|
|
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
fanette44
Pilier de forums
3921 réponses |
 Posté - 26 févr. 2008 : 21:12:29
|
Vous êtes incurable doctor  
Relisez mon dernier post
J'ai édité et mis en rouge.
|
Edité par - fanette44 le 26 févr. 2008 21:16:29 |
Signaler un abus  |
|
|
Doctor
Pilier de forums
458 réponses |
Posté - 26 févr. 2008 : 22:15:48
|
Vous avez raison Fanette ! Je pouvais chercher ...
La prochaine fois je vous lirai avec plus d'attention. Merci bien et bonne soirée. |
| Signaler un abus |
|
|
ali gator
Pilier de forums
9527 réponses |
Posté - 26 févr. 2008 : 22:33:08
|
Faut toujours écouter ma biquette.
C'est une vraie perle !!!
|
Les chiens vous regardent tous avec vénération.
Les chats vous toisent tous avec dédain.
Il n'y a que les cochons qui vous considèrent comme leurs égaux .
(Winston Churchill)
|
| Signaler un abus |
|
|
ali gator
Pilier de forums
9527 réponses |
Posté - 27 févr. 2008 : 00:06:18
|
Citation :
Initialement posté par Doctor
en effet, l'écart-type se réduit à mesure que le nombre de tirages augmente (en d'autres termes, le nombre d'annonces).
Excusez moi, Doctor
mais la notion d'écart-type n'a de sens que dans le cas d'une population homogène.
Parler d'écart-type sur les poids des moutons d'un troupeau, les poids de vaches qui paissent dans un pré, le poids de l'âne qui gambade dans un autre où Vincent l'a mené, le poids des poules à 10 plumes, ...
est un non-sens.
C'est le cas des logements où les caractéristiques ne sont pas identiques (même si on ramène les statisques au prix/m²).
Si on utilise la notion de moyenne arithmétique (Cf. démo plus loin) il est évident que plus le nombre d'éléments est important plus l'influence d'un nouvel "arrivant" est faible et que la moyenne tend à la stabilité .
Pour voir l'influence des doublons il suffit, dans ma démo, de les mettre en fin de liste.
Les variatons de prix pour les doublons est insignifiante pour peu que la liste soit longue .
****************************************************************
Considérons une liste de n éléments (X1,X2,.....,Xn) dont on veut faire la moyenne
Mn = (X1+X2+....+Xn)/n
On peut écrire Mn = (X1+X2+....+Xn-1+Xn)/n
Mn = (X1+X2+...+Xn-1)/n + Xn/n
Mais X1+X2+...+Xn-1 = (n-1)*Mn-1 où Mn-1 = moyenne des n-1 éléments de la liste, donc
Mn = Mn-1 * (n-1)/n + Xn/n
Quand n est suffisamment grand (n-1)/n est proche de 1 (si n=1000 (n-1)/n = 0,999).
Dans ce cas on peut dire que Mn est peu différent de Mn-1 + Xn/n et comme Xn/n devient négligeable la moyenne ne varie que de très peu.
Il suffit de mettre les doublons en fin de liste pour juger du résultat !!!
****************************************************************
|
Les chiens vous regardent tous avec vénération.
Les chats vous toisent tous avec dédain.
Il n'y a que les cochons qui vous considèrent comme leurs égaux .
(Winston Churchill)
|
Edité par - ali gator le 27 févr. 2008 02:07:09 |
| Signaler un abus |
|
|
Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 27 févr. 2008 : 08:22:22
|
Citation :
Initialement posté par ali gator
Excusez moi, Doctor
Désolé, Ali
Mais la série statistique des prix est bien réelle, on peut en déterminer si on veut ses critères de dispersion et de position. Pourquoi la variance n'existerait-elle pas. Bref!
par ailleurs dans votre raisonnement, il ne faut pas considérer des "doublons=2", comme dit plus haut, mais des annonces qui apparaissent parfois 10 fois, avec un critère de dispersion variable suivant localisation et prix entre autres. De plus ce doublonnage n'intervient qu'en période de tension à la baisse sur les prix, donc pas de façon constante dans le temps.
Tant qu'on n'a pas la méthode exacte utilisée par le site pour constituer cette série statistique, on ne peut dire qu'une chose: la comparaison de l'évolution dans le temps ne peut qu'être fausse, mais que plus on ajoute des valeurs quasi identiques dans la série, plus sa variance va diminuer, donc plus ce sera juste mathématiquement, ....... tout en n'ayant aucun sens immobilier.
J'arrête là, car pour moi, l'immobilier ne mérite pas ça |
| Signaler un abus |
|
|
Doctor
Pilier de forums
458 réponses |
Posté - 27 févr. 2008 : 08:41:45
|
Ali gator,
je ne suis pas certain qu'il faille prendre le problème de cette façon là.
Un fait est constaté : nous assistons, pour certaines annonces, à une multiplicité des prix selon le nombre d'agences détenant le mandat et la politique du propriétaire et des agents.
Deux hypothèses alors :
H1 - Les acquéreurs sont des êtres substantiellement rationnels (tels que décrits par l'Economie classique). Pour négocier, ils se calent donc sur le prix le plus bas en choisissant l'agence la moins-disante. Dans ce cas, les écarts ne sont pas symétriques (en d'autres termes, les écarts négatifs ne compensent pas les écarts positifs). Et les prix annoncés sont faussement tirés vers le haut lors du calcul de la moyenne. On peut alors dire que plus le prix varie pour un même bien et plus faible est la signification de la moyenne sur laquelle s'apppuie certainement le site Seloger. Les statisticiens par alors de "biais"
H2 - Les acquéreurs ne sont pas des êtres intrinsèquement rationnels (ils méconnaissent la diversité des prix pour un même bien et ne travaillent donc pas forcément avec l'agence la mieux placée - Hypothèse de rationnalité limitée chère à H. Simon et aux économistes hétérodoxes). Le prix de base de négociation est alors une variable aléatoire oscillant entre le prix le plus faible annoncé par une agence et le prix le plus haut annoncé par une autre. Dans ce cas, la multiplicité des prix affichés par les agences pour un même bien ne pose pas vraiment un problème car les variations seront d'autant symétriques (à la hausse comme à la baisse) que cette variété sera importante. Le biais est donc bien plus faible. Vous connaissez aussi bien que moi la loi des grands nombres ...
L'hypothèse la plus vraisemblable ne pourrait être évidemment validée qu'après avoir fait une étude approfondie du problème. Je vous en laisse tout le loisir cher Ali gator. Je pense toutefois que vous avez bien d'autres choses plus intéressantes à faire aujourd'hui.
Là dessus, je vous souhaite une bonne journée. |
| Signaler un abus |
|
|
fanette44
Pilier de forums
3921 réponses |
Posté - 27 févr. 2008 : 09:16:20
|
Citation :
Initialement posté par Gei
Si vous aimez les fausses annonces pour pigeons, essayez celle-ci : http://www.seloger.com/3438/27347239/detail.htm
Très réussie, sauf que le type de l'AI a oublié de prendre des cours de théâtre, ce qui donne une réponse au téléphone pas vraiment convaincante... Puis il embraye sur ses autres annonces, mais c'est déjà trop tard, le charme est rompu... ;)
Cette maison est dans le 77, il faudrait demander à asi77 d'aller la visiter et nous en parler.
le prix est négociable
Une super affaire, il va pouvoir confirmer que l'immobilier baisse
A ce prix là, Prados va prendre l'avion vite fait pour revenir faire des affaires en France  |
Edité par - fanette44 le 27 févr. 2008 09:18:01 |
| Signaler un abus |
|
|
arno06
Contributeur senior
82 réponses |
Posté - 27 févr. 2008 : 12:09:14
|
j'ajoute qu'il n'y a pas que le nombre de doublons qui apporte de la stabilité à la moyenne. La proximité des nombres y joue également. En fait l'un ne va pas sans l'autre.
une maison à 90 et une autre à 110 = moyenne 100
si doublon peu différent 90+95+110 = 98.3
si doublon très différent 90+50+110 = 83.3
Une maison moité prix ne fait baisser l'indice que de même pas 17% ! Je vous laisse imaginer sur des différences de prix moins grandes et avec plus d'échantillon.
Comme un doublon est par définition géographiquement au même endroit (éh oui) la possibilité pour qu'il soit TRES différent est impossible... surtout que c'est la même personne qui va signer le mandat. il ne va pas signer une mandat à 100K€ et 6 mois après 50K€ !!!
Pour impacter considerablement la moyenne il faudrait peu de biens ET que les ecarts soient importants ce qui est immobilièrement impossible de part la nature même du doublon.
Il y a peu de chance de trouver des écart disons du simple au double dans la même ville, encore moins dans le même quartier et encore moins sur la même parcelle de terrain
Il ne faut pas exclure la faute de frappe de l'AI quand il remplit son annonce sur SeLoger, seule hypothèse selon moi pour que l'ecart de prix soit vraiment significatif ! (genre il a oublié un 0)
Dans ce cas là on se s'en sort plus, entre la faute de frappe, l'erreur de calcul, la pleine lune et la schyzophrénie des parties il y en a des raisons pour que l'indice varie !
C'est un faux débat, il faut selon moi prendre tous les doublons d'un même bien et faire comme si c'en était qu'un dont le prix est la moyenne de tous les doublons.
reprenons l'exemple de Fanette :
les 11 annonces de Loroux Bottereau forment une moyenne de 337 479 €
la moyenne des 4 doublons repérés par Fanette est de 335 847 €
Il n'a vraiment pas de quoi fouetter un chat. Et c'est sur un échantillon de seulement 11 maison, enfin 8 pour être exact.
|
Arno
---------------------------
|
| Signaler un abus |
|
|
ali gator
Pilier de forums
9527 réponses |
Posté - 27 févr. 2008 : 12:53:57
|
Citation :
Initialement posté par arno06
C'est un faux débat, il faut selon moi prendre tous les doublons d'un même bien et faire comme si c'en était qu'un dont le prix est la moyenne de tous les doublons.
Tout à fait d'accord.
n doublons ne constituent pas n biens mais un seul .
Excusez moi de ne pas poursuivre plus avant, un travail urgent m'attend .
|
Les chiens vous regardent tous avec vénération.
Les chats vous toisent tous avec dédain.
Il n'y a que les cochons qui vous considèrent comme leurs égaux .
(Winston Churchill)
|
| Signaler un abus |
|
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2006 AEDev |
|
|
|
|
Un mouchard dans la bulle
Forum fermé
