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 Sujet  |
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alertimo
Contributeur débutant
21 réponses |
 Posté - 22 févr. 2008 : 22:42:48
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Bonjour,
Je suis désolé de poser ces questions qui doivent etre reprise régulièrement dans les forums, mais je suis perdu...
J'ai acheté en IDF un immeuble 400 000 € + 26 000 de notaire + 4 000 de Crédit Logement.
Je doit faire 40 000 € de travaux pour disposer d'ici peu de 6 logements F2 à louer.
Le revenu locatif estimatif charge comprise est de 36 000 € annuel.
Nous allons avoir environ 3500 € de crédit par mois soit 2000 € d'intéret.
Impot foncier d'environ 3000 €/an
Assurance environ 1500€/an
Si vous voulez bien m'aider, j'ai 5 questions :
1/ Quels seront nos impots à venir sachant que nous gagnons à 2 environ 80 000 € brut, pas d'enfants à charge?
2/ Comment déduire les travaux sachant que c'est des travaux de remise en état
3/ Que pensez vous du projet, est il fiable?
4/ Feriez vous de la défiscalisation à ma place?Borloo, Besson, Robien???
5/ Une question qui n'a rien à voir, doit on absolument créer des places de parking avec chaque logement
Je vous remercie d'avance de vos lumières et reste à votre dispo si vous avez des questions complémentaires.
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Edité par - alertimo le 22 févr. 2008 23:14:10 |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 23 févr. 2008 : 07:23:28
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Citation :
J'ai acheté en IDF un immeuble 400 000 € + 26 000 de notaire + 4 000 de Crédit Logement.
Je doit faire 40 000 € de travaux pour disposer d'ici peu de 6 logements F2 à louer.
Le revenu locatif estimatif charge comprise est de 36 000 € annuel.
Nous allons avoir environ 3500 € de crédit par mois soit 2000 € d'intéret.
J'avoue ne pas comprendre.
Si vous empruntez pour le total de 470 000 euros, avec des intérêt sà 5% vous devriez payer un peu moins de 2000 euros par mois mais un total de remboursement de 35 000 euros environ si l'emprunt est sur 20 ans. Auriez vous pris un emprunt plus court?
C'est presque dommage.
Citation :
Impot foncier d'environ 3000 €/an
Assurance environ 1500€/an
3000 de taxe foncière, et quelque chose en plus en TEOM que vous vous faites rembourser par les locataires, je suppose.
1 500 € d'assurance me semble très très cher pour cet immeuble.
Citation :
1/ Quels seront nos impots à venir sachant que nous gagnons à 2 environ 80 000 € brut, pas d'enfants à charge?
36 000 € - 12*2000 - 3000 - charges d'immeubles non récupérables (dont assurance 1 500 €) - 6*20 € (forfait fiscal 20 € par logement)
= 7 380 imposable tel que je lis les choses en année normale.
Citation :
2/ Comment déduire les travaux sachant que c'est des travaux de remise en état
Si vous avez dépensé 40 000 € en 2007, le revenu imposable foncier pour cette année 2007 va devenir négatif fortement:
7 380 (calcul ci-dessus) - 40 000 = - 32 620 €
Une partie, - 10 700 € je crois, va être déductible de vos autres reenus, c'est de la défiscalisation. Le reste est déductible de vos seuls futurs revenus fonciers pendant 10 ans. Donc pendant deux ou trois ans, vous ne paierez aucun revenu sur vos loyers.
Si vous avez partagé vos travaux en 20 000 euros 2007 et 2000 euros 2008, vous allez obtenir pour chacune des deux années, a peu près:
7 380 - 20000 = - 12 620 en imposable 2007
8 000 environ (le sintérêts baissent) - 20 0000 = - 12 000 en 2008
Vous doublez ainsi votre défiscalisation, car vous obtenez DEUX FOIS une somme de 10 700 déductible au lieu d'une seule fois;
Citation :
3/ Que pensez vous du projet, est il fiable?
Il manque les frais annexes, charges non récupérables, mais a-priori c'est plus que viable.
36 000 €/ 470 000 investis = environ 8% de rendement, vous devez ne rien mettre au pot chaque année, et si vos emprunts sont a taux fixe, avoir du posiif d'ici trois ou quatre ans.
Citation :
4/ Feriez vous de la défiscalisation à ma place?Borloo, Besson, Robien???
Avec un autre programme? Non, je ne le ferais pas, vous allez acheter du neuf pret dans deux ans, qui va baisser et offrir un rendement minable.
Intéressez vous plutot a exploiter en De robien ancien, avec une déduction forfaitaire supplémentaire, voir le site de l'ANAH www.anah.fr, cela creuserait vos déficits annuels ou votre résiduel positif.
Citation :
5/ Une question qui n'a rien à voir, doit on absolument créer des places de parking avec chaque logement
Je comprends que vous avez acheté un immeubele existant, deja utilisé depuis longtemps en tant qu'immeuble d'habitation, et contenant DEJA six F2. Vous n'avez pas changé les logements, pas restructuré, juste rénové légèrement, sans créer de surface, et vous n'avez pas eu besoin d 'un PC en particulier. Dans ce cas, la réponse est non.
Il s'agirait la d'une regle d'urbanisme (lire le PLU de votre commune) qui ne s'applique que en cas de changement apporté à l'immeuble. |
Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 23 févr. 2008 07:24:19 |
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alertimo
Contributeur débutant
21 réponses |
Posté - 23 févr. 2008 : 18:02:41
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Bonjour et merci pour votre retour très complet.
Citation :
J'avoue ne pas comprendre.
Si vous empruntez pour le total de 470 000 euros, avec des intérêt sà 5% vous devriez payer un peu moins de 2000 euros par mois mais un total de remboursement de 35 000 euros environ si l'emprunt est sur 20 ans. Auriez vous pris un emprunt plus court?
C'est presque dommage
J'ai pris 3 crédits :
- sur 15 ans de 282200 en fixe à 4,65
- sur 20 ans de 147600 en fixe à 4,7
- sur 7 ans de 45000 en fixe à 5,45 (Crédit à la consommation pour payer les travaux avec ou sans factures)car je ne suis pas sur de tout déclarer.
cela me donne des mensualités HA de 3405 pendant 7 ans et 2840 pendant les 13 ans restant.
Les intérets seront dégréssifs et démarreront aux alentours de 1900 €/mois pour baisser à 1300 dans 7 ans et dégressif ensuite.
Que pensez vous d'ailleurs de ces offres, sont elles viables?
Citation :
3000 de taxe foncière, et quelque chose en plus en TEOM que vous vous faites rembourser par les locataires, je suppose.
1 500 € d'assurance me semble très très cher pour cet immeuble.
Je me suis mal exprimé, l'assurance dont je parlais était l'assurance du crédit d'environ 100 €/mois en 100/100
Concernant l'assurance de l'immeuble je n'ai pas encore fait de cotation, avez vous une idée de prix?
Citation :
Si vous avez dépensé 40 000 € en 2007, le revenu imposable foncier pour cette année 2007 va devenir négatif fortement:
7 380 (calcul ci-dessus) - 40 000 = - 32 620 €
Une partie, - 10 700 € je crois, va être déductible de vos autres reenus, c'est de la défiscalisation. Le reste est déductible de vos seuls futurs revenus fonciers pendant 10 ans. Donc pendant deux ou trois ans, vous ne paierez aucun revenu sur vos loyers.
Si vous avez partagé vos travaux en 20 000 euros 2007 et 2000 euros 2008, vous allez obtenir pour chacune des deux années, a peu près:
7 380 - 20000 = - 12 620 en imposable 2007
8 000 environ (le sintérêts baissent) - 20 0000 = - 12 000 en 2008
Vous doublez ainsi votre défiscalisation, car vous obtenez DEUX FOIS une somme de 10 700 déductible au lieu d'une seule fois;
J'ai bien pris note de vos remarques, je vous en remercie, je vais voir si nous pouvons étaler les travaux (tout du moins les factures sur 2 voir 3 ans...)
Citation :
Avec un autre programme? Non, je ne le ferais pas, vous allez acheter du neuf pret dans deux ans, qui va baisser et offrir un rendement minable.
Intéressez vous plutot a exploiter en De robien ancien, avec une déduction forfaitaire supplémentaire, voir le site de l'ANAH www.anah.fr, cela creuserait vos déficits annuels ou votre résiduel positif.
Je vais voir comme vous me le conseillez pour du Robien ancien
Citation :
5/ Une question qui n'a rien à voir, doit on absolument créer des places de parking avec chaque logement
Je comprends que vous avez acheté un immeubele existant, deja utilisé depuis longtemps en tant qu'immeuble d'habitation, et contenant DEJA six F2. Vous n'avez pas changé les logements, pas restructuré, juste rénové légèrement, sans créer de surface, et vous n'avez pas eu besoin d 'un PC en particulier. Dans ce cas, la réponse est non.
Il s'agirait la d'une regle d'urbanisme (lire le PLU de votre commune) qui ne s'applique que en cas de changement apporté à l'immeuble.
Non, j'ai bien changé tout l'immeuble car à l'origine c'est un pavillon, par contre, je ne touche pas à l'exterieur mais casse et repose quelques cloisons pour refaire au total 6 apparts individuels.
D'après la mairie, je n'ai aucune démarche de demande de travaux à faire tant que je ne touche pas à l'exterieur, je n'ai donc pas crée de surface supplémentaires.
Par contre il me dise que je devrais prévoir des places de parking 1 par logement et la ça me pose problème car je n'ai pas la place suffisante!!!
Comment faire?
Merci pour tout
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fanette44
Pilier de forums
3921 réponses |
Posté - 24 févr. 2008 : 11:39:46
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alertimoCitation :
D'après la mairie, je n'ai aucune démarche de demande de travaux à faire tant que je ne touche pas à l'exterieur, je n'ai donc pas crée de surface supplémentaires.
Par contre il me dise que je devrais prévoir des places de parking 1 par logement et la ça me pose problème car je n'ai pas la place suffisante!!!
Comment faire?
Si vous n'avez pas de place pour en créer vous devrez payer une participation pour non réalisation de parkings forfaitaire par logement créé, mais le prix de la taxe varie beaucoup d'une commune à l'autre.
Vous pouvez aussi acquérir des places de parking dans des immeubles voisins.
Ceci dit, si vous n'avez pas besoin d'autorisation de travaux ou de PC, vous pouvez passer à travers. J'ai divisé beaucoup de logements sur Nantes sans jamais payer cette taxe  |
Edité par - fanette44 le 24 févr. 2008 11:46:25 |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 24 févr. 2008 : 14:12:32
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Citation :
J'ai pris 3 crédits :
- sur 15 ans de 282200 en fixe à 4,65
- sur 20 ans de 147600 en fixe à 4,7
- sur 7 ans de 45000 en fixe à 5,45 (Crédit à la consommation pour payer les travaux avec ou sans factures)car je ne suis pas sur de tout déclarer.
cela me donne des mensualités HA de 3405 pendant 7 ans et 2840 pendant les 13 ans restant.
Les intérets seront dégréssifs et démarreront aux alentours de 1900 €/mois pour baisser à 1300 dans 7 ans et dégressif ensuite.
Voyez, on ne peut rien nous cacher 
Citation :
Que pensez vous d'ailleurs de ces offres, sont elles viables?
pour ma part je trouve ça excelent, on peut passer des jours à se battre pour des pouièmes sur un prêt, mais par expérience, il y a beaucoup plus de décisions qui peuvent porter a grosses conséquences sur les travaux. Vous avez des prêts qui ont des taux bien dans le marché.
N'oubliez pas que éventuellement si vous faites faire un chauffage au gaz, très prisé aujourd'hui par un pro, vous pouvez demander un pret SOLFEA a tout petit taux.
Citation :
Je me suis mal exprimé, l'assurance dont je parlais était l'assurance du crédit d'environ 100 €/mois en 100/100
Concernant l'assurance de l'immeuble je n'ai pas encore fait de cotation, avez vous une idée de prix?
OK, je comprends mieux. Je dirais que ca varie entre 250 et 400 selon la compagnie, le lieu, et je ne sais pas trop pourquoi, je n 'ai pas vraiment étudié le problème en détail.
Citation :
J'ai bien pris note de vos remarques, je vous en remercie, je vais voir si nous pouvons étaler les travaux (tout du moins les factures sur 2 voir 3 ans...)
Euh, j'ai même oublié un point:
Si vous payez votre facture de 40 000 pour 20 000 le 31 décembre et pour 20 000 le premier janvier, ca marche aussi, tant que c'est du foncier nu.
En meublé, comptabilitié BIC d'engagement, ce ne serait pas le cas.
Citation :
Non, j'ai bien changé tout l'immeuble car à l'origine c'est un pavillon, par contre, je ne touche pas à l'exterieur mais casse et repose quelques cloisons pour refaire au total 6 apparts individuels.
D'après la mairie, je n'ai aucune démarche de demande de travaux à faire tant que je ne touche pas à l'exterieur, je n'ai donc pas crée de surface supplémentaires.
Par contre il me dise que je devrais prévoir des places de parking 1 par logement et la ça me pose problème car je n'ai pas la place suffisante!!!
Oui, c'est le pire, et ce que vous a répondu la mairie est correct. Je ne suis pas le mieux placé sur le forum pour ces questions, nous avons deux fortiches dans le côté urbanisme, Emmanuel et Laurent. Le peu que je sais je l'ai appris d'eux.
Grosso modo, ce n'est pas parce que vos travaux ne sont pas soumis à autorisation que vous êtes pour autant dispensés de respecter le réglement PLU de votre commune.
Demandez en deja une copie.
Au moment ou vous allez vouloir brancher les nouveaux comptages EDF, EdF distribution pour ammener les lignes va vous demander certainement une autorisation de la mairie, et c'est peut-être a ce moment la que cela va coincer. Je ne sais pas le garantir.
Comme vous dit fanette, vous avez toujours le pouvoir de payer, mais dans certaines communes, la place non créée peut valoir 15 000 euros, voire 20 000 euros, car la commune est sensée créer la place pour vous.
Vous pouvez encore, a condition que ceux-ci soient a moins de xx mètres de l'entrée du batiment (me semble t'il 150, mais je n'en sais rien précisément, c'est une réminiscence) en acheter moins cher peut-être dans le coin.
Ne sous-estimez pas cet os la!
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Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 24 févr. 2008 14:20:02 |
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fanette44
Pilier de forums
3921 réponses |
Posté - 24 févr. 2008 : 14:47:17
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Ribouldingue Citation :
Au moment ou vous allez vouloir brancher les nouveaux comptages EDF, EdF distribution pour ammener le slignes va vous demander certainement uen autorisation de la mairie, et c'est peut-e^tre a ce moment la que cela va coicnzer. Je ne sais pas le garantir.
J'ai demandé à EDF de nouveaux compteurs suite aux différentes divisions d'appartements mais à aucun moment la mairie n'est intervenue pour le stationnement.
Le service travaux EDF est venu faire un devis à chaque fois (350 euros) et après paiement du devis ils ont installé les compteurs.
Pour la mise en service j'ai aussi échappé au consuel mais là c'est un "miracle". Pour le prochain, impossible d'y échapper car de nouvelles procédures viennent d'être mises en place.
Lors d'une grosse réhabilitation d'un immeuble complet en 2001 EDF m'a demandé la création d'un local technique ce qui a nécessité le creusement d'une tranchée dans la rue.
La mairie suivait de près car OPAH et subventions
Toujours pas de taxes pour le stationnement.
Pour une transformation d'un bureau en 2 appartements, le notaire avait pris soin d'interroger la mairie avant la vente. Réponse de la mairie : aucune taxe de stationnement 
Par contre un voisin a transformé sans autorisation un atelier en logements et il a dû acquitter un redressement pour 6 parkings.
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Edité par - fanette44 le 24 févr. 2008 14:48:43 |
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pepimmo
Contributeur senior
92 réponses |
Posté - 24 févr. 2008 : 16:02:24
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Il y a quelquechose qui m'échappe : on pourrait ainsi transformer 1
logement en 6 logements sans autorisation administrative qui,à mes
yeux,est le seul fait générateur de toutes les taxes ( TEOM ,
TRE et TLE , Taxe habitation , ...) ?
Pepimmo
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fanette44
Pilier de forums
3921 réponses |
Posté - 24 févr. 2008 : 16:25:46
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Citation :
Initialement posté par pepimmo
Il y a quelquechose qui m'échappe : on pourrait ainsi transformer 1
logement en 6 logements sans autorisation administrative qui,à mes
yeux,est le seul fait générateur de toutes les taxes ( TEOM ,
TRE et TLE , Taxe habitation , ...) ?
Pepimmo
Je l'ai fait, un grand appartement de 180 M2 transformé en 6 studios sans modification de fenêtres, sans aucune autorisation .
La copropriété n'a pas aimé mais n'a pu rien faire car il n'y avait aucune modification dans les parties communes.
IL n'y a pas eu divison des lots de copropriété.
divison lots copropriété
Citation :
COPROPRIÉTÉ - DIVISION D'UN LOT
Je désire acheter un grand appartement de 4 pièces afin de le louer, mais je voudrais le scinder en 2 fois 2 pièces. A-je le droit , et quelles sont les précautions à prendre vis-à-vis de la copropropriété ?
En la matière, vous disposez d'un droit d'usage, de jouissance et de disposition énoncé par la loi (article 9 de la loi de 1965). Vous avez donc le droit de de diviser ou au contraire de réunir plusieurs lots qui vous appartiennent. Cette liberté est toutefois contrainte par la condition de ne pas porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.
Il convient toutefois d'en informer l'assemblée des copropriétaires, ne serait-ce que pour la nouvelle répartition des tantièmes : il convient naturellement que la somme des tantièmes des lots créés soit égale au montant des tantièmes attribués au lot initial. En cas de division d'un lot, l'attribution des tantièmes ainsi que le partage des charges doivent être soumis à l'assemblée générale et approuvés par elle à la majorité simple.
lexnot
A l'issue des travaux j'ai fait une déclaration aux services fonciers imprimé H2 ce qui a généré une augmentation de la taxe foncière et l'établissement de taxes d'habitation pour les locataires.
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Edité par - fanette44 le 24 févr. 2008 16:51:21 |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 24 févr. 2008 : 19:10:29
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Citation :
Initialement posté par pepimmo
Il y a quelquechose qui m'échappe : on pourrait ainsi transformer 1
logement en 6 logements sans autorisation administrative qui,à mes
yeux,est le seul fait générateur de toutes les taxes ( TEOM ,
TRE et TLE , Taxe habitation , ...) ?
Cela n'a rien à voir, vais-je répondre, si je veux petre bref.
D'un côté les services de l'urbanisme
De l'autre les services des impôts.
Vosu devez alimenter les deux et respecter les lois et réglementatioin des deux côtés.
Le fait d'avoir changé ses implantations, d'avoir créé des surfaces complémentaires, qu'elles nécessitent ou pas des autorisations, peu importe, le fait d'avoir ne serait-ce que ajouté deux lavabos dans un logement vous appartenant vous oblige a faire une déclaration type H1 ou type H2 téléchargeable (téléchargez, vous allez voir!)
Par exemple, vos deux lavabos supplémentaires augmentent votre surface qui sert de base au calcul de la TEOM, de la FT ou de la TH de 6 m2. Ca peut dépsser les 10% dans certains cas.
Une fois la H1/H2 reçu, le CGI recalcule vos taxes et impôts.
Ici, Alertimo va devoir remplir 6 documents au fur et à mesure que ses logements seront terminés.
Si il ne le fait pas, le CGI ne va pas s'en apercevoir rapidement certes, et peut-être même jamais, mais ses locataires ne reevront jamais de taxe d'habitation, c'est Alertimo qui risque de payer pour eux. |
Festina lente |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 24 févr. 2008 : 19:16:55
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Pour résumer, l'autorisation admaistrtive comem vous dites (PC, DP) ne déclanche rien du tout.
Vous pouvez avoir trois PC et deux DP et ne rien avoir a changer du point de vue fiscal, donc pas de H1 ou H2 à remplir, et vous pouvez avoir des PC cfrant 100 m2 de SHON, et rien déclarer aux impôts et ceux-ci peuvent ne pas s'en apercevoir. |
Festina lente |
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alertimo
Contributeur débutant
21 réponses |
Posté - 26 févr. 2008 : 22:36:57
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Merci à tous le 3 pour l'ensemble des infos que vous avez pu me donner qui vont énormément me servir.
Je vais voir comment faire entre le découpage des appartements avec l'edf et le consuel et la mairie pour essayer de faire passer innaperçues les places de parking...
Si vous avez d'autres tuyaux, je vous en remercie d'avance.
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