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 Sujet  |
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nashmledkjzyhfu
Nouveau Membre
4 réponses |
 Posté - 03 mars 2008 : 20:30:46
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Bonjour.
J'ai reçu suite à donation partage en date du 13/04/2004
un terrain d'une surface de 1800 m2. (terrain détaché à cette occasion d'une parcelle plus grande).
Ce terrain est en zone UJa (cos 0,15), selon nouveau PLU dont les termes suivent:
Pour toute construction nouvelle le terrain doit répondre aux conditions suivantes :
- avoir une superficie minimale de 1200 m2 dans le secteur UJa
Pour être constructible, tout terrain bâti ou non bâti provenant d'une division doit satisfaire aux règles exigées à l'alinéa précédent.
Dans le cas de construction de plusieurs bâtiments à usage d'habitation contigus ou non, sur une même propriété, la superficie du terrain doit être au moins égale à N fois 1200 m2 dans le secteur UJa, N étant le nombre de bâtiments à usage d'habitation à édifier sur le terrain.
...........................................................................................................................................
Compte tenu des nouvelles lois et de mon excédant de surface 1200-1800 = 600m2.
Quelles possibilités ais-je de rentabiliser au mieux ce terrain ?
Mon maitre d'oeuvre me dit qu'il y a possibilité de construire une première habitation sur une partie du terrain,
et dès obtention de la conformité de celle-ci, demander le détachement de cette parcelle construite de 600m2,
l'opération permettant ainsi de recréer une parcelle constructible de 1200m2 avec la possibilité de pouvoir à nouveau déposer un permis.
Mon géomètre me dit lui aussi la même chose.
Par contre, je suis allé en mairie me renseigner et poser cette question, et là, c'est un non catégorique, on me dit qu'il faut absoluement qu'il reste 1200 m2 avec la première construction pour que celà puisse se faire.
Qui croire? ou y a t'il des choses que je n'ai pas compris ?.( c'est important car de cette possibilité va dépendre tout l'aménagement de ce terrain, positionnement,de la ou des constructions, accés...etc)
Si celà n'est pas possible, Y a t'il d'autres solutions?, que me proposez vous ?.
Merci pour vos réponses.
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 03 mars 2008 : 20:44:17
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si aucune autre mention relative aux surfaces des parcelles détachées ne figurent dans votre POS/PLU, vos MOE et géomètre ont raison.
la règle Citation :
Pour être constructible, tout terrain bâti ou non bâti provenant d'une division doit satisfaire aux règles exigées à l'alinéa précédent.
signifie que le terrain déjà bati perd sa constructibilité après la division si vous lui laissez moins de 1200m2, ce qui interdira notamment tous travaux d'extension mais pas les travaux d'entretien courant !
il en aurait été autrement si la règle avait été rédigé comme suit :
Citation :
Pour être constructible, tout terrain bâti ou non bâti provenant d'une division doit satisfaire aux règles exigées à l'alinéa précédent. Les divisions de surfaces baties inférieures à 1200m2 sont interdites à compter de la rédaction du PLU. Aucune division de surface batie supérieure à cette limite n'est autorisée si elle aboutit à la création de parcelles baties de surface inférieure à cette limite.
on a donc ici une règle qui ne permet sans doute pas d'atteindre l'objectif que son rédacteur espérait atteindre... et ce d'autant qu'une "cabane" de jardin est destinée à l'habitation en terme d'urbanisme et que je vois mal un instructeur pouvoir exiger 1200m2 de terrain pour 10m2 de rangement d'outils !
il faut cependant se plonger dans le rapport de présentation du PLU pour trouver l'origine de cette surface minimale : si la règle est motivée par un problème d'assainissement individuel, la division sera interdite pour des raisons de salubrité tout simplement, sans s'appuyer sur la règle du PLU mal rédigée...!
donc remontez à la source . |
cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
Edité par - Emmanuel WORMSER le 03 mars 2008 20:47:21 |
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nashmledkjzyhfu
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 03 mars 2008 : 22:49:32
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Merci beaucoup pour cette réponse précise et détaillée, comme toutes celles que vous avez pu écrire sur ce site.
Je me doutais bien que le PLU n'était pas suffisamment bien rédigé pour qu'ils puissent exiger cette surface mini a conserver
pour pouvoir détacher.
Je pense qu'ils sont conscients à la mairie de cette faille (vu la réaction à ma question)et qu'ils vont se réfugier derrière le
problème de l'assainissement.
Donc bien entendu ma nouvelle question est:
- si il n'y a aucune raison technique pouvant s'opposer à l'assainissement des constructions, peuvent-ils quand même bloquer ce projet?.
( au moment de la demande du PC sur la nouvelle parcelle crée je pense, puisque le premier PC va être déposé sur la parcelle de 1800m2
avant détachement) |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 03 mars 2008 : 23:00:23
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un refus d'autorisation d'urbanisme doit être motivé avec un motif juridiquement recevable...
qu'invoqueront ils si le PLU ne prévoit rien ?
lisez le rapport du PLU sans vous limiter au règlement, vous en saurez plus sur une éventuelle possibilité de rejet de votre projet. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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nashmledkjzyhfu
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 03 mars 2008 : 23:24:57
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Sur le plu (les quelques feuillets concernant ma zone) rien de bien précis concernant la desserte par les réseaux,je suppose les textes généraux habituels, disant qu'on peut faire de l'individuel ou se raccorder.
Je regarde dans le rapport de présentation et vous tiens au courant.
Merci. |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 04 mars 2008 : 07:46:03
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Comme Emmanuel, je pense que le rédacteur du PLU s'est un peu pris les pieds dans le tapis.
Il est vraisemblable que cet alinéa pose aussi problème:
Citation :
Dans le cas de construction de plusieurs bâtiments à usage d'habitation contigus ou non, sur une même propriété, la superficie du terrain doit être au moins égale à N fois 1200 m2 dans le secteur UJa, N étant le nombre de bâtiments à usage d'habitation à édifier sur le terrain.
Il semble que le rédacteur ait entendu exiger 1200m² pour chaque logement, mais ce n'est pas ce qu'il a écrit. Vous pouvez donc aussi construire un unique bâtiment que vous divisez en plusieurs logements.
En votre qualité d'administré, vous n'avez pas à rechercher ce que le rédacteur aurait éventuellement entendu exiger, vous vous contentez de lire et de mettre en application ce qui est écrit. |
Dominique |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 04 mars 2008 : 08:00:39
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non, Dominique, c'est un peu plus fin que ça, car en cas de rédaction parfaitement imparfaite, le juge ira consulter l'origine du règlement décrite dans le rapport de présentation.
le règlement n'est en effet que l'outil mis en oeuvre pour garantir l'atteinte, sous contraintes diverses, des objectifs d'urbanisme poursuivis par les auteurs du PLU.
accessoirement, il n'est plus possible de conditionner l'application de règles à un nombre de logement car cette variable n'est plus opposable dans les demandes de PC.
il faut donc fonder ce type de règles, comme celles relatives au stationnement, sur la SHON, la SHOB, l'emprise, ....bref, un valeur exigible et opposable lors de l'instruction du PC. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 04 mars 2008 08:02:26 |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 04 mars 2008 : 09:01:28
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Citation :
Initialement posté par Emmanuel WORMSER
non, Dominique, c'est un peu plus fin que ça, car en cas de rédaction parfaitement imparfaite, le juge ira consulter l'origine du règlement décrite dans le rapport de présentation.
J'ai du mal à comprendre ce qui te fait tiquer.
Le projet est situé en zone U, et je ne vois pas ce que le rapport de présentation pourrait contenir et qui serait de nature à modifier une règle écrite.
Citation :
le règlement n'est en effet que l'outil mis en oeuvre pour garantir l'atteinte, sous contraintes diverses, des objectifs d'urbanisme poursuivis par les auteurs du PLU.
On est d'accord, le rapport de présentation décrit les objectifs du PLU. Les règles sont les moyens imposés à tous pour atteindre ces objectifs, et même à supposer qu'une règle puisse être contraire aux objectifs, il n'y a pas lieu de faire abstraction de son application, en tout cas pas dans le processus d'instruction.
Citation :
accessoirement, il n'est plus possible de conditionner l'application de règles à un nombre de logement car cette variable n'est plus opposable dans les demandes de PC.
Là aussi, d'accord, et c'est pour cela que le rédacteur s'est pris les pieds dans le tapis.
Citation :
il faut donc fonder ce type de règles, comme celles relatives au stationnement, sur la SHON, la SHOB, l'emprise, ....bref, un valeur exigible et opposable lors de l'instruction du PC.
Encore d'accord. Mais le pétitionnaire n'est du coup soumis à aucune restriction de ce type.
Le seul cas que je vois serait celui où le rapport de présentation décrit des objectifs de protection de la zone et qu'il soit ainsi possible d'en déduire des règles involontairement omises. Mais en zone U, c'est peu probable. |
Dominique |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 04 mars 2008 : 09:08:35
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en zone U tu peux avoir de l'assainissement autonome imposant des surfaces minimales de surface des parcelles constructibles.
si le rapport de présentation explique clairement que la zone U du secteur machin a la particluarité de faire partie d'une zone d'assainissement non collectif imposant des surfaces minimales, le juge prendra en compte cette circonstance particulière pour "interpréter" le règlement et corriger sa rédaction défaillante. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 04 mars 2008 : 09:32:25
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Sauf que tu oublie le L421-5 et le R123-5 du CU qui n'autorisent un assainissement individuel en zone U que dans le but de suppléer temporairement à un équipement collectif déjà planifié.
Une référence: Rép. min. à Q.E. n° 1149, JO Sénat du 11 octobre 2007, p. 1822
**modération**
intégration de lien |
Dominique |
Edité par - Emmanuel WORMSER le 04 mars 2008 10:26:34 |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 04 mars 2008 : 10:28:29
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tu as parfaitement raison.
ce qui me trouble alors, c'est le choix laissé au pétitionnaire quant au raccordement dans le PLU décrit par notre interlocuteur.
on revient donc à une nécessaire relecture du rapport de présentation pour comprendre ce qui fonde la règle des 1200m2... |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 04 mars 2008 10:29:30 |
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nashmledkjzyhfu
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 08 mars 2008 : 22:59:19
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Bonsoir, SUITE à un premier échange avec Emmanuel WORMSER /……concernant mon souhait de pouvoir détacher d’un terrain de 1800m2 une parcelle de 600m2 après construction de celle-ci, pour obtenir une nouvelle parcelle constructible de 1200m2, alors que la mairie me dit pas possible et que mon maître d’œuvre et mon géomètre me disent le contraire .
Après consultation du rapport de présentation du plu, effectivement une volonté de brider la construction dans ma zone en utilisant toutes les possibilités légales de leur coté pour donner une raison à ce bridage ( plus ou moins fondées, bien sûr).
En résumé ils se servent de tout un melting pot de tous les arguments possibles pour se couvrir et donner à cette zone des restrictions quand celà les arrange, mais ce qui est le plus incroyable, c'est qu'ils utilisent exactement les mêmes arguments pour des zones où l'habitat est complètement débridé, et collées contre la nôtre, donc qui sont techniquement logées exactement à la même enseigne .( même pire ils utilisent des arguments de type limitation des construction car proche d’une zone industrielle avec risque sevezo alors que j’en suis plus loin que les zones où ils ont débridé la construction, ils nous classent dans le périmètre d’une vielle bâtisse « monument historique »dans laquelle ils ont fait du logement social et autour tout contre ils ont bien pris le soin de construire une zone industrielle minable et viennent juste de terminer l’extension d’un centre leclerc, et tout cela bien sûr collé a l’usine sevezo (logique) , et moi mon terrain qui est à ½ km loin de la vue de tout celà, ils m’empêchent de diviser en utilisant tout celà pour argument ??, comme toujours du grand guignol administratif .
En fait la seule et unique raison valable qu'ils pourraient donner, ( c'est, « nous voulons aérer le tissus urbain » )
mais exprimé comme celà, ce serait peut-être un peu léger, ou à la limite ( compte tenu du fait que ces zones sont sous une ligne à haute tension et que celà représente un danger pour les populations?? ), mais tout le reste ça tient pas.
Bon,je cite quelques uns des articles concernant l’occupation des sols dans le rapport de présentation, il y en a d’autres , mais il répètent tous exactement la même chose, à savoir :.
Citation :
Concernant les caractéristiques des terrains, il est prévu que le terrain d'assiette de chaque bâtiment à usage d'habitation
doit avoir une superficie au moins égale à 1200m2 en zone UJa
En effet l'article L.123-1.12° du code de l'urbanisme permet de fixer une superficie minimale des terrains constructibles lorsque cette règle est justifiée par des contraintes techniques relatives à la réalisation d'un dispositif d'assainissement non collectif ou lorsque cette règle est justifiée pour préserver l'urbanisation traditionnelle ou l'intérêt paysager de la zone considérée.
Le secteur UJa rentre tout à fait dans ce cadre puisqu'il réunit les deux conditions de l'article L-123-1.12°.
Sagissant d'une zone urbaine abritant de faibles densités de construction, le coefficient d'occupation des sols est fixé à 0,15 en UJa.
Pour limiter l'occupation de ces secteurs dont la desserte est souvent juste suffisante et afin de préserver ses caractéristiques
urbaines et paysagères, le contrôle de division des terrains est instauré. C'est également un élèment de régulation de la construction.
Je précise à ce sujet que sur ma zone, ils autorisent la construction d’équipement collectif, maison de retraite,hôtel ou résidence de tourisme avec dans ce cas un cos doublé à 0,30 au lieu de 0,15 et un coefficient d’emprise qui passe de 0,15 à 0,25.
je vois donc mal également pourquoi pour faire au final deux logements individuels de 115 m2 chacun sur mon terrain, je devrais dans ce cas rencontrer des problèmes au niveau desserte voirie, réseaux d’évacuation, intêret paysager (bref qu’ils puissent utiliser l’article L-123-1-12°) alors que sur ce même terrain je pourrais faire une résidence de tourisme de 450 m2( façades de 10m au lieu de 8) avec tous les problèmes de réseaux, voirie supplémentaires que celà implique et la curieusement pour le même terrain, ces mêmes contraintes techniques disparaissent ?????????.
Donc pour mon terrain pas de problème de desserte réseaux/voirie et caractéristiques urbaines identiques aux zones UJ (pas de superficie minimum) et UFa (cos 0,50) qui sont collées à 1m50 de celui-ci (mêmes accés, mêmes réseaux), quand à la caractéristique paysagère ou ce qu'ils en ont fait, c'est une ligne à trés haute tension qui passe exactement au bord de mon terrain, avec vue sur 8 câbles dont le plus bas est 10-12m au dessus de ma tête ) poteaux de + de 35m de haut, ça dans le PLU on en entend parler nulle part, c'est comme si elle existait pas c'est vrai que pour arguer de "caractéristiques paysagères et préservation de l'urbanisation traditionnelle"??pour empêcher la division ?? .
Pour résumer, rien dans le rapport de présentation ni dans les fiches spécifiques, ne dit qu'une parcelle détachée déjà construite doit conserver 1200 m2. ( Ya t'il un autre document officiel dans lequel pourrait être inscrit ce détail ?).
Sans surface précisée « à conserver » dans le plu, et à la vue de l'article "le contrôle de division des terrains est instauré",
est-ce finalement un point laissé à l'appréciation de la Mairie et révisable par eux selon le cas ?.
Ou est-ce qu'ils auraient omis d'en fixer les détails ?. ( pourrait-on considérer dans ce cas que c’est une erreur de leur part et qu’à ce titre, il, ne peuvent pas prècisemment imposer ce minimum de surface à conserver ?)
Quelle pourrait être mon action dans ce cas afin que je puisse être sûr de ce détachement futur avant début des travaux ?.
Je reprécise que celà influe sur toute la stratégie d'aménagement de ce terrain, et il serait bon de savoir ce que je peux réellement y faire avant le premier coup de pioche, je me répète :
-soit une première construction en gardant du COS de manière à pouvoir faire la deuxième ?.
-soit utiliser tout le cos si il n'y a pas possibilité de deuxième construction ?.
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 09 mars 2008 : 00:04:46
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si vous êtes patients, vous faites un CU opérationnel du projet complet, vous attendez la réponse négative et vous attaquez le refus au motif que le PLU est illégal car entâché d'erreur manifeste d'appréciation.
prenez un avocat... |
cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
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