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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
 Posté - 25 févr. 2008 : 15:24:32
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1) Faute de frappe bien sur. Je vais la corriger.
2) Pour Le Nabot : La loi l'emporte sur le contrat. De toute manière, le contrat n'a qu'une fonction possible : fixer le montant des honoraires.
3) En conséquence il est inutile de préciser l'imputation dans le contrat puisqu'elle est fixée par la loi (réponse à la dernière question).
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 25 févr. 2008 : 18:36:06
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Citation :
Initialement posté par JPM
2) Pour Le Nabot : La loi l'emporte sur le contrat.
Non. Pas tout à fait cela.
Article 1134 du code civil :
Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.
Elles doivent être exécutées de bonne foi.
Citation :
De toute manière, le contrat n'a qu'une fonction possible : fixer le montant des honoraires.
Il n'y a pas de contrat, donc les honoraires ne sont pas fixés.
Et je rappelle la motivation de l'arrêt :
Mais attendu qu'ayant à bon droit relevé que la proposition de contrat établie jusqu'au 30 juin 2006 entre le syndic et le syndicat des copropriétaires ne pouvait produire effet qu'entre ses signataires et était sans incidence sur les droits de chacun des copropriétaires, ...
Ce qui veut dire que cette prestation destinée à un copropriétaire pris personnellement ne peut être facturée ou recouvrée ni par le syndic et encore moins par le syndicat. Parce qu'il n'y a aucun rapport contractuel entre eux et le copropriétaire pris personnellement. Et que de surcroît la contrepartie (honoraires) n'a pas été chiffrée et acceptée par toutes les parties. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 25 févr. 2008 18:40:20 |
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felix1930
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5611 réponses |
Posté - 25 févr. 2008 : 19:10:54
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Citation :
Et que de surcroît la contrepartie (honoraires) n'a pas été chiffrée et acceptée par toutes les parties
sauf à imaginer que le vendeur ait, au moment du vote sur le contrat de syndic donc son contenu, voté contre ces honoraires, il les a bien accepté même si,au moment du vote,il ne pensait pas vendre son logement |
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fanette44
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3921 réponses |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 25 févr. 2008 : 19:32:34
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Citation :
Initialement posté par felix1930
sauf à imaginer que le vendeur ait, au moment du vote sur le contrat de syndic donc son contenu, voté contre ces honoraires, il les a bien accepté même si,au moment du vote,il ne pensait pas vendre son logement
Sauf que ce n'est pas un contrat entre le syndic (ou le syndicat) ET le copropriétaire pris PERSONNELLEMENT. Vous tournez en rond. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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LeNabot
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13018 réponses |
Posté - 25 févr. 2008 : 19:35:38
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Citation :
Initialement posté par fanette44
état daté jurisprudentes commentaires
un nouvel article suite à celui objet du fil
Ca serait bien que vous commentiez déjà.
Quant à l'article, il fait simplement référence à une réponse ministérielle. Or chacun sait que les réponses ministérielles ne valent rien quand elles sont contredites par la jurisprudence. Par ailleurs, celle de 2008 a dénié l'application de la loi ENL. Le moyen juridique du syndic demandait l'application de cette loi qui était intervenue pendant l'instance en cours. Résultat: échec total. Lisez l'arrêt. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 25 févr. 2008 19:36:56 |
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fanette44
Pilier de forums
3921 réponses |
Posté - 25 févr. 2008 : 19:42:48
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Citation :
Initialement posté par LeNabot
Citation :
Initialement posté par fanette44
état daté jurisprudentes commentaires
un nouvel article suite à celui objet du fil
Ca serait bien que vous commentiez déjà.
Quant à l'article, il fait simplement référence à une réponse ministérielle. Or chacun sait que les réponses ministérielles ne valent rien quand elles sont contredites par la jurisprudence. Par ailleurs, celle de 2008 a dénié l'application de la loi ENL. Le moyen juridique du syndic demandait l'application de cette loi qui était intervenue pendant l'instance en cours. Résultat: échec total. Lisez l'arrêt.
Je ne suis pas juriste 
Je me garderai bien de commenter ce que j'ai du mal à comprendre.
J'ai lancé le topic pour y voir clair et ça progresse un peu mais j'ai encore des doutes   |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 25 févr. 2008 : 20:00:00
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fanette44,la réponse ministérielle dont fait état "jurisprudentes" est celle dont je donnais la partie "état daté" dans mon post du 24.02.2008 14:22:02
Le Nabot, je ne sais si je tourne vraiment en rond mais ce que je cherche surtout à comprendre c'est comment un syndic peut faire réellement payer ces honoraires sans que cela risque de "retomber" au débit du syndicat en cas de contestation de la part du vendeur réagissant individuellement |
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LeNabot
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13018 réponses |
Posté - 25 févr. 2008 : 20:18:26
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Citation :
Initialement posté par felix1930
Le Nabot, je ne sais si je tourne vraiment en rond mais ce que je cherche surtout à comprendre c'est comment un syndic peut faire réellement payer ces honoraires sans que cela risque de "retomber" au débit du syndicat en cas de contestation de la part du vendeur réagissant individuellement
Il manque simplement la convention entre le copropriétaire pris individuellement et le syndic (ou le syndicat si on est contorsionniste).
Sans cette convention, se faire payer est illusoire. Pour moi, c'est clairement le sens de l'arrêt.
Entre nous, facturer plus de 300 euros une feuille A3 pliée en deux sortant d'une imprimante, c'est quelque peu abuser. Alors vous comprendrez qu'il m'importe peu comment un syndic se sortira du mauvais pas que constitue la jurisprudence. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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fanette44
Pilier de forums
3921 réponses |
Posté - 25 févr. 2008 : 20:40:35
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Citation :
Initialement posté par felix1930
fanette44,la réponse ministérielle dont fait état "jurisprudentes" est celle dont je donnais la partie "état daté" dans mon post du 24.02.2008 14:22:02
Le Nabot, je ne sais si je tourne vraiment en rond mais ce que je cherche surtout à comprendre c'est comment un syndic peut faire réellement payer ces honoraires sans que cela risque de "retomber" au débit du syndicat en cas de contestation de la part du vendeur réagissant individuellement
Et si cette somme retombe au débit du syndicat mais que l'assemblée refuse de donner quitus des comptes pour cette raison ? |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 25 févr. 2008 : 21:09:29
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Le Nabot vous ne m'avez pas bien compris,ce qui m'importe ,c'est ce qui peu rester à la charge du syndicat pas du syndic; même si, lors de l'approbation des comptes, on peut refuser cette dépense;ce qui, pour moi, ne serait pas logique (je "parle" pour notre copropriété, pas pour les autres)
Je ne mets pas tous les syndics dans le même panier et ne suis pas non plus d'accord sur "votre" < une feuille A3..........> mais là,c'est un autre aspect du problème
fanette44 petite rectification:
vous acceptez,avec ou sans réserve,les comptes
vous donnez ou non quitus pour la partie qui concerne la gestion du syndic vis à vis de votre copropriété |
Edité par - felix1930 le 25 févr. 2008 21:13:33 |
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gloran
Contributeur vétéran
103 réponses |
Posté - 25 févr. 2008 : 22:23:29
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Citation :
Initialement posté par JPM
Sur ces problèmes très simples de la rémunération du syndic pour les renseignements à fournir au syndic, tout le monde se plait à compliquer les choses.
A quoi est tenu le syndicat en cas de vente d'un lot ?
1- établissement de l'état daté (prévu par le statut)
2- compléter une note de renseignements (non prévue par le statut mais absolument nécessaire dans la pratique car le syndic seul peut informer sur certains points)
(...)
Quelle est la procédure de rémunération ?
1- La pratique courante est que le syndic facture directement au vendeur. Cette pratique vient de l'ancien temps de la taxation. Les demandes de renseignements faites par les notaires y faisaient clairement référence et il en était de même pour l'établissement de compte prorata temporis, désormais supprimé. Cette pratique doit être maintenant prohibée.
(...)
Je souhaite quand même détromper JPM. Le syndic ne facture PAS. Il envoie directement sa note au notaire, sans négociation de prix préalable, ni signature de contrat avec son client (dans ce cas-ci) le vendeur. Et le notaire, complaisant, déduit directement la note du produit de la vente.
Bien entendu, la note envoyée au notaire ne concerne pas seulement l'état daté, seul document qu'il est autoriser à "facturer", mais aussi des frais de mutation - mystère, et un questionnaire de notaire (et bientôt aussi les caramels de sa tante gertrude).
Tout ceci au mépris de la loi, bien entendu, mais pour 1 copropriétaire vendeur qui, comme moi, réclamera avec 12 pages de textes de loi et se fera rembourser rubis sur l'ongle sans discuter, il y aura de toute façon 99 copropriétaires vendeurs ignorants de leurs droits, donc tout bénef et zéro risque pour le professionnel. D'ailleurs cette "analyse de risque" juridique vaut aussi pour d'autres professions(tiens, au hasard, les sociétés de recouvrement de créances, ou les opérateurs de tous poils quoique plus surveillés).
En résumé, pour la facture, on repassera, je l'attends encore mon bout de papier pourtant obligatoire (arrêté 83/50A du 3 octobre 1983).
PS : je sais que JPM dira que le questionnaire de notaire est nécessaire, que pour la mutation il faut changer un nom dans un logiciel, OK, mais dans la loi ça doit alors se négocier avec le coproprio directement, sans contrat aucun paiement possible. C'est le B.A-BA du droit. D'autre part le notaire est déjà payé pour sécuriser la vente, s'il sollicite le syndic pour son questionnaire, c'est une relation de sous-traitance qu'il assume à ses frais.
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cyclo
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 08 avr. 2008 : 10:27:06
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bonjour
CAS PRATIQUE
Je viens de vendre un lot d'une copro
1-prealablement au renvoi du questionnaire demandé par le notaire le syndic a exigé 536 euros
2-j'ai payé pour ne pas retarder la vente
3-le contrat du syndic prevoit une partie hors forfait "de frais de questionnaire notaire au titre de art 20 du 10/7/1965"
pour année 2005 295 euros
pour année 2006 325 euros
pour année 2007 341 euros
pour année 2008 511 euros !
Le syndic s'appuie sur ce contrat
4-J'ai demandé au syndic par LRAR le remboursement amiable de 436 euros (soit implicitement 100 euros pour la partie état daté de ces renseignements) en arguant que le contrat ne me liait pas personnellement et lui ait joint l'arrêt de la cour de cassation (pourvoi 07-10750) du 30/1/2008)
*arguments puisés apres 2 jours de lecture sur ce merveilleux site*
5-Sans réponse je prepare la déclaration au greffe du tribunal d'instance (formulaire Cerfa n°11764*02)
Mes questions
a)declaration au greffe du tribunal d'instance ou a celui de la juridiction de proximité ?
b)Pour faciliter la prise de décision du juge et le mieux étant l'ennemi du bien quelle est la bonne jurisprudence a joindre ou a rappeler autrement dit les deux ou trois arguments emportant une décision favorable
Remarque:je m'engage à reposter cette déclaration au greffe aprés jugement pour les nombreux forumeurs soumis à ces pratiques
Merci des réponses des spécialistes ou de ceux qui ont obtenus gain de cause aupres du tribunal. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 08 avr. 2008 : 15:20:48
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A la suite de l'arrêt de la Cour de cassation du 30 janvier 2008 07/10150 sur cette question, le Dictionnaire permanent Gestion immobilière écrit : " Le syndic ne peut réclamer les frais d'état daté directement au vendeur. Le syndicat devra payer les sommes réclamées au syndic, puis les imputer au débit du compte du vendeur " et renvoie sur ce point à son éude sur la comptabilité.
Autant dire que le DPGI reprend ma solution.
Et qu'implicitement, semble-t-il, la Cour de cassation a fait de même. Dans un prochain arrêt elle sera sans doute plus explicite, car elle avance à petits pas 
Quant à la note complémentaire, elle est indispensable. Toute peine mérite salaire et il convient d'en tenir compte dans la rmunération, réserve faite que l'on pourrait peut être la simplifier.
Il suffirait que les syndics refusent de l'établir (au motif simpliste mais très sur qu'elle n'est pas obligatoire), pour que soient bloquées touts les ventes. Est-ce celà que vous recherchez ?
Faîtes la guerre aux montants abusifs, plutot que de chercher des petites bêtes partout
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Alecton
Contributeur vétéran
145 réponses |
Posté - 23 juil. 2008 : 11:04:31
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Je me permets de déterrer ce topic ; j'adresse ce jour en AR le courrier suivant à mon ancien syndic, je vous tiendrai au courant pour la suite des opérations (dépôt au greffe...) :
Objet : conciliation sur honoraires de mutation.
Monsieur le Directeur,
Lors de la vente de notre appartement situé à XXX dans la résidence du XXX dont l'entreprise Lamy a la gestion en tant que syndic professionnel, nous nous sommes vus réclamés la somme de 355 € au titre « d'honoraires de mutation » dont vous trouverez la justification en pièce jointe.
Nous souhaitons, tout d'abord porter à votre attention le fait que l'article n° 90 de la LOI n° 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement, ainsi rédigé :
« Le premier alinéa de l'article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est remplacé par trois alinéas ainsi rédigés :
« Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
...
« b) Les honoraires du syndic afférents aux prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot ou d'une fraction de lot. » »
ne permet aux syndics professionnels de n'imputer, aux copropriétaires concernés par la vente de leur bien, que les frais d'établissement de l'état daté. L'établissement de ce document représente environ une heure de travail comptable soit un coût approximatif de l'ordre d'une petite centaine d'euros.
Considérant d'une part que la somme exigée (355,00€) est irréelle au regard du service rendu, et d'autre part, que le cadre législatif existant ne vous permet pas de nous en imposer le paiement intégral, nous exigeons par la présente lettre, le remboursement de la somme indûment réclamée s'élevant à 280,00 €. Dans un premier temps et dans un esprit d'apaisement, nous avons souhaité ne pas prendre en considération dans ce litige la somme de 35,01 € qui nous a été réclamée au titre du « Diagnostique Performance Énergétique » dont nous ne comprenons ni le libellé, ni le contenu, dans la mesure ou l'établissement de ce document ne vous concerne en rien, et ne peut nous être facturé...
Cette présente lettre constitue une tentative de médiation préalable à l'engagement d'actions auprès du greffe de la juridiction compétente de XXX. Compte tenu des très nombreux conflits existants entre la copropriété du XXX et votre syndic, nous nous permettrons, à titre préventif d'adresser une copie de ce courrier et de son annexe à la Direction Départementale de la Consommation et de la Répression des Fraude du Rhône ainsi qu'à l'association UNARC.
En souhaitant de votre part, un geste permettant un dénouement rapide et raisonnablement profitable pour les deux parties, nous vous prions d'agréer Monsieur le Directeur, l'expression de notre considération.
NB : J'attire votre attention dès à présent, que conformément au pourvoi n° 04-17178 du 11 octobre 2005, de la cour de cassation (3ème chambre civile), les honoraires de mutation prévus au contrat de syndic sont inopposables au copropriétaire vendeur (violation de l'article 1165 du code civil).
Copies : DDCCRF Délégation Rhône-Alpes
ASSOCIATION UNARC |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 23 juil. 2008 : 14:42:26
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Il faut ajouter à votre message la date de cette vente car le texte applicable a été modifié deux fois en peu de temps.
Je confirme ma position : dans un certain nombre de cas le montant de l'honoraire est excessif. Dans la quasi totalité des cas il est quand même bien celui qui a été approuvé par l'assemblée générale, en ce compris le vendeur.
Le principe de la rémunération par le vendeur n'est ni contestable, ni contesté et ne l'a jamais été. On en trouve la trace dans tous les textes, arrêtés, accords divers, etc. depuis des dizaines d'années.
Dans ce cas, le syndic, à titre personnel, doit facturer au syndicat la prestation et le contrat de syndic s'applique pleinement.
Puis le syndic, es qualitès, impute la charge correspondante au vendeur et en fait mention dans l'état daté.
Cette charge doit être payé directement par le vendeur ou par l'intermédiaire du notaire, au syndicat et non pas au syndic.
Ces indications sont données en fonction du texte actuel, mais étaient déjà applicables an octobre 2005. C'est la procédure utilisée qui a été critiquée par la Cour de cassation.
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Alecton
Contributeur vétéran
145 réponses |
Posté - 23 juil. 2008 : 14:49:23
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Citation :
Initialement posté par JPM
Il faut ajouter à votre message la date de cette vente car le texte applicable a été modifié deux fois en peu de temps.
Je confirme ma position : dans un certain nombre de cas le montant de l'honoraire est excessif. Dans la quasi totalité des cas il est quand même bien celui qui a été approuvé par l'assemblée générale, en ce compris le vendeur.
Le principe de la rémunération par le vendeur n'est ni contestable, ni contesté et ne l'a jamais été. On en trouve la trace dans tous les textes, arrêtés, accords divers, etc. depuis des dizaines d'années.
Dans ce cas, le syndic, à titre personnel, doit facturer au syndicat la prestation et le contrat de syndic s'applique pleinement.
Puis le syndic, es qualitès, impute la charge correspondante au vendeur et en fait mention dans l'état daté.
Cette charge doit être payé directement par le vendeur ou par l'intermédiaire du notaire, au syndicat et non pas au syndic.
Ces indications sont données en fonction du texte actuel, mais étaient déjà applicables an octobre 2005. C'est la procédure utilisée qui a été critiquée par la Cour de cassation.
Personnellement, je ne contesterais rien si les prétentions du syndic étaient raisonnables (elles le sont pour l'actualisation de l'état daté qui m'a été facturé 75€, ce que je ne conteste pas). Mais 280€ pour répondre à un questionnaire (et 35 € pour sortir 2 factures de mazoute), j'ai presque hate de me retrouver devant le juge de proximité pour leur mettre le nez dedans.
ajout :
Cela dit, en temps que vendeur, j'ai déjà payé le notaire pour collecter ces renseignements, ne serait ce pas plutôt à lui de rétribuer le syndic professionnel ? |
Edité par - Alecton le 23 juil. 2008 14:51:38 |
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jordan
Contributeur débutant
21 réponses |
Posté - 28 févr. 2009 : 08:14:08
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bonjour,petit témoignage perso,en octobre 2006 j'ai vendu un bien mais avant j'avais pris soins de régler toutes les sommes de l’année, ainsi que la quote-part incombant à mon acheteur évitant un décompte au prorata temporis de façon que mon acheteur reparte à zéro l'année d'après, car c'est déjà difficile de s'y retrouver en temps normal alors quand on rajoute des charges à partager au prorata...c'est la crise de nerf assuré.
1 mois après la vente j''apprends que j'ai une opposition pour 112€ faite par le syndic pour frais de mutation et l'acheteur avait reçu une facture du même montant soit 224€ pour un changement de nom sur la fiche informatique.Après un courrier en AR signalant que c'était illégal en citant les arrêts de la cour de cassation l'opposition à été levé immédiatement
je viens d'acheter un bien en janvier gérer par le groupe CITYA je n'ai rien eu à payer par contre mon vendeur à été débité de 450€ je suis scandalisé car ces 450€ ne sont absolument pas justifié d'autant plus que le notaire m'as dit qu'après l'arrêté de compte pour l'année 2008 la différence entre les provisions versé par le vendeur et les frais réels serai soit créditer soit débité sur mon compte
en gros le syndic ne fait aucun calcul au changement de copropriétaire mais facture 450€ de frais c'est équivalent de plus d'un mois de loyer pour ce bien
Si je revends ce bien je crois qu'il va y avoir du sport car je vais me battre comme un fou pour ne pas me faire escroqué de la sorte
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 28 févr. 2009 : 08:50:46
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Citation :
Initialement posté par jordan
bonjour,petit témoignage perso,en octobre 2006 j'ai vendu un bien mais avant j'avais pris soins de régler toutes les sommes de l’année, ainsi que la quote-part incombant à mon acheteur évitant un décompte au prorata temporis de façon que mon acheteur reparte à zéro l'année d'après, car c'est déjà difficile de s'y retrouver en temps normal alors quand on rajoute des charges à partager au prorata...c'est la crise de nerf assuré.
1 mois après la vente j''apprends que j'ai une opposition pour 112€ faite par le syndic pour frais de mutation et l'acheteur avait reçu une facture du même montant soit 224€ pour un changement de nom sur la fiche informatique.Après un courrier en AR signalant que c'était illégal en citant les arrêts de la cour de cassation l'opposition à été levé immédiatement
je viens d'acheter un bien en janvier gérer par le groupe CITYA je n'ai rien eu à payer par contre mon vendeur à été débité de 450€ je suis scandalisé car ces 450€ ne sont absolument pas justifié d'autant plus que le notaire m'as dit qu'après l'arrêté de compte pour l'année 2008 la différence entre les provisions versé par le vendeur et les frais réels serai soit créditer soit débité sur mon compte
en gros le syndic ne fait aucun calcul au changement de copropriétaire mais facture 450€ de frais c'est équivalent de plus d'un mois de loyer pour ce bien
Si je revends ce bien je crois qu'il va y avoir du sport car je vais me battre comme un fou pour ne pas me faire escroqué de la sorte
vous faites une erreur!
il n'y a plus de compte prorata temporis depuis le 1er septembre 2004....ce qui est votre cas, puisque votre vente se situe en 2006! |
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jordan
Contributeur débutant
21 réponses |
Posté - 28 févr. 2009 : 09:18:55
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c'est pas une erreur, en 2006 quand j'ai demandé à régler l'année entière personne ne m'as informé du fait,mais cela n'aurait rien changer, j'aurai agit de la même façon, en 25 ans j'ai eu affaire à une douzaine de syndic et j'en ai vu de toutes les couleurs, copropriétaires en cheville avec le syndic, devis complètement loufoque mais accepté après appel d'offre bidon, intervention à répétion de certaines entreprises etc. etc. je pourrai en faire un bouquin.
un jour un ancien comptable de syndic en retraite me disait
<600€ d'honoraires de syndic pour 23 lots à gérer vous pensez tout de même pas que c'est avec ça qu'il me payait> |
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