à un vote
Par contre pour le "juriste" présent à l'AG,là vous allez vous faire "censurer".
En effet une AG n'est pas une réunion publique et les personnes étrangères à la copropriété n'ont pas le droit d'y assister sauf si :
-elles ont un mandat de représentation confié par un copropriétaire
-elles y sont autorisées par tous les copropriétaires présents ou représentés et,dans ce cas,avec les problèmes que vous avez avec certains membres du CS je doute que vous ayez cet accord
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 14 févr. 2008 : 00:28:51
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| savec le risque de se retrouver dans la situation vécue: impossible de mettre des questions au vote ; si le syndic joint les courriers des copropriétaires à l'OJ, le CS et le bureau refuse de faire voter et pire ne les retranscrit pas au PV ... que faire ? situation totale de blocage ou toute question posée régulièrement et sous forme de résolutions (vote oui ou non) est refusée ou indiquée sous refus à l'unanimité même pour les personnes qui posent les questions!! |
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LD47
Pilier de forums
588 réponses |
Posté - 14 févr. 2008 : 07:33:13
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Bonjour,
Bibo, je pense que vous devriez adresser au syndic un courrier recommandé avec AR, demandant la mise à l'ordre du jour les points que vous souhaitez et rappelant au syndic ses propos (obligation de faire valider les points par le CS). Ecrivez que cette "obligation" n'est fondée sur aucun texte, rappelez lui l'article 10 du décret que vous a cité quelboulot. Dites-lui qu'il engagerait sa responsabilité personnelle en refusant d'appliquer la loi et dites-lui qu'en cas de maintien de sa position illégale, vous ne manquerez pas d'engager une action en justice contre lui personnellement. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 14 févr. 2008 : 09:24:39
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Il est bien entendu que le CS ne peut pas censurer les questions dont l'inscription est demandée.
Mais il faudrait pour répondre avec précision connaître les questions évoquées. A trois reprises déjà dans le forum il a été constaté que les questions posées n'entraient pas dans le champ d'application du texte.
Dans ce cas, le CS peut conforter la position du syndic, qui doit accuser réception au demandeur et lui donner des éclaircissements s'il y a lieu.
Sur ce point encore les pouvoirs publics sont défaillants (pas d'accompagnement de la réforme) et les informations diverses ne sont pas toujours valables : " Le syndic ne peut faire aucun tri ".
Le syndic peut trier mais doit informer et expliquer. Il n'est pas difficile de faire une lettre type expliquant le mécanisme.
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 14 févr. 2008 : 09:40:15
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comme dit ci dessus, il faut d'abord vérifier ou vous faire aider pour la rédaction du texte des résolutions à mettre à l'ODJ.
pour l'AG, il faudrait qu'un copropriétaire donne son pouvoir à une personne "compétente" en matière de copropriété, qui aurait ainsi la qualité de mandataire et pourra intervenir à l'AG |
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bibo
Contributeur actif
37 réponses |
Posté - 14 févr. 2008 : 13:46:51
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Nefer,
Nous sommes d'accord avec votre approche et nous souhaitons nous faire aider par une personne "compétente" pour rédiger les points à voter, et nous représenter à l'AG avec un mandat légal.
Sauriez vous nous indiqer comment trouver ce genre de personne compétente et, sans nous indiquer des noms, nous donner des pistes?
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Guymmo
Pilier de forums
797 réponses |
Posté - 14 févr. 2008 : 14:59:45
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Bibo.
Plutôt qu'un juriste il vous faut un médiateur-sociologue.
Prenons par exemple ce local de bricolage. Quel est le texte que vous avez proposé à voter ?
Vous écrivez :
Précision: 3 des résolutions proposées touche le Président du CS lui même:
- il occupe un local commun qu'il a transformé en atelier de bricolage
- il refuse de remettre une copie des clés des parties communes au Syndic, malgré une pétition signée par la majorité des copropriétaires et une lettre AR du Syndic lui demandant de remettre la copie des clés.
- Il a décidé, sans consultation de l'ensemble de la copropriété, de couper le chauffage la nuit, et …blablabla.
Ces propos  ne ressemblent pas du tout à une proposition.
La vision exprimée me semble de mauvaise foi: Comment, un président du CS peut il faire autrement pour réparer l'équipement de la copropriété que d'avoir des outils ? Il est normal de fermer l'atelier à clef. Il investit du temps pour la copropriété, et en retour il reçoit des reproches plutôt que de remerciements.
Ce monsieur a raison de ne pas céder pour une pétition. Il a encore plus raison de ne pas obéir au syndic. Lettre AR ou pas. C'est pas le syndic qui décide ce qui se passe à votre copropriété. Et une pétition pas non plus. Respectez la loi. L'organisme qui décide est l'assemblée générale.
Vous pourriez proposer à l'AG de gérer désormais les clefs de cet atelier.
Long terme il est mieux de coopérer avec les autres. Plutôt d'essayer de flinguer des claques juridiques qui pourrissent la vie pour tous.
Sur ce forum on peut très bien vous aider pour rendre les "propositions"  plus objectives. |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 14 févr. 2008 : 15:26:33
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Citation :
Initialement posté par Guymmo
Bibo.
Plutôt qu'un juriste il vous faut un médiateur-sociologue.
Prenons par exemple ce local de bricolage. Quel est le texte que vous avez proposé à voter ?
Vous écrivez :
Précision: 3 des résolutions proposées touche le Président du CS lui même:
- il occupe un local commun qu'il a transformé en atelier de bricolage
- il refuse de remettre une copie des clés des parties communes au Syndic, malgré une pétition signée par la majorité des copropriétaires et une lettre AR du Syndic lui demandant de remettre la copie des clés.
- Il a décidé, sans consultation de l'ensemble de la copropriété, de couper le chauffage la nuit, et …blablabla.
Ces propos ne ressemblent pas du tout à une proposition.
La vision exprimée me semble de mauvaise foi: Comment, un président du CS peut il faire autrement pour réparer l'équipement de la copropriété que d'avoir des outils ? Il est normal de fermer l'atelier à clef. Il investit du temps pour la copropriété, et en retour il reçoit des reproches plutôt que de remerciements.
Ce monsieur a raison de ne pas céder pour une pétition. Il a encore plus raison de ne pas obéir au syndic. Lettre AR ou pas. C'est pas le syndic qui décide ce qui se passe à votre copropriété. Et une pétition pas non plus. Respectez la loi. L'organisme qui décide est l'assemblée générale.
Vous pourriez proposer à l'AG de gérer désormais les clefs de cet atelier.
Long terme il est mieux de coopérer avec les autres. Plutôt d'essayer de flinguer des claques juridiques qui pourrissent la vie pour tous.
Sur ce forum on peut très bien vous aider pour rendre les "propositions" plus objectives.
Guymmo:
ou avez vous vu que l'occupant illégal de cette partie commune avait transformé ce local au bénéfice du syndicat ????
s'agissant d'une partie commune, ce copropriétaire s'est approprié un bien qui ne lui appartient pas
ce local pourrait être utilisé pour des vélos, poussettes...... |
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Guymmo
Pilier de forums
797 réponses |
Posté - 14 févr. 2008 : 18:24:45
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Bonne remarque, nefer. Pourtant il me semble probable que ce président va defendre son atelier avec cet argument de nécessité de maintenance pour la copropriété.
Effectivement il est mieux de décider entre rangement et atelier d'abord. (Et seulement si on garde l'atelier, se prononcer sur la détention des clefs).
La proposition de texte pour l'AG devrait être:
L'AG décide de rendre ce local utile comme rangement pour tous les copropriétaires.
[Majorité simple]
Pour: 
Contre: 
Abstention:   |
Edité par - Guymmo le 14 févr. 2008 18:31:23 |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 14 févr. 2008 : 19:29:36
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bibo : Citation :
Nous allons le lui dire haut et fort, mais c'est plus facile à dire qu'à faire:
Il ne faut plus lui parler, mais lui envoyer une lettre RAR en stipulant les points que vous désirez mettre à l'ordre du jour.
Dans ces points vous soumettez une résolution pour une mise en concurrence du Syndic. Il vous faut au plus vite rechercher un autre syndic et joindre le contrat de ce syndic avec cette demande de résolution. Le président de votre CS n'a rien à dire la dessus non plus.
Ni le syndic, ni le CS n'ont de pouvoirs dans une Copropriété, seule l'AG décide. Il faut rappeler à ce syndic totalement incompétent les termes de son contrat et de sa mission, et au CS qu'il est simplement la pour vérifier les comptes et la gestion du Syndic, e non pour couper le chauffage.
Vous proposez également d'inscrire votre Syndicat à l'ARC à cette AG. Il ne peut refuser cette adhésion à cette assoc.
Quand au président du CS, vous écrivez au Syndicpar RAR, qu'il doit faire respecter le RDC, en l'occurence la remise en état des parties communes que votre CS occupe sans accord de l'AG.
Vous avez également le droit d'accéder à l'ensemble des comptes de la copropriété après l'envoi des convocations. Demandez un rendez vous au syndic pour une vérification de ces comptes, il est obligé d'accéder à votre demande. Allez y à 2 ou 3 voisins. Vous trouverez certainement matière à conteser des factures, ou des comptes, des écritures,... Demandez une copie du grand livre. Votre Syndic "mou" sera peut-être moins mou. A ces affirmations, totalement hors la loi, demandez copies des textes de loi. Ne rentrez pas dans une discussion stérile. Un syndic est le mandataire du Syndicat, il ne décide rien, il éxécute les décisons de l'AG. Il doit rendre des comptes à l'ensemble des copropriétaires à l'AG.
A l'AG présentez vous avec quelques autres Copropriétaires mécontents au CS.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 15 févr. 2008 : 01:32:02
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Bibo, il est un principe immuable, que vous soyez à la Poste, à la Mairie, à l'URSSAF, à la préfecture, ..ou devant un syndic, lorsqu'on vous dit :
"Le Syndic nous a "affirmé" (avec beaucoup d'aplomb et d'aggressivité) que l'ordre du jour doit être validé (par vote !) par le Conseil Syndical. " ...
il faut demander sans crier, presqu'avec modestie :
"..Pouvez-vous me montrer la disposition légale ou réglementaire qui fonde votre affirmation ?? "
Vous ne pouvez pas savoir ce qu'on peut affirmer devant des néophytes ......
Vous avez compris qu'ici, si le CS donne son avis voire son aval à l'ODJ d'une AG, il n'a AUCUN pouvoir pour refuser une question inscrite.
Car pour qu'une question puisse être valablement inscrite il faut :
- que ce soit une véritable QUESTION ou proposition de résolution.
- qu'elle ait été notifiée (LRAR) au syndic comme il est dit D.art.10.
Dans votre cas, les questions ou proposition de résoluion devraientt être.
"- Décision à prendre sur l'utilisation du local de .....
Proposition de l'affecter à ......."
-"- Décision à prendre sur la régulation du chauffage, en particulier sur sa réduction nocturne.
Proposition de résolution : ...blabla ..."
Une question inscrite doit être sanctionnée par un vote, une décision ....
Ce n'est donc pas une remarque, une constatation ....
Une demande d'inscription de question (LRAR) :
"Conformément aux disposition de l'art.10 du décret du 17 mars 1967, je vous demande d'inscrire à l'ODJ de notre prochaine AG les questions (ou résolutions) suivantes :
- LOcal commun de .... : décision à prendre sur son utilisation.
Propoisition : aménagement en local à vélos.
- etc ...... "
Voyez d'autres copropriétaires, groupez vous, faites un projet ensemble et abordez l'AG avec détermination dans une démarche positive ....
Et présentez vous au CS ! ....
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mespres
Pilier de forums
1281 réponses |
Posté - 15 févr. 2008 : 13:35:38
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| votre problème est simple si l'immeuble est contre ce président : il ne faut pas le réélire au CS. |
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jacques_bertin
Contributeur actif
30 réponses |
Posté - 16 févr. 2008 : 16:07:29
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je suis moi même Pcs de 3 copro, comme j'ai pu lire dans les réponses qui ton été donné, le Pcs et les membres du CS ne peuvent refuser les question à l'ordre du jour.
Concernant le local bricolage qui se trouve dans les parties communes, j'ai eu le même soucis dans une de mes copro et nous avons fait voter le fait d'avoir un double de clef sous 24h a défaut, le syndicat des copropriétaires entamerais une procédure par a l'encontre du contrevenant. Pas de chance pour celui-ci, le soir même des copropriétaires ont forcé la serrure et tout déménager.Nous n'avons pas eu de nouvel de la part du contrevenant.
vous pouvez également vous mobiliser pour entré au sein du Cs lorsqu'il y aura sa réélection (voir réglement de copro)et vous pouvez mettre la pression au syndic en demandant que soit inscrit sur le PV d'AG que con renouvellement est de 1 an et en cour d'année vous lui soumetter (par lettre recommander avec AR)le devis d'un concurrent. A mon avis il va devenir actif et non plus passif.
Bonne AG malgré tout |
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le CS peut il "refuser" des sujets à voter en AG?
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