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Bonjour à tous, J'ai diverses questions et surtout des avis à certaines intérogations que je souhaiterais recueillir.
J'ai en projet de constituer une SCI avec mon conjoint pour acquérir un bien immobilier. Après travaux, il y aura deux logements dont 1 loué en meublé. Je pense tout d'abord qu'il faut créer une sci à l'is pour les logements meublés (mais pas sur). Ensuite, les loyers couvriront la mensualité d'emprunt ce qui conduira à un revenu foncier en fin d'année car les charges d'intérêts seront bien sur inférieures aux loyers attendus. Je pense au premier abord qu'il faut que je crée une sci à l'is à cause de la location en meublé. Ensuite, je souhaite que cette opération ne soit que faiblement imposée. Alors je pense que l'is à 15% est plus intéressant qu'une tranche d'ir à 30 ou 40 % et cela sans compter sur l'amortissement du bien. Qu'en pensez vous ? Ai je oublier un inconvénient majeur dans la sci à l'is ?
ATTENTION : Au sens du Droit FISCAL la Location NUE est une activité CIVILE qui génère des Revenus Fonciers alors la Location Meublée est une activité COMMERCIALE qui génère des BIC.
Je vous rappelle qu'une SCI est AVANT tout une Société CIVILE dont l'objet doit rester CIVIL; donc PAS de Location MEUBLÉE !! même si vous soumettez la SCI à l'IS cela ne change en rien son aspect JURIDIQUE. Voius risquez la requalification fiscale en SNC et tous les membres d'une SNC ont le statut de COMMERCANT avec tout ce que cela implique.
Donc exercer la double activité au sein d'une même structure ne peut se faire que par l'intermédiaire d'une Société COMMERCIALE (SARL ou SNC).
Vous parlez de "conjoint"; au sens du Droit CIVIL, "conjoint" signifie MARIAGE ! donc dans ce cas le plus simple serait de créer une SARL avec option possible à l'IR (SARL de Famille).
L'option à l'IS permet effectivement d'utiliser l'opacité fiscale. C'est la Société qui va l'IS sur son résultat. Ledit résultat pourra ensuite être soit remonté en réserves, soit distribué et là vous payerez prélèvements sociaux et taxation sur les dividendes à titre privé; donc ne croyez pas qu'il y ait de "solution miracle" qui vous exonérerait de fiscalité.
Ensuite le jour où vous désirerez revendre, c'est la société qui va revendre et là le FISC vous attend à la sortie car la Plus Value ne sera plus celle des particuliers (exonération totale au delà de 15 ans de détention) mais celle de cession sur éléments d'actif amortissable, taxé infine au barême de l'IS...
Bref avant de vous lancer vous avez intérêt à chiffrer les différentes solutions car vous risquez de vous mordre les doigts d'avoir opté pour l'IS lorsqu'on sait que l'option est irrévocable.
Consultez un Homme de l'Art qui vous guidera; ses honoraires de conseils seront largement amortis eu égard aux problèmes potentiels qui vous attendent si vous agissez approximativement.
Dans votre cas vous n'avez pas droit à l'erreur.
Cordialement.
Jean-Pierre ASTRUC CGPI MASTER 2 "Ingénierie du Patrimoine"
SCI à l'IS
Forum fermé
Posté - 05 mars 2008 : 23:50:00
