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 Sujet  |
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Bolowsky
Nouveau Membre
2 réponses |
 Posté - 22 févr. 2008 : 22:40:33
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Bonjour et merci aux contributrices et contributeurs de ce forum,
Nous désirons construire un gîte sur un terrain m'appartenant.
Objectifs :
a) créer un bien immobilier (maison de famille secondaire) et optimiser son paiement (dégager le minimum de foncier à déclarer au fisc car l'objet n'est pas d'avoir de la liquidité mais de payer au mieux le bien immobilier) ;
b) transmission future du patrimoine (couple ni marié ni pacsé, et +sieurs enfants).
Pouvez-vous commenter ce montage s'il vous plait, voir si ce n'est pas une usine à gaz par rapport aux buts fixés ?
- apport du terrain bien en nature) pour 99 000 € par l'un des sociétaires et de d'argent (1 000 €) pour l'autre dans la SCI créée pour l'occasion (99 / 1 parts) ;
- emprunt contracté par la SCI - 200 000 - pour le paiement de ladite maison ; donc intérêts d'emprunts, taxe foncière, achats divers (cuisine, ...) déductible du foncier (?);
Question : la valeur de la part passe-t-elle de 1 000 € à 3 000 € ? Est-ce obligatoire ? Quel cout et incidence fiscale ?
- location du gîte vide à la LMNP pour 7 200 € (? ici, je ne vois pas si LMNP est une structure d'exploitation ? Si non, faut-il à la place une sarl ? usine à gaz vu la "faiblesse" des revenus fonciers") ;
- éventuellement, vente de 49 parts pour équilibrer et avoir un apport d'argent => 50/50 parts (donc ici, taxation de ~5% pour frais de mutation, exact).
Est-ce que vous voyez un autre montage possible ?
Ex. :
a) vous vous pacsez ou mariez (transmission de l'usufruit au survivant sans droit à ce jour, nue propriété aux enfants ou donation de part aux enfants à leur majorité - tous les 6 ans), vous construisez la maison avec emprunts directs aux banques, vous louez votre résidence secondaire au petit bonheur la chance sans passer par LMNP, comme cela se produit souvent pour les gîtes 
Bien à vous.
W. Bolowsky
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 23 févr. 2008 : 07:37:40
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Citation :
- apport du terrain bien en nature) pour 99 000 € par l'un des sociétaires et de d'argent (1 000 €) pour l'autre dans la SCI créée pour l'occasion (99 / 1 parts) ;
OK
Citation :
- emprunt contracté par la SCI - 200 000 - pour le paiement de ladite maison ; donc intérêts d'emprunts, taxe foncière, achats divers (cuisine, ...) déductible du foncier (?);
Attention, déduction tres partielle si le but est d'y vivre une partie de l'année. Vous en pouvez pas déduire 365 jours de l'année, si vous et votre famille y habitez trois mois complets.
La cuisine n'est pas déductible du foncier du tout, pusiqu'il s'agit de ocnstruction. Elle sera amortissable si c'est du BIC,ou fera partie du cout de construction dans tous les cas.
Citation :
Question : la valeur de la part passe-t-elle de 1 000 € à 3 000 € ? Est-ce obligatoire ? Quel cout et incidence fiscale ?
Non. Le capital reste le capital. La valeur de la part évolue, mais vu qu'il y a un très gros emprunt, c'est certainement dans l'autre sens, et la valeur de la part va augmenter en revanche au fur et à mesure du remboursement du capital emprunté.
Citation :
- location du gîte vide à la LMNP pour 7 200 € (? ici, je ne vois pas si LMNP est une structure d'exploitation ? Si non, faut-il à la place une sarl ? usine à gaz vu la "faiblesse" des revenus fonciers")
Le LMnP, ça n'existe pas, il y a un statut fiscal LMnP.
Oui, il faut une sarl de famille d'exploitation. Ce n'est pas forcément une usine à gaz mais ca complique les choses.
Ce peut être aussi une location a un individu (vous par exemple) qui reloue en meublé.
Si vous voulez que les choses soient claires et que l'activité d'exploitation fasse partie du package de la succession, il faut iméprativement monter la sarl de famille tout de suite en revanche, et c'est cette sarl qui sera LMnP ou LMP.
Citation :
- éventuellement, vente de 49 parts pour équilibrer et avoir un apport d'argent => 50/50 parts (donc ici, taxation de ~5% pour frais de mutation, exact).
Ou la la, si vous venez en dehors de la famille, tout le montage s'écroule, car en famille = imposition à l'IR (impot sur le revenu), sinon IS (impot sur le sociétés) en gros (faut voir dans le détail).
Je ne comprends pas le rééquilibrage; On vend pour faire du cas. On vend pour qu'un autre sociétaire ait plus de part. Donc a qui voulez-vous vendre? |
Festina lente |
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Bolowsky
Nouveau Membre
2 réponses |
Posté - 23 févr. 2008 : 11:52:12
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Tout d'abord, MERCI pour votre éclairage.
Citation :
Initialement posté par ribouldingue
Attention, déduction tres partielle si le but est d'y vivre une partie de l'année.
Nous y vivrons 4 semaines dans l'année, au plus, dans les 20 ans à venir... pied à terre seulement sur les "terres familiales ". Le reste du temps, nous désirons louer ce bien en saisonnier (dans l'immédiat, peut-être que dans 10 ans, on ne louera plus...).
Citation :
Ce peut être aussi une location a un individu (vous par exemple) qui reloue en meublé.
Donc la sci me loue la maison à l'année et moi je sous-loue en meublé.
C'est possible ce montage ? (en le spécifiant dans le bail par exemple que le locataire a le droit de sous-loué en meublé).
exemple : la SCI loue à X pour 4000€/an, et X sous-loue pour 4000 €/an ; c'est X qui est assujetti aux taxes d'habitation et déclare en LMNP, la sci au foncier et déclae en sci à l'IR (pour les revenus de X d'ailleurs)...
Je ne perçois pas l'avantage fiscal ici...
Citation :
Je ne comprends pas le rééquilibrage; On vend pour faire du cas. On vend pour qu'un autre sociétaire ait plus de part. Donc a qui voulez-vous vendre?
Je vendrais 49 parts à ma compagne - nous ne sommes ni mariés ni pacsés - lorsqu'elle aura un apport (succession de son coté par ex.,
donc soit sous forme de cash soit par apport d'un bien en nature dans la SCI de valeur kif-kif au 49 parts... ouf !
L'objet est que chacun conserve son patrimoine, qu'il puisse être aisément transmissible aux enfants dès leur majorité (taxes 5%) sous forme de nue-propriété, nous conserverions l'usufruit => démembrement des parts...
J'avoue que je m'y perds mais je bosse pour tenter de comprendre les arcanes du Droit, O merveille
Vu les loyers futurs perçus (de l'ordre de 7 200 €), peut-être que le gain fiscal et l'avantage transfert patrimonial sont faibles par rapport aux structures créées :
SCI, puis location à X qui sous loue à Y en meublé
OU
SCI propriétaire des murs qui loue à SARL familiale qui exploite
OU SARL familiale directement
OU propriété à mon nom - terrain+maison - et location en meublé avec déclaration en LMNP + PACSE...pour assurer le maintien de l'usufruit de la propriété à ma compagne ;
voilà en gros à quoi j'aboutis)
Bien à vous.
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 23 févr. 2008 : 12:57:29
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Citation :
Nous y vivrons 4 semaines dans l'année, au plus, dans les 20 ans à venir... pied à terre seulement sur les "terres familiales". Le reste du temps, nous désirons louer ce bien en saisonnier (dans l'immédiat, peut-être que dans 10 ans, on ne louera plus...).
Peu importe que ce ne soit que 4 semaines.
Si c'est 4 semaines sur 52, le fisc veut trouver un coefficient 48/52 quelque part.
Mais si vous y êtes 4 semaines en aout, et que cela ne se loue dans la région QUE en juillet et aout, vous aurez du mal à faire croire aux 48/52 par exemple, soyez prudent.
Attention au fisc!
Citation :
Donc la sci me loue la maison à l'année et moi je sous-loue en meublé.
C'est possible ce montage ? (en le spécifiant dans le bail par exemple que le locataire a le droit de sous-loué en meublé).
Vous êtes un peu 'déformé' par les baux loi 1989. IL s'agirait d'un bail civil ou d'un bail commercial.
La loi de 1989 que vous sous-entendez n'est pas applicable a ce genre de location pour lequel vous en l'occurence n'êtes pas utilisateur en résidence principal ni aucun des locataires.
Bien sur que c'est faisable.
Citation :
exemple : la SCI loue à X pour 4000€/an, et X sous-loue pour 4000 €/an ; c'est X qui est assujetti aux taxes d'habitation et déclare en LMNP, la sci au foncier et déclare en sci à l'IR (pour les revenus de X d'ailleurs)...
Je ne perçois pas l'avantage fiscal ici...
La SCI n'a pas le droit de louer meublé, sans passer à l'Impot sur les sociétés, et c'est bien ça le souci.
Mais si vous faites un montage ou X paye 4000 ce qu'il revend 4000, ca ne va pas trop le faire du point de vue fiscal (abus de droit je pense, encore qu'il faudrait voir en quoi le fisc est grugé, et la je ne suis pas spécialiste). Il me semble que au-dela du simple intérêt fiscal, il faut qu'il y ait aussi un intéret patrimonail dans l'histoire.
Sinon, pourquoi finalement acheter en SCI pour louer en meublé in fine? Essayer peut-etre l'indivision ou la SARL de famille qui achète le bien, directement, vous évitez la case SCI....
Citation :
c'est X qui est assujetti aux taxes d'habitation et déclare en LMNP, la sci au foncier et déclae en sci à l'IR (pour les revenus de X d'ailleurs)...
Oui, X est LMnP. La sci ne déclare pas pour les revenus de X, la SCI étant transparente, elel ne déclare rien du tout. Ce sont les associés qui déclarent.
Citation :
Je vendrais 49 parts à ma compagne - nous ne sommes ni mariés ni pacsés - lorsqu'elle aura un apport (succession de son coté par ex.,
donc soit sous forme de cash soit par apport d'un bien en nature dans la SCI de valeur kif-kif au 49 parts... ouf !
L'objet est que chacun conserve son patrimoine, qu'il puisse être aisément transmissible aux enfants dès leur majorité (taxes 5%) sous forme de nue-propriété, nous conserverions l'usufruit => démembrement des parts...
J'avoue que je m'y perds mais je bosse pour tenter de comprendre les arcanes du Droit, O merveille
Oui,pourquoi pas.
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Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 23 févr. 2008 17:46:26 |
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