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Den69
Nouveau Membre
8 réponses |
 Posté - 16 févr. 2008 : 12:25:22
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Bonjour,
Tout d’abord permettez-moi de vous féliciter pour la qualité de votre forum et des informations données. J’aurai à ce titre quelques questions concernant les permis de construire et l’obligation de passer par un architecte, et notamment dans le cadre d’extension d’un bâtiment existant.
Pour résumer rapidement la situation, j’ai acheté ma maison 1997 pour laquelle je souhaite aujourd’hui réaliser une extension. Cette maison construite en 1959 est on ne peut plus simple ; il s’agit en fait d’un gros cube composé 15,6 mètres de façade par 7.3 mètre de profondeur, avec un toit à une pente d’environ 15 %. Comme beaucoup de construction de type, mon domicile est composé d’un rez-de-chaussée en caves et garage + un premier étage où nous habitons, l’accès se faisant par l’arrière avec un escalier extérieur.
Aujourd’hui je souhaiterais réaliser une extension d’environ 40 m2 au sol qui me permettrait de fermer mes escaliers, et avoir un hall d’accès au rez-de-chaussée sans passer par l’extérieur tel qu’aujourd’hui. D’autre part le toit de cette extension, servirait également de toit-terrasse pour le 1er étage, j’ai également prévu de rallonger le petit balcon existant du 1er étage à cette nouvelle pièce tout en faisant rallonger une partie du toit existant pour couvrir la terrasse ainsi créée.
Mon souci aujourd’hui est de savoir si je dois obligatoirement faire appel à un architecte, et surtout si je dois prendre en compte mon rez-de-chaussée dans le calcul de la SHON ou non. Concrètement la surface habitée aujourd’hui est le premier étage, donc une SHON de 15,6 x 7.3 = 114 m2, mon rez-de-chaussée divisé en quatre sections comporte un garage d’environ 30 m2, les trois autres pièces ne sont pas aménagées l’une d’entre elles est même en terre battue. Ce rez-de-chaussée à une hauteur de 2,1 mètres (sols et plafonds bruts) et chaque section possède, selon la largeur, une à deux fenêtres (type fenêtre d’usine à barreaux et verre non translucide) dimensions 1,4 x 0,7 m.
Selon ce que j’ai cru comprendre sur la SHON, celle-ci s’applique dans la mesure où la hauteur sous plafond est supérieure à 1,8 m, de même concernant les caves j’ai cru comprendre que n’était considéré comme cave toute pièce close n’ayant qu’une ouverture destiné à la stricte ventilation de la pièce.
Dans mon cas l’extension prévue génère une SHON d’environ 25 m2 escalier déduit, une partie de l’extension étant destiné à un abri de jardin avec un accès uniquement par l’extérieur. Concernant le permis de construire j’ai cru comprendre que l’architecte n’est obligatoire que si la SHON créée et ajoutée à l’existant dépasse 170 m2.
Ma question est de savoir si mon rez-de-chaussée non aménagé doit rentrer dans la SHON. Si non, j’aurai une SHON de 114 m2+ 25 m2 créée soit environ 140 m2, dans le cas contraire (ce que je crains !) et malgré un rez-de chaussée non habité ma SHON existante serait donc de 114x2-30(garage) soit environ 200 m2, l’architecte semble obligatoire.
Nos ressources étant comme beaucoup d’entre nous malheureusement limités, j’aurai aimé éviter de passer par un architecte, pour une extension qui en fait ne se résume qu’à la réalisation d’une construction rectangulaire de 10x4 m. avec une petite rallonge d’un balcon et d’un toit tous deux existants !
Merci d’avance pour votre aide
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 16 févr. 2008 : 12:34:46
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ce n'est pas la SHON créée et ajoutée qui rend l'aide d'un archi obligatoire mais le batiment dans son ensemble.
il vous faut donc indéniablement un archi.
accessoirement, l'"abri de jardin" fait bien sur partie de la SHON du batiment.
j'ajoute, et là je bascule dans "l'opinion", que l'aide de l'archi vous permettra peut-être d'élargir votre réflexion et d'envisager mieux ou différemment votre projet |
cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 16 févr. 2008 : 18:55:03
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Citation :
Initialement posté par Den69
Bonjour,
Tout d’abord permettez-moi de vous féliciter pour la qualité de votre forum et des informations données. J’aurai à ce titre quelques questions concernant les permis de construire et l’obligation de passer par un architecte, et notamment dans le cadre d’extension d’un bâtiment existant.
Pour résumer rapidement la situation, j’ai acheté ma maison 1997 pour laquelle je souhaite aujourd’hui réaliser une extension. Cette maison construite en 1959 est on ne peut plus simple ; il s’agit en fait d’un gros cube composé 15,6 mètres de façade par 7.3 mètre de profondeur, avec un toit à une pente d’environ 15 %. Comme beaucoup de construction de type, mon domicile est composé d’un rez-de-chaussée en caves
Contradiction.
Des caves ne peuvent pas être situées en rez-de-chaussée puisqu'elles doivent être totalement enterrées.
Donc, à moins que votre maison en soit enterrée sur 3 cotés (avec une seule façade déterrée, celle des portes de garages), ce que vous appelez caves sont en fait des celliers ou resserres. Et ceci est totalement différent, car si les premières ne sont pas de la SHON, les derniers en sont immanquablement.
Citation :
et garage + un premier étage où nous habitons, l’accès se faisant par l’arrière avec un escalier extérieur.
Donc, visiblement, le premier niveau de votre maison n'est pas enterré.
Donc, ce sont des celliers et resserres.
Citation :
Aujourd’hui je souhaiterais réaliser une extension d’environ 40 m2 au sol qui me permettrait de fermer mes escaliers, et avoir un hall d’accès au rez-de-chaussée sans passer par l’extérieur tel qu’aujourd’hui. D’autre part le toit de cette extension, servirait également de toit-terrasse pour le 1er étage, j’ai également prévu de rallonger le petit balcon existant du 1er étage à cette nouvelle pièce tout en faisant rallonger une partie du toit existant pour couvrir la terrasse ainsi créée.
Tous ces travaux sont donc connecté à la construction existante.
Citation :
Mon souci aujourd’hui est de savoir si je dois obligatoirement faire appel à un architecte, et surtout si je dois prendre en compte mon rez-de-chaussée dans le calcul de la SHON ou non.
Je vous ai donc répondu.
De ce que je comprend, seul votre garage est déductible.
Citation :
Concrètement la surface habitée
Cette notion n'existe pas en droit urbanistique.
Seule existe les SHOB et SHON.
Et cela n'a rien à voir avec la surface habitable.
Citation :
aujourd’hui est le premier étage, donc une SHON de 15,6 x 7.3 = 114 m2, mon rez-de-chaussée divisé en quatre sections comporte un garage d’environ 30 m2, les trois autres pièces ne sont pas aménagées
Voilà le terme qui est à utilise en urbanisme.
La SHON est la surface aménageable d'une construction.
Citation :
l’une d’entre elles est même en terre battue.
Cela ne lui enlève pas son caractère aménageable.
Citation :
Ce rez-de-chaussée à une hauteur de 2,1 mètres (sols et plafonds bruts) et chaque section possède, selon la largeur, une à deux fenêtres (type fenêtre d’usine à barreaux et verre non translucide) dimensions 1,4 x 0,7 m.
Ce critère n'entre pas non plus en compte.
Qu'une surface dispose ou non de fenêtre ne détermine pas son caractère aménageable ou non. Par exemple, une salle de billard n'a pas besoin de fenêtre. Cela ne l'empêche pas d'être un lieux agréable !
Citation :
Selon ce que j’ai cru comprendre sur la SHON, celle-ci s’applique dans la mesure où la hauteur sous plafond est supérieure à 1,8 m,
De toutes façons, votre rez-de-chaussée n'étant pas enterré, même s'il avait fait 1m60 de haut, il aurait été de la SHON.
Il aurait fallut descendre à 1m20 ou 30 pour arriver au vide sanitaire.
Citation :
de même concernant les caves j’ai cru comprendre que n’était considéré comme cave toute pièce close n’ayant qu’une ouverture destiné à la stricte ventilation de la pièce.
Et surtout, avant tout, enterré !
Citation :
Dans mon cas l’extension prévue génère une SHON d’environ 25 m2 escalier déduit, une partie de l’extension étant destiné à un abri de jardin avec un accès uniquement par l’extérieur. Concernant le permis de construire j’ai cru comprendre que l’architecte n’est obligatoire que si la SHON créée et ajoutée à l’existant dépasse 170 m2.
C'est ça.
A la louche votre maison faisant 200m2 de SHON avant travaux, la question ne se pose même pas => architecte obligatoire.
Citation :
Ma question est de savoir si mon rez-de-chaussée non aménagé doit rentrer dans la SHON.
Oui, sauf le garage.
Citation :
Si non, j’aurai une SHON de 114 m2+ 25 m2 créée soit environ 140 m2, dans le cas contraire (ce que je crains !) et malgré un rez-de chaussée non habité ma SHON existante serait donc de 114x2-30(garage) soit environ 200 m2, l’architecte semble obligatoire.
C'est ça.
Citation :
Nos ressources étant comme beaucoup d’entre nous malheureusement limités, j’aurai aimé éviter de passer par un architecte, pour une extension qui en fait ne se résume qu’à la réalisation d’une construction rectangulaire de 10x4 m. avec une petite rallonge d’un balcon et d’un toit tous deux existants !
Bah oui, mais non.
Prévoyez entre 1000 et 2000 euros pour l'architecte.
Citation :
Merci d’avance pour votre aide
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Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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seborga1
Pilier de forums
1961 réponses |
Posté - 17 févr. 2008 : 11:08:51
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Citation :
Nos ressources étant comme beaucoup d’entre nous malheureusement limités, j’aurai aimé éviter de passer par un architecte, pour une extension qui en fait ne se résume qu’à la réalisation d’une construction rectangulaire de 10x4 m.
D'abord, vous indiquez que vous avez besoin d'ajouter une construction de 10mx4m et qui me dit que ce soit par un aussi grand ajout de surface que vous allez répondre à votre besoin. Car, il me semble que votre besoin n'est pas de la surface en soi, mais qu'il procède de quelque chose de bien différent ==> votre besoin c'est des liaisons, une terrasse, offrir à l'étage de vie principale une terrasse conviviale et partiellement abrité et faire un aménagement du "faux sous-sol" (puisque c'est un rez-de-chaussée", mais actuellement aménagé en "dépendance" pour des activités sans doute bien connues déjà de votre part.
Alors, l'architecte qui n'est pas obligatoirement un surcoût, est capable de répondre à vos besoins en prévoyant quelque chose qui, non seulement pourra réduire la surface à construire sans en réduire la capacité de jouissance (ce sera donc moins cher en travaux). Il peut également vous proposer une façon d'accrocher tout cela emprunt d'un peu de talent et d'imagination (ce qui confèrera à votre maison une plus-value plus importante que l'argent investi pour cet agrandissement. Alors, est-il réellement un surcoût ?
En plus comment pensez-vous organiser les travaux. Vous savez vous-même être maçon, plâtrier, couvreur, menuisier etc... ou vous ferez faire par des entrepreneurs ! L'architecte, il va pouvoir, si vous lui en confiez la mission, vous organiser et vous contrôler l'avancement des travaux, sélectionner les meilleures offres des entreprises, vous faire signer des contrats de travaux bien bordés pour défendre vos intérêts. Et oui, c'est un professionnel dont les premiers devoirs sont là... est-ce vraiment un surcoût ? moi, je parie que non.
Mais pour être certain qu'il n'est pas un surcoût, il y a des précautions à prendre :
- d'abord bien définir ses propres besoins et les traduire dans un programme, éventuellement lui demander assistance pour exprimer ce programme comme il faut et pour ne pas oublier des détails important, l'architecte a l'habitude, va poser plein de questions qui vont aider à bien définir vos besoins,
- ensuite, s'y tenir, ne pas changer d'avis au fur et à mesure que les choses avancent,
- et penser que c'est lui qui a plus de compétences en matière d'esthétique que vous, il faut lui faire confiance, même si les premiers dessins vous étonnent, demandez qu'il vous les explique, ne dites pas "j'aime pas" ou si vous n'aimez pas dite bien pourquoi !
S'il vous propose des matériaux insolites (du verre, de l'acier...), il peut vous apporter un éléments qui vous étonne au départ mais qui fera votre fierté à la sortie.
Alors, quand vous rechercherez votre architecte, ne lui présentez pas votre solution, mais vos besoins.
Et acceptez de devoir le sélectionner sur des éléments plutôt abstraits...
- un budget, et vous avez tout intérêt à lui indiquer clairement ce dont vous disposez, ni plus, ni moins.
- les points les plus impératifs de vos besoins.
Vous recevrez des devis d'honoraires qui exprimeront certainement une surface potentielle, éventuellement son prix au m², une montant prévisionnel de travaux et le taux demandé par l'architecte. Vous ne recevrez pas de croquis. Normalement, les croquis, vous n'en verrez les premiers que lorsque vous aurez signé un contrat avec lui.
Vous aurez du mal à comparer... Il faudra oser choisir !
Pour vous aider à comparez, vous êtes en droit d'imposer que les architectes que vous interrogerez répondent selon le même mode de présentation, par exemple celui cité ci-dessus ==> une surface potentielle, éventuellement son prix au m², une montant prévisionnel de travaux et le taux demandé par l'architecte.
Oui, et maintenant, c'est hyper clair, vous êtes dans un cas d'obligation de recours à l'architecte car la maison se présente comme ayant une surface SHON supérieure à 170 m² après agrandissement.
Selon l'état des lieux actuels, vous pouvez sans doute faire admettre que la SHON actuelle est celle que vous citez (114 m²). Voyez-vous, sur ce plan, je ne partage pas l'avis de Laurent CAMPEDEL. Je compterais les surfaces comme lui si vous étiez en train de construire la maison telle que vous l'avez actuellement, car les règles d'aujourd'hui imposent de compter comme cela. Mais votre maison a bientôt 50 ans, les règles étaient différentes, vos pièces de sous sol ne me semble accessibles que par l'extérieur alors, je défends la principe que cet entier sous-sol est "dépendance".
Mais quand le sous-sol sera relié à l'étage sans passer par l'extérieur, vous déduirez sans mal le garage, mais vous ne réussirez pas à déduire les autres pièces (sauf la chaufferie s'il y en a une). Vos pièces ont des fenêtres. Même la pièce en terre battue sera SHON car elle est potentiellement habitable (en lui faisant son sol et en la décorant). En effet, dans une configuration pareille, même les pièces de service (comme buanderie ou cellier) sont de la SHON. Et là, je rejoins l'analyse de Laurent avec la notion de pièce "enterrées".
Bien entendu, votre projet relève du permis de construire.
1000 ou 2000 € pour l'architecte... Oui, si vous ne demandez que le dossier de demande de Permis de Construire. Comptez bien plus si vous comptez confier une mission complète jusqu'à la réception des travaux ! Mais je persiste, rien ne prouve que ce sera un surcoût même si, j'en conviens, personne ne pourra jamais le prouver.
A bientôt pour la crémaillère, et montrez-nous les photos, avant/après... |
seborga1 |
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 17 févr. 2008 : 19:02:58
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Citation :
Initialement posté par seborga1
Selon l'état des lieux actuels, vous pouvez sans doute faire admettre que la SHON actuelle est celle que vous citez (114 m²). Voyez-vous, sur ce plan, je ne partage pas l'avis de Laurent CAMPEDEL.
Pour fixer encore un peu plus les choses pour le questionneur, je préfère annoter votre réponse.
Citation :
Je compterais les surfaces comme lui si vous étiez en train de construire la maison telle que vous l'avez actuellement, car les règles d'aujourd'hui imposent de compter comme cela. Mais votre maison a bientôt 50 ans, les règles étaient différentes,
Cet argument est sans intêret.
Les SHOB/SHON ne se calculent pas avec les règles en vigueur au moment de la construction originale mais avec celle en vigueur au moment du dépot de PC de l'extension.
Citation :
vos pièces de sous sol
Voilà un mot étonnant.
D'où le prennez-vous ?
Le questionneur explique qu'il s'agit de pièce en rez-de-chaussée et non en sous-sol (cas très classique de ces maisons "de maçons" des années 60-70, où l'on construisait un rez-de-chaussée "technique" et un étage de vie desservi par un escalier extérieur).
Ensuite, que par pur abus de langage populaire, on appelle sous-sol ces parties de maisons non enterrées, de par le seul fait qu'elles servent à des stockages diverses et variés est le problème des gens commettant cet abus, et pas celui du calcul SHOB SHON.
Ce qui compte dans ce calcul, c'est la réalité de la chose et non l'idée qu'on s'en fait.
Et ça, c'est la loi. Article R112-2 " Des surfaces de plancher hors oeuvre des combles et des sous-sols non aménageables".
Lorsque la loi écrit "sous-sol", c'est pour dire physiquement enterré, et non pour dire "ce que l'on appelle sous-sol".
Citation :
ne me semble accessibles que par l'extérieur alors, je défends la principe que cet entier sous-sol est "dépendance".
Mais quand le sous-sol sera relié à l'étage sans passer par l'extérieur,
Cet élément ne change strictement rien à rien.
Que le rez-de-chaussée soit ou non relié avec l'étage est sans aucune espèce d'importance dans le calcul SHOB/SHON.
Vous faites comme bien trop, vous confondez surface aménagée et surface aménageable. En matière de calcul SHOB/SHON, cela ne pardonne pas => c'est l'erreur assurée.
Citation :
vous déduirez sans mal le garage, mais vous ne réussirez pas à déduire les autres pièces (sauf la chaufferie s'il y en a une).
Là encore, la chaufferie ne serait déductible que si elle était en sous-sol. Or il s'agit d'un rez-de-chaussée.
Citation :
Vos pièces ont des fenêtres.
Si elles n'en avaient pas, ce serait exactement pareil.
Citation :
Même la pièce en terre battue sera SHON car elle est potentiellement habitable (en lui faisant son sol et en la décorant). En effet, dans une configuration pareille, même les pièces de service (comme buanderie ou cellier) sont de la SHON. Et là, je rejoins l'analyse de Laurent avec la notion de pièce "enterrées".
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Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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Den69
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 17 févr. 2008 : 22:11:29
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Bonjour,
Tout d’abord un très grand merci à tous pour vos précieuses informations, et le temps que vous avez bien voulu dédier pour répondre à mes questions.
C’est clair je me rapprocherai d’un architecte afin que celui-ci puisse me faire ses recommandations, et très sincèrement je ne pense que ce sera un surcoût mais simplement un poste que je n’avais initialement pas envisagé, et je reste persuadé qu’avec un architecte mon projet n’en sera que plus abouti.
Ce projet, comme cela à très bien été analysé par Seboga1, correspond bien à un besoin de liaison avec pour finalité la possibilité de pouvoir également aménager et pouvoir utiliser une surface à ce jour inexploitée, le tout en « cassant » les volumes et éviter que la maison ne laisse qu’une impression de gros cube.
Donc comme indiqué l’architecte reste indépendamment de son caractère obligatoire dans mon cas, une excellente recommandation.
Merci encore à tous, et pourquoi pas à bientôt pour la crémaillère… mais là ce n’est pas moi qui décidera du planning ce sera l’architecte !
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