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 Sujet  |
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maquia
Nouveau Membre
6 réponses |
 Posté - 23 févr. 2008 : 12:36:22
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Je voudrais avoir des précisions pour une division de parcelle.
Une personne achète une parcelle qui a été préalablement divisée, durant dix elle ne pourra donc construire que dans la limite des droits de construction qui n'ont pas déjà été utilisés avant la division.
Mais au bout de dix la personne s'apprete à construire, si le COS a été modifié comment cela va-t-il se passer?
Si le COS a été augmenté prendra-t-on en compte le nouveau COS qui est plus élevé?
Si le COS a été diminué, prendra-t-on en compte le nouveau COS qui finalement desavantagera l'acquéreur car il ne pourra réaliser qu'une construction moindre à ce qu'il aurait pu faire avec le précedent COS?
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 23 févr. 2008 : 12:53:04
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c'est quoi, cette règle des dix ans ?
d'où sort elle ?
pour répondre en partie à votre question, les autorisations d'urbanisme sont accordées en regard des règles applicables au moment de l'accord, pas sur des règles antérieures éventuellement réformées. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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maquia
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 23 févr. 2008 : 15:54:31
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Cette règle des dix ans est en fait issue de l'ArtL123-1-1 du code de l'urbanisme.
Donc selon vous peu importe que le COS ait diminué ou augmenté, la règle applicable (soit ici le COS) serait celui au jour de la demande de permis de construire?
J'essai de me concentrer sur cet article afin de le comprendre mais en vain...
En tout cas c'est très gentil de m'avoir répondu si rapidement.
Merci d'avance pour les autres précisions à venir. |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 23 févr. 2008 : 18:16:50
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J'ai aussi un peu de mal à vous comprendre sur l'application du L123-1-1.
En fait, vous devez lire le PLU pour savoir si celui-ci a mis en oeuvre les dispositions que le L123-1-1 permettent. Le L123-1-1 n'est pas directement opposable aux administrés, c'est une autorisation de procéder ainsi pour les rédacteurs de PLU.
Si le PLU n'a pas intégré les dispositions du L123-1-1, vous calculez la SHON
sur la base du COS en vigueur au moment où vous déposez votre demande de PC.
Si le PLU a intégré les dispositions du L123-1-1, vous devez appliquer le second ou troisième alinéa du L123-1-1 selon que le COS a augmenté ou diminué:
Citation :
Si le coefficient d'occupation des sols applicable au terrain est augmenté après la division, la minoration des droits à construire résultant de l'application du premier alinéa est calculée en appliquant le coefficient d'occupation des sols existant à la date de la délivrance du permis de construire.
Si le coefficient d'occupation des sols applicable au terrain est diminué après la division, la minoration éventuelle des droits à construire est calculée en appliquant le coefficient d'occupation des sols existant à la date de la division.
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Dominique |
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maquia
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 23 févr. 2008 : 19:03:59
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Donc de ce fait si on applique le second et troisième alinéa de l'article, cela veut dire que l'on prend le COS qui finalement sera le plus avantageux pour l'acquéreur.
Puisque si le COS a augmenté on prendra le COS applicable au jour de la demande du permis de construire. (Donc l'acquereur sera gagnant puisqu'il pourra construire plus que ce qu'il aurait pu construire au jour de la division car le COS était inférieur)
Et si le COS a diminué après la division on prendra l'initial c'est à dire celui au jour de la division au moins l'acquereur ne sera pas desavantagé.
Enfin je ne suis vraiment pas sûre d'avoir bien traduit cet article car j'ai vraiment du mal à savoir quel COS est applicable au bout du délai de 10ans selon si il y eu une augmentation ou une diminution de celui-ci...
Si vous pouviez me confirmer ma vision de cet article ou au contraire me corriger dans la traduction de celui-ci.
Je vous remercie. |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 23 févr. 2008 : 22:46:40
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| et si vous nous disiez ce qui est inscrit dans votre règlement de PLU, à savoir : ses auteurs ont-ils choisi de mettre en oeuvre dans leur document d'urbanisme les dispositions du L123-1-1 |
cordialement
Emmanuel Wormser
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maquia
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 24 févr. 2008 : 09:26:57
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Non en fait je suis étudiante en droit et actuellement je travaille sur cet article. C'est pour cela que je n'ai pas d'exemple précis; mais lors de l'examen le prof va surement nous mettre un cas pratique et j'ai peur que ça tombe sur cette partie.
Et en fait c'est l'alinéa 3 qui me pose problème. Je ne sais pas quel COS appliquer, celui de la date de division ou celui de la demande de permis de construire si le COS a entre temps diminué (dans la période de dix ans), car comme je l'expliquait plus haut si on applique celui de le demande de permis de construire l'acquereur sera quelque peu désavantagé car le COS sera moindre qu'initialement et il sera donc contraint de construire moins qu'il aurait pu le faire avec le COS au jour de la division de parcelles.
Donc quel COS appliquer en cas de diminution de COS au bout des dix ans?
Je vous remercie.
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 24 févr. 2008 : 09:42:59
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maquia, un minimum de précisions sur votre situation aurait éviter de partir dans des voies sans doutes inutiles.
faites un petit tableau avec les deux situations en lignes, et en colonne le COS antérieur, le droit à SHON afférent, le COS postérieur, le droit à SHON afférent avec des surfaces "réelles" de parcelle non divisée puis issues de la division.
vous verrez, c'est très clair.
parfois, un petit tableau vaut mieux qu'une grande explication !
au bout des 10 ans, la restriction de la règle ne s'applique plus tout simplement, et on applique le COS normal de la parcelle divisée. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 24 févr. 2008 09:44:06 |
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maquia
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 24 févr. 2008 : 13:43:26
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Je vous remercie d'être si patient avec moi et m'excuse de ne pas avoir été très précise dès le départ.
Mais quand vous dites qu'au bout des dix ans on applique le COS normal de la parcelle divisée, cela veut dire le COS actuel (donc celui au bout des dix ans) ou l'initial (celui au moment de la division de parcelle)?
Cordialement. |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 24 févr. 2008 : 16:05:39
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Si le PLU a intégré le L123-1-1, 10 ans après la division, la parcelle doit être regardée comme non issue d'une division. On applique donc les règles qui régissent n'importe quel terrain à bâtir non issu d'une division.
Ha! ces étudiants!
Mais peut-être que certains reviendront sur le forum UI pour exprimer leur science au sercice de tous... |
Dominique |
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maquia
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 24 févr. 2008 : 18:42:16
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| Merci beaucoup pour toutes vos explications... |
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Sujet |
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changement de COS sur division de parcelle
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