|
|
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
stephchilly
Contributeur débutant
15 réponses |
 Posté - 07 mars 2008 : 08:44:20
|
Bonjour
Je sais que ce sujet a deja été traité sur d'autre fil mais mon prochain achat me pousse à l'ouvrir de nouveau. Nous allons acquérir un pavillon construit sur un sous sol total dont le seul acces est par l'interieur de la maison (escalier).
Le propriétaire précédent l'a aménagé en buanderie, bureau et pour le 3ème local en rangement vin et bocaux.
le sous sol a une hauteur sous plafond superieur à 1m80
La buanderie ne comporte pas d'ouverture sur l'exterieure.
Le bureau et la buanderie sont carrelées entierement.
Le bureau et le local vin et conserve possede chacun une ouverture style soupirail ferme par un vanteau qui s'ouvre verticalement d'environ 20 cm sur 80 cm.
Ces ouvertures donnent sur des sortes de cour anglaises. On peut donc considere que le sous sol n'est pas entierement sous le sol (pour les 30 derniers centimetres)
Ces surfaces constituent elle de la SHON?
Si oui, quel est le risque que j'encours si les services fiscaux viennent mettre leur nez dans mon sous sol?
je n'ai aucune preuve que ces aménagements existaient avant mon achat autre que mes photos prises lors de la visite.
merci pour vos reponses
|
|
Signaler un abus
|
|
|
Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 07 mars 2008 : 09:16:10
|
selon moi, votre sous sol n'en est pas un... en ce cas, hors la surface de la cave, il forme déjà de la SHON dont l'aménagement n'a rien créé en terme d'urbanisme. Pour plus de sureté, faites décrire intégralement le bien dans l'acte de vente, en faisant précisé qu'il n'y a pas eu de travaux depuis plus de 3 ans (prescription de l'action pénale que pourrait intenter la commune pour dépassement du COS). vérifiez dans le POS/PLU que le COS n'est pas dépassé, pour au moins "savoir" même si ça ne change rien.
les services fiscaux s'intéressent à la surface habitable, pas à la SHON. il faudra au plus vite leur déclarer l'aménagement de ces surfaces en faisant une H1, comme ça, coté fiscal, tout sera carré pour vous (le cas échéant, votre vendeur se débrouillera avec les années antérieures). |
cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
Signaler un abus  |
|
|
stephchilly
Contributeur débutant
15 réponses |
Posté - 07 mars 2008 : 09:38:14
|
Merci pour votre reponse rapide
lors de la construction de la maison en 2002, ce sous sol a ete declaré en cave donc non comptabilisé en SHON. Nous sommes dans une copropriété donc je suppose que pour savoir si il y a dépassement de SHON, c'est par rapport à la SHON résiduelle de la capropriete.
Si nous fermons toutes les ouvertures et les remplacons par des aérations circulaires, restons nous hors SHON?
A l lecture de tous les fils sur ce sujet, j'avoue na pas avoir bien compris la loi, la jurisprudence; les circulairs et les Reponses ministerielles.
SI pas d'ouverture, pas de SHON? meme si le plafond depasse 1m80 et la surface est carrelée, frisette au mur avec meuble (bureau...).
c'est un sujet compliqué!!!! les serives fisacau ou d'urbanisme des communes ont-ils le temps pour verifier cet aspect qui doit concerner un grand nombre d'habitations en France....Garage transformée en chambre etc etc
merci encore |
| Signaler un abus |
|
|
Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 07 mars 2008 : 09:59:13
|
c'est le caractère de cave qui permet à un sous sol d'être exclu de la SHON.
le PC de 2002 faisait il aparaitre les fenêtres qui éclairent cette pièce ?
si oui, en l'acceptant, l'instructeur a commis une erreur car de telles fenêtres ne peuvent pas être celles d'une cave... il a ainsi validé de la SHON.
si les fenêtres ont plus de trois ans, la commune ne peut plus rien faire coté urbanisme.
coté fiscal, à vous de régulariser.
et puis, une question bonus : y a t il un COS dans votre secteur ? |
cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
Edité par - Emmanuel WORMSER le 07 mars 2008 09:59:51 |
| Signaler un abus |
|
|
stephchilly
Contributeur débutant
15 réponses |
Posté - 07 mars 2008 : 11:37:49
|
ET bien ca c'est de la réactivité.
oui il y a un COS : 0.4. Mais comme nous sommes en copropriété je pense que le COS s'applique sur la totalité de la surface de la copropriété soit 1 ha et 32 ares.
Je n'ai pas encore vu le PC mais les propriétaires m'ont indiqué que le sous-sol était indiqué comme cave.
Maintenant si je ferme toutes les ouvertures, le fait d'utiliser ces surfaces en buanderie et bureau (voire un jour e salle de television) transforme-t-elle cette cave en sous sol aménagé? En gros est ce que l'usage prime sur le physique à savoir pas d'ouverture donc pas SHON.
merci |
| Signaler un abus |
|
|
Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 07 mars 2008 : 11:54:05
|
| lisez au moins le premier message de ce fil de Laurent et les liens illustrés qu'il propose. |
cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
| Signaler un abus |
|
|
stephchilly
Contributeur débutant
15 réponses |
Posté - 07 mars 2008 : 13:26:18
|
Je viens de lire le fil de Laurent et les liens cités.....j'ai mal au crane!!!
en afit encore une fois les jurisprudences associées aux lois rendent ces dernières floues....
La circulaire 90-80 semble claire pourtant :
a) Déductions relatives aux sous-sol et aux combles des constructions.
"SONT DEDUITES LES SURFACES DE PLANCHER HORS OEUVRE DES COMBLES ET DES SOUS-SOL NON AMENAGEABLES POUR L’HABITATION OU POUR DES ACTIVITES A CARACTERE PROFESSIONNEL, ARTISANAL, INDUSTRIEL OU COMMERCIAL".
Pour établir si une surface située en comble ou en sous-sol est aménageable pour l'habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial, il convient d'apprécier les critères suivants :
o Critère lié à la hauteur des locaux.
Sont considérées comme non aménageables et donc non comprises dans la surface hors oeuvre nette, les surfaces de plancher des locaux ou parties de locaux situées en combles ou en sous-sol qui correspondent à des hauteurs sous toiture ou sous plafond inférieures à 1,80 m (la hauteur sous toiture ou sous plafond est calculée à partir de la face interne de la toiture ou du plafond, et non pas à partir d'un faux plafond).
o Critère lié à l'affectation des locaux.
On ne comptera pas non plus dans la surface hors oeuvre nette certains locaux en combles ou en sous-sol qui, par nature, ne sont pas aménageables pour l'habitation ou pour d'autres activités en raison de l'usage qui en est fait dans la construction.
Il s'agit :
des locaux techniques, situés en combles ou en sous-sol, qui sont exclusivement affectés au fonctionnement technique de l'immeuble ;(par exemple : chaufferies, systèmes d'air conditionné, machineries d'ascenseurs, installations téléphoniques entièrement automatisées, systèmes de filtrage de l'eau distribuée dans l'immeuble, locaux de recueil et de stockage des ordures ménagères, etc ...) ; toutefois, il convient de signaler que seules les surfaces effectivement prévues pour ces installations techniques doivent être déduites
.des caves individuelles en sous-sol des constructions collectives ou non à usage d'habitation, à la condition que ces locaux ne comportent pas d'autres ouvertures sur l'extérieur que les prises d'air strictement nécessaires à l'aération du local.
En revanche, est considéré comme étant aménageable et faisant donc partie intégrante de la surface hors oeuvre nette, tout local en comble ou en sous-sol où peut s'exercer une activité quelconque, tel que : buanderies celliers, ateliers, resserres, locaux divers affectés par exemple au rangement de matériel de loisir, de jeux ou d'équipements de sport , salles de jeux, séchoirs, vestiaires, cantines, dépôts, réserves commerciales, restaurants, salles de réunion, salles de cinéma, salles d'ordinateurs, etc...
Donc pour la circulaire, une surface dont la hauteur excede 1,80m mais dépourvues d'ouvertures autrs que les ventilations ne compte dans la SHON si c'est une cave stricto sensu. Tout autre usage (buanderie, salle de jeux fait de la SHON.
Je vais me renseigner sur la SHON residuelle de la copropriété.
merci pour toutes ces reponses
|
| Signaler un abus |
|
|
Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 07 mars 2008 : 14:28:38
|
| donc nous sommes bien d'accord que votre "sous-sol" qui n'est pas au sous-sol constitue déjà, au moins partiellement, de la SHON ! |
cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
Edité par - Emmanuel WORMSER le 07 mars 2008 14:33:16 |
| Signaler un abus |
|
|
stephchilly
Contributeur débutant
15 réponses |
Posté - 07 mars 2008 : 17:01:08
|
Je me suis renseigné aupres du proprietaire actuel :
A l'origine le constructeur devait construire une cave de 8m2 sous 4 maisons. Il a fait une cave en 3 pieces sous l'nsemble des maisons et c'est le propriétaire actuel qui a payé en surplus une chape beton. Sur les plans de construction c'est une cave. En effet les seules ouvertures sont 2 soupirails et une ventilation. Ensuite le proprietaire a carrelé 2/3 de la surface, mis de la frisette au mur, a installé des points lumineux, des prises électriques et une evacuation d'eau
Peut on considerer comme cave un local de hauteur superieur à 1,8m avec pour seule ouverture un soupirail (qui pourrait etre bouché à la limite et remplacer pa un orifice de ventilatio), carrelé, avec de la lumiere et vide?
Cordialement
|
| Signaler un abus |
|
|
Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 07 mars 2008 : 17:12:32
|
je ne comprends pas ce que vous cherchez...
si vous voulez que la surface soit requalifiée en cave non SHON, gardez seulement une aération et utilisez la comme cave et rien d'autre : vous savez, un lieu où on garde le vin...
si vous voulez éviter un "redressement" parce que la SHON est excédentaire après ces travaux qui ne respectent ni le PC d'origine ni le COS du POS/PLU, récupérez des preuves de son ancienneté supérieure à 3 ans. |
cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
| Signaler un abus |
|
| |
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2006 AEDev |
|
|
|
|
Sous-sol comptabilisé en SHON
Forum fermé
